北日本銀行　預金連動型　家族愛について

連帯保証人は、原則として、結婚していれば配偶者(無収入でも可)、
共有名義なら共有者(同上)、未婚なら親(収入条件未確認)。
上記は原則論なので、個別事情で応相談。
ローン破綻時は担保物件を売却し、不足分は新たな借入れを起こす等で
住宅ローンが消滅するので、連帯保証人の資産を差し押さえることは
まず発生しない。との説明をうけました。

保証人の条件については割と融通がききそうな印象を受けたので、
気になる方は直接銀行に問い合わせてみてください。

子が2000万35年3％組んで親が2000万持ってたとすると
92万のキャッシュバックがあるって事？これってどう扱われるの？
親の物だとすると4.6％の超高利息。20万以上の利息、税金で２割取られない？
親の見せ金で子のローン０％にするの？
量販のポイント還元も公取に警告受けたけど、これもかなりギリギリでは？
東京スターの特許回避かもしれんがちょっとやりすぎな気が。。。

親の見せ金で子のローンが０％になるところが、
スター銀行とは違う北日本銀行のメリットですね。
ちなみに登録口座の預金総額に応じて
主口座（ローン支払い者）にキャッシュバックがあります。
銀行なので、法的にまずいことはしないでしょう。
少なくとも、きちんと確認済みのはずですよ。

親の見せ金の場合、子のローンの金利は正確には0%になりません。

普通預金に金利がついて、キャッシュバック対象は
(ローン金利−預金金利)% という計算になるからです。

普通預金金利0.1%、ローン金利3.0%の場合、親の預金に0.1%の利子が付いて、
子に2.9%分のキャッシュバックがあり、ローン金利は実質0.1%となります。

預金に付く利子には当然税金がかかりますが、
キャッシュバックはあくまでも「自分が払った分を返してもらう」
という処理になるため税金は発生しないとのことでした。

スターは外貨も相殺対象になるので、外貨で遊べて楽しいです。
こちらは、外貨は相殺の対象にならないんですよね？
その点は私にとってはつまらないです。

ここは、普通預金しか相殺対象になりません。
ただし、自分名義の口座だけでなく、家族や親の口座も含め最大5口座まで
相殺対象として登録できるというのが、スターとの相違点です。

スターが、自分でお金を持ている人をターゲットにしているのに対して、
ここは、親がお金を持っている子世帯をターゲットにしているように思います。

もっと詳しく教えて下さい。

これって、繰り上げにより手元資金が無くなるというリスクを回避する
とってもいい商品のような気がするのですが。
特に、高額の相続税の支払いが予定されている人なんかには、
うってつけですよね。

>>27さん
何について詳しく知りたいのでしょうか？

言っていただければ、わかる範囲で回答します。

追加情報。
預け入れ口座の種類に関して、HPの記載では普通預金のみとありますが、
決済性普通預金でも対応可能とのこと。
決済性預金は預金金利が付かないものの、
その分ローン部分に対するキャッシュバックが増えますし
（理由はNo24の書き込み参照のこと）、
そもそもペイオフの心配も不要になります。
なので、ひとつの口座で１０００万以上預け入れる可能性があれば、
決済用普通預金の方が良いと思います。

新生銀行と東京スターを考えていましたが、
こちらも視野に入れてみようかと思いました。

ただこの商品、変動金利の中ではちょっと高めの金利設定ですよね・・・。
そこだけがちょっとひっかかるのですが。
みなさんはどのようにお考えでしょうか？

また、金利優遇の詳細はどのようなものでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

現状は変動金利の相場は2.4くらいなので、北日本銀行の3％は確かに高いですね。
ただ三大疾病が0.1％金利上乗せかつ預金相殺になるので0.3％の得、
保障料がかからないので0.2％の得、と考えると一般並みって感じでしょうか。
金利優遇は最大1.75とのことですが、実質は上で書かれている様に0.8％くらいになるのでは。
（これでMAXの金利優遇が取れると相当ポイント高いのですが）
優遇幅は私もどれくらい取れるのか知りたいです。
誰かここで借りた人いないのかな？

保障料にどうも合点が行かなかったのですが、
28さんの説明でやはりそうなんだと思えました。
うちのケースでは夫婦収入合算でかつ連帯債務者
とするので、100万以上の保証料に納得がいかない
んです。

決済性預金（普通口座）は対象外とパンフレットの
中に書いてありますよ。

ん？夫婦共有名義の連帯債務扱いで借りると
北日本銀行でも保証料１００万以上取られるんですか？

33です。

完全に私の説明不足。
100万以上の保証料は外の銀行です。
家族愛は保証料なしと説明を受けています。

実際に融資を受けた方がいらしたら教えてください。
金利優遇はどの程度だったでしょうか。

どうやら普通は0.5〜0.8らしいですよ。
優遇1％越えは10年以下で返済できて、
かつ担保が借り入れよりも確実に高いケースくらいだそうで。
（もちろん本人の信用も重要）
優遇幅はあまり期待しない方がいいですね。

やはりそうですか。1.75はすごいなと思っていたのですが、さすがに無理ですね。でも、いろいろと金利も含めて尋ねてみると、10月に金利上がるでしょと聞くと、「当行の住宅プライムレートでの判断になりますので、必ずしもそうとはいえない」とか、「あとは相談ですね」とか、なんか含みがあるなあというのが私の印象なんです。交渉すれば優遇されるのではと思ってしまうのは浅はか？

シミュレーションをしてみましたが、借入額と同額の預金額でスタートしても、
総支払額が借入額と一致しません。

以下の情報はどこにかいてありますか？

>親の見せ金の場合、子のローンの金利は正確には0%になりません。
>普通預金に金利がついて、キャッシュバック対象は
>(ローン金利−預金金利)% という計算になるからです。

>>40さん
窓口でもらってきたパンフレットの、
「預金連動型住宅ローン[家族愛]システム図」
に書かれていました。

Web上のシステム図はちゃんと表示されないみたいなので、
Webを観ているだけではわからないかもしれません。

41さんありがとうございました。
資料を請求したので確認してみます。

>39
問い合わせたところ、金利の優遇幅に関しては
本人属性、物件評価、貸付金等からシステム的に算出された後、
担当者との話し合いで調整（基本的に優遇幅がプラス）されるらしいです。
最初は優遇0.5くらいで来て、給与振込み口座指定とか色々加えて
最終的に0.8とかに落ち着くんじゃないですかね。
つまり、最終交渉は必須と。

あと、普通口座と決済口座に関しても確認してみました。
「現在は普通口座のみ、但し今後決済口座も対象に含める可能性はある」との
回答でした。ご参考までに。

43さん
ありがとうございます。0.5→0.8の優遇枠拡大ならば、
私の場合は1を軽く超えます。
しかし、10月の金利を見てから決めようと思っています。
でもなぁ、その次の3月の金利で一気に上がったりしたら・・・。
難しい・・・。

仮審査の申し込みを行い、優遇率が戻ってきました。
結論としては、「優遇0.5％でそれ以上交渉の余地なし」でした。
（最低限給与振込み指定と公共料金引き落としで-0.2もらえると思っていたのに・・・）

都銀大手２行では固定金利終了後の優遇幅1.2％もらっていたので、
0.8〜1.0くらいは取れるだろうと思っていたのですが甘かったです。
ただ、9月からは現在の3.0％の金利が3.25％になるらしいので、
その点だけは不幸中の幸いですが。

うーん・・・

>>45さん
窓口で説明を受けたところ、新規のお客さんをターゲットにしているので、
給与振込みが優遇率に影響しないようにしている、と言われました。

借り入れ金額や年数、物件価格に対するローンの割合等、申し込み時の属性を
差し支えのない範囲で教えていただければ幸いです。

>>46さん
戸建て物件価格4500、自己資金1500+α、世帯年収1100万（本人750万）、
一部上場勤続10年以上で30年借り入れです。
（住宅ローン控除満額狙いです）
もう少し現場で融通が利くと、気持ちよく借りられるんですけどね。

45さん
0.5ですか。優遇は。私も都銀では1％の優遇だったので、まだ交渉の余地がある
のだろうと思い込んでいたのですが・・・。
ところで、9月からの金利3.25なんですが、仮審査時での金利から優遇されるということは
ないですよね。実行時の金利だと思うんですけど。間違っていたらごめんなさい。

>>47さん
ありがとうございます。
思ったほど優遇が付かないのですね。
私もほぼ同条件なのでとても参考になります。

>>48さん
変動金利なので、利率は実行後も変わりますが、その時々の金利から
常に優遇率だけ優遇されると聞いております。

>>48
仮審査を8月中に行えば、特例として3.0で認めてくれるらしいです。
（9月に入ってもホームページは3の金利が3.0のままなのは？ですが）
それより、変動金利なので年2回の見直しがあると思っていたのに、
申し込み時の金利のまま5年継続し、以降変動になるとか言われたんですが・・・。
実は固定+変動なのかな？

ホームページには2006年9月7日更新で金利3.0になってますね。

>>51
本当ですね、変わっていないですね。

別件ですが、三大疾病保障付きにした場合の保障の詳細がどこにも無いので、
その辺を詳しくお聞きした方いらっしゃいますでしょうか？

>>52さん
三大疾病保障は、もらった資料を見る限りはSMBCと同じだと思います。
SMBCの保障内容は、このあたりをご参照ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31042/

＞50さん

それは私も知らない情報でした。ありがとうございます。
私も年二回の見直しで3月と10月ということで聞いていました。
最初の5年が固定なんて、その間に預金額増やせますよね。
それは、でも、あまりにも美味しすぎるんじゃないかなあ。
東京スターなんかは、最初に預金額が少ないと、連動型では
ない期間固定型を勧められ、3年経ったら連動型に代えては
いかが？といわれます。その際、固定の金利は優遇しますし、
チラシに載せてある金利よりも若干優遇率を高めることも
ありますと言ってました。

んなんだったら、北日本の方がいいよなー。

東京支店はいつも静かで大丈夫か？と思いますが、
岩手県内の支店はどーなんでしょ？

財務状況を見てましたが、第二地銀としてはまあまあ
じゃないのかなと私は判断していますが、甘いのかな。

>>53さん
有難う御座います。

提携ローンの事前審査はPASSしてましたが、
ここを知ってしまってはここ以外考えられなくなりました。（笑）

先程、電話して確認しました。
「家族愛」の金利は、HP掲載通りで3.0%（ガン）と3.1%（3大疾病）とのことです。
次回見直しもHPの通り、10月とのことです。

また、金利決定は事前審査の回答にて決まるようです（実行時ではない）。
しかし、話題にあります「5年間固定＋その後変動」は「変動」ときっぱり回答されました。

早く支店に行って確認する方がよいのかなあ。
それとも、人や物件により対応が変わるのか・・・（優遇金利は変わる認識ありましたが）。

すいません、50です。
色々紛らわしいことを言ってすいません。
この銀行は担当者で言うことは全然違いますね。
最初の担当の方には「あなたの属性なら優遇は満額近く取れますよ」と言われましたし。
（私は幸いにも、最初から金利0スタートになるので、
金利等の条件を細かくチェックはしていなかったのが問題かも・・・）
少なくとも、約款に書かれていることが正しいと思いますので、
あまり担当者の意見を鵜呑みにしないようにします。。。

お詫びと言っては何なんですが、追加情報を。
三井住友銀行が、8/7から三大疾病対応住宅ローン保険の対応範囲を拡大しました。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=137643
北日本銀行も同じカーディフが取り扱いなので、
遅かれ早かれこの話が出てくると思います。
三大疾病に入っていれば、申し込み後でも追加できるらしいので、
とりあえず三大疾病に入っておいた方が良いと思います
（がんのみであれば、借り入れ条件が変わるので難しいと思う）。
いずれにせよ、少しでも早く対応してもらえる様に、
これから北日本銀行に問い合わせる人はせっつきましょう（＾＾；

当初、他行で低金利＞預金貯まってから借り換えってどうでしょうか？
３０００万で１％ぐらい金利が違うと、結構差額があって、借り換え費用を考えてもその方がよいかなぁ〜と。年１００万ペースの繰り上げ（貯金）を考えています

審査は厳しいですか？

＞５８
預金を貯めながら年100万ペースの繰上げ返済なら、
素直に最初からこの商品でいってしまっても、とは
思います。が、家族愛の利点は三大疾病対応保険が付いて
くること。都市銀の同種保険対応型商品はこの金利では
無理ですから、そういう意味では選択上かなり大きな
要素を持つのではないかと。
他行で5年固定とかにしておいて、5年後考えるというのも
金利上昇のリスクヘッジにはなると思います。借り換えを
考えてることを言い始めると、急に優遇幅を上げてきたり
するので、借り換えをしない結果になっても他行との交渉
で6年以降の条件が有利になる可能性もあります。
どちらを取るかで決まってくるのでしょうね。

>>50
私もそう言われましたが、しつこく確認したところ
担当者の勘違いということでした。
5年間変らないのは金利ではなく、月々の返済額です。
金利が上がると金利が増えて、その分、元金返済額が減ります。

北日本銀行の人ももっと正確な知識を持って応対してもらいたいものです。

私も何度も確認しましたが、5年分の返済予定表は金利が変動しても変わらないと
言われています。毎月の返済合計額は変わらない旨の資料は貰いましたが、毎月の
返済額の割合については資料がありません。
本当はどちらなのでしょうか・・・。
また確認しなければいけないみたいですね、やれやれ。

5年間返済額が変わらずに元金と利子分の割合が変わるとなると、その後の返済計画にも影響が出てきますね。
私はそういう説明を受けなくて、変動なので返済額が変わってくる、となるとキャッシュバック分も減って
きてしまうということでした。

大手都市銀行の変動金利が0.25%上がるという10月なので、第二地銀はどうするのか楽しみです。

61です。
私も自分の担当者では埒があかないので、本部の方に問い合わせて、はじめてわかりました。
他にも間違いがあり、正直言ってあの担当者に不信感を持っています。
ホント、銀行の方、きちんと勉強してもらいたいものです。

＞となるとキャッシュバック分も減ってきてしまうということでした。
金利が上がると支払金利も多くなるので、キャッシュバック自体は多くなるはずですよね。
でも元金は減りにくくなるから、預金が充分あればあまり関係はないかもしれないけど、
おっしゃる通り返済計画に影響は出ますね。

63です。

不信感は私にはないのですが、ちょっとこの掲示板を読む限り、未確定な要素が多いですね。
私も分からない点は窓口で質問したのですが、もしかするとまだ教えてくれていないことが
あるかもしれませんねえ。

私もこの家族愛で決定かなと思っているので、参考にさせていただきます。
確認取りながら契約ってのも大変ですが、後になって知らなかったとかになったらもっと
大変ですからね。

金利3.25%になりました。

横にならったようですね。3.25・・・。
これでまた質問が増えました。
審査の時に出した金利の扱いについて。
分からないことが多すぎるな。

先日、仮審査が通りました。
金利は2.25%（三大疾病特約は2.35%）と言われました。
東京スターとどちらにすべきか検討中です。
どちらが得なのでしょうか！？

優遇1％ですか、いいですねー。
もし親の協力をあてにできるなら、こちらがいいでしょう。
それ以外でもこちらは団信が銀行が払ってくれるし、東京スターの欠点は改善されてます。
三大疾病特約に入ればその上乗せ金利もキャッシュバックの適用になるらしいので、
預金が充分あれば、三大疾病保険に無料で加入しているのと同じことになるし、
個人的にはホントにこんなに至れり尽くせりでいいの？って感じです。
もしかしたら、なにか落とし穴でもあるのかしら？

ただし東京スターと違って、こちらは普通預金だけが連動になります。
また、預金が充分あればあまり関係ないけど、家族愛は変動金利のみになります。

70さん、優遇１％って年収比何倍の借り入れですか？
当方、3.5倍で0.5%優遇とのことでした(預金をいれると年収比2倍相当の実質借り入れ)。
優遇があまりもらえず、少し不満です。
北銀のこのプランを申し込むにはまだまだなのでしょうか？

７０です。約4.5倍ぐらいでしょうか。
（特段、給与振込み等の約束事はありませんでした）
７１さん、レスありがとうございます。
北日本ＨＰのシミュレーションでは、年間（月間）返済額等は細かく出ないので、
東京スターに比べると少々心細いです。又、店舗で担当者からの説明がしっかり
していて、その点も雲泥の差がありました。
一番心配しているのは、北日本の倒産リスクです。
どうやって想像すればよいのでしょうか！？

倒産した場合の残金清算ってどうなるんでしょうね？
どこかに何らかの形で引き継いだとしても、キャッシュバックはなくなるんでしょうね？

72です。
70さん、ありがとうございました。
うだうだ言っていてもしょうがないので、預金額を増やす方向に精を出したいと思います。
0.5%だと、日銀があと一回金利を上げれば3%になってしまいそうです。
来年中(の半年後の見直し)くらいかなぁ。
私の場合、万が一北銀が倒産したら、スター銀行に乗換えたいと思います(笑)。

私も先日仮審査通りました。
優遇は０．２５％との事でした。
なので実行は３％の予定です。
借り入れ金は年収の約４．５倍。
他の方を見ているとちょっと残念でした。

７８さん、レスどもです。
だんだん意思が固まってきました。
でも、その前に他行さんにお断りを入れねばなりません。
契約が確定するまでこのままが良いでしょうか・・・・
ちょっとだけ罪悪感です。

住んでる地域によっても優遇率に差があるのでしょうか？
関東圏だと0.75とか。東北だと0.25とか。
これ借りるのはあんまり優遇率とか関係なさそうな人だろうけどね。

先日相談に行きました。ここは条件が厳しいみたいですね。
都銀、地銀であれば優良顧客の扱いだったのが、年収・借入金を伝えると厳しい顔で返答をされました。仮審査を受けていないのでなんともいえませんが優遇も0.25〜0.5だそうです。
掲示板の他の方を見ていたのでもう少しいけるのかと思っていたのでちょっと残念です。
ここは保証金、繰上げ返済手数料がないのが凄い魅力なんですけど。
ちなみに当方合算所得で3倍弱です。
東京スターにするかな

繰上げ返済手数料がないのですか！？
どこに書いてありました？

>>82・83さん
横レスすみません。

>繰上げ返済手数料がないのですか！？

繰上返済手数料は下記のように、北日本銀行HPの家族愛の商品概要に載ってますね。
・一部繰上返済…3,150円〜5,250円
・全額繰上返済…借入経過期間により、1,050円〜3,150円

82さんの意図を推測するに、
家族愛（預金連動型）は預金する事自体が繰上返済効果と一緒なので、
手数料が掛からない事を意味したものと思います。

『手数料がない』という表現は確かに間違いだと思います。

82です。
84さんがフォローしてくださった通りです。間違った表現をして申し訳ありません。
ここの場合預金事自体が繰上げ返済効果となるので、
こまめに繰上げ返済することはあまりない＝繰上げ返済手数料があまり発生しないという
認識で書いてしまいました。
それでも繰上げ返済手数料は他行と比較しても安いですよね。お騒がせしました。

********************************************************************
ローン返済が1月から6月までのものをまとめて7月20日、
7月から12月までのものをまとめて1月20日に、
ご返済用口座にキャッシュバックいたします
（当該月の20日が銀行休業日の場合は翌営業日となります）。 【北日本HPより】
********************************************************************

キャッシュバックが入ってくるのは、年に2回で6ヵ月後にまとめてですよね。
そうなると、キャッシュバックが入ってくるまで預金残に影響を与える事が出来ず、
その分はキャッシュバック対象外になってしまうのですよね。
大した額じゃないかもですが、上手く出来ているなぁと思いました。

借入額＝預金額での返済シミュレーションをもらったのですが、
はじめは利息＞Ｃ.Ｂ.だったのですが、途中から利息＝Ｃ.Ｂ.になっています。
ずーっと利息＞Ｃ.Ｂ.だと思っていたのですが、何かの計算違いでしょうか！？
返済予定表をもらった人はいますか？

88です。
補足します。
借入額=預金額の場合、86さんがおっしゃる状況(C.B.されるまでの額が預金額に算入できない)が発生しないためです。

>８８、８９　レスありがとうございます。

８７です。
８６さんの文章がいまいち理解できませんでした。
わたしの予定表には、預金金利（Ａ）が書かれています。
なのでその分（Ａ）を差っ引くと、『利息＞Ｃ.Ｂ.』だと思いました。
実際、『利息＝Ｃ.Ｂ.』はうれしい誤算です。

89さん、86です。
ご理解頂けず残念ですが、自分が言いたかったのは、

このＣ．Ｂ額も当然預金額（ローン金利減額）に組み込めます。
振り込まれてから初めて、借入額に影響を与える事が出来ます。
（ここが一番大事なところです）

極端な例ですが、①借入期間終了後にＣ．Ｂを全額もらう場合と、
②毎月（前月の支払額のＣ．Ｂ）貰えた場合を想定してもらうと分かりやすいと思います。
②が優位である事は言うまでもありません。

89さんに補足して頂いたように、借入額＞預金額の場合であり、
預金額＝借入額であれば、このような問題は全く関係ございません。悪しからず。

---------------------------------------------------------------------------------------
＞88さん90さん
ローン金利（利息）＝Ｃ．Ｂ　という表現は、
借入額＝預金額（自分限定）の場合のみですね。
家族に協力頂いている場合には、
普通預金利息はご家族のものですから、下記の表現が正しいと思います。

・ローン金利額＝Ｃ．Ｂ（自分へ）＋普通預金利息（自分へ）＋【家族】普通預金利息（家族へ）

家族の預金に頼っていなければ、
全額戻る認識（源泉徴収考慮せず）で問題無いと思います。

長々とすみません。

新しい商品ができたみたいです。

「“８つの安心”保障付住宅ローン」（三大疾病＋５つの重度慢性疾患）

家族愛の”両親”の範囲には、妻の両親も入るのでしょうか。
ローンを組むのは私＝夫です。

うちの親はまったく期待できないのですが、妻の実家には期待できそうなので。

>>93さん
どちらかの親だそうですよ。（両方の親はダメ）
なので奥様のご両親の口座でも大丈夫なはずです。

ところで、親に相談するとき北日本銀行について皆さん何て説明してます？
うちは親にこの商品を話したら、
「北日本銀行って何？つぶれたりしないの？
健全な銀行だったらこんな商品出す必要あるの？」
と聞かれてしまい返事ができませんでした…

私が担当者に聞いた限り、奥様のご両親でも大丈夫ですよ。
しかし、片方のご両親のみとなる為、その場合は旦那様のご両親は対象外になります。

>94さん、95さん　ありがとうございます。93です。

妻の実家に預金をお願いしてみます。
ちなみに、妻のお母さんの実家は岩手県なのですが、岩手県では有名な地銀だそうです。
東阪以外のエリアは意外と地銀ががんばっていますし、地方にご両親がいらっしゃる方は
ご理解が早いかもしれませんね。

連帯保証人をたてないと審査が通らないって言うのはどうなんでしょうか。
抵抗ありません？
あまり気にしなくてもいいものですかね。

>>97さん
預金連動は銀行側も相当なリスクを背負ってますから、当然かと思いますよ。

この北日本銀行でのローンを真剣に考えています。さっそく審査を通したいのですが
最初のアクセスはやはり窓口なのでしょうか？（当方都内在住）
それとも電話、ファックス、ネットなどからも可能なのでしょうか。

初歩的な質問ですみません。今まで事前審査をデベを通じてでしかしたことがなくて。。。

ちなみに：
年収620　借り入れ予定3000　預金2000　ですが、こんなには貸してくれないですかね。。

99さん
私も最初のアクセスは東京支店への電話で、そこでアポとって東京支店にいきました。
商品を直接説明して納得していただいた方のみ仮審査を受付けるという
スタンスのようです。
仮審査といってもかなり本審査に近いようで色々提出させられましたよ。

100さん
さしさわりなければ優遇幅を教えていただけませんか？
私は年収比約3.7倍35年で▲0.5でした。

>>98さん
97です。
銀行側のリスクはわかるのですが、なぜ保証会社ではだめなのでしょうか。
私は連帯保証人に抵抗があるため、保証料を払ってでも保証会社を通したいと
思ったのですが、北日本さんに確認したところダメとのことでした。
いくつかの銀行を検討していますが連帯保証人が必須なのは北日本銀行だけです。
（東京スター銀行もリスクはまったく同じだと思いますが保証人は不要です。）
連帯保証人にこだわる銀行について、どなたか理由がわかる方いましたら
教えてください。

まだ資料が届かないので詳細までわからないので想像ですが
連帯保証人が親でも可能なら「家族愛」を「子供に金を貸す」ことととらえれば
「普通預金口座から金を引き出さないこと」の証明として連帯保証を求めるのは
当然かと思います。親子喧嘩で親が預金を引き出したりすると子供が他の銀行よ
り少し高めの利息を払う必要が出るわけで、銀行側としてはリスクが高くなるで
しょうから昔ながらの堅実な資金回収方法かと思います。
それに、お金を貸すのは銀行の方だから銀行に都合のいいルールになるのは当然
でしょう。遠まわしに「気に入らないなら東京スター銀行へ行ってくれ」と言っ
ているんでしょうね。

102さん
保証会社付の住宅ローンは延滞が続いた場合、銀行は保証会社から代弁してもらい何の
リスクも負わない。その後は保証会社が競売なりの処分をしますからね・・・
ただ、家族愛については銀行独自で扱ってる商品だがら延滞した場合は直不良債権になっちゃう
んじゃないですかね〜
当然、死亡した場合は団信でローンはなくなりますけど銀行側のリスクを考えると病気・死亡以外
のリスクは連帯保証人の形でとるのが当たり前かと思いますよ。
逆に収入の無い妻でも連帯保証人可能らしいですから無駄な保証料払うくらいならOKですよ〜

11月から
まえまでは夫婦どちらか一方の両親しかキャッシュバック登録できなかったのが
連帯債務の場合は夫婦どちらの両親もＯＫになったらしいですよ!!

＞106さん、そうなんですか？初耳ですね。

こちらの商品はまだ未完品のようで、
少しずつ内容が変わっていくようですね。
変更は消費者にとってプラスで良いのですが、
悪い方向にならない事だけ祈るばかりです。

107さんへ
これは電話で確認しましたので確かな情報ですよ!!

あと融資額に対して預金額を設定したシュミレーションも作成してくれるみたいです。
これで実質レートを概算で教えてくれるみたいです。

今後普通預金金利が上昇していくと、キャッシュバック金額が減ってしまうのが大きなリスクだと思うのですが…？どうなのでしょうか？

例えば3%で借り入れした場合
今現在であれば、普通預金0.1%＋戻し利息2.9%=3.0%
普通預金が上がっても、普通預金0.2%＋戻し利息2.8%=3.0%
受け取り自体は変わらないからリスクとはならないですよ!!
むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!

>>109
私も思いました。
この商品は、預金金利と貸付金利の差が大きければ大きいほど得なので
差が縮まってしまうとメリットが減ってしまいますよね。
今は預金金利がほぼゼロなので、おおよそ3％くらいの差がありますが、
この差はどのくらいまで縮まる可能性があるのでしょうか？
金融に詳しい方いましたら教えてください。

あと、将来預金金利が3％以上になったりしたらけっこう痛いですよね。
有り得ないとは思うんですけど…。バブル期ってそのくらいだったんですよね？

>むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!
無知でごめんなさい。
できたら詳しく教えてください。

未払い利息(未収利息)とは、変動金利型ローンの金利見直しが半年ごとで、
返済額の見直しが5年ごとという見直し時期のギャップがあることによって
生じるものです。半年ごとの金利見直しで適用金利が上がっても、返済額
は5年間一定なので、本来支払わなければならない利息が返済額を上回って
しまうことがあります。この返済額を上回った利息部分が未払い利息とな
るのです。
未払い利息に対する利息は計算されないのが通常ですが、一度未払い利息
が発生すると、ローンの残高はまったく減らなくなるので、金利が下がる
か、返済額が増えない限り、未払い利息の発生は止まりません。また、
5年ごとに見直される返済額は、直前の返済額の1.25倍が限度になってい
るのが通常なので、金利が上がり続けると未払い利息も発生し続ける可能
性があります。

教えてください！未払い利息が発生した場合にも、金利０状態の分だけ預金しておけば、利息分は全額キャッシュバックされるわけだから、それで繰上返済していけば何とかなるんでしょうか？

>>112さん
なるほど！そんな落とし穴があったのですね。
家族愛以外で変動型はまったく検討していなかったので勉強不足でした。

たとえば、ローン残高＝預金額　だったとしても、未収利息が発生したら
その分は払わないといけないと言うことですよね？

毎月10万の支払い（利息6万、元金4万）だった場合、6万円がキャッシュ
バックされるわけですが、
金利が急激に上昇してしまい
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

東京スターだとキャッシュバック方式ではないし、固定金利なので
未収利息の心配はいらないんですよね？
うーん…、難しい(>_<)

>>114さん
預金金利とローン金利が連動して上がるならいいんですけど、
そうとは限らないと思ったのでちょっと不安になりました。
とは言え、金利ばかりは誰にも予想できないですもんね。
運に身をまかします。^^

115さんへ
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

その通りだと思います。ちなみに未収利息が残った場合は基本的には最終期日に
まとめて返済だったと思います。
家族愛では未収利息はキャッシュバック対象外とのことです。

>>117さん
どうもありがとうございます。盲点でした。

この商品はできるかぎり長く借りたほうが得かと思っていたので35年ローンで
検討していたのですが、期間を短縮して月の返済額を増やしたほうが安全かも
しれないですね。
もう一度シミュレーションしてみます。

最終期日に残った未収利息はキャッシュバック対象外ですが
返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になる、と説明を受けました。

また今から5年以内に5％以上くらいに金利が上がれば未収利息が発生する可能性がありますが
5年過ぎると未収利息の返済も合わせて最大1.25倍に返済金額が上がりますのでそこで返済できる可能性があります。
そこで無理でも次の5年でまた1.25倍に、またさらに5年後に1.25倍・・・と上がっていくので
返済期間を長くしたほうが、未収利息が最終期日に残る可能性がなくなり
リスクを減らす事が出来るような気がします。

また預金が充分あれば、どんなに返済金額が上がっても、すべてキャッシュバックの対象になるので
大きな問題にはならないと考えます。

>>119さん
そうですよね、自分もそのように担当から聞いた気がします。
少し弱気になってました。