住宅ローンをいきなり完済しろと言われたら、どうすればいいですか？

私は転勤でマンションを賃貸に出しました。
その際、申立書のようなものを提出してローン継続できました。
賃貸に出す前に銀行に相談すべきでしたね。

残念ながら自己責任でしょう。
銀行側に非はありませんから。
スレ主さんの無責任さにはあきれて思わず笑っちゃいました。

>41さん

じゃあ、設備資金借りてる企業や債券出してる会社は、名だたる上場企業も含めてすべて反則ですねｗ

>銀行側に非はありませんから。

銀行に非がないなら、有無も言わさぬ取立てをしてよいかというと、それは別問題。

また、たとえば、36さんの指摘された契約書には「事前に届出て承認を得るものとします」という契約文言があるのだろうか？
一般消費者の無知を責めるのは簡単だが、事前に説明責任を果たしていない銀行には「非がある」ということになるかもしれんね。
「そんなの常識じゃん」というレベルのことを知らない消費者は結構いるものだし。
金利の変動によって返済額が数万円増えただけでも、「説明うけてないよ」というおめでたいクレーマー君は結構いるものだが、説明していないことは自体は責められるべきだろう。

ましてや、全額返済を迫るような重い不利条項はきちんと説明しておかないといけない。
しかしながら、現実は過怠約款などの条項に限って説明をすっとばしてきたのが銀行の姿勢だとおもう。
（そういう事態を説明することが、顧客にとって「失礼」であるという認識があるからだ）

銀行は金融サービスを売っているわけだ。金融仲介の役務の内容としては説明責任は大きいと思うよ。（バブル期ならいざしらず、いまどきの消費者行政ではなおさらだ）
金利収入を原資として給料もらってるんだから、契約条件くらいはきちんと説明しないとね…。

↑こいつすげぇｗ　世の中舐めてるなｗ

今回の件は、仮にスレ主が賃貸に出していたとしても、ローンの切り替えで済んだ可能性もあったと
思います。
一番の理由は、無い袖は触れないので、物件を競売に出しても回収できない可能性もあるからです。
それならば、ローンを切り替えて返済を続けてもらった方が得でしょう。

ただ、スレ主の場合、
１）7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
２）今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり申し込みをした。
頭金は2,000万でローン4,000万

とのことですので、残債分の返済に、実家の立替の頭金の2000万をあてると返せちゃうんですね。
銀行には相談に行ってますので、そのことは銀行は知っているはずです。

また、今回のスレの進め方を見ると、銀行との交渉もうまく行えていないのではないかという気が
します。
なので、銀行側としては、この機会にこのお客さんからはさっさと返してもらって、縁を切ろう
というのもあると思います。

多分、建て替える実家も安い住宅ローンを使って賃貸にしちゃう可能性有りと見られたんでしょうね。

そうかあ、いい勉強になるわ。
賃貸に出すって簡単なことじゃないのね。ふむふむ。
転勤とかなったら売るしかないのかもね～。

スレ主さん、銀行名は出さないほうが良かったかも。
こういうところは個人が特定されないようになさったほうが
いいですよ。

いい方向に行くことを願っております。

いや一概に自己中とは言えない気がします。

確かに住宅ローンは、自分が住む家である事が前提ですが、
マンションコミュニティでも、マンションの資産価値を考える場合に、
賃貸へ出せるかどうかの話題が出てても、
人に貸した場合のローンの利率の変化までは出なかったので、
このスレを読んで初めてそう言った事実があった事に気付きました。

私は一生住むつもりでマンションを買いましたけど、
住めない事情が出てきたら、普通に賃貸に出していたかも知れませんし、
銀行に相談するのも思い付かなかったかも知れません。

>>56
いや、転勤で一家で赴任するから賃貸に出すというのは、まず銀行に相談して所定の手続きを経たら別に難しい事じゃないのかもしれないですよ

だけど、この人の場合は、想像ですが、賃貸に出すというのが転勤などではなくて、もしかして近所の実家に住んで、家賃でもうけようと（ローンの支払いは家賃充当、その分給料から余裕が出る）したと思われたのが、実家の家を建てる時のローンの申し込みでばれてしまったのかもしれない。

マンションと今住んでいる実家が離れていて、勤務先も実家のそばなら、「転勤があったから実家に住んで家を貸したんだな」と思ってくれるかもしれないけれど、転勤もなく近くの実家に住んでいて、無断で住居を賃貸にだして、頭金2000万も実質親の資産なのに、本人の資産としてローンを申し込んだから、それで返済せよと迫られている訳で、そこでもまた虚偽の事実が１つある訳だし、残り4000万のローンはスレ主が組んでスレ主が払っていくような形をとるけれど、支払いはおそらく親が払うはず。

となると、このスレ主さんはローンを2つも組んでいるのに、１つは賃貸の家賃で相殺、もう一つは親が実質支払って、どちらも本人が返済しない…というのなら、ローン２つがすんなり通る訳ないと思います。

賃貸用のマンションに変更したら、ローン変更はどういう風にするんですか？
投資用マンションとの違いは何ですか？？売ったほうがいいのかもしれませんが
新築購入で済んでしまうと2割は下がってしまいますよね？？
八方ふさがりの気が…。

>>58
>いや一概に自己中とは言えない気がします
57さんは礼も言わず、勝手に被害妄想、削除依頼って流れが自己中と言ってるだけでしょ。
内容うんぬんは関係ないよ。

>こいつすげぇｗ　世の中舐めてるなｗ

いやいや、銀行関係者としてあるべき姿を言ったまで。
別に世の中を舐めてはいない。

現実にはそれができていない腐った行員が多いのが世の中だから、
現実を知るものとして、むしろ当たり前であるべきはずの理想論を唱えたかっただけ。

>賃貸用のマンションに変更したら、ローン変更はどういう風にするんですか？

まあ、「借り換え」なんでしょう。
ただ、１戸のマンションの賃貸資金なんて空室リスクが高くて、ローンは出しずらいですから、一次的には「借入れして賃貸にするくらいなら売却したらどうですか？当行ではお役にたてません」的な慇懃無礼な言葉が返ってくる気がしますね。

投資用マンションって、ワンルーム、１Kみたいな小規模なものですよね。
あれって、場所もいいところを選ぶし、需要（回転）も多いから以外に空室率が低かったりするわけです。（もちろん物件によりますが）
ただ、提携ローンでも無い限り積極的に取組む銀行って少なくなったんじゃないでしょうかね？
（それこそ下記の様にBIS規制上不利だし、貸出ロットも稼げないし）

ファミリータイプの３LDKって、タワマンでも無い限り空室リスク高いし、貸出ロットが比較的大きくなるから空室時の返済が滞るリスクが高いわけです。
だから、最初から賃貸目的なのに住宅ローンの器を使う偽装申し込みを大変嫌うわけです。
今回のスレ主さんの場合、過剰反応された可能性もあるかもしれません。（本当の事情は分りませんが）

もちろん、BIS規制上の問題もあります。
住宅ローンは自己資本比率（貸出額等÷銀行自己資本）の計算において、貸出額を異例の50％で算入で済みます。（一般の融資は100％算入です）
銀行としては限られた自己資本を効率的に活用したいですから、同じ分母に対して、分子の貸出額が100％計算のものより50％計算のものを貸したほうが有利です。
ですから、50％計算のはずだった低利貸出が、借り手の一方的都合で（いつの間にか）100％の計算のものに変じてしまうことは大変困るわけです。
分りやすく単純計算した場合、住宅ローンの2倍の「利ざや」が稼げないとペイしなくなりますよねｗ。

（銀行関係者の方、上記はかなり捨象して書いてますので、細かいことは突っ込まないでくださね…。）

知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。
私も以前同じことを考えていました。結局マンションはやめましたけど・・・。

ローンのことや税金のことはうかつに当局に聞けないですよね。なんか、すごく怖いと思いました。
多分世の中にこのパターンで賃貸にしてる人って結構いるんじゃないかと思いますけどね。

最初から住むつもりもなく嘘を付いたのであれば、一種の詐欺、一括償還は当然、損害賠償の問題にもなる。
しかし、途中からの変更であれば、単なる事情変更。
約款を読まないと分からないけど、期限の利益の喪失事由として明記されているとしても、その有効性は議論になりうると思う。
実は私、金融機関側で同じような事件を抱えていたことがあり、弁護士と協議をしたが、１００パーセント勝訴するとは断言できない、ということで訴訟を回避した経験があります。

スレ主を激しく攻撃する人がいるけど、少し了見が狭いのではないかな。

>>64
住宅関係の本で、ローンのところを読めば、住宅ローンで買った家を賃貸にする時には注意しないといけない
というのは書いてあります。

数千万の買い物をするのに、ローンについて全く情報収集しない人はいないと思います。
なので「素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか」というのは、いい過ぎでしょう。

>知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。

不動産を賃貸に出す段階で素人と言い切れない立場なのでは？

人から金品を得るって事は、責任も付いてくると思うのですが

>数千万の買い物をするのに、ローンについて全く情報収集しない人はいないと思います。

いや、結構いらっしゃいますよ。
デベとかハウスメーカーにお任せっ！て人。自分で何も調べない。
こういう匿名掲示板も駆使して、ローンの金利コースから変動方法やデベやゼネコンの評判、立地環境、設備、管理等なんでも調べ上げる人はむしろ少数派かも知れません。

>不動産を賃貸に出す段階で素人と言い切れない立場なのでは？

それは一般論としては違うと思います。
転勤の間だけ、リロケーション何とかという会社使ってサブリースする人っているでしょう。
そういうサブリース会社が人事部の紹介企業だったりする例も聞きますし。

要は自己居住用ではないのに金利が安いから住宅ローン使っちゃおう！という悪意があったか否かという問題でしょう。

ひどいところは、業者が売らんがために、賃貸目的なのに住宅ローンで紹介してきたりします。
名だたる大手の看板掲げてる仲介業者でも、組織的にそういう行為をやってくる事例もあります。
また、銀行側でも数字を上げんがために支店ぐるみで黙認していると思われる事案もありました。
（内部監査では決定的証拠がなく検挙できませんでしたが）

銀行が無断賃貸について強い姿勢で臨むのはそういう経験があるからでしょう。

新築マンション購入、入居後９ヶ月で昇格だ！と転勤を言い渡され、杜の都へ。

幸い入居後日が浅かったことと手続きも面倒くさいだろうと思い、単身赴任にしたけど、
軽く人に貸していたらこんな罠があるなんて知らんかった。

ローンを借りる時は３５年固定で総支払額が一番金利が低い銀行を必死で探したけど、
賃貸の“ち”の字も考えなかった…。
正直、勉強になりました。

私はまだ仮審査の段階だけど、契約したときにそういった説明はあるんでしょうか？

こういう騒ぎになるなら、約款読んどいてねってだけでは説明責任を果たしたとはいえないですよね
マンションの契約時だって重要事項説明の読み合わせするんだし・・・

なんか他にも落とし穴がありそうで怖いなぁ

>70
住宅ローン契約は3回経験があります。
3回とも契約時にそういった説明がありました。

口頭で説明しても、あとでもめる元になります。
そのための約款です。
やはり自己中のヒトが多いんでしょうね。

>>68
＞要は自己居住用ではないのに金利が安いから住宅ローン使っちゃおう！という悪意があったか否かという問題でしょう。
「実家に戻るから」で尚且つ「実家でローン組むし、今までの住宅ローンは賃貸で設けていました。」では、「住宅ローンを全額返済してください。」と言われても文句が言えませんよ。
悪意があった（「物事を知ってやっていた」という法律的な意味です。）のは歴然で、約款に照らしてもなんの申し開きも出来ません。
スレ削除はすべきではないことを、削除依頼スレの０３投稿で述べております。

２棟の賃貸マンションオーナーで、自分自身は別の分譲マンションに住んでいます。

>>71
説明があると聞いて安心しました
約款て普段使わない言い回しや用語が多くて読んだだけではよく分からないんですよね

73さん
約款で理解できない言葉や言い回しがあったなら根掘り葉掘り聞けばいいですよ。
ウチも買い替えで計２軒のマイホームを建築したので、２回住宅ローン契約をしていますが、
いずれも主人は契約印を捺印するまで何時間もかけました。
約款を理解するためです。
土地や建物の売買時に交わす重項説明書などについても同様です。
それらについて内容をよく理解できないままサイン・捺印したとしても、内容を了解しましたと同意した上で契約を交わしたことになるからです。

スレ主と同じ銀行でローン組みましたがちゃんと説明を受けました。
もし、転勤やその他の事情でそうなるかもと思うなら、
ローンを借りる側が聞けば丁寧に教えてもらえると思いますが。
たくさんお金を借りるわけだから、心配になって、銀行の方には色々説明をしてもらいました。
もし、病気やリストラになって延滞になったらどうなるか、とか。
どのくらい延滞したら差し押さえになるか、とか。
賃貸の話も興味があったので聞きました。
スレ主は個人でマンションを貸しているのかな。
業者を使えば、業者の方で事情を聞いて、アパートローンにしているかどうか一言あってもいいような気もするのですが、
不動産屋はそんな事は言わなかったのかな。

銀行は役所のように活字に基づき機械的に処理するだけの所です。
一般企業の感覚や常識は通用しませんよ。残念ながら…

ウチはネット銀行だったので勿論そんな説明はありませんでした。
怖いですね…。

重要事項を知らされてなく、完済を迫られている。
ＦＳＡに申し出てください。
銀行の重要事項説明ロジックが徹底的に調査されることになるでしょう。

おそらく銀行には何らかの処分が下されると思います。

>>76
論理が飛躍してませんか？

まず、
>相当（正当であることはもちろん）な事情がなく、あらゆる局面で「賃貸転用の事後承認はいたし
>ません」といえば、それは優越的地位の濫用（独占禁止法違反）になる可能性も出てくるでしょう。

これはスレ主にはあてはまりません。
スレ主が、賃貸にださなければいけない事情が発生した際に相談を行い、それに対してローンの変更を
一切認めないと言ったのであれば、優越的地位の乱用も出てくるでしょうが、今回はスレ主が先に、
相談もせずに契約内容に反する行動を取っています。
ですので、前提条件が違っています。

また、
>本件の場合、賃貸に供した事情にかかわらず、賃貸した部分のローンは返済してくださいという話
>だけではなく、立て替える実家の部分も絶対に信用供与しないというのは、かなり行きすぎた対応
>だと思いますよ。

これも行き過ぎた対応とは思いません。
１）賃貸に供した際に相談を行わず、一年ほど契約に違反した状態が続いていますので、そのような
ローンを一括で返済してもらうことは問題ありません。

２）新規のローンを貸すかどうかを決定する権利は銀行にあります。この際に１）を前歴として
を考慮するとは思いますが別の話です。

今回は、新規のローンを組もうとしたことで契約違反が発覚したことで１）と２）が同時に起きて
いますが、内容的には別々のことですので、それを、まとめて論じた上で、行き過ぎであると結論
付けてはいけないと思います。

例えばこれが、
１）銀行にいわずにマンションを賃貸に出していたらばれてしまい、ローンを一括返済するように
言われました。
２）半年後にその銀行に新たに住宅ローンを借りにいったら、前に契約違反をしたので貸せないと
言われました。

だったら、行きすぎとは思いませんよね。これと中身一緒ですよ。

いえ、飛躍ではありません。

まず、賃貸に供した事実を「申し出ない」という行為そのものだけを契機として、不可逆的に「賃貸供与がいかなる事情であっても、事後申し出なので承認はできません」という運用をしているとすれば、それは権利の濫用となるでしょう。
独占禁止法ももちろん、そもそも民法第１条の大原則に照らしてどうかという次元の話でしょう。

また、１年ほど契約違反となる状態が続いていたから、契約違反が悪質であると主張して強権を振るうのは、対応があまりにも紋切り型です。
およそ、国民経済の血液である金融仲介を円滑的に行う公共的使命がある銀行の姿勢としてはマズイと思います。

契約違反が悪質であるかどうかは、期間の問題だけによっては決まりません。動機（最初から賃貸転用の目的があったとか）、態様（賃借している法的主体が転々としていて事業的意図が明白だとか）も問われます。
また、その期間中に延滞があって銀行に特別な債権管理負担を掛けていたか否かという事情も考慮されます。

たとえば、契約条項の説明をろくに受けておらず、事前に届け出ずに転勤で賃貸に供した期間が３年や５年となっても、それだけで「賃貸の事後承認は絶対できない。すぐに返済せよ」ということは無理でしょう。

新規与信供与の判断と、既存ローンの返済要請は確かに別物ですし、本来は個別に論ずるべきものです。
純粋な論理展開であれば81さんの主張が正しいです。
また、契約違反歴あるから信用供与しないということはよくあることです。
ただし、すでに貸してしまっている事案で、契約上の不備を発見したからといって、これを契機として徹底的にすべての与信を引き上げるという姿勢はかなり問題です。

これは、住宅ローン利用者のように契約に疎い個人だけでなく、きちんとした財務知識をもった法人に対する融資についても問題視されている局面です。
たとえば、ひとつのコベナンツ（財務制限条項）に抵触した貸出があるだけをもって、その条項のある貸出金の回収を行い、「当行に対する債務の一について期限の利益を失ったとき」の条項を用いてすべての貸出金を約定期限前に回収することは、明らかにやりすぎであり、金融庁から貸しはがしであると認定されることになるでしょう。

大事なのは、論理や契約文言ではなく、優越的地位をもつ銀行の行うべき交渉手順。ハートの問題だと思います。

なによりも銀行は、広く大衆から預金を募り、それを仲介して貸出をしている立場です。
債権管理に落ち度があってはいけませんが、一般利用者の利益にかなわなければいけないことは当然です。
きちんと契約を守っている81さんのような方との公平も考えなければならないことも当然です。

っつうか売却すりゃ解決だろ。
賃貸物件は保持し続けたい、両親の家の頭金も確保、ローンも組みたい、なんて虫が良すぎる。

それはそうです。
自主的に完済すれば解決します。
虫がよすぎます。

両取りはできません、どちらか一方を選択してくださいとう、きちんとした説明・交渉がなされるべきです。

りそな銀行はしたのかも知れませんが、スレヌシさんはちょっと結論急ぎすぎたのかも知れませんね。
話も聞かないでスレごと削除依頼出すようなせっかちな人と、落ち着いた交渉ができたかどうか疑わしいと思います。

まあスレ主さんはパニくってしまっていて、即効性のある方法以外には耳を傾ける余裕がなくなってたんだろうなあ
でもここに書き込む時点でまだその状態なら銀行の話をきちんときけてたかどうか心配ですね。

スレ主は銀行から順をおって丁寧に説明があったのにもかかわらず、自分の目論み通りにコトが運ばないとわかって
自分の中で意識真っ白になり
銀行に対してとにかくなんでだよ～自分は悪くないのにさ～
という感情が先にたってるのだと思います。
このスレ自体も消そうとしたのだし、自分にとって不利な情報は書きたくないのがはじめから読み取れました。

>>78のようにネット銀行で重要事項の説明がない場合は起こり得る事態ですね。
私もネット銀行ですが電話で話したのは、あまりに遅い手続きの催促のときくらいでした。

88さん 私もスレをはじめからリアルタイムで読んでいたわけでなし、はじめから読んでみてそう読み取れたって意味ですよ。
スレ主はすぐ出てこなくなったようだし、どんなアドバイスをされても私が欲しい答えはない、中傷ばかりで辛いからと削除依頼する人物でしょう。
現実的なアドバイスをされても聞く耳持たずに塞いでしまう人物ですし。

>89さん

揶揄してすみませんでした。反省します。
スレヌシにアドバイスが届かなかったのが残念だったのものですから…

このスレは勉強になりました。
いづれ貸し出すときのは注意します

賃料収入があれば確定申告も必要になりますね。
ローン約款すら読まないスレ主は、きっと脱税しても知らなかったで済ますのだろうが。

削除依頼スレの０３投稿者です。

>>92
＞賃料収入があれば確定申告も必要になりますね。
結論から言って、必ずしも確定申告する必要があるのかは、判定出来ません。

というのは、

元々、スレ主は中古マンションを７年前に頭金は不明ですが住宅ローンを２４００万円設定して、それを１年前に賃貸にまわしたのですよね。

不動産所得（マイナスは損失）　＝　賃料収入　－　諸費用（支払利子・減価償却費・固定資産税・管理費修繕積立金を含む）

ですから、

賃料収入　＞　諸費用　だと所得税の確定申告が必要で

賃貸収入　＜　諸費用　だと不動産所得（損失）で、申告は不要です。
ただし損失の場合で、支払利子の土地分を除いてもまだ損失の場合、他の所得との損益通算が出来るので申告した場合は還付を受けることが出来ます。

あなたが書かれたことに該当するのは、賃料収入　＞　諸費用　の場合だけです。

↓こういう場合ってどうなのでしょうか？

買い替えで半年前に新居を購入。
並行して現在の住居を売却に出した。
今月に新居引き渡しとなったが、売却が出来ていなくてダブルローン。
引き続き売り出し中で、賃貸にはしていない。（新居に引っ越した）
売り出し価格は従来の相場以下としているが、新築売れ残りたたき売りの影響で厳しい状況。

やむを得ない理由・・・となるのでしょうか？

88
偉い！

>>94
買い替えをすると銀行には伝えてあるんですよね？
だったら別に問題ないと思います。
もし、売れずに賃貸にするならそれを銀行に言えばいいと思うし、
以前のマンションが売れれば、ダブルローンが解消されるわけですよね。

>マンションを賃貸に出しとことが問題
まとめると、住宅ローンで金貸したのにそれで商売するとは何事か。
って話。

まとめかた下手すぎ。

最初からよく読もうね。

ここまで延々と語られていたポイントは「自分が交わした契約はきちんと理解しましょう」ということだよん。

銀行は貸し剥がしを狙ってるんじゃない？
なんとか借主にミスや首の回らない状況を作って不動産をタダ同然で巻き上げたい、ってことなんでしょ。
だって今の金利で金貸しても儲からないし、そういうのでも狙わないとやってられないでしょ。
銀行金融ってドキュ○だよ。何も生産しないで貸した金以上のものを巻き上げる。
それが本質なんだ。