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[更新日時] 2009-06-26 19:08:00
はじめまして!自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司 著 という本です。
そこには 金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35 3.07% 2290万+変動金利1.325% 320万
で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます?
[スレ作成日時]2007-05-29 23:07:00
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変動金利は怖くない??
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401
u
これ以上金利が上がって、支払いがかなりきつくなった
人がいれば、政府が何らかの対策をうつでしょう。
金融公庫でゆとり返済のときも救済措置がとられたし。
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402
匿名さん
安部総理は何にもしていない間違いなく小泉と竹中が悪い。阿部総理」は最悪な時に引き継いでしまった。
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403
匿名さん
>>398
>家買えるひとは一部の裕福層のみ。結果ゴーストマンションだらけになる。
ならんならん。中古価格が下がるだけ。
でも消費税も所得税も上げなくとも、税収を増やす魔法はある。「インボイス式」でググって貰えばわかるが、インボイス式の消費税のみ(今はアカウント式と並列)にすると、脱税が難しくなるので、いままで10.5.3とかいわれてたような不平等は無くなり、消費税を1%も上げなくとも税収が増える。
>>401
8%とかになればな。3%や4%じゃ動かないよ。
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404
匿名さん
>長期で組んでる人は
>今の金利の上げ下げのことなんか気にしてないよ
ウソ言っちゃいけませんな。
金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
固定組みが登場してるじゃないですか(笑)。
少なくとも今の時点では変動組みよりかなり多い金利を
払っているわけだから、早いとこ金利が上がってくれないと
気分悪いでしょ?
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405
匿名さん
>>404
あまり固定組みを虐めないで下さい。
堅い頭しか持ってないんだから。
時代に乗り遅れてるのに気づかないフリしてるんですよ。
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406
匿名さん
>>330 >>392 >>404
これ同じ奴の書き込みなんだろうけど、必死なのがよく伝わってくるね
ここに来る固定組の人は面白いから来てるだけだと思うんだけど
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407
匿名さん
>金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
>固定組みが登場してるじゃないですか(笑)。
そりゃ得か損かは気になるからね。人間だからしょうがないでしょ。
でも、返済できなくなる心配は、変動の人よりかなり軽減されているよ。
倒産、リストラ、大病を患わない限り、大丈夫だから。
時代に乗り遅れているかどうかはともかく。
低金利の時に借り入れる場合、長期固定金利にするのが運用の定石。
また、人生はローンの返済だけが全てじゃないからね。庶民といえども、
ローンを返済しつつ、資産も構築していかなければならない。
ローン金利を固定していれば、運用の方は変動の人よりリスクが取れる。
もし、変動の人が株式で攻めまくっていたら、ある意味尊敬するよ。
俺にはそんなリスクは取れないから。
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408
匿名さん
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409
匿名さん
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410
匿名さん
最近の金利傾向で変動より固定が急激に上がってる件について
固定派の皆さんの意見が聞きたい。
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411
購入経験者さん
国に大きな借金がある限り、一気には上がらないよ。
大丈夫、大丈夫......。
建築関係者も大反対、銀行関係者も本音は反対。国はもちろん大反対!
もう一度下がるチャンスがあると見ているけど....??
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412
契約済みさん
一国の国内の状況だけで決まるものじゃないでしょ?
国際的に異常に低い金利を是正するように、国際決済銀行(BIS)から名指しで批判を受けているよ。
低金利の円で借り、高金利の諸外国で運用する「円キャリートレード」が異常な円安を誘導して、国際為替市場の有り様を歪めているからね。
外交を考慮するならば、国内の状況が金利維持を容認せざるを得ないような危機的状況にならない限りは、金利は上げざるを得ないよ。
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413
匿名さん
裕福でないのに変動で組んでしまった人には
素直に同情します。
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414
匿名さん
>>330 >>392 >>404
他人が気になるのも変動厨の特長なのかな
俺は先月当初10年固定2.1で組んだが、他人の事なんかどうでも
いいんだけどね。 でも
こ こ の 変 動 厨 が 必 死 な の は 面 白 い
だから見にくるのよ
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415
匿名さん
>>410
固定金利は長期の将来の金利の見込を反映する。従って固定金利が急上昇していると言う事は、ごく短期(数ヶ月とか)では大差なくとも、数年以上先では急上昇すると市場が判断している事を示す。
>>411
国に大きな借金があるからこそ、金利は急上昇する。2008年以降、償還期を迎える国債が大幅に増加する。国債を借りかえる場合は国債が供給過多になり価格下落→金利上昇。償還する場合はマネーサプライ増加→名目物価上昇→名目金利上昇。いずれにしろ、景気の動向に関係ないところで金利上昇圧力が発生する。おまけに、実際国内の一流企業の決算は非常に良い。かってのように庶民全体に恩恵が行き渡らないため、好況感が無いだろうが、指標上は成熟経済としては非常に好景気である。バブル期の金利上昇も上がり出したら数年でピークを迎えたが、今回もバブル期のように7%8%は無いにしろ、10年以内に5%6%は十分ありえる話だ。
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416
匿名さん
406=414はかなり必死だね。
他人のことなんかどうでもよくなくて、ものすごく金利を気にしてるのがよく分かったよ(笑)。
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417
匿名さん
>>414
もしかして、10年後には変動組みへ仲間入り?
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418
匿名さん
なんだかんだで10年間はあんまり金利変わらず20年スパンで上昇する可能性高いよね。
10年固定で喜んでいる人は11年目以降どうするんだろうね。
たった10年固定で長期固定の仲間に入っていると妄信している人もいるみたいだけど。
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419
匿名さん
>>418
いや、ここ2,3年がもっとも上昇する可能性高いが?
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420
匿名さん
で、10年後には下がるの?
固定組としては、あまり考えられないシナリオだが。
それとも10年でほとんど完済するつもりなのかな?
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421
匿名さん
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422
匿名さん
しかし、みんなただのド素人が、好き勝手言っている・・・。
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423
u
現在・・・妻:変動にするなんてばかよね、あなた。あはははは・・・
10年後・夫:変動はそんなに金利上がんなかったな。変動で借りてたおとなり さんは繰り上げで完済だそうだ。女の浅知恵だったね。とほほ・・・
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424
匿名さん
プロでも10年後の金利なんて読めっこないんだから、
みんなそれぞれ好き勝手な思惑があって当然だよ。
>>423のシナリオもありうるが、その逆も大いにありうる。
現在・・・妻:長期にするなんてばかよね、あなた。あはははは・・・
10年後・夫:変動の金利がこんなに上がるなんて。長期で借りてた
おとなりさんは余裕で返済してるよ。女の浅知恵だったね。
とほほ・・・
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425
匿名さん
まあ、そう言っても
35年固定金利3.07 と 10年固定 金利2.10
で計算すると、同額を借り、毎月同額を返済する場合、
10年固定は28年程度でOKだな
もし、3000万円借りたとすると
10年後に、10年固定は 元金が 2132万円になっているが
35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
利子を1450万円、払うわけだ
その時点で、繰上げ返済しても、払った利子は帰ってこない
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426
425
ごめん、ちと間違えた
>35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
>利子を1450万円、払うわけだ
利子残額は1058万円程度でした。
10年間で1400万円返しているが、その中の利子分が840万円ですね
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427
匿名さん
10年後も利息2.1%で借りられると読んでいるわけ?
あまいと思うが。
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428
匿名さん
10年後に金利が4.5に上がっていたとすると、月の返済額14万超えますよ。その時点で払えなければ、いくら総返済額が少なくてもアウトでしょう?
仮に10年後に繰り上げ返済するとして、当初と同じ額まで返済軽減するとしてざっと400万の繰上げが必要ですよ。子供の教育費、家の修繕などが重なる可能性もあるのでは?金利が上がらなくても精神的コストがかかるし、決して楽な返済とは思えません。
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429
匿名さん
そうですよね。
過去のデータからは平均4.5%なので、その仮定で考えると、10年後に4.5%を超える可能性も高いわけです。そうなると、10年固定どころか、超長期固定で低金利のうちに確定しておいた方がいいのではという定石が導かれるわけです。
例外は、利率の上昇に耐えうるだけの資金に余力がある人や、比較的短期間(固定の期間中に)だいたい払い終えてしまえる人ということになるのでしょう。
4.5%で想定期間内に払えるかどうか、まずは計算してみて、あとはリスク負担をどう考えるかということなのではないでしょうか。
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430
425
ふ〜ん
でもね、元本が減っていると借りなおしもできるね
4.5%の金利が出せるほど日本の経済がよければいいが
・・・それなら給料が上がりそうな物だけど
で、35年ローン程度の支払しか、その時も出来ないならば
25年ローンに借り替えれば、同額の支払のままだよ
しかも、次の10年後も、
15,550,975 ← 借り借り換え後
16,880,086 ← 35年固定 20年後
次の10年も、4.5%で続くと、同額を払うことになるが
繰り上げ返済を、考えると どちらがとくかな?
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431
u
ここ最近5年間で利息はいくらだったか知ってるの?
変動金利でも優遇とか使えば平均1.5%以下だよ。
これから5年間で、10年間の平均4.5%になるぐらい
金利が上がるわけないじゃないかな?
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432
425
まあ、フラット35の人って、これからず〜っと、年利4.5%くらい
にならないと、10年固定2.1%に対して、元が取れない
しかも、10年程度たってからの、繰上げはばかばかしい。
保険料、手数料も高いのかな・・・・
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433
匿名さん
430さん
借入期間28年で10年たってから、25年ローンに借り換えできる銀行があるんですか?
431さん
10年間の固定金利明けの話です。そこまで上がらなくても、精神的にきついのではないかと。
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434
425
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435
匿名さん
まあ、10年固定で組んだ人も、変動・短期と同じ組ということでOK?
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436
匿名さん
-
437
匿名さん
変動<短期固定<中期固定<長期固定でしょう。あくまでも確率論ですからね。将来4.5%にもならんという可能性も可能性としては否定できません。
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438
匿名さん
>>434
借り換えって残りの期間ですよね。35年で10年固定済んだら、25年ローンに借り換えるって話でしょ。でも、25年固定の金利は得になるか分からないと思うけど。
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439
匿名さん
長い低金利時代を含めても、過去20年間の変動金利の平均は4%を超えると言われています。
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440
匿名さん
やはり、
長期固定とは、全期間固定もしくはそれに近い期間が固定のこと。
35年返済で10年固定なんて、短期固定の部類になる。
だって半分以上の期間は、金利が未定だから。
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441
425
>35年で10年固定済んだら、25年ローンに借り換えるって話でしょ。
28年で10年固定済んだら、25年ローンに借り換えるって話です。
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442
買えないけど買いたい人
率が低いだけで変動にした人いませんか?
きちんと変動の特性を知っているのでしょうか?
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443
匿名さん
>>441
なんか間抜けだな。
当初28年の返済期間を、35年に延長するのか?
10年後にはそれなりに金利も上がっているだろうから、
利払い総額がかなり増えて損だと思うけど。
素直に変動に移行して、一生懸命繰上げした方がいいよ。
中途半端な10年固定なんてするもんじゃないな。
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444
425
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445
匿名さん
変動と固定の金利幅が2%あるとしての計算だが
10年後に変動が4%超えた場合でも優遇が1%以上有れば
10年間は支払いしている利息分得じゃねえの。
さらに10年後に変動が6%超えたら変動は負けるけど‥
20年後に変動6%台‥
そんなのありえな〜い♪
てか、その前に繰上げ返済でほとんど支払い終わってますから。
長期固定派の負け確定だな。
しばらく無駄な保険料払って優越感に浸ってろ。
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446
契約済みさん
>>20年後に変動6%台‥
>>そんなのありえな〜い♪
ここ20年以内に、変動金利8%台後半もあったわけですが…。
変動金利が6%を超えない、という根拠は何をもってのものですか?
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447
匿名さん
425さん、
ちょっと計算してみた。
【問題425】
借入額: 3,000万円
ケースA: 35年固定 3.07%
ケースB: 当初10年は、10年固定 2.1%を28年返済で組む。
11年目以降は、25年固定 a% (25年返済)に借り替える。
つまり、2段階金利で組む。
この場合、11年目以降の金利はわからないので、a%とする。
これで、損得の分かれ目となるaの値を求めよ。
【解答】
ケースAの総返済額を求める。
毎月の返済額は 116,630円、返済期間は420ヶ月で、
総返済額は 48,984,600円。
ケースBの総返済額を考える。
当初10年までは、毎月の返済額は 118,169円、返済期間は120ヶ月で、
ここまでの総返済額は 14,180,280円、元金の残高 21,239,623円となる。
11年目の借換えで、総返済額が34,804,320円(= 48,984,600 - 14,180,280)を
下回るためには、毎月の返済額が116,014円(当然ながら、ほぼ同額)に
ならなければならないから、このときの金利は...
4.33%
まあ、妥当な金利かもしれないし、25年固定ならこれ以上の金利も十分ありえる。
むしろ、4.33%を超えるか超えないかでやきもきしなければならないので、
長期固定の利点である安心感はまったくない。
策を労する割には効果がないように思う。
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448
匿名さん
全額変動金利のみというのは非常にリスキーであることは間違いない。ローンの金利は元本にかかるわけで、元本の未返済残高が大きいほどリスクは高い。逆にいえば、元本の返済がある程度進んでいれば、変動金利に移行してもリスクは低い。そのような観点からすれば、一定期間固定→変動以降型のローンは全期間固定より利率が低く、かつリスクも低く抑えられるだろう。3〜5年くらいでは元本の返済はたいして進まないし、繰上返済の原資も貯まらないであろうから、10〜20年くらいの固定期間を持つ変動移行ローンが、最も無難な選択である。
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449
匿名さん
大きな勘違いをしているようで気になるのですが、
28年ローンを当初10年返済して、その後借り替えて25年に返済期間を延ばす、、ってそもそも出来ないと思うのですが、、。
残りの返済期間での借り換えになると思いますよ?28年ローンで10年経過しているから、18年ローンでしか借り換えしても組めないと思いますが。
期間短縮型で繰り上げ返済して、支払いがきつくなり、借り換えしても返済期間は元に戻せないのと一緒なのでは?
最近はいろんなローンがあるので違っているのかもしれませんが。
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450
匿名さん
10年後に借換えるときに、優遇金利ってまだ存在するのかな?
そこのリスクも考えておかないと。
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