はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司 著 という本です。
そこには 金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35 3.07％ 2290万＋変動金利1.325％ 320万
で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？
[スレ作成日時]2007-05-29 23:07:00
>金利変動リスクをなくすのと引き換えに、
>残高の多い時期に高い金利選択することを．．．
普通はそれも考慮すると思うが。
長期を選ぶ人は、必ず総返済額をチェックしてるでしょ。
その計算には、残高の多い時期に高い金利選択している分も含まれているよ。
>「神」でもないからこそ、
って自分でも書いてるじゃないか。
長期と短期の人では、そもそも将来の読みが違っているんだよ。
神じゃないんだから、どちらの読みが当るかは後でわかること。
それまで、お互いに金利の動向でも見ながら、あーだこーだと言って楽しめばいい。
>>350
一般的な意味でも、金融用語でも「リスク」というのは変動幅のことを指す。特に経済学では、良い方向へも悪い方向へも含め、変動幅が大きいほどリスクが高いという(金融高額の概念で言えばボラティリティに近いが)。
固定金利は、場合によっては高い金利で損かもしれないが、将来変動する事が無いのでリスクは無い。変動金利は、「変動」という時点でリスクが高い。
リスクが高いというのは必ずしも悪い事ではなく運がよければハイリターンを狙える可能性があるということ。ハイリスクローリターンのものは誰もいらないから無くなって行くし、ローリスクハイリターンのものは皆が欲しがるから価格が上がってローリターンになる。固定金利が変動金利より高い利率なのは、リスクが低いためということ。
可能な限りリスクを低くしリターンを高くする合理的な方法は、金融工学が明らかにしている通りポートフォリオを組む事。10年固定25年変動は時間軸方向で複数の金融商品を組み込んだポートフォリオと言えるし、ローンの半額固定残り変動とかは言うまでも無いだろう。
例えば10年固定後変動以降ローンで35年固定よりは安い金利を享受しながら、10年間繰上返済の原資を貯金し、10年後に変動金利が高かったら繰上返済、低ければ変動でローン継続、というのは余裕あるローンを組んでいる人には最適な戦略だろう。あるいは、半額固定残り変動のローンで同じように繰上返済の原資を貯金し、変動金利が一定以上高くなったら返済というのも同様に効果的な戦略だ。
固定部分が10年が良いか15年が良いか、60%固定が良いのか40%が良いのか、というのは一概には言えない問題ではある。
350は投資家でも債権者でもなく、単なる債務者だから、
正確に専門用語を使えなくても許してやれよ。
にわか投資家でさえ、誤解して使っている人が多いんだから。
リスク＝標準偏差
(標準偏差は高校で習っているはず。)
自分は全期間固定100%で貯金も少しずつではあるが増えてきている。
ローンも生保のうちだと考えているので繰り上げせず、
いつか株価暴落したらまた株を買い捲るつもり。
すいません。
固定厨ってなんですか？
「厨」ってどういう意味で、
どう発音すればいいのでしょうか？
自分も元利均等の全期間固定100％ですが
期間短縮型で100万繰り上げ返済したら返済期間が数年縮みました。
これから先、物価が上がって、税金も上がって
月々の返済を少し楽にしたいなら、
今度は返済額短縮型で繰り上げようと思っています。
金利が上がったり下がったりにビクビクする必要はありません。
その時の変動より若干高い金利で借りていることは承知で、
その時点でリスクは確定されているように思っています。
臆病者の選択かもしれませんが
今あえて変動で組むような「挑戦」を
住宅ローンでしたくはありませんでした。
「厨」は2ちゃん用語、ここで使うバカは相手にする必要なしでチュー。
優遇きいて、今1.35%。
5%ぐらいまでは視野に入れてる。
問題ないんじゃないかなぁと思うけど、浅はかでしょうか？
少なくとも自分の周囲で変動や
短期固定を選択している人の理由は
全期間固定にすると生活が
カツカツになるor破綻するという
人ばっかり
優遇きいて１％台の金利で既に
カツカツなんて危険な人も
けっこういるよ
私は友人やご近所の人に
どんな種類のいくらの負債を抱えているのか
聞いたこともないし、聞きたくもない。
親しき仲にも礼儀あり。
本当に親しい人ならそれくらいの話はするよ
親しい人がいればの話だけどな
自分が変動で期間も35年だったりすると
他人のローンの話を聞くのは勇気がいるだろうなぁ・・・
政治家の不適切な色々な発言。与党がもしかしたら
変わるかもしれないし、今回の地震の件もあるので
景気回復にやはり？？を感じます。
トヨタ以外の企業で大もうけしている所は少ないでしょう？
消費税アップの件もあるし。
今家を購入していると思われる団塊ジュニアの購入が落ち着けば、
ますます高いお金が動かず景気が急降下する可能性大。
相変わらず急ピッチで一戸建てやマンションの建築が多いですが、
年々人口が減っているし....。近い将来家なぞ余りまくる事も
３０年ぐらい長いスパンで見れば出てきそう。建築も無くなれば、その
業者業界の景気も急降下する。
金利上昇の流れですが、長期をするほどでは無いと思います。
金利が上がり続けたら、それこそ金借りる人も減ってしまう。銀行も
それでは商売にならなくなる。長期完全固定も書類をよくよく見れば
社会情勢に急変化？がおきたら長期固定も固定金利解除になるような
事も書かれていますよね？最初から高い金額を払っているのに、低金利の
変動や短期固定と同じような扱いになってしまう。それならば、利子金額
がなるべく少ない変動や短期固定のほうが良く、長期固定に疑問を感じます。長期完全固定のくせに、固定を無理やり解除されてしまう事が
存在、あるってだけで、変動や短期の人よりリスクが高いとも思われ
ませんか？？？
361さんはおいくつですか？
お金の話はデリケートな問題なので、話題にしないのが大人のマナーだと思います。
見直すとおかしい言葉使いがありました。すいません。
2600万借り上げ
年収650万円
34歳独身
いろいろ考えたがデベ提携1.4％優遇で、全額変動
1.225%スタートです。
やっぱどう考えても、これで元金どんどん減らして
金額も安いのでその間にクリアゲヘンサイもどんどんする
これ1番だと思った。
だってそうじゃね？
固定とかって3.2％って。。優遇も1.2％に減るし。。
自分の周りでは変動を選んでいる人って
いざとなったら親の援助とかに頼れる人ばかりだなぁ。
頼れる人がいない人は自分を含めてみんな全期間固定ですね。
独身と所帯持ちじゃ、
背負ってるもんが違うだろうが。
嫁と子供乗せてジェトコースターには乗れねぇ。
俺、ローンとか金利とか詳しいことわかんないし、
収入だけでも病気や怪我で変動の可能性はあるのに、
住宅ローンの毎月返済金額くらい固定費で安定させてやりたい。
俺はギャンブル大好きだったが
家を買って以来やってないな。
固定で組んだ人間には味わえないスリル
それが変動の醍醐味だね。
1%台か3%台かでギャンブルって安上がりだな。
372は変動とみた。
独身なら気楽でいいやね。
金利が上がったって、どうにかなるもんね。
家族を路頭に迷わすことができない人は全期固定が安心。
>>363
>長期完全固定も書類をよくよく見れば
>社会情勢に急変化？がおきたら長期固定も固定金利解除になるような
長期で組む際、この件を銀行の人と話したことがあります。
世の中の金利が相当上がったらありうるかもということでした。
(預金金利がローン金利を大きく上回るとか。)
ってことは、その前に変動の人の方がやばくなる！
全期間固定でも金利を変更される可能性について
私が契約したJAセレサ川崎の「あんしん計画」の金消契約証書で、
気になった条文としては、次の二つ、
----------
第6条 (他の金利ルールへの変更)
本ローンについては、その最終返済期限前に原則として変動金利型
または固定金利選択型等の他の金利ルールへ変更しないものとします。
第23条 (債権譲渡)
① 組合は、将来この契約による債権を書面により保証機関の承諾
を得たうえで保証機関の業務方法書に定める融資機関に譲渡する
ことができるものとする。
② 前項により債権が譲渡された場合、組合は譲渡した債権に関し、
譲受人の代理人になるものとします。借主は組合に対して、従来ど
おり借入要項に定める方法によって毎回の元利金返済額を支払い、
組合はこれを譲受人に交付するものとします。
----------
第6条では、「原則として」というところで、曖昧にしています。
拡大解釈すると、JA側の都合で原則を曲げられる可能性があります。
第23条では、債権が他に移っても、返済条件は変わらないことが
明記されているので、ここは大丈夫そうです。
改めて全部読み直しましたが、金利を変えられる可能性があるとしたら、
第6条の適用ですが、皆さんはどう思われますか?
戦争でも起きればあるかもね。
一方的に変更することなんてできませんよ。
>>378
当初の約定どおりの返済を続けているかぎり、
借りた者の方が立場が強いです。
仮に、金融機関が一方的に金利を上げたとして、
差額を支払わなかったからといって、
抵当権実行→競売なんてことが実務上できる
わけがないです。
借りた者は、住み続けながら粛々と当初の
約定どおり返済を続けるのみです。
ま、銀行に相談なく１度でも滞納したりしたら
ヤバイですけれど・・・。
国の借金がGNPを超えて久しいが、これ自体は実は一般に思われているほど国家的リスクは無い。というのは、日本の国債はほとんど自国通貨建て(円)で日本国内で売られているからだ。だから極端な話、償還しようと思えば紙幣を刷りまくるだけで償還は可能。日本国内での所得の移転に過ぎない。デフォルトを起こした国はみな、自国通貨で自国内で資金調達でき無かった国だ。
しかし、ここで一つ問題がある。２００８年以降、償還期を迎える国債が大幅に増加する。国債を借りかえる場合は国債が供給過多になり価格下落→金利上昇。償還する場合はマネーサプライ増加→名目物価上昇→名目金利上昇。いずれにしろ、景気の動向に関係ないところで金利上昇圧力が発生する。おまけに、実際国内の一流企業の決算は非常に良い。かってのように庶民全体に恩恵が行き渡らないため、好況感が無いだろうが、指標上は成熟経済としては非常に好景気である。バブル期の金利上昇も上がり出したら数年でピークを迎えたが、今回もバブル期のように７％８％は無いにしろ、10年以内に５％６％は十分ありえる話だ。
もちろん、上記は可能性の話であって、金利が低いままの可能性も無いわけではない。とは言え、かかる状況を鑑みれば、全額変動金利のみというのは非常にリスキーであることは間違いない。ローンの金利は元本にかかるわけで、元本の未返済残高が大きいほどリスクは高い。逆にいえば、元本の返済がある程度進んでいれば、変動金利に移行してもリスクは低い。そのような観点からすれば、一定期間固定→変動以降型のローンは全期間固定より利率が低く、かつリスクも低く抑えられるだろう。３〜５年くらいでは元本の返済はたいして進まないし、繰上返済の原資も貯まらないであろうから、１０〜２０年くらいの固定期間を持つ変動移行ローンが、最も無難な選択である。
>382さん
元本の返済が進んでいて残高が少ない場合は変動リスクが低いということですから、
借入れ金額が少なければ最初から変動ローン。
借入れ金額が多い場合は固定期間を持つ変動移行ローン。
でしょうか？
全期間固定でも金利が変更されるくらい、金利が上がってほしいね〜。
もう、円預金なんてあほらしいよ。
みんなが海外へ資金を移動させるのもわかる。
まあ、国債の買付余力がどんどん削がれているから、
じきに金利が上がるだろうけど。
また、日本の資金が海外へ移動すれば、円安を招くから、
輸入価格の上昇でインフレになる。
これも、将来の金利上昇要因だな。
変動・短期で組んだ人は、そうなる前にせっせと繰上げすべし。
長期で組んだ人は、のんびりまったり返してよし。それより貯蓄運用に励め。
ってとこかな。
----------
金利が大底の今(もう脱しつつあるが)、金利をできるだけ長期で
固定するのがファイナンスの定石だが、
あえてそれに挑戦している変動の人たち。がんばれよ。
↑お前に言われなくてもわかってるよ
金利が上がりだしたら半分は繰上げだー
おー、素晴らしい。 (パチパチ)
やっぱり変動で組むなら、そのくらいの余裕がなくっちゃね。
３８６さんは今投資してるのかな？
変動スレの勢い無くなってきたね
日銀の利上げが迫ってきたからね。仕方ないよ。
ただ、サマーバケーション明けは、市場が荒れ模様になりそう。
日銀の利上げが延期になる可能性もある。
今はじっと見守るしかない。
変動恐くないです。
関東圏外はとても不況なので、給与水準が全く上がりません。上がる気配もありません。
この状況で大きく利率を上げたら、さらに買い渋りがおきて不況傾向が高まると思います。
あがっても１％だと思います。
変動で組んでれば、夏場の利上げなんて当然織り込み済みですよ。
しかも、この株安などが上昇の足を引っ張り、余裕が出てしまいました。
いつまで経っても大して変動の金利が上がってくれないから
長期で組んでしまった人達が、「やっべぇ…大丈夫かよ」と
ソワソワして掲示板に書き込んでるだけですね。
＞金利が上がりだしたら半分は繰上げだー
それこそリスクというのです。ご家庭のフローが一気に消失するわけですね。
そして残りの半分も依然として、金利上昇の恐怖にさらされるのです。
こんな予想をしている。
--------------------
半年後とに0.25%づつ利上げ。
但し、そのペースは1.5〜2%まで。
それ以上は政府の圧力に屈した日銀では不可。
2〜3年後には財政悪化により国債の需給関係も悪化するだろうから、
長期金利は上昇。イールドカーブは極端に傾いた状態になる。
政府の圧力に屈した日銀は、低金利政策を続けざるを得ないので、
円キャリーが続き、過度の円安とインフレに見舞われると予想する。
その後は、インフレ対策として、財政への負担も配慮しつつ、
かなり遅れたペースでの金利上昇となる。
つまり、インフレ率の上昇スピードに比べれば、金利上昇ペースは
かなり緩やかになるだろうから、変動でも多くの人は返済可能と見る。
長期の人は、インフレで実質負債が目減りした上に、ゴミみたいな
利払いで済むから、ウハウハになるだろう。
394→関東圏外は不況下も知らんが経済に占めるウエイトも低いから、多少買い渋った所で不況にも何もならんだろうな。地方切捨ての時代だし。
それが自民党大敗の原因：政治家もさすがに考えて住宅ローンとか家計に強く影響のある事はしなくなる。アホな専業主婦層も住民税の値上げ等でようやく小泉がやってきた悪政治にも気づいたし、もう変なことは出来ないと思う。
>>396
そうは言っても、民主党のマニフェストを実行したら、
すぐに財政破綻して、金利急上昇だよ。
ここまで財政を悪化させたのは、もちろん公務員が一番悪いが、
これを放置し続けた国民も悪い。
選挙には行かないわ、投票に行ったとしても、
安易なキャンペーントークにのせられて票を投じるわで、
どうしようもないね。
最初から消費税上げればよかったんだ。それでも駄目なら定率減税廃止とか住民税値上げだよね。さんざん苦しめて消費税値上げは厳しい。住宅ローン利率なんて上げた日には家買えるひとは一部の裕福層のみ。結果ゴーストマンションだらけになる。
国民だって日本の財布事情知ってたんだから消費税だけなら１５％くらいまで数年計画で上げるならしょうがないとあきらめてたと思うのに。
竹中のボンボンが格差社会の見本のアメリカ経済に習って進めてきたから日本も同じ状態になってしまった。もう最悪だ。小泉と息子の顔見るだけで腹が立つ。
来年３月の新総裁人事、今回の参院選での民主党圧勝により
まず武藤氏昇格は消えた、竹中氏にも民主党は反対すること確実。
衆参両院での承認が必要なため次期総裁は民主党の同意が得られる人に限られる。
いずれにせよ、まずは次期総裁が誰になるか、ここがポイント。
http://news.aol.co.jp/story/news.date=20070803165720&company=11&am...
これ以上金利が上がって、支払いがかなりきつくなった
人がいれば、政府が何らかの対策をうつでしょう。
金融公庫でゆとり返済のときも救済措置がとられたし。
安部総理は何にもしていない間違いなく小泉と竹中が悪い。阿部総理」は最悪な時に引き継いでしまった。
>長期で組んでる人は
>今の金利の上げ下げのことなんか気にしてないよ
ウソ言っちゃいけませんな。
金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
固定組みが登場してるじゃないですか（笑）。
少なくとも今の時点では変動組みよりかなり多い金利を
払っているわけだから、早いとこ金利が上がってくれないと
気分悪いでしょ？
>金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
>固定組みが登場してるじゃないですか（笑）。
そりゃ得か損かは気になるからね。人間だからしょうがないでしょ。
でも、返済できなくなる心配は、変動の人よりかなり軽減されているよ。
倒産、リストラ、大病を患わない限り、大丈夫だから。
時代に乗り遅れているかどうかはともかく。
低金利の時に借り入れる場合、長期固定金利にするのが運用の定石。
また、人生はローンの返済だけが全てじゃないからね。庶民といえども、
ローンを返済しつつ、資産も構築していかなければならない。
ローン金利を固定していれば、運用の方は変動の人よりリスクが取れる。
もし、変動の人が株式で攻めまくっていたら、ある意味尊敬するよ。
俺にはそんなリスクは取れないから。
最近の金利傾向で変動より固定が急激に上がってる件について
固定派の皆さんの意見が聞きたい。
国に大きな借金がある限り、一気には上がらないよ。
大丈夫、大丈夫......。
建築関係者も大反対、銀行関係者も本音は反対。国はもちろん大反対！
もう一度下がるチャンスがあると見ているけど....？？
一国の国内の状況だけで決まるものじゃないでしょ？
国際的に異常に低い金利を是正するように、国際決済銀行（BIS)から名指しで批判を受けているよ。
低金利の円で借り、高金利の諸外国で運用する「円キャリートレード」が異常な円安を誘導して、国際為替市場の有り様を歪めているからね。
外交を考慮するならば、国内の状況が金利維持を容認せざるを得ないような危機的状況にならない限りは、金利は上げざるを得ないよ。
裕福でないのに変動で組んでしまった人には
素直に同情します。
>>410
固定金利は長期の将来の金利の見込を反映する。従って固定金利が急上昇していると言う事は、ごく短期(数ヶ月とか)では大差なくとも、数年以上先では急上昇すると市場が判断している事を示す。
>>411
国に大きな借金があるからこそ、金利は急上昇する。２００８年以降、償還期を迎える国債が大幅に増加する。国債を借りかえる場合は国債が供給過多になり価格下落→金利上昇。償還する場合はマネーサプライ増加→名目物価上昇→名目金利上昇。いずれにしろ、景気の動向に関係ないところで金利上昇圧力が発生する。おまけに、実際国内の一流企業の決算は非常に良い。かってのように庶民全体に恩恵が行き渡らないため、好況感が無いだろうが、指標上は成熟経済としては非常に好景気である。バブル期の金利上昇も上がり出したら数年でピークを迎えたが、今回もバブル期のように７％８％は無いにしろ、10年以内に５％６％は十分ありえる話だ。
406=414はかなり必死だね。
他人のことなんかどうでもよくなくて、ものすごく金利を気にしてるのがよく分かったよ（笑）。
なんだかんだで１０年間はあんまり金利変わらず２０年スパンで上昇する可能性高いよね。
１０年固定で喜んでいる人は１１年目以降どうするんだろうね。
たった１０年固定で長期固定の仲間に入っていると妄信している人もいるみたいだけど。
で、10年後には下がるの？
固定組としては、あまり考えられないシナリオだが。
それとも10年でほとんど完済するつもりなのかな?
１０年の間に何が起こるかわからないからなぁ…
しかし、みんなただのド素人が、好き勝手言っている・・・。
現在・・・妻：変動にするなんてばかよね、あなた。あはははは・・・
１０年後・夫：変動はそんなに金利上がんなかったな。変動で借りてたおとなり さんは繰り上げで完済だそうだ。女の浅知恵だったね。とほほ・・・
プロでも10年後の金利なんて読めっこないんだから、
みんなそれぞれ好き勝手な思惑があって当然だよ。
>>423のシナリオもありうるが、その逆も大いにありうる。
現在・・・妻：長期にするなんてばかよね、あなた。あはははは・・・
１０年後・夫：変動の金利がこんなに上がるなんて。長期で借りてた
おとなりさんは余裕で返済してるよ。女の浅知恵だったね。
とほほ・・・
まあ、そう言っても
35年固定金利3.07 と １０年固定 金利2.10
で計算すると、同額を借り、毎月同額を返済する場合、
１０年固定は２８年程度でOKだな
もし、３０００万円借りたとすると
１０年後に、１０年固定は 元金が 2132万円になっているが
35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
利子を1450万円、払うわけだ
その時点で、繰上げ返済しても、払った利子は帰ってこない
ごめん、ちと間違えた
>35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
>利子を1450万円、払うわけだ
利子残額は1058万円程度でした。
１０年間で1400万円返しているが、その中の利子分が840万円ですね
10年後も利息2.1%で借りられると読んでいるわけ?
あまいと思うが。
１０年後に金利が4.5に上がっていたとすると、月の返済額１４万超えますよ。その時点で払えなければ、いくら総返済額が少なくてもアウトでしょう？
仮に１０年後に繰り上げ返済するとして、当初と同じ額まで返済軽減するとしてざっと４００万の繰上げが必要ですよ。子供の教育費、家の修繕などが重なる可能性もあるのでは？金利が上がらなくても精神的コストがかかるし、決して楽な返済とは思えません。
そうですよね。
過去のデータからは平均４．５％なので、その仮定で考えると、１０年後に４．５％を超える可能性も高いわけです。そうなると、１０年固定どころか、超長期固定で低金利のうちに確定しておいた方がいいのではという定石が導かれるわけです。
例外は、利率の上昇に耐えうるだけの資金に余力がある人や、比較的短期間（固定の期間中に）だいたい払い終えてしまえる人ということになるのでしょう。
４．５％で想定期間内に払えるかどうか、まずは計算してみて、あとはリスク負担をどう考えるかということなのではないでしょうか。
ふ〜ん
でもね、元本が減っていると借りなおしもできるね
4.5%の金利が出せるほど日本の経済がよければいいが
・・・それなら給料が上がりそうな物だけど
で、35年ローン程度の支払しか、その時も出来ないならば
２５年ローンに借り替えれば、同額の支払のままだよ
しかも、次の１０年後も、
15,550,975 ← 借り借り換え後
16,880,086 ← ３５年固定 ２０年後
次の１０年も、４．５％で続くと、同額を払うことになるが
繰り上げ返済を、考えると どちらがとくかな？
ここ最近５年間で利息はいくらだったか知ってるの？
変動金利でも優遇とか使えば平均１．５％以下だよ。
これから５年間で、１０年間の平均４．５％になるぐらい
金利が上がるわけないじゃないかな？
まあ、フラット３５の人って、これからず〜っと、年利４．５％くらい
にならないと、１０年固定２．１％に対して、元が取れない
しかも、１０年程度たってからの、繰上げはばかばかしい。
保険料、手数料も高いのかな・・・・
430さん
借入期間２８年で１０年たってから、２５年ローンに借り換えできる銀行があるんですか？
431さん
１０年間の固定金利明けの話です。そこまで上がらなくても、精神的にきついのではないかと。
借換えって、どうして分からないの？
http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select_p.cgi?ctg=ctg_07&from=...
でもね、本当に金利がそれほど続くなら、支払い能力も
普通あがります。
まあ、10年固定で組んだ人も、変動・短期と同じ組ということでＯＫ？
支払い能力が金利上昇以上であればいいですけどね。
変動＜短期固定＜中期固定＜長期固定でしょう。あくまでも確率論ですからね。将来４．５％にもならんという可能性も可能性としては否定できません。
長い低金利時代を含めても、過去20年間の変動金利の平均は4％を超えると言われています。
やはり、
長期固定とは、全期間固定もしくはそれに近い期間が固定のこと。
35年返済で10年固定なんて、短期固定の部類になる。
だって半分以上の期間は、金利が未定だから。
率が低いだけで変動にした人いませんか？
きちんと変動の特性を知っているのでしょうか？
>>441
なんか間抜けだな。
当初２８年の返済期間を、３５年に延長するのか？
１０年後にはそれなりに金利も上がっているだろうから、
利払い総額がかなり増えて損だと思うけど。
素直に変動に移行して、一生懸命繰上げした方がいいよ。
中途半端な１０年固定なんてするもんじゃないな。
変動と固定の金利幅が２％あるとしての計算だが
１０年後に変動が４％超えた場合でも優遇が１％以上有れば
１０年間は支払いしている利息分得じゃねえの。
さらに１０年後に変動が６％超えたら変動は負けるけど‥
２０年後に変動６％台‥
そんなのありえな〜い♪
てか、その前に繰上げ返済でほとんど支払い終わってますから。
長期固定派の負け確定だな。
しばらく無駄な保険料払って優越感に浸ってろ。
425さん、
ちょっと計算してみた。
【問題425】
借入額: 3,000万円
ケースA: 35年固定 3.07%
ケースB: 当初10年は、10年固定 2.1%を28年返済で組む。
11年目以降は、25年固定 a% (25年返済)に借り替える。
つまり、2段階金利で組む。
この場合、11年目以降の金利はわからないので、a%とする。
これで、損得の分かれ目となるaの値を求めよ。
【解答】
ケースAの総返済額を求める。
毎月の返済額は 116,630円、返済期間は420ヶ月で、
総返済額は 48,984,600円。
ケースBの総返済額を考える。
当初10年までは、毎月の返済額は 118,169円、返済期間は120ヶ月で、
ここまでの総返済額は 14,180,280円、元金の残高 21,239,623円となる。
11年目の借換えで、総返済額が34,804,320円(= 48,984,600 - 14,180,280)を
下回るためには、毎月の返済額が116,014円(当然ながら、ほぼ同額)に
ならなければならないから、このときの金利は．．．
４．３３％
まあ、妥当な金利かもしれないし、25年固定ならこれ以上の金利も十分ありえる。
むしろ、4.33%を超えるか超えないかでやきもきしなければならないので、
長期固定の利点である安心感はまったくない。
策を労する割には効果がないように思う。
全額変動金利のみというのは非常にリスキーであることは間違いない。ローンの金利は元本にかかるわけで、元本の未返済残高が大きいほどリスクは高い。逆にいえば、元本の返済がある程度進んでいれば、変動金利に移行してもリスクは低い。そのような観点からすれば、一定期間固定→変動以降型のローンは全期間固定より利率が低く、かつリスクも低く抑えられるだろう。３〜５年くらいでは元本の返済はたいして進まないし、繰上返済の原資も貯まらないであろうから、１０〜２０年くらいの固定期間を持つ変動移行ローンが、最も無難な選択である。
大きな勘違いをしているようで気になるのですが、
２８年ローンを当初１０年返済して、その後借り替えて２５年に返済期間を延ばす、、ってそもそも出来ないと思うのですが、、。
残りの返済期間での借り換えになると思いますよ？２８年ローンで１０年経過しているから、１８年ローンでしか借り換えしても組めないと思いますが。
期間短縮型で繰り上げ返済して、支払いがきつくなり、借り換えしても返済期間は元に戻せないのと一緒なのでは？
最近はいろんなローンがあるので違っているのかもしれませんが。
10年後に借換えるときに、優遇金利ってまだ存在するのかな?
そこのリスクも考えておかないと。
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
50.11m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
