変動金利は怖くない？？

わっしょい　わっしょい♪

先々のことまで考えている人と、目先の損得しか見えない人、
変動で組むにせよ、長期で組むにせよ、レベルも含め、人それぞれですな。

>>人それぞれですな

うんうん　まったくもって同感なんだが匿名の掲示板には
人のことが気になって気になってしゃーない人が集まってるからね。
正論説いても無駄なんだなぁ〜〜〜。

>>158
俺は短期固定（1%未満）＋資産運用（10%以上）だけどすげー楽よ。
長期固定にして初期にがっぽり利息を支払わなきゃいかんなんてナンセンス。
差額を複利的に運用してたほうがよっぽどマシ。

↑
そりゃぁ、二重のリスクをしょってないかい？
あまりにも人生の賭けにですぎているように思える。

そうかなぁ。損失の許容範囲って考慮するもんでしょうし。
運用が一か八かの勝負っていうなら二重のリスクって言ってもいいかもしれないけどね。

164が独身ならカッコイイけど
家庭持ちならダメダメくんだな。

>>168
リスクってボラティリティ(標準偏差)ってことでいいよね。

二重のリスクといっているのは、
簡単に言ってしまえば、住宅ローンの金利上昇リスクと運用リスクが同じだとすると、リスクは√２倍になるよということなんだけど。

教科書通りに考えれば、

資産クラスごとに相関係数が違うので、うまくポートフォリオを組めば、
リスクを抑えることはできる。
株式と債券はお互いに負の相関関係にあり、１対１で持てばリスクを
かなり相殺してくれる。これは、投資の一般常識。

しかし、住宅ローンを組むということは、債券を空売りしているのと等価だ。
3,000万円の変動住宅ローンと3,000万円の株式を持っているとすると、
株式と債券の保有比率は１対−1になって、お互いに負の相関だから
リスクを増大させてしまう。

ということに気がついているかな？

だから、鼻っから運用するつもりなら、長期固定にして金利変動リスクを
取らないようにすべきだ。
逆に言えば、変動の人は繰り上げ返済するのが、一番の運用になる。

164は、今が低金利かつ株価も好調で全てがいい方向に向いているから、
余裕ができているだけだよ。

164はバブルの時のノリだな。

164はバブル青田じゃないか？

すっげぇ頼もしいぜ。

固定終了後は、短期固定1%未満なんてないからなぁ

171の言ってることは全て国内で運用すればの話だ。極端すぎるね・・w
164みたいにここで堂々と言えるってことは日本だけじゃなく外国株やドル、ユーロなどの外貨建て資産、オルタナ等々それなりにやってるよ。。
それを何の知識もないビビリの人間がリスクだって言ってもねぇ〜

>>175
ま、そこまで言い張るなら、やってみたら。
別に止めることはしないよ。この世界は自己責任だから。
(俺も似たような輩だし。でも、短期じゃないよ。)

>>171はあくまでも一般論だ。
海外に関しては為替が絡むから、負の相関にはならないけど、
それでも、ゼロに近いから、そこのとこは気をつけてね。

うまくやれば、うまくやれるよ。
うまくやれればね。

投資するなら、人の話に耳を貸すくらいの謙虚さが必要だが、
そのかけらも見られなかったのが、ちょっと気がかりだが．．．

それとも、余程の自信？

175ですが、171さんなどが言われてる一般論はもちろん了解済み。
同じく一般論で政策金利のことも考えると金利上昇だけが先走ることは皆無に近いよね？一般論では・・・
みんな金利の話になるとバブルころの数値だけをやたら出してくるけど一般論で言えば引き合いに出すのはおかしいよね？あの頃は異常だった。

けど資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。うまくヘッジしながら行えば普通のこと。なので今の固定金利と変動金利の差額の金で運用しようとするのは数ある選択肢の中では普通のことだと思う。
それで変動がじわじわ上がって来た時にその利益を繰り上げ、という感じです。金利が思ったほど上がらなければそのまま運用という感じですがどう思いますか？
たぶん164さんもそうじゃない？

ちょっと説明がヘタでした・・・。
でもお金を有効に使おうというのは分かってね。

まるで博打を楽しんでいる様だな。
どうせなら信用取引でもやれば？
俺も株で今の所は儲けているが
ローンは全期固定だよ。

>資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。
>うまくヘッジしながら行えば普通のこと。

これはその通りだと思うよ。
ただ大事なのは、資金がリークしてゲームオーバーにならないこと。
あなたのリスク管理がしっかりしているなら、あとは頑張れと言うだけ。

こちらは、全期間固定で同様に頑張ってるよ。
お互いいい結果になるといいね。

リークじゃなくてショートね。^^;

なんか変動くんでる人のレスはわかりやすいなｗ
自分で自分を慰めているように感じる。
（変動のほうが絶対得なんだよ〜、って自分自身に暗示をかけているというか。）

>>184
先の読めない固定派貧乏人は黙ってれば良いんだよ。

>まるで博打を楽しんでいる様だな。
>どうせなら信用取引でもやれば？

信用取引まで手を出せば、博打になる。

179は、５％という妥当な数字を出してきているので、
まじめに運用をしようとしているように見えるよ。

リスクは少ないに越したことはないけど、
バランスを考えてリスク配分しているなら、
変動、短期固定、全期間固定でもかまわないと思う。

一般論から言えば、長期の人は短期の人より、
運用面ではやや大きなリスクをとれるだけだ。

>>185
先が読めたら信用取引してるっての。
ま、失敗しても命までは取られないから好きな様にしなさい。
家庭を大事にする人は全期間固定できまり。（お金持ちを除く）

いちいち人の意見を聞かないで、自分で良いと思うようにすれば良いんじゃないですか？私も周りから固定が良いだの色々言われましたが、変動です。他の人に言われたとおりにして後悔するのは嫌なんで・・・

変動を選択したということは、金利が上がっても対応できる資金力があるということなんだからいいのでは？まあこの先日本がどうなるにしろ、税金と金利上昇は避けられないでしょう。

直近２０〜３０年間くらいの変動金利のチャートが見れる
サイトをご存知の方いらっしゃいますか？
金融機関はどこでも構わないのですが。
参考にしたいので是非教えてください。お願いします。

179です。
今のところ運用の成果は年約20%くらいの利益です。もちろんうまくいかない年もあるので一応5%をクリアラインにしています。

これは自分個人の考え方ですが実際に借りた金額以上の物（金利分）まで汗水たらして得た給料で払いたくないんですw・・やっぱり利子に対しては不労所得で返してやりたいって感じです。

ただギリギリのローンを組んでたなら間違いなく全期間固定だったと思いますがある程度手元に残して、固定で払うべき利子も運用にまわしたかったのです。
今現在の長期固定、変動の金利差が1.5%くらいなので自分の場合ローン一年目で約40万円だからこれでも結構な金額だと思ってます。
もう31になったので自分なりにいろいろ考えてます

>>190
これでいいかな？
http://www.plan-service.co.jp/sumai/loan_kinrihenka.html

>184
金利なんて誰にも読めないんだから。
どちらの選択が正しかったかはっきりするのはあと１０年２０年先の話であることくらい分かるよね？
固定が勝ち組であるかのごとき発言の根拠はいったい何？

変動の元金均等ってどうですか？
金利が上昇傾向なのはしょうがないので、
せめて元金をコンスタントに返したいと思いました。
変動金利が５〜６％になっても返済できる計算ができれば元金均等の方がいいと思うのですが、詳しい方ご教授ください。

>>193
長期組は、＊＊＊にならないだけだよ。
だって、リストラや事故などで収入が減らない限り、確実に返済していけるわけだから。
さらに短期組を打ち負かせられたら、爽快感を味わえるというだけだよ。
単に、気分的なもんだ。

>>192さん
早々とありがとうございます。参考になります。
20年で平均4％程度と見るなら今から借りるとして
今後数年で急激に4％まで上がるようなことは
さすがに無いでしょうし変動の方が有利に思えますね。

長期固定にするつもりでしたが
最終的に変動の金利の方が長期を上回ったとしても
総支払い利息額には借り入れ当初の金利差の方が
影響が大きいことに気付き
今後の金利上昇リスクを考慮したとしても
変動の方に魅力を感じています。
最初の金利差で支払額が少ない分その浮いた額を
繰り上げ返済に回せますし。
この考えは危険でしょうか？

変動は

支払額が5年間変わらないのに、
利率が半年後とに見直される「未収利息」が怖い。

例えば数年前に変動で借りてる人は
毎月の返済額は変わってないのに、
その中の利息分だけが増えて、元金の減りが鈍くなっているということ。

>>197
金利が変わっているのに返済額を同じにしているからですね。
未収利息が怖いなら、上がった金利分元金を繰上返済すれば良いだけです
(6ヶ月固定金利と同じになります)。

＞１９７
長期固定より変動のが高くなれば
元金の減りが鈍くなってると言い切れますが
長期固定以下の金利場面であれば
元金の減りは長期固定より良いのですよ。

だいたい１％優遇が付いているので
変動が４％以下ならば長期より良い。

昨年住宅ローンを35年長期固定で組んだものですが、
その時点でも変動ＶＳ長期固定は似たような内容でした。

当初あった金利差は変動1.375（優遇後）超長期35年2.6％で
1.225％変動が有利でした。
その後、量的緩和解除、ゼロ金利解除、2回の利上げを経て、
0.725％まで縮まりました。
この8月の利上げでさらに縮むと思います。

その当時はゼロ金利が解除されるのは2〜3年後だとか、
さらに1年で3回も利上げしたら、ゼロ金利に
逆戻りだから変動がいいとか・・。

それでも、私よりさらに1年前の人は、全期間35年2.2％とかでも
バカにされてたことを思い出します。

先のことはわからないので、くれぐれも考えて、ローンを組みましょう。

頭金が２割以上なく
年収の５倍以上も借りることが可能で
年収が７００万以下の世帯にまで貸し
返済比率の金利計算が４％などと甘い審査で
一昔前なら一生団地住まいしかできなかった者にまで
多額の融資を認めている公庫や民間金融機関が
そもそもおかしい！

過去の最高金利８．６％で計算してやれ！！
団塊ジュニアのほとんどがふるい落とされ
こんな不毛なスレはなくなるのだぁ。
このサイト自体もないか・・・（笑）

http://fpsoken.co.jp/cgi-bin/view/column.cgi?PAGE=20070314_life_loa
読むべし。

>>201
なんか嫌なことでもあったの？

>195
では、金利が上昇しても充分返済していけるだけの余裕を持った上で変動を選択している人にはどうやっても勝てないということだね。

そんなやつはおらん

>>203
金利が大幅に上がったら、一気に返済できるくらいなら、最初からローンなんか組む必要ないじゃないか。
それができないから、長期が有利か、短期が有利かの泥試合になるんだよ。

>>203
逆に、金利が大幅に上がっても、繰上げをせずにダラダラ返済していたら、
総返済額で長期に負けてしまうよ。

庶民が、余裕のある金持ちに勝つのは難しいよ。
金持ちになってみたい．．．

>201

リンク先読んだけどね。
FP総研の女のフィナプラさん、ちょっと勉強不足、素人の自分でも分かるようなことしか書いてない。あんな知識でシンクタンクの研究員やれるものなのか。

「住宅ローンの新常識」池上秀司　著

持ってるけど、全く正反対のこと、言ってるよ。長期と短期（変動）の争いについてだけど。
どっちが説得力あったかは、言うまでもない。池上さんのほうだった。
ただし繰り上げ返済ができる、という条件付だけど。
自分は低金利の恩恵を繰上げに回すね。

>>208
ほんとに読んだ？

201のリンク先の３月１４日付けの鈴木大喜氏（たぶん男性）のコラムは、
変動金利ローンの活用を述べているようですが・・・

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060629_kinri/

すいません、変動金利の支払額をシュミレーションするのに
1年ごとに金利を設定して計算できるようなHP知ってる方いますか？
自分が知っている所で変動をシュミレーションしようとすると
金利の平均ｘ借り入れ年数になってしまい
これだと初期の支払利息がだいぶ変わってきてしまいます・・
ご存知の方、よろしくお願いします。

>>210
この記事は、10年で返済可能か、残高をかなり減らせる人に限れば有効でしょうが、30年〜35年の長期で組んでいる人は、ここに書いてあることを鵜呑みにしてはいけないよ。

(1)のセーフティネットについて、
比較対象の固定金利が、3年5年の短期固定との比較になっている。
セーフティネットで議論するなら、全期間固定が完全勝利になる。

(2)のスプレッドについて、
金利上昇リスクを借り手が持つか、貸し手が持つかという違いが出ているだけ。
ほとんどの市場関係者は今後金利が上昇すると見ているのだから、10年国債の利回りも上昇すると見るのが妥当だ。とすると、今現在のスプレッドが大きくなるのは当たり前だ。
(3)の金利動向について、
チャートを見れば、明らかに今が金利の大底を脱しつつあるのがわかる。
また、バブル崩壊後の17年間だけで判断するのは、対象期間が短すぎる。
ここには記述されていないが、過去25年の平均金利は、公庫で4％、民間変動金利で4.85%である。
とすれば、今が長期固定を選ぶ最後のチャンスとも言える。

(4)の未払い利息のリスクについて、
その後の返済額アップで解消されると結論付けているので、長期より有利との判断にはならない。

211さん

表計算ソフト（エクセルなど）で自作されることを
お奨めします。

211さん

将来の金利をどのように設定されるおつもりでしょうか？

金利が分からない以上、モンテカルロ法を利用したローン破綻確率を求めるのが良いかと思いますが。

モンテカルロシミュレータの「クリスタルボール」は試用版がネットに出ていますので、ご自分で研究されてみることをお勧めします。
ただ、エクセルは必須ですが。

あと、金利ボラティリティをどう設定するかが難しいのですが、過去データから回帰して求めても良いかと。

>>213さん
>>214さん

やはり自作ですか・・エクセル等ほとんど表計算ソフトを
使用したことがないもので、どこかにないかなぁと・・

例えば借り入れ期間20年で10年目までは1年ごとに0.25上がった場合とか
そんな感じで色々なパターンを試算してみたいんですけど。
とりあえずやってみます。ありがとうございます。

変動金利は、その時々の金利情勢に合わせて
合理的な金利を支払い続けるだけですから、
本来、損も得もありません。

５年ルールとか、返済方法のルールが不合理なだけ。
金利上昇時には、その分を繰り上げ返済して元本を減らせば問題なし。

固定金利は、将来金利が相当水準以上に上がらなければ損、
その水準を越えて金利が上がれば得。
契約する固定金利以上の金利になると、返済できないということは、
そもそも元本をギリギリまで借りすぎなのでは？

変動金利の契約は、そのあたりの将来リスクを全部含んで、
余裕を持って元本を押さえるのが正しいのでは？

ギリギリの元本まで借りるから、
変動が怖い契約になってしますのでは？

>217
その時々の金利情勢に合わせて
合理的なな訳ないよ

税金だって数値や速報値だけで定率減税打ち切ったり、ローン減税縮小したりと実質増税みたいになってる。
給与が増えたりして私達の財布が潤ってからするならなまだしも・・・

金利だってどんどん上がって来るけど、
給与がどんどん上がってきてる人は少ない。

だから実質的な負担増になってるんだよ。

>>218
金利だってどんどん上がって来るけど、
給与がどんどん上がってきてる人は少ない。

↑やはり今は変動で組む時期と思いますよ。
誰もが解っている現状を下手な操作はしないでしょう。
日銀の言葉は我々庶民に固定金利は安心だよと思わせつつ
高い金利を組ませる為の牽制です。
私は裏をかいて少数派と思われる変動金利で行くつもりです。

金持ちは変動で借りていますよ。いざとなれば一気に返済できるから、金利をミニマムにするために、変動を選ぶ。

金持ちじゃなくても、中高年やダブルインカム家計で、返済期間10年以内な人なら、変動だろうね。

そもそもマンションで10年以上絶対住むと考えている人はいるのかな？

かなりの人が数年レベルで売却して、住み替えているのではないかな？
どうせ途中で売却するなら、神様でのわからない10年単位での金利動向を読むのはばかげている。エクセルでシミュレーションするくらいなら、
住み替えの計算をしたほうがいいでは？

住み替えの資金も用意しておいて、マンションは買っておきたいね。
はじめから無理をしないのが大事なんだな。

金持ちよりビンボー人の方が多いから長期固定の需要が多いんだな

本物の金持ちが一人もいねぇ
脳内金持ちが「いざとなったら一気に返済」
あほらし
だったら最初からローンなんか組まずに一気に払えよ
金持ちほど損得勘定に厳しくてケチってことを知らねぇな

そもそも金持ちは現金の形で資産を持っているわけではないし。
株や外債を換金すれば不動産は買えるが、例えばトヨタ株を３０００円以下で売って
家を買うようなアホな真似はしない。
株の売り時と不動産の買い時とは一致しないのが普通であるから、
取りあえず金を借りて不動産を買うというのは金持ちにとって極めて合理的行動。

金持ちなら変動でもいいのはわかった。
我々庶民はどうなんだ？

支払い総額が少ない方が勝ちと思う人は変動を選びなさい。

＞我々庶民はどうなんだ？
損をしても安全な固定。

庶民は、無理せず安い家を選び、頭金もそれなりに入れて、
ローンは少なめ。
お借り入れは計画的にお願いしますということです。

この原則さえ守れば、固定でも変動でもどっちでもいい。

なんだかなぁ〜
結局ここには、世帯年収がそこそこある人は書き込みしていないのかな・・・
まあ、他のスレに年収１千万以上もあるからそちらで聞けば、分かるかな？


ちなみにうちは　自営業世帯、定年なし。
過去に２軒の不動産をローンを利用して購入したが、どちらも変動を選択。
毎月３０万払っても家計に影響なし、だね。

余裕がある世帯うんぬんといいながら、正直に描くとレアケースは参考にならん　と言われる。

要するに、所得が低い者同士で不毛な議論を続けたいわけだ。

合掌・・・

>>228
そだね。
年収に相応な家を買うのが一番良いね。
贅沢は給料上がってからするもの。

230だが肝心な事書き忘れた。

庶民も変動金利を選ぶべきだよ。
固定だと、いつまで経っても金持の特権を利用出来ないからね。

ただし、余裕の有る返済プランで組む事が大事。
良く言うバブル７〜８％でも耐えれる月返済がベストだ。
組めない場合は買うな、頭金を貯めろ、もしくは安い物件にしろ。

現在の固定派諸君は、きっと固定ギリギリ返済で組んだから残念だね。
以上、これから組む人は上記を参照してくれたまえ。

>頭金を貯めろ、もしくは安い物件にしろ。
その通り！

でも、
>現在の固定派諸君は、きっと固定ギリギリ返済で組んだから残念だね。
は決めつけすぎ。

>>232
決め付け＝カモーン
の意味(笑)

230は勘違いひどいね（笑）
固定派は固定ギリギリで組むって言うより、
変動で金利をいちいち気にするのが面倒なんで固定組んでるんだよな。
ちなみに、うちの場合は月額９マソ、ボーナソ４マソ
楽勝ですよ

結局、年収に比べて、重いローンを組まなければ、庶民は幸せになれるよ。そんな見栄はって、ちょっと高い家を買っても、庶民は庶民の暮らししかできないし、家のローンのために生きていくみたいのってつまらないと思うよ。
借金っていうものは、100万円少なくなるだけで全然違うけど、（繰上げ返済100万すると考えてみ）家の予算を200万、300万下げてもそんなにひどいことにならないのが不動産のおそろしいところ。

家を買うとき、3000万円の物件も、3300万円の物件も同じにみえることがあるけど（事実、物件の差はこの金額差なら大差ない）、心を鬼にして
3000万円のものを選べば、借金は確実に300万円減るわけ。
ローンはずいぶんと楽になる。
庶民はこの原則を忘れるなよ。

>>229
年収1500万でも余裕のない家庭もあれば、
年収700万でも老後に向けての貯蓄運用ができている家庭もある。

分相応の生活、分相応の付き合い、そして厳しい現実を踏まえたライフプランニングと実践。
これができていれば、年収の差はあまり関係ないんじゃない？

年収に対して無謀なローンのスレをよく読んでくれ。
悲劇がたくさんあるから、反面教師として、勉強しよう。

マイホーム幻想に狂ってしまった人たちを見て、
こんなことになったらおしまいということを肝に銘じて、分相応なマイホームを買って、幸せな人生を送りましょう。
庶民は庶民らしく分相応な家を買ったほうが幸せです。

>229

気を付けてくださいよ。
調子のいい時にはいい気になって金使って、他人にも大きな口を
叩いているが、一気に破綻して財産失って、多額の借金だけが
残った自営業者を俺は何人も見てきたからね。
その後の彼らの生活は悲惨だよ。
その内、頑張って立ち直るせるのは、ほんの数パーセントだけだよ。

とにかく内心ガクブルな変動金利選択者が
自演も含めて必死に書き込んでいるのはよくわかった

なんだか、堅実に生きてるやつが勝ちみたいな論調になってきてるけど、堅実なことと、固定を選ぶか変動を選ぶかは関係ないですね。

＞242

君！　削除されても懲りないね〜。

＊＊＊のなんとやら。

>>244

堅実なことと金利タイプの選好は別問題だよ。
堅実に年収に比べて借入額が少なければ、変動か固定かは、その人の金融戦略の問題。
なぜなら、安全マージンはすでにとられているから、変動にすることによるリスクヘッジはとれている。
ただいま現在、変動の安い金利を最大限利用するのは合理的な行動だろう。

要は貧乏人はおとなしく固定にしておけって事だね。
お金持ちはどっちでもいい。
車の任意保険だって、お金持ちは入らんで無駄金使う必要もない。

＞車の任意保険だって、お金持ちは入らんで無駄金使う必要もない。

金持ちはクルマの保険けちったりしないよ。危険な橋はわたりません。

↑
資産家は税理士のアドバイスに従い資産分散しています。
適当に会社を設立し損害保険は経費計上します。
車も社用車、ガソリンやメンテ費も車両費です。
親族も役員登記し携帯代も通信費です。
ま、リースという方法もあります。
減価償却計算しなくていいのでリースの方が経理はラク。

．．．車の任意保険入らない奴がいるのか
ちょっと愕然

クルマの保険の場合、示談交渉とかが絡んでくるからね。
何千万、何億をポンと払える程の金持ちは別だろうけど、
自分でちゃんと稼いでる金持ちなら、その辺の損得勘定に
敏感だろうから自動車保険は入るんじゃない？
生命保険とかは無駄だと思うけど。

上のほうで述べられているように「分相応な家を買うべし」というのは変動組も固定組も理解はしている。
で、実際に分相応な家を買って借入金額を少なくしてる人は246が言っているように変動を選ぶ。
ということは、固定組は分相応の範囲を超えていることを自覚していて、少しでもリスクを減らすために固定を選んでいる、ということだ。

>>252
頭大丈夫か？

将来のリスクを知って逝っちゃったんでしょ。

自転車の任意保険入ってる人カキコして〜？

>>242
４〜５千万程度の借金でそんなに人生狂わねえよ。
この程度の借金でガタガタ言うなら買うな！ローン組むな！

団塊ジュニアのお坊ちゃんはパパに頭金出して貰って
残りは全期間長期固定で組んでれば良いんだよ。
生涯楽して「危ない橋は渡らない」ってか「近寄らない」で
一般的に言う、つまらない人生送って下さいまし〜

子供もそれを見て育ち同じ平凡な人生を送り、いつまで経っても
課長止まりの無限ループを何世代も繰り返して終わるからね。

一般庶民は、それで良いんだよ♪

「４〜５千万の借金抱えて人生狂わない」．．．か
どんな金持ちだって人生そのものに影響与えるぞ
既にもう狂っとるな。　自転車の任意保険がどうたら言ってるし

>>255

＞「危ない橋は渡らない」　→　つまらない人生

の対比で行くと、

「危ない橋を渡る」　　　→　面白い人生

だね。


ただ単に危ない橋を渡りたいんなら、そんな健全に銀行で低金利でなんて
借りてないで、もっと「3年で出資金は2倍に！」とか危なそうな橋を選んで渡り、それでも一度も失敗せずに全額キャッシュで買う位の方が気概があって良いと思うが…

はっきり言おう。

アンタ、中途半端だ！！

>>257

あなた頭大丈夫か？

変動金利＆元金均等の組み合わせはいかがでしょうか？
現在の低金利のうちに元金を減らしていけば、将来金利上昇時には元金が少なくなっているので利息負担も軽減できるかなと考えています。

お前さあ、自動車保険は貧乏人でも任意に入るの当たり前、まして金持ちが入らないわけないでしょ。他の人が説明してくれているように、経費で落とす方法もあるし。