東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

>>601
＞東京スターのローンの不動産担保が外れれば、この不動産を担保にすれば他行からローンが借りられますよね。
＞投資マンションとは異なり自分で住んでいる訳ですから、投資マンションローンの金利(4%前後)ではなく、通常の住宅ローン金利で借りられます。

こんな書き込みをする601は、東スタ関係者？

>>601
充実人生っていうリバースモーゲージ扱っているのに薦めないのは妙な感じ。
ただの道楽大家さんでしょう。

リバースモーゲージの不動産評価は、市場価格よりものすごく低くなる。
戸建てでは、良くても土地の路線価格程度にしかならない。
リスクを負担するのはわかるが、利用者が返済できないのを見越して買い叩くように見える。
リバースモーゲージが普及しない理由でしょう。

最近はマンションでも担保になるらしいが、評価額はどう？

最近ローン契約者にまた新しいスキームのDMが送られてきた。
ローン契約を終身契約？にするらしいが、団信の解約が必要とのこと。
メリット感じる人いる？

なんかきな臭いですね。
経営が更に悪化してるのでしょうか？

ここは預金連動ローンの借入れ残高プラスアルファしか預金してないから放置。
経営状況にも全く無関心です。

一応このスレ見に来てるってことは、なんだかんだ言って気にしてるってことじゃないの？
少なくとも減税期間中はつぶれてほしくないでしょう？

減税にも関係ないので無関心です。

いいカモですね。

もしつぶれても残債と預金を相殺した後の残金は数万円だからペイオフ対象。
この銀行の経営には関心ないね。

つぶれて相殺になったら...減税も終わり。なんのために東スタにしたの？となりませんかね。
10年オーバーの方も、もしものための預金がつぶされるのではないですか。

ここの預金は塩漬けで、完済まで使うつもりはない。
万一の保険のために預金してるだけ。
通常資金は別の銀行に預金している。
このローンを使う人は流動性の確保が目的で、実際に預金を使う人は少ないはず。

メンテパックMin3%になってからの契約の場合はどうでしょうか。
減税期間10年経過後も年0.3%払って流動資金確保しますか？

613　615

だから、そういうのを、いいカモと言うんですよ。
なんども繰り返さなくてよかったのに。

カモならなんなのさ♪
そんなに羨ましいのかい
何度も繰り返すほど

カモになるためには相当の資産がないとなれないよ。
617みたいにねたんでいるうちは無理。

最近、「仕組み外貨預金にしませんか？預金連動の対象ですよ。」
などと電話がかかってきてます。
こうゆうのに乗ったらカモでしょうか？

>だから、そういうのを、いいカモと言うんですよ。

預金すれば、金利０で金貸してくれるところはない。
メンテパックの適用前だから、費用もかからずに元本分を支払うだけ。
東スタも当初の目論見が崩れて運用難だろうが、ユーザには関係ないこと。

なんか、、積み立て円定期なるものの案内がメールできた。預金連動OKだって。

これ、メンテパック以降で止むを得ず最軽メンテにしてても10年で350以上きてしまうよ。

来週、店舗で聞いてみようかな。オレンジ色に入るの久しぶりだ。

選べる「スターワン積立円定期」の3つのコース

http://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_time_deposit/instal...

※1「仕組み預金、外貨預金、投資信託」に該当するお取り引きとは...
※2 ローンのお借り入れ」に該当するお取り引きとは、...、住宅ローン...等の新規ご融資です

だそうで。
「円定期」とは名ばかりで、結局、現在ローン中なら、外貨or仕組み預金しかないように思うのですが、
聞かれた方、どうでしたか？

ここのローンは、借りてすぐに債務≦預金にしないとメリットはない。
預金が足りなくて、外貨預金なんかに手を出す契約者が「いいカモ」になる。

積み立て円定期に、追加入金の形で普通口座から移してきました。

すぐに下ろせる普通口座に大金が入っているのがずっと不安だったので、
原則中途解約不可の定期にして、第三者が資金移動できる可能性が減ったのでちょっと安心です。
どうせ住宅ローン減税中は入れっぱなしのお金でしたし。
普通預金より誤差程度（0.02％）利息がいいですしね（W

キャッシュバックは、積み立て円定期だけだと500円/年、仕組み・外貨・投信1万円、
ローン利用初年度のみ2万円のようなので、外貨預金にごく小額入れて1万円もらうのもありかなって考えてます。

積立円定期、今年ローン組んだので4円/ポイントで還元か。
ポイント付加されるのが12/1の1回しかないが。

来年は外貨普通に少額を入れれば2円/ポイントだけど、416万(=5000/12)までしかメリットないな。
判定は「外貨普通預金への円資金からの預け入れ」との事なので、すぐに円に戻しても為替手数料は取られるものの、為替変動リスクは回避できそうだ。

預金相殺で塩漬けにしている部分についてはデメリットなさそうだけど（中途解約しても元々利子着かないし）、何かデメリット有るんだろうか？

さすがは東スタユーザ。この手の勘定に強いですな。参考になります。
デメリットはなさそうだけど、手間のわりに 500円/年 では割に合わないと思ってたんですが、外貨チョイ入れで1万の策もアリですか。てか、それが狙いかな？東スタ側は

ここの利用者は有資産有望見込み客？が多いはずなので、あの手この手で外貨・投信に取り込みを図ろうと、そういう顧客獲得の戦略で、このローンを考えたんじゃなかったかとね。東スタは

ここは、預金連動ローン契約者の預金を自行の資産に取り込むのに懸命。
以前は名義変更手数料の無料化を餌に残債分の預金を取り込むスキームもあった。
外貨預金は銀行のリスクはないから、欲張り預金者を誘う餌としてはいいかも。

ここの仕組みって、メンテナンスパックがあるから、
ローン金利かからなくても、実質、0.7%（メンテナンスパック2として）がかかるよね。
ローン減税1%の減税分からその0.7%引くと、残りが0.3%程度。その恩恵しか受けられない。

今、SBIネットで固定10年が1.19%って金利になっていたけど、
これって団体信用生命保険、8疾病保障とかここで言うメンテナンスパック分（メンテ2より内容が良いけど）
が含まれているんだよね。
ローン減税が1%なので、実質は0.19%の負担だよね。

じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
高いところで0.5%で運用できることを考えると、
0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね。

昨今の低金利で、ここのメリットも薄くなってきてないかな？
今だったら、ここを選ばないかも。

メンテパックが導入されたため、最近の低金利でここのメリットはなくなった。
メンテパック前の契約だと、金利も費用も0だからメリットあるけどね。

629さん
SBIはローン契約時の手数料が高すぎませんか?
手数料2.1%を10年で割ったら年間0.2%となり
0.3-0.2で0.1%とスター銀行の方が有利になるような。

ここの住人　細かくて　好き

＞じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
＞高いところで0.5%で運用できることを考えると、
＞0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね

絶対に何があっても10年間0.5%で運用する保証あるかい？
しかも何かあったときに自由に使えるのかい？
あと、、、毎日色々と考えるの疲れない？
各種保険、すでに十分加入していれば団信いらないよ。

東京在住だけど　俺んちみたいに、１４００万しか　お金借りていない場合
団信入るより　保険で賄う事　OKだけど

思いっきり借りている場合、団信の方が安く上がらない？

0.5％で運用してくれるとこ教えてください。

定期で2％の所あったな？。飛んだけど。

>635

新生銀行0.5%だよ。
少しは調べたら？

>633
個人向け国債10年なら0.53%だよ。
10年で運用できるじゃん。

こう低金利になると
メンテナンスパックの悪い点が目立ちますね。
メンテ２導入すると変動金利と変わらない。

運用が２％以上とかで確実にできるならともかく、
０．５％程度なら、変動0.775-0.5*0.8=0.375％
メンテナンスパック２　0.504%
かりに、1億円のローンとしても、月１万程度の差。
ローンが３０００万円なら、月３千円の差
たいした差ではない気がするが。。。

銀行の普通の住宅ローンと東京スター銀行の預金担保住宅ローンを両方借りている方いらっしゃいますか？

東スタは抵当権第一位が条件でしょ。
他の銀行は、それ以下の順位でも貸してくれるの？

よく見ると 預金連動 ではなく、預金担保 と書いてあります。その話ですかね。
私はまだですが、担保切替の誘いがある（あった？）らしいです。

東スタの抵当が外れ、新たに他行で設定可能となった場合、相対的に低利で資金調達できるので、
うまくやれば何かできそうな感じがする。

過去スレでその話を知ったとき何気にそう思いましたので興味あります。
本当に実践してる方、いらっしゃるのでしょうか。

預金連動ではなく、預金担保です。
いらっしゃいますか？

預金連動なくなったの？
預金担保なんて、繰上げ返済と同じ。
わずかな登記費用と引き換えに、自由になる預金を担保にする必要など感じない。
当然、預金＞残債だけど。

積み立て定期の方がわずかだけどお得。
預金担保にする人っているのかな？

保証料とられないし、団信入れるし
住宅ローン控除も受けられるから、
ローン中万が一の時は預金が手許にのこるので、頭金として入れるよりいいと思うんだけど。

しっかりしてください！
預金連動->預金担保 に切替えるのではなく、
担保の対象を、不動産->預金 に切替えるの話ですよ！

もともと頭金に充てる予定の預金であれば、もともと無くなる預金だし、
預金担保でも返済してローン残高より多い分は抵当権解除できるらしいから、それを順繰りやって支払えば担保とした預金も使えると思うけど。
ダメですか？

649さん
それはわかってるけど、面倒くさいです。

>担保の対象を、不動産->預金 に切替えるの話ですよ！

預金を担保にしたら、繰上げ返済に対するセールスポイントである預金連動のメリットがない。
何のメリットがないのに、わざわざ担保を不動産から預金に変更する必要はない。
もちろん現在 預金＞残債。

メリットは不動産の抵当権がつかないので他の銀行の低い金利の住宅ローンが借りられる事ですかね。
金利のつかない分は東京スターがいいけど、金利の着く部分は他の銀行の方が金利が安いですからね。
でも、皆さんされてないようですね。

＞メリットは不動産の抵当権がつかないので他の銀行の低い金利の住宅ローンが借りられる事ですかね。

ここのローンは、ほとんどが残債より預金の多い人が使っているのでは？
そもそも他の銀行が低金利だと思うような人は、金利の高いここのローンを選ばないでしょう。
他行からも借りて返済するなら、ここに預けたほうがいい。
東スタが、経営上不動産担保から流動性の高い預金担保にシフトしてるだけのようにみえる。
メリットが判りません。