東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

＞東京スターさんで3000万借り入れし、2000万預金し実質1000万借り入れるのとでは
＞どちらが良いのでしょうか？

金利は東スタでシミュレーションできるでしょう。
自分は金利も重要ですが、手元資金としてまとまった金額をいつでも
引出せる預金にしておけるメリットを重視しました。
（現在は預金＞ローン残高）
幸い今まで引出すことはありませんでしたが、時々、引出した場合にかかる東スタのローン金利増分と、
一般銀行から別に借り入れた場合の手数や金利と比較しています。

＞563

銀行のメーンターゲットは30代前半の一次取得者ではなく
40代半ば～50代の2次取得者や借り換え族をターゲットに
しているようです。
後者の方が、経済的に余裕のある方が多いので、住宅ローン
に付随して，外貨預金や投資信託などの金融商品を売り込み
やすいとのことです。
前者はあまり銀行的には商売するにも旨みがないようです。

でも一次取得者であっても，自己資金比率が高くて属性が
よければ，借り換え以上の優遇金利の提示があります。

借り換え優遇は東スタに限らないと思うが、
・住宅ローンの総パイは右肩上がりでは無いので、他行から奪う方が早い。
・他行で審査済みなら、それなりの属性と担保価値はある案件が回ってくる
と考えられる。

なお、属性が良い場合には、新規であっても優遇金利をくれるよ。

新規でも属性よければ支店長の決裁で-1.5%はいけますよ。

東京スター銀行のコンビニATMが消滅
サークルＫサンクスが契約を打ち切りへ
http://diamond.jp/articles/-/15950

普通東スタでATMなんて使わない。
日常資金は別の銀行で、ここは住宅ローン専用として使うだけ。

でもおまとめ利用者は大変かも。

563です。色々な御意見ありがとうございました。43歳で4400万のマンションを購入予定。貯金は3000万位。まだ子供がいないのですが、1人は欲しいです。一馬力で行きたいので、窓口に行ってみようと思います。中小企業の管理職で年収は750程度なので属性は良いとは言えないですね。また色々御意見下さい。ありがとうございました。

こんばんは。
この銀行に本申込みしました。借り換えではなく、新規です。

こちらで借りてる方、
申込から実行までどのくらいかかりましたか？

無事に本審査通りました。

新規で預金連動型で借りるなら愛媛銀行が良いと思います。
東京スターのメンテナンスパックのようなものは無く(任意で8大疾病を付けられますが0.2%)、
預金を沢山積めるならかなり有利になります。
家族名義の預金も預金額の1/2を算入できますし。
難点は関東では都内の物件のみ対象であり、範囲が狭い点ですかね。

昨年8月新築購入時に東スタでローンした者です。
借入金1800万　預金額1800万
返済期間35年
メンテパック　パック1

ローン減税狙いで10年目に一括返済予定ですが、
返済休暇でさらに減税効果上げている方はいますか？
今、返済休暇考えてます。注意したほうが良いことなど
アドバイスよろしくお願いします。

返済休暇は返済期間分を予め支払いするので減税効果はないですよ。私も勘違いしていて2年分してしまいました。担当者の方は理解していなかったので残念でした。よく理解してから実行ください。経験者より

574です。ありがとうございます。もう少し勉強してみます。
返済休暇は減税効果はないんですね。残念です。

返済休暇の期間36ヶ月（3年）を最初からみこんで、融資期間を32年で契約しました。
35年で借りて3年分期間短縮の繰上げ返済をしたのと減税額は変わらないのかもしれませんが。
3年間、毎月の返済額が1円なのはありがたいなぁと思って利用予定です。

東京スタ－銀行、借り換えも可能なのですか？

自分は、3つの住宅ローンをまとめてここに借り替え、金利0にした。
但し、担保の順位を1位にするという条件があったと思う。

貯蓄と借金が同額ぐらいです。
スタ－銀行に借り換えた方が良いのでしょうか？
現行の利息は1.7％、５年固定元金均等（旧公庫）です。

店舗が近くにあるとか条件があって借りられるなら、お勧めします。
お得額を店舗でシミュレーションしてくれます。
うちも預金のほうを少しだけ多くしています。

家の新築予算2000万円(土地は除く)が貯まったので、ニコニコ現金払いで建てようかと思ったんですが、ローン減税が受けられると聞いて、全額をスター銀に預けて、同額でローン組もうと思って電話して聞いたら、「全額はダメです。最高で9割まで」と言われました。

それでも借りたほうが得ですかね。

当初9割でも、すぐ後に全額を預金するのもNG？
タイムラグ分の金利かかるけど。

582
それどこの店舗？

当初シミュレーションのときから借入額以上預けた場合で計算してもらって、実際借入額の101％くらい預けてますが、何の問題もありません。

契約金額全額はだめよ、ってことじゃないですか？
2000万で建てるなら、借入は9割の1800万まで。
頭金1割は入れてよね、ということでしょ。

親の遺産を相続しており現在貯金が３５００万円ほどあります。
２８００万円ほどの家の購入を検討しておりこのスターワン銀行を見つけました。
申し込みたいのですが２６歳以上となっていて現在２４歳。
他銀行でのローン審査は通っているのですが、他銀行からの借り換えしかないでしょうか？
借り換えを想定した場合にお得な銀行はありますか？

短期の借換前提ならとにかく初期費用が安く、繰上返済手数料を取らない銀行で。
新生銀行は事務手数料5万円、保証料ゼロ、繰上返済無料でちょうどよいのでは。

今日、銀行から、大きな封筒が届いたのですが、
不動産担保から預金担保への切り替えの案内がきました。
でも、不動産への抵当権が消えても、預金に質権が設定されるため、
預金が引き出しできなくなるのはダメでしょう。
預金が自由に引き出しできるのが売りのひとつなのにね。
銀行側はてっとり早く現金確保できるからいいでしょうけど、
こちらは、メリットが低いでしょうね。

現在金利0で元本のみ返済中。
ここの預金連動住宅ローンは預金の引出しは自由のはず。
預金担保への切替は、不動産の担保価値がなくなったからか？
聞いたことないけど。

預金担保にするメリットは借入当初に同額の預金がある人だけでしょう。抵当権設定費用がかからないので。既に抵当権設定されているのにわざわざ預金担保にシフトするメリットは無いですよ。

その通りです。
抵当権の費用が惜しかったので、預金担保にしました。
あとは、メンテパック3でも保証人が要らないところですかね。

対象は預金連動ローン契約者全員？うちには来ていない。
契約時期とかローン残高によるのかな？

15年後にもスター銀行が存在して、預金連動住宅ローンをやっていればという前提が必要。

東京スター銀行の「普通預金連動型住宅ローン」の利用者ですが、預金が残金を上回っているために、「預金担保契約」に変えませんか?という案内が来ました。私は、ローン残金の2000万円に対す生命&がん保険のつもりで、メンテナンスパックの一番手厚いものに毎月1万円ほど払って「全額返済」していないのですが、この「預金担保契約」に変えるくらいなら「全額返済」した方がいいかな？なんて思っています。「預金担保契約」に変えるメリットが全く見えないのですが、ご教示いただけないでしょうか?よろしくお願いします。

593です。
うちにもきました。「預金担保契約」への切替勧誘。

メンテパック導入前の契約で、当初からローン残高＜預金なので保険代わりの団信分だけ毎月負担しています。
契約者が預金のフリーハンドを放棄する対価が、抵当権抹消費用の負担程度では何のメリットも感じません。
いままで一度もここの預金を引き出したことはありませんが、万一のリスクヘッジにこのローンを利用しているので、
相当のインセンティブがないと切り替えませんね。

597です。598,599さん。有難うございました。私もスルーするコトにします。

東京スターのローンの不動産担保が外れれば、この不動産を担保にすれば他行からローンが借りられますよね。
投資マンションとは異なり自分で住んでいる訳ですから、投資マンションローンの金利(4%前後)ではなく、通常の住宅ローン金利で借りられます。
この他行からのローン調達金をもって投資マンションや運用もできますし、手元に置いてもしもの際の資金にも活用できます。メリットはそれなりにあるのでは。

どうせ預金に手を付けるつもりが無ければ、預金担保に入れてしまい、不動産担保を外して有効活用するのも有りでは？

預金担保にした場合でも、メンテナンスパックの分も毎月引き落としされるんですか？


私は現状、2,800万位預金残があり、ローン部分は2,080万位です。
メンテパック２を選んだので、メンテパックだけで毎月１万位取られてるんで、勿体無いとは思ってますが、
ローン控除の恩恵もあるし、一括返済するのも良いけど、毎月1万円でローン残債分、保険に入ってるつもりでいる訳ですが、どっちが得でしょう？

私には一度、昼休みに携帯に電話が掛かって来たんですが、疲れてたので電話はスルーしてしまいました。

>>601
普通の住宅ローンは債務者の住宅購入時でなければ借りれないし、
アパートローンであっても融資金を手持金にしたままとするのは無理でしょ。
商売してない人で空いた担保を活用したいというニーズは
リバースモーゲージか有担保カードかフリーローンで。
抹消後に別の抵当として借りるとしても
オーバーローンでない限り、
当初の住宅ローンよりもコミットメントは少なくなるよ。

>>601
＞東京スターのローンの不動産担保が外れれば、この不動産を担保にすれば他行からローンが借りられますよね。
＞投資マンションとは異なり自分で住んでいる訳ですから、投資マンションローンの金利(4%前後)ではなく、通常の住宅ローン金利で借りられます。

こんな書き込みをする601は、東スタ関係者？

>>601
充実人生っていうリバースモーゲージ扱っているのに薦めないのは妙な感じ。
ただの道楽大家さんでしょう。

リバースモーゲージの不動産評価は、市場価格よりものすごく低くなる。
戸建てでは、良くても土地の路線価格程度にしかならない。
リスクを負担するのはわかるが、利用者が返済できないのを見越して買い叩くように見える。
リバースモーゲージが普及しない理由でしょう。

最近はマンションでも担保になるらしいが、評価額はどう？

最近ローン契約者にまた新しいスキームのDMが送られてきた。
ローン契約を終身契約？にするらしいが、団信の解約が必要とのこと。
メリット感じる人いる？

なんかきな臭いですね。
経営が更に悪化してるのでしょうか？

ここは預金連動ローンの借入れ残高プラスアルファしか預金してないから放置。
経営状況にも全く無関心です。

一応このスレ見に来てるってことは、なんだかんだ言って気にしてるってことじゃないの？
少なくとも減税期間中はつぶれてほしくないでしょう？

減税にも関係ないので無関心です。

いいカモですね。

もしつぶれても残債と預金を相殺した後の残金は数万円だからペイオフ対象。
この銀行の経営には関心ないね。

つぶれて相殺になったら...減税も終わり。なんのために東スタにしたの？となりませんかね。
10年オーバーの方も、もしものための預金がつぶされるのではないですか。

ここの預金は塩漬けで、完済まで使うつもりはない。
万一の保険のために預金してるだけ。
通常資金は別の銀行に預金している。
このローンを使う人は流動性の確保が目的で、実際に預金を使う人は少ないはず。

メンテパックMin3%になってからの契約の場合はどうでしょうか。
減税期間10年経過後も年0.3%払って流動資金確保しますか？

613　615

だから、そういうのを、いいカモと言うんですよ。
なんども繰り返さなくてよかったのに。

カモならなんなのさ♪
そんなに羨ましいのかい
何度も繰り返すほど

カモになるためには相当の資産がないとなれないよ。
617みたいにねたんでいるうちは無理。

最近、「仕組み外貨預金にしませんか？預金連動の対象ですよ。」
などと電話がかかってきてます。
こうゆうのに乗ったらカモでしょうか？

>だから、そういうのを、いいカモと言うんですよ。

預金すれば、金利０で金貸してくれるところはない。
メンテパックの適用前だから、費用もかからずに元本分を支払うだけ。
東スタも当初の目論見が崩れて運用難だろうが、ユーザには関係ないこと。

なんか、、積み立て円定期なるものの案内がメールできた。預金連動OKだって。

これ、メンテパック以降で止むを得ず最軽メンテにしてても10年で350以上きてしまうよ。

来週、店舗で聞いてみようかな。オレンジ色に入るの久しぶりだ。

選べる「スターワン積立円定期」の3つのコース

http://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_time_deposit/instal...

※1「仕組み預金、外貨預金、投資信託」に該当するお取り引きとは...
※2 ローンのお借り入れ」に該当するお取り引きとは、...、住宅ローン...等の新規ご融資です

だそうで。
「円定期」とは名ばかりで、結局、現在ローン中なら、外貨or仕組み預金しかないように思うのですが、
聞かれた方、どうでしたか？

ここのローンは、借りてすぐに債務≦預金にしないとメリットはない。
預金が足りなくて、外貨預金なんかに手を出す契約者が「いいカモ」になる。

積み立て円定期に、追加入金の形で普通口座から移してきました。

すぐに下ろせる普通口座に大金が入っているのがずっと不安だったので、
原則中途解約不可の定期にして、第三者が資金移動できる可能性が減ったのでちょっと安心です。
どうせ住宅ローン減税中は入れっぱなしのお金でしたし。
普通預金より誤差程度（0.02％）利息がいいですしね（W

キャッシュバックは、積み立て円定期だけだと500円/年、仕組み・外貨・投信1万円、
ローン利用初年度のみ2万円のようなので、外貨預金にごく小額入れて1万円もらうのもありかなって考えてます。

積立円定期、今年ローン組んだので4円/ポイントで還元か。
ポイント付加されるのが12/1の1回しかないが。

来年は外貨普通に少額を入れれば2円/ポイントだけど、416万(=5000/12)までしかメリットないな。
判定は「外貨普通預金への円資金からの預け入れ」との事なので、すぐに円に戻しても為替手数料は取られるものの、為替変動リスクは回避できそうだ。

預金相殺で塩漬けにしている部分についてはデメリットなさそうだけど（中途解約しても元々利子着かないし）、何かデメリット有るんだろうか？

さすがは東スタユーザ。この手の勘定に強いですな。参考になります。
デメリットはなさそうだけど、手間のわりに 500円/年 では割に合わないと思ってたんですが、外貨チョイ入れで1万の策もアリですか。てか、それが狙いかな？東スタ側は

ここの利用者は有資産有望見込み客？が多いはずなので、あの手この手で外貨・投信に取り込みを図ろうと、そういう顧客獲得の戦略で、このローンを考えたんじゃなかったかとね。東スタは

ここは、預金連動ローン契約者の預金を自行の資産に取り込むのに懸命。
以前は名義変更手数料の無料化を餌に残債分の預金を取り込むスキームもあった。
外貨預金は銀行のリスクはないから、欲張り預金者を誘う餌としてはいいかも。

ここの仕組みって、メンテナンスパックがあるから、
ローン金利かからなくても、実質、0.7%（メンテナンスパック2として）がかかるよね。
ローン減税1%の減税分からその0.7%引くと、残りが0.3%程度。その恩恵しか受けられない。

今、SBIネットで固定10年が1.19%って金利になっていたけど、
これって団体信用生命保険、8疾病保障とかここで言うメンテナンスパック分（メンテ2より内容が良いけど）
が含まれているんだよね。
ローン減税が1%なので、実質は0.19%の負担だよね。

じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
高いところで0.5%で運用できることを考えると、
0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね。

昨今の低金利で、ここのメリットも薄くなってきてないかな？
今だったら、ここを選ばないかも。

メンテパックが導入されたため、最近の低金利でここのメリットはなくなった。
メンテパック前の契約だと、金利も費用も0だからメリットあるけどね。

629さん
SBIはローン契約時の手数料が高すぎませんか?
手数料2.1%を10年で割ったら年間0.2%となり
0.3-0.2で0.1%とスター銀行の方が有利になるような。

ここの住人　細かくて　好き

＞じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
＞高いところで0.5%で運用できることを考えると、
＞0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね

絶対に何があっても10年間0.5%で運用する保証あるかい？
しかも何かあったときに自由に使えるのかい？
あと、、、毎日色々と考えるの疲れない？
各種保険、すでに十分加入していれば団信いらないよ。

東京在住だけど　俺んちみたいに、１４００万しか　お金借りていない場合
団信入るより　保険で賄う事　OKだけど

思いっきり借りている場合、団信の方が安く上がらない？

0.5％で運用してくれるとこ教えてください。

定期で2％の所あったな？。飛んだけど。

>635

新生銀行0.5%だよ。
少しは調べたら？

>633
個人向け国債10年なら0.53%だよ。
10年で運用できるじゃん。

こう低金利になると
メンテナンスパックの悪い点が目立ちますね。
メンテ２導入すると変動金利と変わらない。

運用が２％以上とかで確実にできるならともかく、
０．５％程度なら、変動0.775-0.5*0.8=0.375％
メンテナンスパック２　0.504%
かりに、1億円のローンとしても、月１万程度の差。
ローンが３０００万円なら、月３千円の差
たいした差ではない気がするが。。。

銀行の普通の住宅ローンと東京スター銀行の預金担保住宅ローンを両方借りている方いらっしゃいますか？

東スタは抵当権第一位が条件でしょ。
他の銀行は、それ以下の順位でも貸してくれるの？

よく見ると 預金連動 ではなく、預金担保 と書いてあります。その話ですかね。
私はまだですが、担保切替の誘いがある（あった？）らしいです。

東スタの抵当が外れ、新たに他行で設定可能となった場合、相対的に低利で資金調達できるので、
うまくやれば何かできそうな感じがする。

過去スレでその話を知ったとき何気にそう思いましたので興味あります。
本当に実践してる方、いらっしゃるのでしょうか。

預金連動ではなく、預金担保です。
いらっしゃいますか？

預金連動なくなったの？
預金担保なんて、繰上げ返済と同じ。
わずかな登記費用と引き換えに、自由になる預金を担保にする必要など感じない。
当然、預金＞残債だけど。

積み立て定期の方がわずかだけどお得。
預金担保にする人っているのかな？

保証料とられないし、団信入れるし
住宅ローン控除も受けられるから、
ローン中万が一の時は預金が手許にのこるので、頭金として入れるよりいいと思うんだけど。

しっかりしてください！
預金連動->預金担保 に切替えるのではなく、
担保の対象を、不動産->預金 に切替えるの話ですよ！

もともと頭金に充てる予定の預金であれば、もともと無くなる預金だし、
預金担保でも返済してローン残高より多い分は抵当権解除できるらしいから、それを順繰りやって支払えば担保とした預金も使えると思うけど。
ダメですか？

649さん
それはわかってるけど、面倒くさいです。

>担保の対象を、不動産->預金 に切替えるの話ですよ！

預金を担保にしたら、繰上げ返済に対するセールスポイントである預金連動のメリットがない。
何のメリットがないのに、わざわざ担保を不動産から預金に変更する必要はない。
もちろん現在 預金＞残債。

メリットは不動産の抵当権がつかないので他の銀行の低い金利の住宅ローンが借りられる事ですかね。
金利のつかない分は東京スターがいいけど、金利の着く部分は他の銀行の方が金利が安いですからね。
でも、皆さんされてないようですね。

＞メリットは不動産の抵当権がつかないので他の銀行の低い金利の住宅ローンが借りられる事ですかね。

ここのローンは、ほとんどが残債より預金の多い人が使っているのでは？
そもそも他の銀行が低金利だと思うような人は、金利の高いここのローンを選ばないでしょう。
他行からも借りて返済するなら、ここに預けたほうがいい。
東スタが、経営上不動産担保から流動性の高い預金担保にシフトしてるだけのようにみえる。
メリットが判りません。

653さんに同意します。
そもそも担保の切り替えは、預金額＞ローン残高の人対象にお知らせがありました。

だいたい、銀行からわざわざ案内が来るってことは、銀行にメリットがあるからするのであって、ユーザーにメリットがあることはあまりない気がします。

でも預金額＞ローンの状態にしておく事自体が預金担保みたいなものなのでは？
その上不動産の抵当権も着けるのですか?

↑
順番が違います。
まず、担保として不動産の抵当権
預金の残高に応じてローン金利が発生する
預金＞ローン残高　⇒　金利ゼロ
です。

わかりました。考えのスタートが違いますね。
当方はすでにはじめから預金額＞ローンの状態に出来て、ローンを組む理由は住宅ローン減税を受けるためです。
それだと、預金担保の方が良いかと思った次第です。

↑ちゃんと前の人の投稿読んでます？
切り替えの話なんですよ。

つまり、最初に不動産担保、それを預金担保にするかって話。
話の流れからしても、ここ最近書き込んでいる人の大部分が、最初から預金＞ローン額ですよ。

＞でも預金額＞ローンの状態にしておく事自体が預金担保みたいなものなのでは？
＞その上不動産の抵当権も着けるのですか?

655クンは、担保の意味も知らないのでしょう。

だからそこがスタートから違うのです。
私が言っているのはローンを組む際に不動産を担保にするか預金を担保にするかと言う話です。
すでに不動産担保でローンを組んだ場合は切り替える意味が無いのはわかってます。

a. 不動産を担保にして、預金連動の預金をいつでも自由におろせる権利を得る。
b. 預金を担保にして、不動産をいつでも自由に売却したり、ほかの銀行で不動産を担保に
ローンを組める.

の差という理解なんですが、あってますかね？
a はいざという時に現金が手元にあるのは安心、かつローン減税が受けられるという
メリットがあります。
bの方のメリットを享受できる人は限られている(ほとんどいない？)ような気がする
のですが、間違ってますかね？

bもローン減税受けられますよ。

預金を担保にするというのは、現金で不動産を購入すること。
他の銀行で自分名義の不動産を担保に借りるのは、住宅ローンじゃなくただの借金。