東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

2000万かりて、1000万預金して、
35年ローンで、住宅ローン減税十分にもらって10年後一括返済。

というのはOK？

それとも普通に1000万借りた方がいい？

東スタが証券化などでローンを誰かに譲渡していた場合でも、必ず預金と相殺できるますか？
教えて下さい。

>>284

東スタで借りると損する

何年で同額になるかによる。

No.284 さん
住宅ローンを個人口座へ振り込んでもらうんですか？
あまり聞かないですよ。

5年ぐらいで同額になりそうです。

スターセロ　変動金利が今後あがるならうまみがありそう
１５年で返済しなければならないから
額が大きいと毎月返済がつらいかも

>>288
284の書いていることは意味不明だが、
ここのローンは一度自分の口座に振り込まれなかったっけ？
預金＋融資で結構な残高になったような。
即振込み処理するので一瞬だけ。

>>290
上昇局面が一歩先に読めるなら他行も含め固定金利全部有利だろ。

あの、、284さんの言うことは理解できるのですが、284さんに対する288さんの返しが分かりません。

Ｎｏ3さんの言うとおりですね！
自分に特かが大事！

全額預金連動つかってます！金利0のありがたみを感じています。

必死に貯めて38歳で購入しました。、ぎりぎりぴったりくらいしかなかったので、いざというときどうしょうと思ってましたが、普通預金だからいざとなったら引き出せるから安心。

利息代1500万位が浮きました！老後の資金に貯めて生きたいと思います。

私は購入する時にこの住宅ローンがあって本当によかったと思っています。昔はなかったと思います。

ある程度年収がある人、半額以上、全額用意できる人にはお勧め。
全額現金で払うと折角住宅ローン減税があるのに使えず、もったいない。

繰上げ手数料0ですしね。


損をするといってる人はかなり年収低い人か、お金が無い人です。
考えることないです。他の相手にしてくれる銀行へいってください。

285
ようやく貯め大事な預金なので、万が一にもペイオフ分しか返って来ずローンだご残るような事があってはと心配なんです。
みなさんは心配ではないのでしょうか。
東スタに万が一の事があって上に書いたような状態でも必ず相殺できますか？
どなたか教えて下さい。

>285
ここで借りています。

銀行も、手元資金の都合で、手持ちの債券の譲渡や再引き受けは必要と思いますが、その譲渡や再引き受けは、借り主に通知する事無く行えることになっています。
そうしますと、私の債務も、現在ただいま私の知らないうちに誰かの持ち物になっているかも知れません。
それでも、借り主からの相殺は「いつでもできる」ことになっています。
また、債券を引き受ける側も「相殺特約付き」の債券と知って引き受けているのでは、と推測します。

大丈夫なんじゃないでしょうか。

285

そんなに東ｽﾀでは不安なら･･･かなり慎重な方だと思うので、全額あるならキャッシュで払えばいいんじゃない。

もし契約してもずっと不安にさいなまれると思います。半分くらい潰れると思ってるのでしょうから。

又はあえてローン組むなら自分が安全だと思える銀行で契約すればいいと思います。

ブランド名で安心するタイプみたいなので。

他の人がここでなんと言おうとたぶん不安はなくならないと思います。

どこの銀行が潰れるかなんんてどんなプロでも誰にもわからないですよね。。。。

よっぽど他の銀行でもっと危なそうなところなんているらでもあるのに。

そんなに不安なら日経新聞をよくよんだほうがいいですよ。

新発想ができない今まで通りの経営しかできない銀行のほうがよっぽどあぶない銀行だと思います。

銀行の店舗・窓口・ＡＴＭなんて沢山あったって、客には助かるが、銀行にとっては経費ばかりかかってろくにもうからない。

まあ自分が安心できる銀行をえらんだほうがいいと思います。

ネガティブな質問すると批判ですか。
批判する前に明確な回答すれば良いのに、できないのかな。
東スタは発想豊かかもしれませんが、必ずしも上手くいってる？わかってますか？
検討する質問にも回答無く、心配なら他でとは暴論に近い気がします。

大半の人間が答えようが無い質問をされて、利用者から心配なら他行にどうぞと
いうのは暴論じゃないだろ。

利用者の立場で、あれは注意だ、これは有利不利だと議論できる内容ならともかく、
経営状態に関するものとか、契約書にすら書いていない事項で、関係者かそれに
近い人じゃなければ明確にわからない事項を心配されたって答えようが無いわ。
ここはカスタマーサポートじゃない。直接電話して聞けだろ。

２９８さん・・・全く正論です。

２９７さん・・・おかしいです。
直接、電話で聞かれるか、御自身で判断して下さい。

>>298さん 同意
>>297の完敗ww

来月10日に契約予定ですので担当者に聞いてみました。
他行に経営が引き継がれた場合などは東京スターから相殺するかどうかお伺いの連絡しますとの事。
証券などになって他者に渡っていた場合でも管理は東京スターになるんで大丈夫ですって担当者は言ってました。

金利ゼロが出ましたね。最長期間が15年だと返済が厳しいかな。
しかし魅力あり。

基本的に借り換えの人がメインターゲットでしょうね。
遺産、贈与などがない一般的なローンを組む人が15年で借りられる額だと
購入できる不動産もそれなりになってしまうでしょうし。

これから借り入れですが、15年で返せるかもしれないけど審査は通らないだろうな･･･。

初期経費が５％以上あるのが
曲者ですね。
金利ゼロの恩恵も半分になるわな。

半分になるけど、3000万借りて15年間の利息が150万ちょっとでしょ？
金利にすると0.65%くらいかな？月額420円は別途掛かるみたいだけど
保証料も要らないし、15年固定でこの金利はすごいですね。

銀行も慈善事業じゃないし、この条件でも結構破格だと思いますけどね。
今のローン残期間が20年までの人は検討の余地があるかな？

↑金利がないから単純に借入金額を15年の毎月で割った額じゃないんですか？
何か違う計算に拠るのでしょうか。

>>306

現金を持っている方はスターワンにいくと思います。
現金がない人がゼロだと思う。

先着500名ですから、すぐに一杯になっちゃいますかね。

土地を購入して、家を建てています。
土地の融資（5000万円）は今年２月に実行し、スターワンで預金連動中ですが
うわものの融資はこれからで、しかもこちらは、預金連動にはならないそうです。
ということは、うわものは、スターゼロのほうが得なのでしょうか？
ちなみに、ウワモノで借りる金額は2000万円ほどの予定です。

ちなみに預金は、現在スターワン口座に入れているのが1000万円ほどです。
ほかは塩漬け中の投信や外貨貯金がありますが、時期を見ています。

アドバイス頂けましたら嬉しいです。

普通にローンの借り換えを考えるならゼロプランはおいしすぎるんじゃないの？

３０００万借り換え・１５年の場合
手数料１５０万＋登記費用３０万前後。借り換え時に１８０万払った後
メンテパック０．５％の場合、元金以外に１５年間スターに払う総額約１２０万弱。

世の中に借り換え手数料が全くかからず、団信などの保険も金利に全て含まれるという
超良心的な金融機関が仮にあったとしても、固定金利１．３％と同じだぜ？

スターがつぶれて「ゼロ金利はなかったことに」と引き継ぎ銀行に言われたら知らんけど。

逆に住信ＳＢＩ＆新生が人気だという理由がよくわからんのだが。
あれは借り換えではなく新規でかつ変動金利だと安いから人気なのかい？？

おいらみたいに固定＆借り換え検討だったら、楽天モーゲージの方がいいと思うんだけどな。
キャッシュのない貧乏人なのでここの預金連動型はムリっす・・・。

私も自分の場合で試算してみたらトータルで約1.3％になった。
15年固定で1.3％は固定思考の方にはおいしいと思う。

でも私はまだ低金利が続くと思うので変動継続。
金利上昇局面でこのローンがあったら乗り換えると思うけど、そんな都合良くはいかないでしょうね。

金利ゼロの申し込みは殺到してるのでしょうか。
定員があっと言う間に埋まりそうですね…

金利ゼロのローンは銀行が指定する決まった物件に対してのみの融資らしいです。
問い合わせてみた所そう言われてしまいました。

>>314
そもそもゼロの条件に書いてただろ。
基本は借り換えで新規の場合は銀行の指定物件と。

５００件の枠は埋まったようだな。
追加で何件かは対応するということで、１１日１９時まで相談のお願いをすれば
エントリーはさせてもらえるようだから、考えている奴は急いで電話だ。
後から条件が合わないなら断れるだろうし。

４０００万年を預金し、４０００万円の融資を受けようと考えています。
東京スターとＨＳＢＣを比較してみました。

東京スターが優れている点
・融資の実行額が高い。ＨＳＢＣは、土地は路線価（購入価格の８～９割程度）、建物は新築価格の８～９割程度で、結局、８割程度しか実行されません。
・４０００万円を借りて、１０年間放置し、住宅ローン控除が終わったら一括返済をすることができる（元金は１円も返さなくても良い）
・３５００万円以上というっ条件がない。

ＨＳＢＣが優れている点
・繰上げ返済をする際の手数料が必要だが、東京スターも年率０．３パーセントのメンテナンスパックに入る必要があることを考えると、こちらのほうが有利。
計算式
　ＨＳＢＣは元利金等払であるため、４０００万円を３５年ローンにすると、年１１４万円（４０００万円÷３５年）ずつ元金が減っていく。便宜上、年１１５万円ずつ元金が減っていくことにすると、長期優良住宅の場合、１．２パーセントの控除があるから、減っていく元本の１．２パーセントである年１万４０００円ずつ控除できる金額が減ることになる。これが１０年分で７７万円。
　さらに、途中弁済の場合、１．０５パーセントの手数料がかかるから、１０年後の元金２８５０万円の１．０５パーセントである３０万円の手数料がかかる。そうすると、トータルで１０７万円。
　これに対し、東京スターは、０．３パーセント×１０年で３パーセント。４０００万円の３パーセントは１２０万円。
　したがって、ＨＳＢＣの方が１割程度得することになる。
　ただし、同額の融資が実行された場合の話。東京スターの方が１割程度実行額が大きいとして、４００万円を余分に融資してもらったとする。そうすると、４４００万円を借りると、１０年間で１２パーセントの控除がなされる反面、３パーセントのコストがかかるから、差し引き９パーセントの得をすることになる。
　４４００万円の９パーセントは３９６万円。４０００万円のＨＳＢＣだと、４８０万円（４０００万円×１２パーセント）－１０７万円＝３７３万円で、ここで逆転することになる。

・信用性が高い。仮に破綻すると、おそらく預金連動型の条件は引き継がれないため、相殺で救済されるとしても、住宅ローン特約の継続はできなくなる。
・マスターカードのブラックカード（ワールドはプラチナではなくブラック）が無料でもらえる

　結局、東京スターの信用リスクをどう考えるかということでしょうか。

３１６です。
　長くなったので、一旦投稿しました。

　正確に言うと、東京スターで４４００万円を借りたケースとＨＳＢＣで４０００万円を借りたケースでは、東京スターの方が有利なのは当たり前です。４００万円の自己資金が１０年間拘束されるわけですからね。
　ただし、東京スターに４００万円を余分に預ければ、控除１．２パーセントとメンテナンス費用０．３パーセントの差額である０．９パーセントが得することになります。
　確実に年０．９パーセント以上で運用する方法はないため、信用リスクがなければ、東京スターが第一選択肢になると思います。

　上記の私の理解で間違っている部分があれば、ご指摘ください。
　なお、東京スターで１割多く借りられるかは、よく分かりません。ただし、電話したりパンフレットを見た感じでは、おそらく間違ってはいないと思います。

　加えて、メンテナンス費用の０．３パーセントは税務上利息として扱うことができそうです（顧問税理士の話）。
　そうすると、自宅の一部を倉庫等にして仕事にも使う場合、この一部を経費として落とすことができると思います。１０年後の一括弁済時の１．０５パーセントが経費として落ちるかは、よく分かりませんが、感覚として難しそうです。

３１６です。これで最後です。夜中のため、計算を間違えました。

　同額の融資が実行された場合の話。東京スターの方が１割程度実行額が大きいとして、４００万円を余分に融資してもらったとする。そうすると、４４００万円を借りると、１０年間で１２パーセントの控除がなされる反面、３パーセントのコストがかかるから、差し引き９パーセントの得をすることになる。
　４４００万円の９パーセントは３９６万円。４０００万円のＨＳＢＣだと、４８０万円（４０００万円×１２パーセント）－１０７万円＝３７３万円で、ここで逆転することになる。

　この部分ですが、ＨＳＢＣは、元利金等払いであるため、元金が１１５万円ずつ減少していきます。
　１年目は４０００万円ですが、１０年後は２８５０万円に減るわけです。正確を期すなら毎月９万５０００円ずつ元金を減らす必要がありますが、面倒であること、住宅ローン控除は年末のローン残高を基準にすることから、ザックリ計算すると、３４２５万円×１２パーセント－１０７万円＝３０４万円となります。
　そうすると、３９６万円の東京スターと比べて、かなり差が開いてしまいますね。

　３４２５万円の計算式
　（４０００万円＋２８５０万円）×５÷１０＝３４２５万円

素人的な考えですが
最初、新生銀行等の手数料が少ないところで
変動で借りてこつこつ繰り上げ返済しながら
返していく。
今後、五年、十年して金利が凄く上がる場合、その時は
返済額も減ってきており、また自己資金も増えてきている
だろうから、東京スターワンに切り替える・・。

こういう考えは有でしょうか？
素人的な発想でしたらすみません。

うちは四千万円弱借りましたがHSBCでかりた
融資は九割弱でした
マンションなので路線かからとかの評価じゃないとおもう
スターよりまちがいなくお得だった
が、今は仕組みが変わったのかな
固定借りられのがスターの魅力
日本破綻で大逆転かな

３１６です。
＞4400万35年なら、何月から返済開始するかで微妙な違いはあれ、
元利均等のスターでも10年でほぼ1,000万は元金が目減りする。

　この点ですが、東京スターは、元金・利息を１円も返済せずにそのまま塩付けにすることができます。つまり、４０００万円を借りたら、そのまま１０年間、４０００万円のままで済むのです。
　これに対し、ＨＳＢＣは、元金均等のため、元金が均等額で減少していきます。したがって、住宅ローン減税の対象となる元金が減少するため、この点では東京スターより不利になるのです。

＞例えば団信に入らないなら、HSBCの場合はわざわざ手数料払って一括返済する必要ない
最後まで預金を放置すれば一切追加費用は発生しない(万が一破綻しても相殺されるのみ)

　この視点はありませんでした。たしかに、東京スターと異なり、団信（メンテナンスパック３）に入らないなら、１０年後もそのまま放置しても問題はないでしょうね。

　預金連動型を選択する人は、住宅ローンに相当する預金を既に持っており、現金で購入するよりは、住宅ローン控除による減税メリットを享受するため、あえて住宅ローンで買う人だと思います。
　そうでなければ、あえて金利が高い預金連動型を選択するメリットがないと思うからです。
　
　東京スターは、以前と異なり、メンテナンスパックを必須にしたことで、実質的に利息がかかるようになってしまいました。そのため、ＨＳＢＣを検討しているのですが、元金が毎月減少すること、東京スターよりも融資額が低いことから、東京スターの方が有利なような気がして迷っています。

＞てことで、
スターで4400万35年金利ずっと1.4%10年後に一括返済メンテパック3
HSBCで4000万35年預金塩漬け団信無し
を比較すると70万ほどHSBCが得。

　これは、東京スターが元金は１０年間ずっと４４００万円、ＨＳＢＣが毎月９万５０００円ずつ減っていき、１０年後は２８００万円になっているという前提でもそうなのでしょうか？

316さん、全く読む気になりませんよ。

御自分のブログじゃないんですから、もっと要約する能力が必要です。
ダラダラダラダラと書かないでね（はあと）。

>東京スターは、元金・利息を１円も返済せずにそのまま塩付けにすることができます。つまり、４０００万円を借りたら、そのまま１０年間、４０００万円のままで済むのです。

こんなことができるわけがないww
10年で借りたらどうなるのよ？20年ローンになるのか？

私はここで借りて返済を始めましたが、数年で金利部分はゼロになる予定です。その後は、メンテパック部分の利息（0.7%くらい）で残高を借りている計算になりますが、くりあげ返済はせずに、ずっと保険代わりに借りておこうと思ってます。万一がんになったら、ローン残高はゼロになり、預金部分は手元に残りますから、これで治療を受ければいいと思ってます。

教えてください。
急遽８月中旬より転勤が決まり、現在の新居から異動することになりました。
まだ契約して１年しか経っていなく、賃貸に出す予定でいます。
ローンは3千万ちょっとを35年の固定2%でスタートし、残債は700万程度です。
そこで上手く住宅ローン減税を利用できないのか・・・住所変更届けは必ず出すことになっています。
ある程度考えを固めてから、東京スターの担当者に相談しようと思ってもいます。
返済休暇を設定したとして戻ってきた時に再度はじめる（このシステム事態が利用可能なのか）
どなたか最適なアドバイスを宜しくお願い致します。

329です
返済休暇は2年目から最長36ヶ月利用できるのですね。では当面はダメですね。残念・・・
ローン減税はスタートから10年間または15年間ですけど、休暇設定はあるのでしょうか。
連続投稿になってしまい申し訳ありません。

金利０のﾛｰﾝをやっていたと聞きましたが、もうやってませんか？

繰上げ返済のタイミングの相談です。

現在、残債2400万位で、1900万位預金があり、１年程前に借り替えました。
残り500万を貯めるには、2,3年位かかると思うのですが、金利ゼロになる2,3年先に繰り上げ返済するのが得なのか、今、300万位返済した方が得なのか悩んでいます。

平成２０年組なのでローン控除も少ないし、上限2000万しか控除の対象にならないんで、元金2000万までは減らしても良さそうな気もするし、メンテパック代が減るので毎月の返済額も減り、機関短縮を選べば元金の減り方も加速して良さそうな気もしますが、反面、金利ゼロになるまでは、余分に払う分は掛け捨てのつもりで、保険のつもりで、繰り上げなしで、金利ゼロになる２,３年待つ方が得策なのか、悩んでいます。

土地は購入済み、建物も全額現金で購入予定でした。
このローンを使用すると、住宅ローン減税など利用すれば、
手数料その他費用を差し引いても、現金購入よりも得なのでしょうか？
預金は（他の銀行に）２千万円ほどあります。