東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

２２１です。
２２３さん、勉強になりました。
有難うございます。
なにぶん、ローン関係にはど素人なもので。

もう少し勉強して検討してみます。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ペイオフについて造詣が深いようなのに、ペイオフ対象外機関のHSBCを選択されるんですか？
相殺条項があるので、借入額＝預金額でスタートできる方なら、スターが無敵ではないでしょうか？

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スターはHSBCより実店舗が多い分HSBCよりも便利となるケースが多いと思う。
高額口座だとどうしてもネットやテレホンで済ませたくないってことはあるし。ATM引き出し上限をわざとギリギリに設定して保護機能高めていたり。
スターがメインバンクになるのはその通り。
同額に足りない人はスターをメインにして少しでもスターに入れて早めに追いつき易い。
また、金利優遇（属性が良くないと不可だけれど）GETできれば足りない部分の金利も1前半になったりする。
もしもの時の引き出し分も1前半でいけるということ。
HSBCは上乗せ足すと金利かなりいきますよね。でも優遇あるなら同じかな？
スターでも同額超えて更に千超えなんてする人いないのではないでしょうか。
同額ちょっと超えたら元のメインに戻ったりする人が多そう。
11年目に入ったらサヨウナラ含めてまた考えるんだし、小金持ちにスターは合っているよ。
でも本当の資産家であればHSBCも良い選択なのでしょうね。

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ここを見るとスターの金利は高いって書いてるけど
↓を見ると、自分がいまはいっているＵＦＪより安いし、
借り換えだと-１％だって書いてある。

http://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/index.php#homeloan...
　　　　　　　　基準金利（年率）　　お借り換え
変動金利型 　　　 2.650 % 1.650 %
固定金利型（3年） 3.300 % 2.300 %
固定金利型（5年） 3.500 % 2.500 %
固定金利型（10年） 4.000 % 3.000 %


教えてください。
僕の読み違えがありますか？

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追加出費はメンテナンスパック分がある。
あとは場合により1％以上優遇あることも。

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>>231
基準金利（店頭金利）を比較しても、あまり意味ないですね。

三菱東京UFJ（団信銀行持ち）
　　　店頭金利→借り換えor自己資金20％以上
変動　2.475％→1.075％
3年固定　3.30％→1.90％
5年固定　3.60％→2.20％
10年固定　4.25％→2.85％

http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html

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全額キャッシュであれば間違いなくHSBCが有利
計算すれば一目瞭然
自分は金融機関勤務だか自分のとこでは借りない
万が一を考えている人もいるが、東京スター銀行だろうが三菱で借りようが信用金庫で借りようが一緒
相殺すればいいんでしょ
銀行で外貨預金をやれうとするような人は投資にむいてない
FXでやれ
ここのメリットは固定金利で貸してくれること
このメリットに気が付くひとは金融機関で働かないと気がつかないかも
固定金利も魅力だったが目先のりえき負けHSBCで借りてしまった
メインバンクは別の銀行でいいでしょ

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定期的にHSBC派が来ますがどちらもそれぞれ有利不利があります。
絶対！とか、有利！というのは人の状況により違います。
どちらもある程度資産持ち・高収入の人で自分の意見に自信があるから引かないよね。
HSBC派はHSBCスレを主戦場にした方がスマートな気もしますが。

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東京スターかHSBCで借りようと思っているものです。
金利優遇ってどのような場合にされるのでしょうか？両銀行とも１度話を聞きに行きましたが、特に金利優遇の話は出なかったので。
2000万ローン、スタート時1500万預金、3年程でローン残高と預金額になる予定です。

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↑
3年程でローン残高と預金額が同じになる予定です。

の間違いです。

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>定期的にHSBC派が来ますがどちらもそれぞれ有利不利があります。

どのような有利不利があるのですか？

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>絶対！とか、有利！というのは人の状況により違います。

全額キャッシュなら、メンテナンスパックがない分、
HSCBが絶対！に有利！でしょう。

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スターさん、物件の９割貸してくれました。
固定の金利も、表向きの金利よりもさらに0.2％下げてくれました。

たしかにメンテパックかかりますが、感謝してます。

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240 241さん

差し支えなければどのくらいの金額をお借りになっているのか
お聞きしても良いでしょうか？

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241

お借りになったのは、３月までのキャンペーン中の全期間1.2%優遇期間中ですか？
店頭金利からの引き下げなのか、キャンペーン金利からのさらなる引き下げなのかどちらでしょうか？

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240です。

５０００万借りてます。
もちろん、８割くらいの自己資金はあります。

優遇はキャンペーン金利に更に上乗せです。

キャンペーン金利は平均的（共通）な優遇で、交渉次第では更に追加の優遇もあり得る、ということのようです。

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東京スターの預金連動って、本人の口座のみ？
家族分の口座まとめてとか、交渉次第でなんとかなる？

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>>247さん
ありがとうございました。
破綻が怖いので、1000万円ごとに口座を分けたかったのですが、
やはり複雑になってしまいそうですね。

もう少しいろいろ検討してみます。

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2chの東京スター板では、首切られた人の阿鼻叫喚が。。。
この銀行大丈夫なのでしょうか？

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銀行が生き残るために人員削減をしているのかも知れないけど、、、実状はよくわかりませんね。

ここが破綻しても、預金と相殺して、足りない分は他から借りるだけなので、さほど問題にはならないと思ってます。
ただ、一気に頭金をたくさん払うのと同じなので、住宅ローン控除が減ってしまうのではないかとは思ってます。

破綻しないのが、一番ありがたいですが。

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親が金持ちなら北日本銀行の預金連動がいいのでは？

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7～8割りぐらいの預金になるように借金して
住宅ローン減税を最大限に引き出そうと思うのですが、
問題ありますか？

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２５３は何をいいたいのかよくわからない。

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東京スター銀行で預金連動型住宅ローンを選ばれている方で
外貨貯金もされていらっしゃる方はいますか？
外貨貯蓄の割合と、通貨もお聞きできれば幸いです。

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預金連動の住宅ローン検討中の者です。
東京スターは金利の優遇があるようですが、HSBCの金利優遇はないのでしょうか？

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なぁ　こたぁ、こんな所で聞かなくても自分で確認すりゃすぐすむ事と考えるのは「あっし」だけでしょうかい？

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地方在住なので、東京スターに新規の住宅ローンを断られました。
営業地域外、とのことでした。
ただし、借換ならば可能・・・かも、と含みのある答えでした。
これは、可能性があるのでしょうか？
ローン自体は、地元地銀でOKをもらっています。

地方在住の方で、実際に新規のローンを組めた方、もしくは借換が出来た方、
すいませんが実例を教えて下さい。
借換の場合は、地銀（保証料が必要）ではなくソニーで一度借りてからの方がいいのかな？
と考えたり、借換できなかったら、地銀の方かな、と迷っています。

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>東京スター銀行で預金連動型住宅ローンを選ばれている方で
>外貨貯金もされていらっしゃる方はいますか？
>外貨貯蓄の割合と、通貨もお聞きできれば幸いです。

何で外貨預金なんかするの？
外貨預金（ギャンブル）は玄人が余裕資金でやるもので、
素人がローン返済の原資をあてるようなものではない。
メンテパック前に契約して、長期間金利0メリットを享受しているが、
いまだに外貨預金の誘いがある。
ローン返済のためと称して、多額の資金を運営させてマージンを稼ぐのが東スタ。

自分の稼ぎで地道に預金を増やしなさい。

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銀行で外貨やる時点で負けグミ

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そんなに鼻息荒く説教しなくてもww
トースタで外貨やってる人は御遊び感覚じゃない？
ガツガツしたり勝ち負けで必死になっていないでしょう。

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>>258

地方在住でしたが、借りられましたよ。
物件内容と貯金の額ではないでしょうか？

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ありがとうございます。すいませんが、もう少しご助言下さい。

当方、北陸地方の県庁所在地の在住、街中の物件で建物のみ3000〜3500万円を予定しているのですが・・・
08年の年末に資料請求しました。
資料が送られてきた直後に、営業地域外なので、とお断りの電話がありました。
09年の夏に再度電話しましたがやはりNG、その時は新規がだめなら借換は？との話をしましたが、感触が今一つでした。
2度の電話とも、物件の詳細や金額の話をしていません。（する前にNGの雰囲気が・・・）
年収はギリギリ4桁に届かない万円、土地所有、手持ち資金はあります。

なにか良い方法はありませんか？
具体的なアドバイスをいただけると、ありがたいです。

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ないと思う
営業エリア外の融資しないことは債権管理の基本
住宅ローンという小口の融資でなんでそこまでする必要があるのか

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同意。基本的に無理筋でしょうね。

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相手にされないのは服装の問題でなく、ローンの勉強をしていないからでしょう。
借りるほうに真剣さがなければ相手にしてくれません。

こんなところでメリットを聞く前に、自分で金利シミュレーションしてはいかが？

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>>267

あなたの場合メリット少ない。預貯金少ない。預金が、購入物件価格の半分もない。
預貯金を全部塩漬けするわけじゃないでしょう。

預金が1700万円程度で、年収が二人合算で1000万円ということなら、年収の半額くらいは予備費として手元におくとして、東京スターには、1200万円程度しか預けられないと思うよ。

素直に変動で借りて、繰上返済したほうがいいよ。

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基本的には住宅ローンと同額程度の預金がないとメリットないよ

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皆様、ありがとうございました！
きっぱりと諦めます。

こんなときは、都会の方が便利ですね。

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建物に三千万かけらるのは地方のメリットです
ちょっと冷たい言い方をしてしまいましたが、よい建物が出来上がりますように

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HSBC改悪来ましたね。
預金連動は3500万からですか・・・。
我家は東京スターに確定のようです。

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東スタのスレでHSBCの話ってのもなんだが、あっちは廃れてるし。
HSBCの変更は改悪というより、選別強化ってことなんだろうな。

ただ、
・相殺計算対象となる円普通預金は、返済用円普通預金とは別に開設していただきます。
ここは改悪だろう（前からあった？）

通常口座に加えて、見せ金を積んでおく定期のような口座を作りここの残額とのみ相殺。
ローンの支払いは通常口座から。
見せ金口座と金を出し入れするのは、通常口座から振替処理が必須。
見せ金口座の額がローン残額を上回ったとしても、通常口座に移さないかぎり利息なし。
使い勝手としては東スタの外貨預金口座のような感じか（相殺するけどローン引落ししない）。

日々の金もいれて少しでも利子軽減をするような人や、
ローン額＋αを預金して銀行任せという気軽運用する人には向かないようだ。

東スタの宣伝の預金するだけで利息軽減というような気軽な物ではなく、
だまってローン額の倍額を預けろというように読める。
さすが金持ち用銀行だ。

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HSBCが改悪したということですが、
すでに契約済みの人はどうなるんですかね･･･
強制的にこの新システムが適応されるのでしょうか

（直接担当に聞けば！というツッコミは勘弁してくださいね♪）

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金利がゼロの住宅ローンが出たので検討しています。
審査は厳しいのですかね？

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>>277
はっきりいって、スターゼロ、全然美味しくない。
2000万を15年借りるとすると、最初に105万必要で、さらにメンテナンスパック１だと手数料76万がかかる。
合計で176万。普通の元利金等で借りるのであれば、105万を頭金にまわせるので借入額は1895万、
15年で計算すると、年利1.88％で総支払額2176万になり、釣り合う。普通の銀行の優遇金利と変わらない。
繰上げ返済を考えているならなお普通のほうがお得。

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>>278さんには向いていないです。

そもそも15年で借りるような時点で。スターはワザと35年で借りるものです。人によっては休眠期間作って35年以上にしたり。で、メンテも最小です。11年目に入った日に全額繰り上げです。メンテ不要時代の方は別ですが。

私は10年で300弱のマイナス金利ですよ。

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確かにトースタは、ほぼ同額スタート＋減税10年分受け取りに旨味があるんだけど、スターゼロで計算するとどうなんだろう？最初の出費が多いけど同額に追い付くまで時間かかる人はそれまでの金利と比べてどうだろうね？

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スターゼロで5000万近く借りたら初期に250万くらい？でメンテパックで毎年25万くらい？かな？？
ローン減税で満額取ってもトントン、かな？
キャッシュ持ちにはスターワンで同額・メンテパック3（だっけ？）の方が減税分差益もらえて良さそう。
初期のキャッシュが少ない人にはゼロが良いのかもしれないけど。

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星０、繰上とか余計なこと考えなければ、団信込みで15年固定1.2%相当ってとこかな。
審査厳しいとかあるかもしれんが、保証料も無いし、まあ普通に安いわな。

もっとも相応の預金がある場合には普通の方が有利なので選ぶ必要はないし、
今は預金が無いが貯蓄速度が高いので後々スターを考えている人は借り換えなんだから
はじめは他行にするから選択しないか。

邪推してしまうのは、キャッシュフロー厳しいのだろうか。
500人もいれば、数億位の事務手数料が一気に入金されるからなぁ。
景気悪で利用者減の回復キャンペーンならいいのだが、
既利用者としては気になるところ。

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>>282
278だけど、計算間違えてた。282さんの1.2%が正解。
ゼロの問題は、繰り上げるほど損になるところかな。
あと怖いのは契約後に東スタが破綻してローン債権が他へ移ってしまうこと。
移った先でゼロ金利が無かったことにされると大損だ。

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2000万かりて、1000万預金して、
35年ローンで、住宅ローン減税十分にもらって10年後一括返済。

というのはOK？

それとも普通に1000万借りた方がいい？

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東スタが証券化などでローンを誰かに譲渡していた場合でも、必ず預金と相殺できるますか？
教えて下さい。

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>>284

東スタで借りると損する

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何年で同額になるかによる。

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No.284 さん
住宅ローンを個人口座へ振り込んでもらうんですか？
あまり聞かないですよ。

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5年ぐらいで同額になりそうです。

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スターセロ　変動金利が今後あがるならうまみがありそう
１５年で返済しなければならないから
額が大きいと毎月返済がつらいかも

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>>288
284の書いていることは意味不明だが、
ここのローンは一度自分の口座に振り込まれなかったっけ？
預金＋融資で結構な残高になったような。
即振込み処理するので一瞬だけ。

>>290
上昇局面が一歩先に読めるなら他行も含め固定金利全部有利だろ。

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あの、、284さんの言うことは理解できるのですが、284さんに対する288さんの返しが分かりません。

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Ｎｏ3さんの言うとおりですね！
自分に特かが大事！

全額預金連動つかってます！金利0のありがたみを感じています。

必死に貯めて38歳で購入しました。、ぎりぎりぴったりくらいしかなかったので、いざというときどうしょうと思ってましたが、普通預金だからいざとなったら引き出せるから安心。

利息代1500万位が浮きました！老後の資金に貯めて生きたいと思います。

私は購入する時にこの住宅ローンがあって本当によかったと思っています。昔はなかったと思います。

ある程度年収がある人、半額以上、全額用意できる人にはお勧め。
全額現金で払うと折角住宅ローン減税があるのに使えず、もったいない。

繰上げ手数料0ですしね。


損をするといってる人はかなり年収低い人か、お金が無い人です。
考えることないです。他の相手にしてくれる銀行へいってください。

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285
ようやく貯め大事な預金なので、万が一にもペイオフ分しか返って来ずローンだご残るような事があってはと心配なんです。
みなさんは心配ではないのでしょうか。
東スタに万が一の事があって上に書いたような状態でも必ず相殺できますか？
どなたか教えて下さい。

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>285
ここで借りています。

銀行も、手元資金の都合で、手持ちの債券の譲渡や再引き受けは必要と思いますが、その譲渡や再引き受けは、借り主に通知する事無く行えることになっています。
そうしますと、私の債務も、現在ただいま私の知らないうちに誰かの持ち物になっているかも知れません。
それでも、借り主からの相殺は「いつでもできる」ことになっています。
また、債券を引き受ける側も「相殺特約付き」の債券と知って引き受けているのでは、と推測します。

大丈夫なんじゃないでしょうか。

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285

そんなに東ｽﾀでは不安なら･･･かなり慎重な方だと思うので、全額あるならキャッシュで払えばいいんじゃない。

もし契約してもずっと不安にさいなまれると思います。半分くらい潰れると思ってるのでしょうから。

又はあえてローン組むなら自分が安全だと思える銀行で契約すればいいと思います。

ブランド名で安心するタイプみたいなので。

他の人がここでなんと言おうとたぶん不安はなくならないと思います。

どこの銀行が潰れるかなんんてどんなプロでも誰にもわからないですよね。。。。

よっぽど他の銀行でもっと危なそうなところなんているらでもあるのに。

そんなに不安なら日経新聞をよくよんだほうがいいですよ。

新発想ができない今まで通りの経営しかできない銀行のほうがよっぽどあぶない銀行だと思います。

銀行の店舗・窓口・ＡＴＭなんて沢山あったって、客には助かるが、銀行にとっては経費ばかりかかってろくにもうからない。

まあ自分が安心できる銀行をえらんだほうがいいと思います。

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ネガティブな質問すると批判ですか。
批判する前に明確な回答すれば良いのに、できないのかな。
東スタは発想豊かかもしれませんが、必ずしも上手くいってる？わかってますか？
検討する質問にも回答無く、心配なら他でとは暴論に近い気がします。

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大半の人間が答えようが無い質問をされて、利用者から心配なら他行にどうぞと
いうのは暴論じゃないだろ。

利用者の立場で、あれは注意だ、これは有利不利だと議論できる内容ならともかく、
経営状態に関するものとか、契約書にすら書いていない事項で、関係者かそれに
近い人じゃなければ明確にわからない事項を心配されたって答えようが無いわ。
ここはカスタマーサポートじゃない。直接電話して聞けだろ。

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２９８さん・・・全く正論です。

２９７さん・・・おかしいです。
直接、電話で聞かれるか、御自身で判断して下さい。

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>>298さん 同意
>>297の完敗ww

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来月10日に契約予定ですので担当者に聞いてみました。
他行に経営が引き継がれた場合などは東京スターから相殺するかどうかお伺いの連絡しますとの事。
証券などになって他者に渡っていた場合でも管理は東京スターになるんで大丈夫ですって担当者は言ってました。

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金利ゼロが出ましたね。最長期間が15年だと返済が厳しいかな。
しかし魅力あり。

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基本的に借り換えの人がメインターゲットでしょうね。
遺産、贈与などがない一般的なローンを組む人が15年で借りられる額だと
購入できる不動産もそれなりになってしまうでしょうし。

これから借り入れですが、15年で返せるかもしれないけど審査は通らないだろうな･･･。

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初期経費が５％以上あるのが
曲者ですね。
金利ゼロの恩恵も半分になるわな。

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半分になるけど、3000万借りて15年間の利息が150万ちょっとでしょ？
金利にすると0.65%くらいかな？月額420円は別途掛かるみたいだけど
保証料も要らないし、15年固定でこの金利はすごいですね。

銀行も慈善事業じゃないし、この条件でも結構破格だと思いますけどね。
今のローン残期間が20年までの人は検討の余地があるかな？

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↑金利がないから単純に借入金額を15年の毎月で割った額じゃないんですか？
何か違う計算に拠るのでしょうか。

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>>306

現金を持っている方はスターワンにいくと思います。
現金がない人がゼロだと思う。

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先着500名ですから、すぐに一杯になっちゃいますかね。

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土地を購入して、家を建てています。
土地の融資（5000万円）は今年２月に実行し、スターワンで預金連動中ですが
うわものの融資はこれからで、しかもこちらは、預金連動にはならないそうです。
ということは、うわものは、スターゼロのほうが得なのでしょうか？
ちなみに、ウワモノで借りる金額は2000万円ほどの予定です。

ちなみに預金は、現在スターワン口座に入れているのが1000万円ほどです。
ほかは塩漬け中の投信や外貨貯金がありますが、時期を見ています。

アドバイス頂けましたら嬉しいです。

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普通にローンの借り換えを考えるならゼロプランはおいしすぎるんじゃないの？

３０００万借り換え・１５年の場合
手数料１５０万＋登記費用３０万前後。借り換え時に１８０万払った後
メンテパック０．５％の場合、元金以外に１５年間スターに払う総額約１２０万弱。

世の中に借り換え手数料が全くかからず、団信などの保険も金利に全て含まれるという
超良心的な金融機関が仮にあったとしても、固定金利１．３％と同じだぜ？

スターがつぶれて「ゼロ金利はなかったことに」と引き継ぎ銀行に言われたら知らんけど。

逆に住信ＳＢＩ＆新生が人気だという理由がよくわからんのだが。
あれは借り換えではなく新規でかつ変動金利だと安いから人気なのかい？？

おいらみたいに固定＆借り換え検討だったら、楽天モーゲージの方がいいと思うんだけどな。
キャッシュのない貧乏人なのでここの預金連動型はムリっす・・・。

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私も自分の場合で試算してみたらトータルで約1.3％になった。
15年固定で1.3％は固定思考の方にはおいしいと思う。

でも私はまだ低金利が続くと思うので変動継続。
金利上昇局面でこのローンがあったら乗り換えると思うけど、そんな都合良くはいかないでしょうね。

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金利ゼロの申し込みは殺到してるのでしょうか。
定員があっと言う間に埋まりそうですね…

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金利ゼロのローンは銀行が指定する決まった物件に対してのみの融資らしいです。
問い合わせてみた所そう言われてしまいました。

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>>314
そもそもゼロの条件に書いてただろ。
基本は借り換えで新規の場合は銀行の指定物件と。

５００件の枠は埋まったようだな。
追加で何件かは対応するということで、１１日１９時まで相談のお願いをすれば
エントリーはさせてもらえるようだから、考えている奴は急いで電話だ。
後から条件が合わないなら断れるだろうし。

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４０００万年を預金し、４０００万円の融資を受けようと考えています。
東京スターとＨＳＢＣを比較してみました。

東京スターが優れている点
・融資の実行額が高い。ＨＳＢＣは、土地は路線価（購入価格の８～９割程度）、建物は新築価格の８～９割程度で、結局、８割程度しか実行されません。
・４０００万円を借りて、１０年間放置し、住宅ローン控除が終わったら一括返済をすることができる（元金は１円も返さなくても良い）
・３５００万円以上というっ条件がない。

ＨＳＢＣが優れている点
・繰上げ返済をする際の手数料が必要だが、東京スターも年率０．３パーセントのメンテナンスパックに入る必要があることを考えると、こちらのほうが有利。
計算式
　ＨＳＢＣは元利金等払であるため、４０００万円を３５年ローンにすると、年１１４万円（４０００万円÷３５年）ずつ元金が減っていく。便宜上、年１１５万円ずつ元金が減っていくことにすると、長期優良住宅の場合、１．２パーセントの控除があるから、減っていく元本の１．２パーセントである年１万４０００円ずつ控除できる金額が減ることになる。これが１０年分で７７万円。
　さらに、途中弁済の場合、１．０５パーセントの手数料がかかるから、１０年後の元金２８５０万円の１．０５パーセントである３０万円の手数料がかかる。そうすると、トータルで１０７万円。
　これに対し、東京スターは、０．３パーセント×１０年で３パーセント。４０００万円の３パーセントは１２０万円。
　したがって、ＨＳＢＣの方が１割程度得することになる。
　ただし、同額の融資が実行された場合の話。東京スターの方が１割程度実行額が大きいとして、４００万円を余分に融資してもらったとする。そうすると、４４００万円を借りると、１０年間で１２パーセントの控除がなされる反面、３パーセントのコストがかかるから、差し引き９パーセントの得をすることになる。
　４４００万円の９パーセントは３９６万円。４０００万円のＨＳＢＣだと、４８０万円（４０００万円×１２パーセント）－１０７万円＝３７３万円で、ここで逆転することになる。

・信用性が高い。仮に破綻すると、おそらく預金連動型の条件は引き継がれないため、相殺で救済されるとしても、住宅ローン特約の継続はできなくなる。
・マスターカードのブラックカード（ワールドはプラチナではなくブラック）が無料でもらえる

　結局、東京スターの信用リスクをどう考えるかということでしょうか。

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３１６です。
　長くなったので、一旦投稿しました。

　正確に言うと、東京スターで４４００万円を借りたケースとＨＳＢＣで４０００万円を借りたケースでは、東京スターの方が有利なのは当たり前です。４００万円の自己資金が１０年間拘束されるわけですからね。
　ただし、東京スターに４００万円を余分に預ければ、控除１．２パーセントとメンテナンス費用０．３パーセントの差額である０．９パーセントが得することになります。
　確実に年０．９パーセント以上で運用する方法はないため、信用リスクがなければ、東京スターが第一選択肢になると思います。

　上記の私の理解で間違っている部分があれば、ご指摘ください。
　なお、東京スターで１割多く借りられるかは、よく分かりません。ただし、電話したりパンフレットを見た感じでは、おそらく間違ってはいないと思います。

　加えて、メンテナンス費用の０．３パーセントは税務上利息として扱うことができそうです（顧問税理士の話）。
　そうすると、自宅の一部を倉庫等にして仕事にも使う場合、この一部を経費として落とすことができると思います。１０年後の一括弁済時の１．０５パーセントが経費として落ちるかは、よく分かりませんが、感覚として難しそうです。

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３１６です。これで最後です。夜中のため、計算を間違えました。

　同額の融資が実行された場合の話。東京スターの方が１割程度実行額が大きいとして、４００万円を余分に融資してもらったとする。そうすると、４４００万円を借りると、１０年間で１２パーセントの控除がなされる反面、３パーセントのコストがかかるから、差し引き９パーセントの得をすることになる。
　４４００万円の９パーセントは３９６万円。４０００万円のＨＳＢＣだと、４８０万円（４０００万円×１２パーセント）－１０７万円＝３７３万円で、ここで逆転することになる。

　この部分ですが、ＨＳＢＣは、元利金等払いであるため、元金が１１５万円ずつ減少していきます。
　１年目は４０００万円ですが、１０年後は２８５０万円に減るわけです。正確を期すなら毎月９万５０００円ずつ元金を減らす必要がありますが、面倒であること、住宅ローン控除は年末のローン残高を基準にすることから、ザックリ計算すると、３４２５万円×１２パーセント－１０７万円＝３０４万円となります。
　そうすると、３９６万円の東京スターと比べて、かなり差が開いてしまいますね。

　３４２５万円の計算式
　（４０００万円＋２８５０万円）×５÷１０＝３４２５万円

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素人的な考えですが
最初、新生銀行等の手数料が少ないところで
変動で借りてこつこつ繰り上げ返済しながら
返していく。
今後、五年、十年して金利が凄く上がる場合、その時は
返済額も減ってきており、また自己資金も増えてきている
だろうから、東京スターワンに切り替える・・。

こういう考えは有でしょうか？
素人的な発想でしたらすみません。

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うちは四千万円弱借りましたがHSBCでかりた
融資は九割弱でした
マンションなので路線かからとかの評価じゃないとおもう
スターよりまちがいなくお得だった
が、今は仕組みが変わったのかな
固定借りられのがスターの魅力
日本破綻で大逆転かな

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３１６です。
＞4400万35年なら、何月から返済開始するかで微妙な違いはあれ、
元利均等のスターでも10年でほぼ1,000万は元金が目減りする。

　この点ですが、東京スターは、元金・利息を１円も返済せずにそのまま塩付けにすることができます。つまり、４０００万円を借りたら、そのまま１０年間、４０００万円のままで済むのです。
　これに対し、ＨＳＢＣは、元金均等のため、元金が均等額で減少していきます。したがって、住宅ローン減税の対象となる元金が減少するため、この点では東京スターより不利になるのです。

＞例えば団信に入らないなら、HSBCの場合はわざわざ手数料払って一括返済する必要ない
最後まで預金を放置すれば一切追加費用は発生しない(万が一破綻しても相殺されるのみ)

　この視点はありませんでした。たしかに、東京スターと異なり、団信（メンテナンスパック３）に入らないなら、１０年後もそのまま放置しても問題はないでしょうね。

　預金連動型を選択する人は、住宅ローンに相当する預金を既に持っており、現金で購入するよりは、住宅ローン控除による減税メリットを享受するため、あえて住宅ローンで買う人だと思います。
　そうでなければ、あえて金利が高い預金連動型を選択するメリットがないと思うからです。
　
　東京スターは、以前と異なり、メンテナンスパックを必須にしたことで、実質的に利息がかかるようになってしまいました。そのため、ＨＳＢＣを検討しているのですが、元金が毎月減少すること、東京スターよりも融資額が低いことから、東京スターの方が有利なような気がして迷っています。

＞てことで、
スターで4400万35年金利ずっと1.4%10年後に一括返済メンテパック3
HSBCで4000万35年預金塩漬け団信無し
を比較すると70万ほどHSBCが得。

　これは、東京スターが元金は１０年間ずっと４４００万円、ＨＳＢＣが毎月９万５０００円ずつ減っていき、１０年後は２８００万円になっているという前提でもそうなのでしょうか？

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