東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

>>102
ローン終盤において完全に口座維持料から逃れるには借入額＋1000万の預金が必要では？
もしくは、借入が1000万円を切りそうになったら一括返済か。

メンテパック代が無いとか、元金均等で支払いが変化しないというのは感じがいいが、
メインバンクにするには使いにくそう、余裕金として入れておくには保険が無い。
というあたりが、庶民には選択しにくいと思った。


そういやスターの口座維持料無料、１年延長したな。
ローン組む奴が気にするとは思えん低額基準ではあるが、掛かる可能性はある。

>>104
住宅ローン減税をフルに享受することがこの銀行を使う主目的なので
10年たったら用無しです。1000万切りそうになるのを待つまでもなく即座に一括返済。

102さん、104さん、105さん。

99です。

いろいろ有益な情報ありがとうございます。

メンテナンスパックの負担が減る分、メリットがあるようですね。
いわゆる日本の銀行というのとは違うようで、躊躇していますが、
検討してみたいと思います。

ローン控除狙いならば、
元利均等返済の方が減り方が少ない分、メリットがあるようですが、
HSBCは元金均等返済じゃなかったかな？

しかも、HSBCは変動しかないのでしょう？
金利０ならあまり関係ないが、
何かあって金利がかかるときに少々のリスクが発生しますね。

そもそも、メンテパックに変わるような物自体がないのでしょうか？
では、HSBCは団信は不要？

あと少しで預金と満額。
冬のボーナスが少なかったけど
全部預金した。
は～。

107です。109さん情報ありがとう。

HSBCのデメリットって思ったほどでもないようですね。

繰上げ返済って、すでにローン額と同等の預金があれば、減税期間を過ぎた段階で、
一括返済すれば一回ですむし、減税期間１０年としても、そもそも、減税の恩恵を受けるためには目いっぱいの
ローン期間を組んでいるはずだから、１０年たったところで１０００万をきることないから、
口座管理も不要かな。

じゃ、どうして、みんなHSBCにいかなくて東京スターにするんだろ。

・繰上げ返済手数料が高い

　完済時に大きな額を返すと結構痛いです。

元金均等がどうの元利均等どうのとかさ、評価がどうのこうのなんてこと考えなきゃいかんレベルの奴はこういうとこ利用しなきゃいいじゃん。
ここはローンなんて必要ないが減税だけちょうだい、って人のみ利用するとこだよ。
しかも、残がけっこうあって、減税額もけっこうないと意味ないし。
不動産担保関連費と手数料と保証料は取られるでしょ。
それを引いてもなお得する人のみ利用ね、これ鉄則。

東京スターのHPでは、保証料はなしとなっていますが、担保設定などの料金が高いということでしょうか？

＞１０５さん

質問です。私も、１０年経ったら完済を考えていましたが、その頃には預金が借金を超えている予定ですので、メンテナンスパックの金利を保険代わりに払い続けて（同時に預金も続けて）、完済前にどこかで私が逝ったりガンになったとしたらその段階で借金は消滅し、家族にはより多くの預金を残せるような気がするのですが、やはり１０年たったら完済するべきなんでしょうか？

HSCB　メンテナンスパックの類はないけど、団信に入らないと、保証人がいる。
団信は１００万あたり、月233円くらいだったと思う。但し、ガンにも対応しているみたい。

誰かが書いていたけど、ローン額はHSBCの査定額に応じて決まるみたい。
満額でないケースもあり。

あと、収入制限もあるようで、年収最低でも８００万円は超えてないと門前払いされそう。

そろそろ、借り入れの銀行を決めないといけなくなりました。

ローンの７割程度の預金があるので、変動で実質０．５％に、メンテパック２を足して、１．２％くらいと踏んでいます。３年くらいで預金を増やして、あとはメンテパック２のみの予定です。

うちは癌家系ではないですが、癌になったらその段階でローンは消えて、預金はそのまま残るので、ここで決めようかと思っているのですが、計算あってますでしょうか？

116さん

メンテパック２を足して０．５＋０．７＝１．２％という計算じゃなくて、
団信＋ガン保険で約０．７％という金利ですよ。

>>117
預金額が借入額に追いついてない分が実質金利0.5％相当ってことだろうから
間違ってないと思うが。

>>116
計算は間違ってないが、借り換えの場合担保評価で希望額が出るか聞いた方がいい。
東スタではないが、現状の経済状態で再評価されるとかなりきつい額が出る（た）
という話は複数聞いている。
その場合予想以上の預金の取り崩しもできるか計算する必要があるしね。

またメンテ２の癌がどこまで対象か確認すべき。
各行で保障範囲が違い、想像以上に重い状態だけ適用だったりも考えられる。
カーディフが引き受けだったと思ったが、メンテ１にした俺はよくわからん。

116です。

＞118さん

ありがとうございました。計算が間違っていないようで、安心しました。

借り換えではなく、新規で、物件価格の９０％（手付けを１０％払ったので、残り全額）が借りられます。
メンテ２の癌は、保障されないのは「上皮内癌と、悪性黒色腫を除いた皮膚がん　＝　つまりは、余り生命に関わらないガン」ということなので、本当に命に関わるようなガンは保障されるようです。ただし、契約から３ヶ月以内に判明すると保障されないとのことでした。

ガンにはなりたくないけれど、本当に命に関わるような時には、治療のための資金が必要ですよね。もしかしたら、保険のきかない自費の治療も受けたくなるかもしれません。そんな時には、ローンがなくなって、残った預金で治療費用に充てられるわけですから、繰り上げ返済せずに預金を積み上げておく方が得策と思っています。利息分をゼロにできれば、後はメンテ２が生命保険の代わりにならないでしょうか？今は掛け捨ての生命保険に加入していますが、ローンを組んだ後は脱退しようかと思っていますので。

生命保険の見直しは必要ですね。
団信に入ることを考えると、
生命保険の掛け金を減らそうかと思っています。

ただ、ここを使う人は減税目的だから、
多分、10年で返しきっちゃうんでしょうから、
10年後に再度、生命保険の額を増額する場合、
健康状態によっては増額できなくなる可能性がありますよね。
ちょうど、病気の羅漢率が高くなる世代に突入する人が多いはず。

そこがちょっと悩みです。

119です。

１０年で返せても、返してしまわずに、生命保険代わりに借り続けておけば、預金の分はいざというときの闘病などに出費できます。ガンになったらローンはなくなるので良しとして、あとは脳卒中と心筋梗塞ですね。この部分をカバーする保険ということになりますが、今の時代、保険会社の運用利益もたいしたことないでしょうから、日生などのおばちゃんの給料にかなりが消える事を考えると、たいした保障は期待できないかも知れません。生保のおばちゃんの給料をはらってあげるよりも、自分で蓄えた方がいいような気もしますが、どうでしょうか？

10年で返済する必要はないです。

が、減税無くなっても金利"0%"ならいいですが、メンテナンスパックという実質金利がついて回ります。
メンテ1で100万円につき420yen、
1000万円の保険で4200yenの保険料は決して、安くないのでは？
ソニーやオリックスといった生命保険会社より高いと思います。

そもそも、生命保険代わりなら、HSBCの方が安くていいよ。

ガン保険付きで100万円当たり、200円ちょっとだったから。東京スターはメンテ2で585円もかかるよ。

住宅ローンの借換を検討中です。

現在　東京三菱JFJ銀行（全期間－１％優遇）
変動金利　　　　　1.475％　
現在ローン残高　　2300万円
最終返済期限　　　49年8月

↑の内容でローンを組んでいます。
契約は平成18年3月で、220万円の繰上げはしています。

夫（50代:会社員／退職金＆定年無）妻（40代:会社員／退職金＆定年無）子供一人（3歳）
の家族構成です。
預金残高　　　　　350万円
毎年　150万円程度は貯金できる予定です。

子供が小さいく、夫婦も高齢なので、繰上返済を積極的にしローンの早期完済
を目指していますが、手元の資金が貯まりません。

このような条件の場合、東京スター銀行さんの住宅ローンは適しているでしょうか？
宜しく教えて下さい。

>>124
今の支払い状況とかがわからんが、WEB上の簡易試算結果は満足できる？

初期の預金額が低いようなので、当初は他行より割高な利率が影響する。
月額がどれだけ増えるのか、それをどれだけ預金が打ち消していくのか、
納得できるか、窓口相談など踏まえて計算してもらってはどうだろ。

そもそも、ここの銀行は総支払額を減らすことと、返済しながら貯蓄ができるという
ことでメリットを出すことは向いてるけど、早期完済を目指すことには向いてないと思う。
あるタイミングで一括返済するという人は沢山いるけど、その人たちは他に預金あるからね。
期間の利益を享受してメリットが出ると思うべき。

あとは、予定外出費があったり子供にお金がかかる状況になるなど、
予定通り預金が増やせなかったらどうするか位は検討するべきかな。

借り入れは物件価格の8割で6500万円、
預金は10年後に借り入れを上まわる予定です。

おそらく,
500万円／年　のペースで返済または貯蓄が出来ると思います。


この場合、住信SBIの変動金利0.975で繰り上げ返済していくのと
どちらがいいのでしょう。

窓口のシュミレーションでは繰り上げ返済した場合の計算ではないので
比較検討しづらいです。

どなたかアドバイスを頂けませんでしょうか？

借り換え検討中です。現在、地銀からローン残高2400万円の金利10年固定2.35％、毎月68千円返済とボーナス月は合算で28万円です。
家族構成は私41歳公務員と妻と中1の息子と、小4の娘がいます。

嫁さんもパートで働いていますが、これは、教育費に消えております。

毎月、5万円繰上げ資金として積み立てております。繰上げ資金溜まったら手数料2万円かけて1回繰り上げました。今回、2回目の繰上げをしようと思うのですが、繰り上げてしまったら、手元にいざという時用の資金もなくなり、若干不安です。

以前から気になっていた、東京スター銀行の「預金連動型住宅ローン」には、興味があり一度店頭相談は受けました。
しかし、嫁さんが店舗数とＡＴＭの数の少なさに嘆いており、銀行の体力にも疑問を持っております。

2年近くかけようやく100万円貯めるような、貧乏人でもメリットはあるのでしょうか？

基本的に、残高近く預金を持っていない（いつ、預金が追いつくかどうか）とうまみがないというのは、一応理解しております。

団信には入れません。（既往症があり、現在の銀行も嫁さんが連帯保証人となっております。）

過去レス見ろよと言われそうですが…

ローン返済に毎回毎回手数料2万円も取られたらアホらしいですよね。

>>127　

＞嫁さんが店舗数とＡＴＭの数の少なさに嘆いており、
意味不明。　全国網があるゆうちょ銀行のATMが利用できる。かつ預金なら手数料なし。
ここでローンしても、使うのは預け入れだけ。（引き出していたら預金がたまらない）

コメントありがとうございます。しかしながら、平凡な公務員ですので東京スターの口座を給与振込口座とし、各種引き落とし、現金引き出しは必要です。

このような、平凡なサラリーマンの方（年収５、６百万位）で、利用中の方っていらっしゃらないのでしょうか？

やはり、借り換えをしても無駄なのかな…

貧乏人ですが低額物件で使ってます。

預金が７割程度で追いついていないので東スタをメインバンク化し、
日々の小銭レベルも反映できるよう、普段の入出金も切り替えました。

ATMの少なさはありますが、セブン銀行とゆうちょならどこにでもあるので、
少ないとはいえないですし、その上で回数制限も気になるところですが、
普段の入出金は職場周辺ルートならある、私が担当って感じで困ってません。

窓口業務が必要なことも少ないですから別に規模の小ささはどうでもいいと思います。
振込するならネットか近くにある他の銀行で十分。
経営がどうこうという話も良くでますが、ここは前例があるとはいえ他の銀行だって
どうなるか確実なことは言えない訳で、1000万以下の預金なら保護対象だし、
ローン相殺とかあるしなんとかなるだろと割りきってます。
将来の万が一の不安に悩むより、今メリットを享受する方が楽かと。

もう相談されたのなら金額変動はつかんでいると思います。
預金が増えないと仮定した場合の支払い額が納得できるかどうかでいいと思いますよ。
早期完済を目指すより、期間の利益を得て定年までになんとかする位で。

私の場合はまあまあ預金は積めたのでここを選んでいますが、
繰上返済に悩まなくていい、
万が一の時に高めの利率を甘受すれば手元に現金がいつでもある
ってのは気分が楽です。

過去レスと、住宅ローンの評価ホームページを見られることをお勧めしますが、大雑把に言って借り入れの半分くらいの自己資金があれば、ここでローンを組む意味がありそうですよ。

私は、借り入れの６割くらいの預金があるので、ここでローンを組みました。３、４年で金利ゼロになる予定です。

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県内の「サークルK」と「サンクス」、約1,000店舗(※1)で、ATM引出し手数料ゼロの「ゼロバンク」ATM(※2)を展開中。

※1 2007年6月末現在(一部設置していない店舗もございます)。
※2 「ゼロバンク」は株式会社ゼロネットワークスの登録商標で、「サークルＫ」「サンクス」のコンビニ店舗内に設置されるATMの愛称です。
※3 一部金融機関のカードはご利用できない場合もございます。
お振込みはご利用いただけません。
※4 毎週月曜日0:15～6:15はシステムメンテナンスのためご利用いただけません。
お引き出し限度額は1回あたり10万円までです。

みなさん、アドバイスありがとうございます。
「契約済みさん」のアドバイスにあるとおり、やはりがっつり預金がある人じゃないとメリット少ないようですね。

しかしながら、私のように100万円からこつこつと積み立てていこうとする人には、やはり向いていないローンでしょうか？

100万でも預金金利1％程度の時代ですから、2％以上のローン金利をペイしてくれりゃメリットがあるような…

いざという時用の資金の積み立てになりますし。

私のような環境の方で、既契約から借り換えした方っていないのでしょうか？

無駄な努力なのでしょうかね…

どんなに有利そうであっても、借金なのだから基本は支払総額で判断してしまう訳で。
預金が2%稼いでも、残金が1%以上利子を増やすことをお忘れなく。

もっとも、多少は割高であっても、繰上しなくて良い分手元に預金がある方が安心だ！
というなら、それは自己判断でいくしかない。無理せず支払えて自分さえよければ、
他人から見て不利であっても万事ＯＫだ。

あとは、どちらかの親に助力を頼めるなら、東京スターではなく、
キャッシュバック利息相殺形のローンも検討してみてはどうでしょ。
親から借りるとかもらうではなく、とりあえず預金してもらっておけば相殺されるので、
当面の間自己資金が薄くても、結構利子は下がると思うよ。

みなさん、色々とアドバイスありがとうございます。
とりあえずは、近々相談窓口へ嫁さん連れて、再度説明を聞こうかと思っております。

私のような環境で、１００万円の貯金スタートでという借り換え経験者っていないのですねぇ…

トースター検討中です。
持分比率によって有効に借りられる金額が変わってくるのかなと悩んでます。
実際に組まれてる方でこうしてるというアドバイスもらえたら嬉しいです。

持分比率が、ローンを組んでいる人が100％じゃない場合、
減税も持分比率により受けられない部分がありますよね？
また、親からの贈与の分もローン減税対象の中にいれられないのかなと。

ちなみに条件的にはこんな感じです。
★物件2920万(うち146万手付済)＋諸経費で3000万必要
★手持ち預金2000万（双方の親から500万ずつ贈与含む）
★年130万程度貯蓄可能
★キャンペーン金利の5年固定2.3％利用
★夫7：妻3の持分比率。
★ローンは夫のみ。
夫名義でローンが借りれるのは1550万がフルかな？と考えてます

メンテナンスパックって、もうちょっと利率低くならないの？
なんか足元見てるよね。
パック2で0.7%って。。。SBIの変動が1%切ってんのに。。。

仮に3,000万借りて、手元に半分の1,500万キャッシュであったら、東京スターに
借り替えた方が、総額は減ると思いますが、メンテナンスパックが高い事考えると、



繰上げしていった方が得なのか？

元金貯まるまで貯めてから繰り上げて、住宅取得控除と支払利息をにらめっこして考えた方が得なのか、



どっちが得策でしょう？

>>１００万円の貯金スタートでという借り換え

意味がないと思う。繰上手数料がかからない新生銀行の方が向いているかも

金利とメンテナンスパックは高いけど、預金おいとけば繰り上げ返済と同じ効果なので、
色々悩みやすい私にはよかったです。繰り上げ返済する時期等を悩まずに済むので・・
金利は高いけど、住宅ローン減税もあるし、何かあった時に3年間返済休暇が使えるのがいいかな。
貯金をしてるせいか、初期の返済額は利息分が減り少なめですが、
15年後位から増えるのでそれまでにローンと同額貯金貯めたいなとおもっています。
それと他銀行は4000万までと言われましたが、東京スターは4600万までOKでした。
UFJは3年分でしたが、審査資料も2年分でよかったです。

私は、5000万のローンの予定です。
ローン減税の額はだんだん減って行くはずですが、返済休暇を早めにうまく使えば、減税効果を更に有効に利用できるのではないかと考えています。
預金が有る程度あるので、当初は他行に比べて少し利率が高い計算になりますが、預金が早めにローンと同額に追いつけば、ここがベストと判断しました。

私もローンと預金が同額になり、利息０になったら、
返済休暇使い、残高へらさずローン減税効果を高め、10年で全額返済予定。

今、東京スターで借り入れを考えています。

物件価格３６００万（諸費用２００万は別途あります）
借り入れ２９００万３５年
預入　　２１００万です。

差額の８００万は、３年で貯金できそうです。（世帯年収８５０万夫５００万妻３５０万）

子供が４人いますので（８．６.４．０歳）、教育費がこれからどんどん必要です。
中学までは公立で、高校からは希望すれば私学も視野に入れたいです。

もしくは新生銀行で
借り入れ１５００万
頭金　　２１００万

貯金は７００万残ります。

１５００万なら頑張れば５～６年で完済できそうです。

どちらが良さそうでしょうか？

私は妻ですが、夫はどちらでも良いようで、決めかねています。
私は家を購入することで、仕事は辞めないつもりです。

住宅ローン減税のことなどを考慮しても、やはり東京スターでしょうか？
ご意見いただけたらありがたいです。

預金も年収も多いし、どっちでもいいと思いますよ
私は悩んで新生銀行が毎月金利が変わるのが不安でスターにしました。
５～6年で返済できるなら、スター銀行がいいのでは。
連帯債務でしたら、持分に対し、ご主人も奥様も減税受けられますし、
子供4人もいたらご主人にもそんなに税金かかってないでしょうし。
ご主人が万一の時はローンチャラに、預金が残るので。
メンテナンスパック代金が気になったら、繰り上げ返済すればいいし。

私も145さんに同意です。

メンテナンスパック代が気にならないなら、そのまま保険の代わりに借りておけば良いのではないでしょうか。
連帯債務なら、どちらかに何か起こったら、その時には持ち分に比例してローンは減りますし。
ポイントは、できるだけ早く預金を積み上げる事だと思ってます。
急な出費も、預金があれば対応可能ですし。

＞１４５・１４６さん

ご返答ありがとうございます。

持分ですが、全部主人になります。
昨年は私が育児休暇だったため、主人の扶養に入りましたが、
納める所得税、１万５千円でした…

住宅ローン減税が、せっかく最大２９万くらい還付できるのに、３万ちょっとか…

と、たくさん組む意欲が失せていました。

ですがお二人の、生命保険代わり、という言葉で再度考えさせられました。

もし主人が死んだら、
今かけている生命保険　　３０００万
　ローンチャラ　　　　　　数千万？
残貯金　　　　　　　　　２１００万以上？

新生銀行だと、こんなに残せないですよね。
子供４人なので、お金は残したいです。

東京スターで決心がつきそうです。

ご親切にありがとうございました。

携帯電話から投稿ゆえ、見づらい点が多々あると思いますが、宜しくお願いいたします。

今東京スター銀行の借り入れを検討しています。

家族構成:夫34歳 妻34歳 子供２人(8歳と4歳)

世帯年収:850万円(夫 550万円 妻 300万円)

物件価格:3500万円＋諸費用200万円＝3700万円

現在の預金:約1500万円

家購入後の年間貯蓄額:100万円〜150万円

1500万円の預金から出て行くお金は、頭金500万円＋諸費用200万円＋引っ越し費用･電化製品等200万円で
預金は600万円くらいになると思っています。

この収入と預金ペースでこの銀行を選ぶのは無謀でしょうか？

147さん

ご主人のみの減税で所得税が1万2万なら、デべ紹介の金利0.9％の変動にして
繰り上げ返済ガンガンする方が得かもしれません。

妻も去年は産休で収入がほとんどなく税金も少なかったのですが、
今後の事を考え、連帯債務者で持ち分は夫３妻２にしました。
今年は収入があるので減税受けられます。
それぞれの家庭で事情があると思いますが、持分全部ご主人は今時どうなんでしょうか・・

あとスター銀行はご存じかもしれませんが、
入院保障があります。
夫が万一、入院した場合、入院費用保険金10万（12回まで）と
当月返済額（返済日に入院していた場合のみ、日帰り入院でも可、1度の入院で6回、合計36回まで）
を支払ってくれます。
あと収入が減った時は返済休暇が最長3年。
他の銀行もあるのかもしれませんが、子供が多く、万一の時、何かと不安ならいいんじゃないかなと思います。


146さん
夫が主の債務者なので、妻にも持分ありますが、
夫が万一の時は、持分関係なく、ローンは全額チャラと聞いてますが、妻の持ち分のローンは残るのですか？
それを確認して、大手でペアローン組むのをやめたのですが・・・（ペアだと万一の時、片方分残るので・・）


148さん
年間貯蓄が100万だとメリット少ないかもしれません。損はないかもしれませんが・・・
10年位で利息が０になるならメリットあると思います。
あとはここの銀行のメリット（減税や預金が使える、返済休暇等）を考えて決められるのがいいかと思います。
うちは半分位預金を置いていますので、利息は安くなっていますが、それでも他行より利率が高いので、
早く利息０にしたくて、ついつい預金し、生活は節約してしまいます。
節約は良いことかもしれませんが、ある程度生活の質も大事かな・・と最近思います。

１４６です。

すいません。夫婦それぞれに借り入れがあっても、夫になにかあったら妻の借り入れもがチャラになるかどうかについては確認してませんでした。借りた人の分だけがチャラというのは、私の勝手な思い込みかも知れませんので、「少なくとも」とご理解しておいてください。詳しくは、東京スターさんに確認してみてください。

失礼いたしました。

150さん
お返事ありがとうございます
再度確認します。こちらこそすみません。

ご指導ください。

貯金が5000万円あります。
年収は800万円です。
今は持ち家でローンはありません。
子供の通学の関係で3000万円の新築一戸建てに引っ越そうと思っています。
今の家は売ったり貸したりするつもりはありません。(近い将来、上の子にあげる)

スター銀行に4000万円預け入れて、預金連動型ローンを10年返済、限度額2700万円(購入額の90%)で組もうと思いますが、どんなものでしょうか。
もっといい案があればご教示ください。

152さん

以下の二点について検討されてはどうでしょうか。
一点目。預け入れる額を2700万以上3700以下に。
二点目。返済期間を出来るだけ長くして毎月の支払いを減らし、十年たったら一括返済。

一つ目は預金保護の関係。二つ目はローン減税の関係。