横浜銀行の変動金利（全期間1.2%優遇）

>>171は新規で借り入れ？

文脈から

・（とりあえず事実かどうかは置いといて）変動でローン返済中。つまり新規では無い。
・銀行のHPか何かで、7/1からの変動金利、固定金利の値を見た。
・前月も変動と固定の金利をチェックしている。（つまり、実際に借りている可能性は大）

と判断できます。

>>184
残念ハズレ！
新規で検討中だよ〜
変動でも固定でも借りてても借りて無くても金利のチェックは
ここ数ヶ月欠かさずしてるよ。

頭固すぎ〜

180です。

ちょっと誤解されているようですので、少し詳しく記載
します。

以下は推測を含んでいます。
銀行に聞けば良い話ではあるけれど、そこまでする理由
もないので、ここでお尋ねです。
事実が知りたいだけです。
自分の解釈を記載しますので、間違い等があればご指摘
をお願いします。

前提は、横浜銀行の住宅ローンの変動金利の変動時期と
住宅ローンへの返済への影響についての話です。

『日銀による2007年2月の利上げの住宅ローン（変動金利）
　への反映実行は、2008年1月分の返済分からである。』
　恐らく2.625%+0.25%=2.875%となる。
(1.2%優遇なら1.675%である。但し、次の追加利上げは
考慮していない。)

そう思う理由は以下からです。

・短プラ連動(日銀の金融政策)で変動金利は変動する。
・変動金利の見直しは基本的に年2回しか行わない。
それは、4月1日と10月1日である。
・日銀による利上げ時期との関係は、概ね2月〜7月までの
金融政策が10月1日の変動金利の決定要因である。
　また、概ね8月〜翌1月までの金融政策が4月1日の変動金
利の決定要因である。
・2006年7月のゼロ金利解除(0.25%の利上げ)の返済への反
映は2007年1月の返済分からであった。
・これは、ゼロ金利解除の反映で、2006年10月1日には、
店頭表示金利が見直されて、2.375%→2.625%となった為
である。
・2007年2月の追加利上げ(0.25%の利上げ)は、2007年4月1日
　の店頭表示金利に反映されていない。
　それは、変動金利は据え置かれた(2.625%→2.625%)結果
からそう判断します。
・2007年10月1日の見直しでは、2007年2月〜7月まで時点の
金融政策を反映します(推測)ので、恐らく2.625%+0.25%
=2.875%。
・その結果、住宅ローン返済への反映は2008年1月分からで
ある。

以上

前にも書いたけど、店頭表示金利はあくまで新規借り入れの人の
ためのものです。現在借り入れ中の人の場合、店頭表示金利とは
別に扱いますので

ボーナス月＝７月とすると、6月の返済日の翌日から
金利が+0.25UPしてるのでは？

ただ、返済額5年固定とかにしてると実際の支払い額は
固定期間終了後まで変わらないかな…

この変はややこしいので、銀行さんに聞くのが良いかな。
# というか明細に書いてない？

187さん。
180です。

申し訳ないのですが、まだ、誤解しています。
まず、ボーナス月とか全く関係ないと思います。
あと、固定の話ではありません。

それと、店頭表示金利とは別が本当だとすると
何が基準になりますか。
どこで知った話ですか？

180です。

すみません。

＞ただ、返済額5年固定とかにしてると実際の支払い額は
＞固定期間終了後まで変わらないかな…

これは、通常の変動の場合の返済額の話でしたね。

返済額が変わらないのは知ってます。（利息分等の内訳
の話です）

一部、私の書き込みに間違いがあるので訂正します。

金利が実際に変わっているのは、三井住友です。三菱東京UFJも
そうかな…3月辺りに7月あたりから、プライムレートを住宅ローンに
反映すると公言してたメジャーはこの２社ですね。
店頭表示は2.625のままですが、返済中の金利は2.875になりました。

このスレは、横浜銀行に関してなので、横浜銀行がどうだったか
というと、正直、不明です。（私自身、横浜銀行と取引がないので）

で、ローンを組んでいると、明細が送られてきていると思います。
7月分（6月の支払い日の翌日からが7月分となります）からの
金利に関しての変更案内が書いてあれば、金利が変わります。
書いてなければ、おそらく据え置きになっているのでは
ないでしょうか？

据え置きの場合、10月にはメジャーに追従すると思われます。
その場合１月から反映ですね。

私が他の銀行の話を、ここに持ち込んでしまったため、お互いに
誤解が生じたようで申し訳ないです。

180です。

三井住友は、返済中の方にやさしくないのですね。
銀行側としては、よくある話ですかね。
浜銀は、HP上で店頭表示金利より全期間優遇と掲載されて
いますので、恐らく返済中の方も新規の方も同じ基準利率
と推測しています。

すみません。実は、私は、5月に借り換えした為、浜銀か
らの明細はありません。
ですので、今となっては単に興味がある話というだけです。

長期金利は、先読みして変動しやすいことは認識していま
したが、逆に変動金利の見直しは、相当な時差（反応が遅い）
があるのですね。（銀行により幅が違いますが）

190のバカが荒らしたのでスレが伸びなくなったね。

さて1.2％の優遇をどう使うかだけど・・・
年内の実行組みは３年か５年の短期固定を使うのが
有効のような気がするね。
とりあえず変動金利がどれぐらい上がるか様子見たいし。

最近住宅ローンについて勉強し始めた初心者です。
固定金利指定型で１０年（金利４．１５％）にするのと、固定金利型で１０年（金利２．９０％）にする場合、全然金利が違いますが、どちらがどのように違うのでしょうか？

＞１９３さんへ
簡単に言うと固定金利型は、その期間（１０年〜１５年）で完済しなければならないのです。この場合は、このスレの優遇も付かないと思います。
ちなみに私は固定金利型３５年（フラット）で組んでます。優遇１．２もらったのですが、固定金利なので元々低いので使えませんでしたが。

固定金利型は、最長３５年ローンを組んだうちの、一先ず１０年間はこの金利（７月だと４．１５）で１０年やって、その後に再度、変動、３年、５年、１０年（ここまで優遇が適用出来る）固定金利のいずれかで組み直すのです。

色々考えて頑張って下さい。

＞１９４さんへ

親切にご回答頂きありがとうございます。月々の返済を多く払う事ができないので固定金利型３５年（フラット）を考えていましたが優遇がつかないですね。。。私は優遇１．４をもらったのですがこれが使えないのは痛いので、何が良いのか自分なりにしばらく考えてローンを組みたいと思います。

＞195さん
え？1.4％優遇ですか？
うちは優遇が1.3でした。(しかも最大ですよ！といわれて)
差し支えなければご職業を教えていただいてもいいですか？
うちは県職員です。

１９５です。
職業は普通の会社員です。会社自体も子会社(親会社は大手ですが)で収入も頭金もたいした事はありません。
たぶんデベと提携している銀行だから普通より良い優遇が受けられたんだと思います。

うちも１．４％優遇もらいました。デベとの提携では１．３％でしたが、源泉徴収を見て、１．４％と言われました。おそらくもっともらえている方もいらっしゃるのでは？うちは夫婦合算ですが、職業というより年収額でみているような気がしました。二人とも大手及び大手親会社の子会社ではありますが普通の会社員です。

提携デベで横浜銀行の住宅ローンを組むと１．４％優遇が受けられるようですよ。個別に窓口に行った場合は、通常は１．２％のようです。

契約しました。
皆さんどんな感じですか？

土地について
35年ローン（1.4％優遇）
当初固定5年　1700万
変動　　　　 3900万

建物引渡しのときに1100万を限度として
(多分600万くらい)を変動35年で借ります。

提携で1.4って最近ですか？

私は提携（メジャー７一流デベ）ですが、1.2でした。

７月に審査してもらった時に１．４でしたよ。
また、同じ７月におこなったローン説明会で浜銀の人自身が
提携デベなので１．４になると説明してました。
たぶん同じ提携デベでも、デベと銀行との関係によって変わる
のかもしれませんね。

202さん

そうなんですか。

私は去年の11月くらいで、1.2でした...今は1.4なんですねぇ...
だったら浜銀でよかったなぁ。

ここの銀行って大丈夫なの？
変動金利って借り入れ時期によって
２つもあるよ。
http://www.boy.co.jp/kojin/riritsu/loan.htm
最新の変動金利は誘引用で、いずれ種類が増えていくタイプだ。
これならいくら優遇があっても同じだね。
後から金利を上げていけばいいからね。

あららー。

204さんに質問です。
他の金融機関だと変動金利は新規でも切り替えでも
同じレートなんでしょうか？

横浜銀行はきちんとしてる方ですよ。きちんとネットで表示してますから・・・
中央三井なんて質問してものらりくらりですからね。
優遇金利っていずれちょっとした問題になるでしょうね。

みずほ銀行に変動金利のことを聞いたけど、はっきりしないしHPにも載っていません。横浜や三菱のように新規分も借りたあとの分もちゃんと金利が出ている方が安心だと思いますよ。
銀行に勤めている親戚に聞いたら、変動金利はどの銀行も新規と借りたあとの変動ルールは違うようですよ。
契約書はよく読まねばいけませんし、上がるときと下がるときでメリット、デメリットは半々ですからなにが有利かは一概には分かりませんよね・・・

205です。
206さん207さん有難うございます。
多分そうだろうと思って契約しました。

書類はちゃんと読まなくては、と思っても、
大企業の定款30社分くらいの文章を契約時
だけで目を通すのはほぼ無理ですよね。
仮契約のときは書類をローンセンターに
預けっぱなしですし。

ある程度事前に調べて不安なところだけ質問
して決めました。

先日、ソニー銀行からの借換え契約をしてきましたが、
なぜ、新規と継続で金利が違うのか確認できました。

１）変動の基準金利が3月 2.125%、4月2.375%と変わった(0.25%アップ)
２）新規の基準金利は3月・9月の基準金利が適用されるが、
　　継続の基準金利は4月・10月の基準金利が適用される

となっているためでした。安い金利で釣って、継続は高くなるというわけではなく、金利上昇のタイミングの関係でした。
実際、契約書も「基準金利から何%優遇します」という表現でしたよ。

以上、ご参考まで。

>安い金利で釣って、継続は高くなるというわけではなく、
>金利上昇のタイミングの関係でした。

釣る時の金利は安く、継続は早めに高くなるという意味では、
釣った魚に・・・と大差ないと思います。

でも、金利下降期のタイミングでは、その逆なのですかね。
（新規の方が継続より金利が高いタイミングがある！？）

No.210さん、こんばんは。
>釣った魚に・・・と大差ないと思います。
まあ、そうかもしれませんね。
金利上昇局面では、銀行が1ヶ月金利上げるタイミングを遅らせれば、
新規分を継続分より安くすることができますからね。
そういう点では、ソニー銀行のほうが透明性は高いですね。
毎月金利を見直していて、なおかつ半月前に翌月の金利が分かりますから。
　
　しかし、それでも横浜銀行のほうが金利が圧倒的に安いので、借換えしました。
　私の場合、ソニー銀行で0.7%優遇だったので、
借換えをすることで、0.5%も金利を低くすることができました。
保証料を考えてもかなりお得です。

こんばんわ、211さん。

ソニーの0.7優遇は、まさに、借り換えたくなる状況でしたね。
しかし、なぜに今の浜銀なのですか。
もし、全期間1.4%優遇でも8月の金利は厳しかった気が。

212さん、こんばんは。
8月の新規借換え金利は、2.625-1.4＝1.225%でした。
ソニー銀行が1.725%なので、0.5%の金利差です。
　また、将来的にも、横浜銀行のほうがソニー銀行よりも、
概ね0.4〜0.5%程度安く借り続けられるはずです。
　この金利差が維持された場合は、保証料を差し引いても
30年間で100万円ほど得する計算でしたので、借り替えました。

ご参考になれば幸いです。

いつも返信ありがとうございます。

変動への借り換えとは思っていませんでした。
確かに変動金利で比較したら、浜銀の方が有利継続と思います。
（固定金利は、どっちも高いと思いますが）

それにしても、当面は変動キープということですよね。
すごい選択と思います。

因みに次回利上げは9月以降になりそうですが、日銀の動向につ
いては、どのように考えていますか。

今回の株暴落、円高進行ででほぼ確実に利上げはなくなったね。
変動低金利のうちにさっさと返済しよ。

＃株はえらいことになりました...

214さんこんにちは。
自分は、以下のことを考慮して変動金利１本にしています。
①収入に比べて借入額が少ないため、余力があること
②期間10年以上の金利と比べると、１％以上の金利差があること
③日銀が現在の金利から１％以上あげるまでには相当な期間がかかると
　考えていること
④先に安い金利で返済していけば、大きく元本が減らせること

特に③については、昔のような３％・４％といった金利には上げられないだろうと思っています。
　多分、そこまで金利上げたら、倒産する企業がかなり増えて、
数年前に安い金利で住宅ローンを借りた人の中で、返済に行き詰まる人も増えると思います。

　変動１本という私の決断が良かったのかどうかは
今の時点ではわかりませんが、自分で熟慮した上での判断ですので、
迷いはありません。

ご参考になれば幸いです。

216さん、こんばんは。

その条件と動向の読みからでの、変動→変動借り換え(0.5%効果継続）
は納得です。回答ありがとうございます。

③の将来の読みは、難しい所と思います。この点が私との考えの違い
の要だったようです。

興味があるかは判りませんが、
実は、私はつい数ケ月前に変動1.2優遇→他行10年固定(優遇後2.15%)
に借り換えを実行してます。
元々変動1本にしていたのは、216さんと同様な読みからです。
しかし、昨年末位までの日銀の動向で方向転換を考えました。

CPI値がゼロ近辺でも金利値の調整の為に利上げを実行していくとい
う方針を確信したからです。（年2回程度のペースで、現在より、
計+1%以上利上げされるのではないかと）

まー私の場合、優遇が1.2%しかありませんでしたので、読み通りなら、
今年度中にも2.175%になってしまうと。
（実反映には時差がありますが）

実際は、予測が前提ですし、これがどうかは判りません。

借りてからの面倒見がまずまず良い銀行かな。

10月の変動金利、上昇しましたね。。
もう始まってるので返すのみですが、ちょっと汗。

ご指導お願いします。
３７歳　年収　６４０万　子供３人（１８歳、１６歳、６歳）
建て替えの為、浜銀で３７００万のローンを組みます。
設計事務所の支払いの都合上、１０００万は変動で組みますが
残りの２７００万を超長期３５年か固定１０年にしようか悩んでいます。
全期間１．４％優遇は可能と言われています。
しばらくは繰り上げ返済はあまりできません。
５年後くらいから繰り上げできる予定です。
どのような借り方がいいのでしょうか？
ご指導よろしくお願いします。

1000万円が変動なら残り2700万円は、安定感を選ぶなら35年固定(今月なら3.23%)がいいとは思います。
ただし借りる時点で35年固定が3.5%超える様なら別の方がいいかもしれません。
あとは返済額が無理のない範囲かどうか次第です。実際、お子さんの関係とかで結構かかるので、思ったとおり繰上返済できないものですし、最初から少し背伸びして返済計画を組みすぎると、あとからきつい生活になってしまうかもしれませんので。
安定感+ゆとりある返済計画が、今後35年間を楽しく過ごす鍵ではないでしょうか。

220です。
221さん、ありがとうございます。
やはり３５年固定が安全ですよね。
ただ１０年固定だと優遇が使えるので使ったほうがいいかな？？？
ともおもったのですが・・・
とりあえず優遇を使って１０年固定にして１０年後見直しというのは
危険でしょうか？
変動で組んだ１０００万も５年後に見直しをしようと思っているのですが・・・

全然ＯＫじゃないですかね
10年後を目指してコツコツ貯めていけばいいんです。
最終的に35年間借りる方は少ないようですしね。
25年での完済と考えれば、10年間で貯めていくことの方がいいかもしれません。車や教育、リフォームといろいろお金もかかりますしね。とにかく返済計画を欲張りすぎて、5年後に高い金利の車のローンを組んだりすることのないようなライフプラン設計が大事だと思います。
頑張ってください

アドバイスありがとうございます。
もう一点御相談したいのですが、１０年固定で１０年後見直しする際に又諸経費がかかりますよね？
それを考えた時、どちらのほうがいいのでしょうか？
３７００万円借り入れ
１０００万は変動　金利２．８７５−優遇１．４
残りの２７００万円を
１０年固定　金利３．７０−優遇１．４　１０年後見直しか
３５年長期固定　金利３．２３　のどちらが妥当でしょうか？

固定金利指定期間満了後の再固定切替手数料は全部込みでも31500円だったと思いますので、気にする水準ではないと思います。
変動を混ぜるかどうかは、低金利での返済余力で一部繰上返済をする強い意志があるかどうかでしょうか。表面金利だけでしたら10年固定比1%近く安いわけですから(金利が2/3ですといったほうが分かりやすいでしょうか)、返済額は相当に低くなるはずです。ただそれを前提に生活設計をしてしまうと厳しくなってくる可能性がありますので、そこは気をつけたほうがいいのではないでしょうか。35年固定の3.23%も相当に低い水準ではありますので迷いどころですが、最終的に何年で返すかによりますでしょう。
ずばり20年以内で全額返し終えるつもりなら、35年固定でなく10年固定と変動のミックスでもいいのかなとは思います。(もちろんご参考意見程度としていただいて最後はご自分で判断してくださいね)
頑張って考えてみてください。

浜銀、35年　2.99%まできましたね。
1.4%優遇を利用して10年固定（または5年）選択、頑張って繰上げしていくか、35年か迷ってます。
実行の3月はどうなってるかな・・・
まだ下がりそうだしなー

事前審査を受けました。
融資ＯＫとの回答、しかも１．３％の優遇です。
なぜ、公示率より０．１％更に優遇になったかは不明です。
自己資金は、４０％。これが影響か？
勤務先は特に取引関係はないです。

2月はだいぶ下がりましたね！

浜銀で去年８月に借りて、１０年固定2.75なんです（１．３優遇あり）。8月は1番高かったと思います。
　
　去年9月から急に0.3程度下がり、その後その金利で推移していますね。

　何か借り換えした方が特のような気がしてきたのですが、どう思いますか？今、東京三菱10年固定１．８５ですよね。20年固定で２．６５・・・。

　うちの10年で２．７５って・・・。まだ残高3000万以上あるので、借り替えた方が得かなあ・・。

>>299
保証料０円の銀行なら得すると思いますよ。
うちは、長期固定3.02％・３０００万円・３０年残ですが、
30年固定2.75％で、２月に新生で借り換えます。

>>229
保証料０円の銀行なら得すると思いますよ。
うちは、長期固定3.02％・３０００万円・３０年残ですが、
30年固定2.75％で、２月に新生で借り換えます。

ありがとうございます。新生銀行は確かに保証料なしですよね・・。でも住んでる地域にないんです、新生銀行。電車に乗って3つ目の駅じゃないと・・。そうなると逆に不便が生じますよね・・。