横浜銀行の変動金利（全期間1.2%優遇）

40歳年収450万で3550万の借入を35年返済浜銀で検討中（優遇は全期間1.3%)です。
超長期と短期固定を半分づつ予定ですが、ローン担当と営業さんでは見解が違うようで・・・。
3年固定の低金利でとりあえず元金を減らすのを目標とすべきか、将来の金利上昇に左右されないよう少なくとも10年固定にすべきか。
レスをみると変動やミックスを選択した方もかなりいるようで迷っています。
10年固定とのミックスは安全策過ぎますかね？

あと、今日の新聞で繰上げ返済と借入期間の関係記事がありました。
借入期間を1年でも少なくしたほうが総支払額が少なくなるとありますが、どうなんでしょう。
保証料とかも減りますか？　また、繰上げによる借入期間の短縮の場合は保証料金戻ると聞いたこともありますが・・・

＞142さん
借入期間が短い方が総支払利息は少なくなります。
ただし、期間が短いということは、月々の返済額は多いということなので、慎重に考えた方が良いでしょう。繰上返済金額に応じて期間を短くすることはすぐに出来ますが、逆、すなわち借りてから期間を伸ばすことは出来ないからです。
金利の低い住宅ローンを繰上返済後に、生活期間が不足して、金利の高いマイカーローンや教育ローンを借りたら意味がないです。
個人的には長めに借りておいて、教育資金や車の資金、家のリフォームの資金(10年後毎ぐらいに屋根とか手入れした方が長持ちしますので)がすべて蓄財できてから、一部繰上返済や期間短縮を考えるべきだと思います。

4150万の借り入れで貯金がほとんどありません。
月の支払額を考えると5年か3年、または変動が妥当かと思います。
変動一本はお金に余裕のある人の選択肢なんでしょうか。
今、変動や短期固定で組むのはよくないんですか？？

漠然とした質問ですみません。
皆さんの意見をお聞かせいただければと思います。

超長期＆変動のミックスでどうでしょう？変動を早めに繰り上げ返済すればリスクが減らせるし、
月々の支払いも少なくなります。

>144
仮に全額変動で優遇１．２％と仮定して、月々12万5千円ほどの返済額ですよね。
万一今後５％まで金利が上がることがあれば、優遇があっても月々の返済額が5万円位アップします。そのくらいなら耐えられると言うなら良いのですが・・・変動や5年固定でいっぱいなら、明らかに借りすぎだと思います。

144です。
そうか・・・今、ラクをするより将来ラクになるほうが大事ですね。
>145 超長期と変動のミックス、検討してみます。
今、多少キツくても二人で働けるうちに返せるだけ返したほうがいいですよね。
どのくらいの割合でくめばいいのかがまたわからないので
色々考えてみます。
>144　そうですね、借りすぎだとは思うのですが、頑張ることにしました。
変動でずーっと過ごすのではなく、ひとまず変動にして、２、３年あとに固定に
切り替えたらどうだろうと考えていました。

142です。
35年から30年への短縮はチョットきつくなりそうなので、２、3年の短縮を考えていました。
これなら、月5千円程度のUPですみます。
ただ、No.143さんのおっしゃる様に車のローン等の金利と比べると、住宅ローンを35年のままにし、差額は貯金しておいて車購入時の頭金にしたほうが賢いですね。
トータルのライフプランをもう一度考えて見ます。

元金をなるべく早期に減らすためには、低金利の変動や3年物とのミックスがいいのでしょうが、
性格的にあまり冒険したくなければ、はやり10年程度とのミックスが無難でしょうかね。

>144
超長期は途中からシフトできません。
２〜３年後に固定といっても、今より金利が上がっていた場合はおそらく無理かと・・・もちろん今と同程度の可能性は有りますけどね。
借りすぎを自覚しているなら、しっかり勉強したほうが良いですよ。支払がきつくなっても、責任を取るのは自分自身です。

＞１４２
繰上げ返済できる余裕があれば短期固定や変動でも良いと思いますが、失礼ながらその返済比率では繰り上げもしょっちゅうという訳にもいかないでしょうし、全額超長期・もしくは超長期と10年固定くらいの方が安心だと思います。
２〜３年の短縮では保証料もたいして違わないと思いますし、35年で借り入れしてアップするはずの５千円は10年固定への繰り上げ用に回されてはいかがですか？

142です。

＞142　色々とアドバイスありがとうございます。
銀行への借り入れは私一人ですが、一応フルタイムの共働きなので今までの生活を少し引き締めれば繰り上げは難しくないと読みました。
仕事柄車は手放せず、適時買い替えも考慮して33年短縮で得る月払いの差額は車の頭金やローン、教育費に回す事にしました。
今回、ライフプランを多角的に見直すことが出来ましたし、色々と勉強にもなった良い機会だと思います。
とにかく、5月実行金利が今月とあまり代わらない事を祈ってますが。
でも、小心者なので変動や3年はちょっと怖くて手が出せそうにありません。

繰り上げ返済の利便性で迷っています
ネット返済出来れば文句ないんですが。
繰り上げ返済手続き面倒でしょうか?

>152さん
そうでもないですよ。店頭に1回行けば大丈夫です。
事前に電話で繰上返済後のシミュレーションを聞いていけばなお早いと思います。

横浜銀行は元利均等返済しかないとのことですが本当でしょうか？
はっきりいってこれしかないなんて、銀行が自分の利益しか考えて
ないとしか思えません。元金均等も当然選ぶ権利があっていいので
はないかと思いますが、詳しい方いましたら教えていただけません
でしょうか？

よーく考えたら元利も元金も、大して差は無いんだが。

変動選択＋金利上昇時には元利は損では？

元利均等の場合は元金が減るのが少ないですから、金利が上昇した
場合は結構な金額の差がでます。資金に余裕がなくてしかたなく元
利均等をえらばざるをえないんであればしょうがないですが、そう
でない場合はやはり元金均等のほうがあきらかに得です。それを選
べないというのは不親切な銀行だと自分では思いますね。

なぜ元金均等は一部の銀行にしかないかを考えたほうがいいと思います。
実際元金均等がある三井住友でも実際に選ぶ人はほんのわずかだそうです。
なぜなら元金均等は、返済元金が同じ額である一方で、返済の最初のところでは利息部分がまるまるプラスされるため、普通のサラリーマンでは返しきれないからです。
また、一旦元金均等でくんだら元利に変更も出来ず・・・
だから元利でやっといて、貯蓄がたまったら一部繰上というのが、リスク回避も含めて安全な方法だと思います。
なので元金均等は住宅ローンでは一般的ではないのです(そもそも会社向け融資のものです)

３５年とかで借りていても、１０数年で完済するように
計画するべきですね。
このくらいの短期で返済するなら、元金均等でしょう。
１０年経ったら返済しなくていいんですから
最初のうちは多少高くてもしょうがないと思います。
途中で支払いがきつくなれば
借り換えの手もありますが、そのとき
残高が少ない方がより楽でしょうね。

元金均等＝元利均等＋繰り上げ返済
ってことに気づいてない人が元金均等がお得って勘違いしてるだけ

同じ金額たとえば元金均等で元金部分を一年間で５万円返した
場合と、元利均等でお金をためて年末に５万円を返したと考え
た場合に、元利均等のほうが多く利息をはらうことになります
よね。

元利均等のほうが銀行は利息を多くとれるから採用してるだけ
だと思いますよ。払えるかどうかは返済予定表をみて自分が考
えればいいことなんだから、当然元金均等返済もあるのが借り
る人のことを考えてくれる銀行だと思います。それを元利均等
だけしかないというのは銀行が自分のことしか考えてないとい
うことではないでしょうか。

>>161
良く考えて。
平等にするんなら、元利均等は一ヶ月ごとに差額を繰り上げ返済してないとおかしいよ。
あと、キーワードは期限の利益ね。

なら元金均等って言いたいだけか？期限の利益を享受する考えも無いようだな。
そんな誤差程度の利子をケチるために元金均等を選びたいなら他にも方法はあるだろうに。

事故があったのですが属性と優遇で事前審査の変動金利が1.525％でした。

先着５００名にクオカード千円券プレゼントだって

住宅ローンの説明CD-ROMの無料配布を始めるようです。
変動金利の仕組みとか分かりやすいものだととっても助かります。
http://www.boy.co.jp/topics/070615.pdf

７月下がれ〜
浜銀下がれ〜

お願いだから下げて♪

金融機関保証料込み1.4％優遇get♪
これで７月下がってくれれば新生に浮気しない。

>>169
良いな〜
何処にお勤めですか？
借り入れ額はいくらですか？

おーーー!
７月の浜銀、変動金利が上がってない♪

中期＆長期固定は予想どおりの上げ幅だった。

変動金利が優遇後２％に上がるまで変動一本で俺は逝くぜ!

うわぁ〜
浜銀がこんなにupするとは！！！
かなりショック！！！！

本当にショック・・・
このままあがり続けるのみなのでしょうか・・・

> 171

今７月だよね？
変動金利、理解してる？

変動については、2月の利上げ(日銀)が、7月に反映されると
思ったのでは！？
っていうか、自分もそう思っていました。
(各行色々なので、戦略等でしょうか）

実際、いつ反映されるのでしょうか＞175さん。

変動金利型 固定金利指定型 固定金利型

年２.６２５％
平成19年7月2日現在

（浜銀HPより）

〉１７７
http://www.boy.co.jp/jutaku-loan/index.htm

>> 176

基準日3/1と9/1の金利が、4/1と10/1に反映される。
途中、大幅な金利変動があった場合のみ、それ以外の期日での変更あり。

これで良い？

よく読むと、2月と7月って、5ヶ月差じゃない。普通間違うなら

・毎月金利が変更される
・半年後との見直しという言葉から連想して、何か変化があったら
　6ヶ月後に反映される

じゃない。どこから5ヶ月後って発想が生まれるんだろう？
もしかして、1年=10ヶ月と間違えている？それはヤバだろうｗ

ということで、171は、普通に毎月金利が変更されると誤解してる
だけだと思われ

横浜銀行でローン返済中というのが前提です。

横浜銀行の住宅ローンの『商品概要説明書』
http://www.boy.co.jp/jutaku-loan/loan/pdf/jutaku-loan01.pdf
の『お借り入れ後の金利見直し』によりますと、

『お借入金利は年2回、4月1日および10月1日に見直しをおこない、
　6月・12月の約定返済日の翌日から見直し後の金利
　が適用となります。そのため、見直し後の金利でのご返済は、
　7月・1月の約定返済分からとなります。・・・』

とありますので、普通に読み取って、2007年2月の利上げ後に
4月1日を迎え、見直し(考慮)されたと考え、その適用が7月の
返済分からの反映となる。
と思っていました。

今思うのは、2月の利上げは、4月1日に考慮されていないのかな
と思っています。
10月1日に反映が決定し、来年の1月分の返済から新利率になるの
かなと。

>> 180

店頭表示金利は、あくまで新規に借り入れる人のための表示です。ハイ。

普通に考えて、増額返済月（増額無しの場合6月12月扱い）は皆違うので、
そんなの考慮したら、新規○○%、増額月6月/12月○○%、増額月7月/1月○○%...
って表示しなきゃいけなくなりますし、固定金利なんて、全パターン分
表示したら大変なことになる…

> 今思うのは、2月の利上げは、4月1日に考慮されていないのかな
と思っています。

短期固定が影響をうけ、他は横ばいだったね。

>>171は新規で借り入れ？

文脈から

・（とりあえず事実かどうかは置いといて）変動でローン返済中。つまり新規では無い。
・銀行のHPか何かで、7/1からの変動金利、固定金利の値を見た。
・前月も変動と固定の金利をチェックしている。（つまり、実際に借りている可能性は大）

と判断できます。

>>184
残念ハズレ！
新規で検討中だよ〜
変動でも固定でも借りてても借りて無くても金利のチェックは
ここ数ヶ月欠かさずしてるよ。

頭固すぎ〜

180です。

ちょっと誤解されているようですので、少し詳しく記載
します。

以下は推測を含んでいます。
銀行に聞けば良い話ではあるけれど、そこまでする理由
もないので、ここでお尋ねです。
事実が知りたいだけです。
自分の解釈を記載しますので、間違い等があればご指摘
をお願いします。

前提は、横浜銀行の住宅ローンの変動金利の変動時期と
住宅ローンへの返済への影響についての話です。

『日銀による2007年2月の利上げの住宅ローン（変動金利）
　への反映実行は、2008年1月分の返済分からである。』
　恐らく2.625%+0.25%=2.875%となる。
(1.2%優遇なら1.675%である。但し、次の追加利上げは
考慮していない。)

そう思う理由は以下からです。

・短プラ連動(日銀の金融政策)で変動金利は変動する。
・変動金利の見直しは基本的に年2回しか行わない。
それは、4月1日と10月1日である。
・日銀による利上げ時期との関係は、概ね2月〜7月までの
金融政策が10月1日の変動金利の決定要因である。
　また、概ね8月〜翌1月までの金融政策が4月1日の変動金
利の決定要因である。
・2006年7月のゼロ金利解除(0.25%の利上げ)の返済への反
映は2007年1月の返済分からであった。
・これは、ゼロ金利解除の反映で、2006年10月1日には、
店頭表示金利が見直されて、2.375%→2.625%となった為
である。
・2007年2月の追加利上げ(0.25%の利上げ)は、2007年4月1日
　の店頭表示金利に反映されていない。
　それは、変動金利は据え置かれた(2.625%→2.625%)結果
からそう判断します。
・2007年10月1日の見直しでは、2007年2月〜7月まで時点の
金融政策を反映します(推測)ので、恐らく2.625%+0.25%
=2.875%。
・その結果、住宅ローン返済への反映は2008年1月分からで
ある。

以上

前にも書いたけど、店頭表示金利はあくまで新規借り入れの人の
ためのものです。現在借り入れ中の人の場合、店頭表示金利とは
別に扱いますので

ボーナス月＝７月とすると、6月の返済日の翌日から
金利が+0.25UPしてるのでは？

ただ、返済額5年固定とかにしてると実際の支払い額は
固定期間終了後まで変わらないかな…

この変はややこしいので、銀行さんに聞くのが良いかな。
# というか明細に書いてない？

187さん。
180です。

申し訳ないのですが、まだ、誤解しています。
まず、ボーナス月とか全く関係ないと思います。
あと、固定の話ではありません。

それと、店頭表示金利とは別が本当だとすると
何が基準になりますか。
どこで知った話ですか？

180です。

すみません。

＞ただ、返済額5年固定とかにしてると実際の支払い額は
＞固定期間終了後まで変わらないかな…

これは、通常の変動の場合の返済額の話でしたね。

返済額が変わらないのは知ってます。（利息分等の内訳
の話です）

一部、私の書き込みに間違いがあるので訂正します。

金利が実際に変わっているのは、三井住友です。三菱東京UFJも
そうかな…3月辺りに7月あたりから、プライムレートを住宅ローンに
反映すると公言してたメジャーはこの２社ですね。
店頭表示は2.625のままですが、返済中の金利は2.875になりました。

このスレは、横浜銀行に関してなので、横浜銀行がどうだったか
というと、正直、不明です。（私自身、横浜銀行と取引がないので）

で、ローンを組んでいると、明細が送られてきていると思います。
7月分（6月の支払い日の翌日からが7月分となります）からの
金利に関しての変更案内が書いてあれば、金利が変わります。
書いてなければ、おそらく据え置きになっているのでは
ないでしょうか？

据え置きの場合、10月にはメジャーに追従すると思われます。
その場合１月から反映ですね。

私が他の銀行の話を、ここに持ち込んでしまったため、お互いに
誤解が生じたようで申し訳ないです。

180です。

三井住友は、返済中の方にやさしくないのですね。
銀行側としては、よくある話ですかね。
浜銀は、HP上で店頭表示金利より全期間優遇と掲載されて
いますので、恐らく返済中の方も新規の方も同じ基準利率
と推測しています。

すみません。実は、私は、5月に借り換えした為、浜銀か
らの明細はありません。
ですので、今となっては単に興味がある話というだけです。

長期金利は、先読みして変動しやすいことは認識していま
したが、逆に変動金利の見直しは、相当な時差（反応が遅い）
があるのですね。（銀行により幅が違いますが）