繰り上げ返済は愚か者？【Part2】

>>532

わざわざ損する繰り上げするより、よっぽどいいです。
小学生の算数からやり直してください。

>>535

借金するのが嫌なら、現金一括で買えば？

浅い３連投ご苦労様

>541
>542
>543
ノーストライク、スリーボール！
さあ、もう後がありません・・・

ビシッと目の覚めるストレートをど真ん中に投げてくれよ

損得っていうより、期間短縮を効果的にしたい場合は
やっぱ初期の繰り上げが有効ですか？？

>546
損得関係なく効果的とは意味がよくわかりませんが金利より減税が大きいうちは有効なことは何もありません。

現金でいくら儲かるか言わないから繰り上げさんがいちゃもんつけるのですよ。どーんと金額を教えてあげて黙らせませんか！

初めて来ましたが、繰り上げが得かどうかは個々のケースによりますよ。一概には言えませんが、金利が安く、かつあまり借りてない人は10年後に一括がいいかもしれませんが、最近借りて減税額が少ない人や借りた額が大きい人は繰り上げのほうがたぶん得ですよ。そんなこと分かってての議論ならすいません。なんかちょっと違う人がいるみたいなので。どうも。その手の者でした。

いい忘れましたが金利が１％以下なら繰り上げは損っていうのはないですからね。マイナス金利？の意味も良く分からないですが、住宅ローン減税は利子補給みたいなものですからお忘れなく。自分に合ったシミュレーションをしてみてください。

↑
金利1%以下では減税期間中の繰り上げは損です。

大事な議論を忘れてるよ。

仮に10年後あたりから金利が急上昇した場合、いくら借り入れ利率は制限があるとは言え
急に返済における利息部分が増える。

１％未満だったとしても、4000万借りている人が毎年１００万繰り上げて１０年で元本を
１０００万減らしていた場合と、全く繰り上げしていない場合、金利の激変急上昇で
被るダメージはかなり違う。

＞金利1%以下では減税期間中の繰り上げは損です

その通りですが、計算するとわかりますが１０年で数万円の差しか有りません。しかも１０年間ゼロ金利が続いた場合だけです。

どっちでもいいレベルですね。

>>551
本気で言ってるの？じゃあ今年借入れ6000万円 金利0.9％ 、繰り上げ毎年100万円と10年後に一括1000万円とで比較してみ？それともここの板は壮大な釣りなのか？

んなこと言ったら借入た翌月に全額繰り上げが一番お得

金利1%以下なら繰り上げ返済は損って話ですが、早く返した分、保証料が帰ってくるから似たような金額になるのでは？
それより早くローンの重荷から解放られる方か精神的に良いのかも。

繰上げ返済しないことによる、
個人向け国債で受け取る利息、
控除で減らされる額、
を考慮すると、保証料の戻りを考えても繰上げした方が損なのでしてない。
同じ理由で10年間100万繰上げと10年後の1000万を比較するのは間違い。
繰上げしたメリットばかり考慮されており繰上げしないメリットを考慮してないから。
(10年後繰上げできる額は1000万じゃない)

損得勘定でほぼトントンだとしても、
手元に資金を残せることによる流動性リスク低下、
死んだ時にチャラになる保険、
を考えればやはり繰上げした方が損。

明らかに繰上げした方が得になってからするのが最良。

あくまで個人的見解です。

>557
ですから金額的にはいくら儲かるのですか？

資産500万残して3400万35年、繰上で約13年短縮予定
ミックス金利、変動（優遇幅-1.7%）+当初固定20年1.8%の元金均等払い（実質1.2%相当）

毎月3.5万と、ボーナスから年15万を繰上用に
運用益や減税含め毎年100万は貯めており、
10年後繰上用に1000万程度は最低限確保予定です

お得な返済は、固定繰上ですが
金利変動に備えると、変動繰上です
今の金利水準と残高を考慮すると
今日現在では、どちらが最終的に得か決められません

皆様なら、どうしますか？

繰上げが損なんて言ってる人は、たぶんまともに試算もせずに、
単純に住宅ローン控除の1％と金利だけから判断してるはずですよ。
ローン実行月による違いとか保証料の返還とか、
年に1回の所得税還付と毎月のローン利息の違いを全く無視してるよね。
単純な頭で単純な計算をして、単純に言葉を発してる　って感じだねｗ
ただし、繰上げしないでその資金を有効活用する場合は、
単純な利回り計算だけではない効果も生むので有効な場合も多い。

繰り上げた年数分の利息－所得控除額が減ったらその金額＝損額をまぬかれた金額

一月に繰り上げ返済をしよう。

>>557さん
あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

借入　3000万円　変動　0.875％　35年
返済開始　2012年8月
繰上予定額　96万円／年（毎年1月を予定）
初回繰上日　2014年1月


2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

どうぞよろしくお願いします。

>>557さん
間違いがありましたので再度書き直します。


あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

借入　3000万円　変動　0.875％　35年
返済開始　2012年11月
繰上予定額　96万円／年（毎年1月を予定）
初回繰上日　2014年1月


2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

どうぞよろしくお願いします。

550です。560さんはきちんと理解されてますね。ちょっと安心しました。勘違いされてるかたばかりなのかと。どうもおじゃましました。

>>563

私は557さんではないですが、シミュレーションしてみました。


毎月の返済は 82,949円でよろしかったでしょうか。
また、団信は書かれていなかったので、込と判断させていただき無視します。


毎年1月に96万円を繰上返済した場合

　2022年1月末の残高　　　　13,991,587円
　2021年度までの還付金計 2,292,600円

2022年1月に一括で864万円を繰上返済した場合

　2022年1月末の残高　　　　14,301,514円
　2021年度までの還付金計 2,648,400円

となります。

以下「毎月」「一括」と略します。

2022年1月末の残高は、
　　毎月の方が一括よりも 309,927円少なくなります（得）

2021年度までの住宅ローン還付金の総額は、
　　毎月の方が一括よりも 355,800円少なくなります（損）

ここまでで、一括にした方が、45,873円得になります。

運用益はあえて計算しておりませんが、元本保証のものにすれば微かですが確実にプラスになります。

また、保証料の返戻については、保証会社によってことなるため、ご自身で計算してみてください。
（全額返済でない場合は、保証料の返戻はしないとしている保証会社もあります。）

額にすれば、10年間で45,873円ですので借入額と比較すれば少額です。
しかし、45,000円を紛失したと想像したらどうでしょうか？
実は、それくらい大きな金額なんです。

その上、その為の手間なんかは一切ありません。
使い込みに自信の無い人は、別口座へ年に1回振り返るだけで、繰り上げ返済の手続きをするよりも
もっと簡単です。

そういうことから、私があなたであれば、10年間は繰り上げ返済をしません。
但し、金利に変動があった際には、再度シミュレーションし直す必要はあります。

年末調整の還付金の内、住宅ローン控除分をきちんと把握して残しておかないと、
10年後に、あれ？ってことになるよ。
それがいちばん危険なんだよな。
あと、年収の割に扶養家族が多かったりして、ローン控除が満額いかない場合もあるので注意が必要。
そんな計算に疎い人は、手持ち資金とのバランスを考えてドンドン繰上げした方が得ではないかな。

>>565さん
詳しく計算していただきありがとうございます。
確かに高額です。

>566さん
ありがとうございます。
ご注意していただいた点に気を付けたいと思います。

逆だね。繰り上げしたほうがきちんと利益がでると計算できる人はケースに合わせて繰り上げたほうが得。よくわからない人はそのままにしたらよい。

要するに数万円の差でしょ。

元本保証の運用も金利上昇時に直ぐ現金化出来なきゃならないので限られる。

十年後一括繰上げが得というのは否定しないけど、メリットとしては数万円で言うほどお得感がない。

>>569
565を読んだ？
数千円ならともかく、俺も手間をかけない数万円のメリットなら大きいと思うぞ。
元本保証で直ぐに現金化できるものなんかたくさんあるだろ。
たくさんなくても1つあればそれにしたら良いだけ。
565が元本保証と言ったのは、損をしないで残すためであって運用とは違うと思う。
定期預金にでも入れておけば済むんじゃねえのか？

たった５万円の差なの？？？楽しみ・・・趣味の世界だね。

１００万円とか儲かるんではないの？あれだけ大きな事言って数万円ですか（苦笑）。

565です。

563さんのケースでは数万円であるけれど、これは条件によって当然異なります。
住宅ローン控除後の一括での繰り上げは、手間がかからないでメリットが出るということです。

面倒な手続きをして数万円ならメリットも薄れるでしょうが、そうではないのです。

それに、もっと大きなメリットは、一度繰り上げたお金は絶対に戻ってはきませんが
10年分を一括で繰上返済すると、それまでの10年間は、直ぐに現金化できるお金が手元にあるということです。
これは、有事の際を想定すると心強いものとなります。

>>571
毎回繰上げする方が、手間をかけて数万円損するんだぜｗ
金銭感覚おかしいのかｗ
口座から自動繰上げだなんて、一般的でないケースを出すなよ

有事に用意するってこと自体、住宅ローンの不良債権化を意味しているのではないですか？「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」が絶対原則です。あなたは運用不適格だと思います。

手数料をかけて繰り上げ返済をするなんて人は一人もいないよ。無料の時期に繰り上げるということでは

不測の事態とは文字通り、いつ何が起こるのか起こるのかわかりません。
その、もしもの際に、おそらく住宅ローンより高い金利で新たな借金をしたり、
最悪は折角買った住宅を手放さなければならないことにもなります。
手元に資金があれば、それらは回避できる可能性があります。
そのお金はあくまで繰上返済分の余裕資金であって、
「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」から外れるとは思いません。
もっともその原則に縛られたために、多額の借金を抱えたり、家を手放すよりははるかにマシです。
何度もいますが、これには手間もお金もかけていないのですよ。

>>576
誰に何を言いたいんだよ。
繰上げ手数料なんか誰も計算してねえだろｗ
そんなもんがあったら、繰上げ回数が多いほど損が大きくなることバカでも分ってるよｗ

>>575

世の中には、家よりも大事なものがあるんです。

>>559に、金利変動を考慮して試算してみました。

最悪値
変動金利が優遇後1.85%を越えるケース
総返済額4082万(金利負担682万)
固定を残すのでこれ以上になる可能性は低い

最良値
変動金利が、付利撤廃などで-0.1%下がって0.675%
総返済額3871万(金利負担471万)
変動を残すので変動する可能性はある

上記は、10年後以降の繰上は考慮して無いので
実際はもう少し、少なくなると思います。

>>571
金と手間をかけてするのが趣味
マメに繰上げ返済をすることこそ趣味だね

無知でお恥ずかしいのですが、我が家のような場合は出来るだけ繰り上げ返済をした方が良いですよね？
借入4500万
フラット35s(当初10年0.89 以降1.89)
2012年入居なので減税は30万。先日満額振り込まれました。
ご教示よろしくお願い致します。

もう振り込まれたのですか？早いですね。

>>582
返済開始月と団信の有無や条件を教えてください。

>>582
年間150万円くらいなら、計算するまでもなく繰り上げたほうが得です。

>>582
なぜ還付が30万円なのですか？
控除額を満額受けられない方であれば繰上げたほうが得でしょうね。
また、フラットだと団信は別途必要でしょうから残高が減らなければ保険料の総額も高くなります。

582です。
返済は昨年11月から始まっており、団信は一名加入してます。
年間150万の繰上は無理そうです。頑張っても2年毎に100万といったところでしょうか。
>586さん
30万は満額だと思っていましたが、違うのでしょうか？

2012入居で長期優良住宅なら確か限度額400万円ではないかと。どちらにせよ10年で500万円繰り上げなら繰り上げたほうが得でしょうね。運用に自信があれば別ですが。

>>587さん
587さんのように残高の1％全額が控除されないケースでは、どんどん繰り上げた方が得になります。

588さんのいうように、フラットＳが借りられる条件でしたら限度額は4000万円だと思いますので
満額では40万円の還付になろうかと思いますが、30万が勘違いだったとして40万円を満額として計算してみました。


初回繰り上げは2014年の1月で2年ごとに100万円を繰り上げとしました。

2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,251,279円
　2021年度までの団信　　　　1,275,700円
　2021年度までの還付金計 　3,661,300円

2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,434,060円
　2021年度までの団信　　　　1,364,300円
　2021年度までの還付金計 3,844,000円

となります。


残高、団信で、還付金の差を計算すると
2年ごとに繰り上げした方が差し引き88,681円の得です。



ちなみに30万円では、以下の通りです。

2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,251,279円
　2021年度までの団信　　　　1,275,700円
　2021年度までの還付金計 　3,000,000円

2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,434,060円
　2021年度までの団信　　　　1,364,300円
　2021年度までの還付金計 3,000,000円

となり、2年ごとに繰り上げした方が　271,381円の得になります。

団信も含めた金利とローン控除が残高の1％還付されるかどうかが、当たり前ですが重要です。

587です。
みなさん、アドバイスありがとうございました。漠然と考えていましたが、589さんが出して下さった数字を見て驚いてしまいました。やはり我が家の場合は繰り上げに励んだ方が得なのですね。それからフラットではありますが、長期優良住宅ではありませんでした。なのでMax30万です。
回答して下さった皆様、本当にありがとうございました。背中を押して頂きました。