繰り上げ返済は愚か者？【Part2】

繰り上げた年数分の利息－所得控除額が減ったらその金額＝損額をまぬかれた金額

一月に繰り上げ返済をしよう。

>>557さん
あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

借入　3000万円　変動　0.875％　35年
返済開始　2012年8月
繰上予定額　96万円／年（毎年1月を予定）
初回繰上日　2014年1月


2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

どうぞよろしくお願いします。

>>557さん
間違いがありましたので再度書き直します。


あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

借入　3000万円　変動　0.875％　35年
返済開始　2012年11月
繰上予定額　96万円／年（毎年1月を予定）
初回繰上日　2014年1月


2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

どうぞよろしくお願いします。

550です。560さんはきちんと理解されてますね。ちょっと安心しました。勘違いされてるかたばかりなのかと。どうもおじゃましました。

>>563

私は557さんではないですが、シミュレーションしてみました。


毎月の返済は 82,949円でよろしかったでしょうか。
また、団信は書かれていなかったので、込と判断させていただき無視します。


毎年1月に96万円を繰上返済した場合

　2022年1月末の残高　　　　13,991,587円
　2021年度までの還付金計 2,292,600円

2022年1月に一括で864万円を繰上返済した場合

　2022年1月末の残高　　　　14,301,514円
　2021年度までの還付金計 2,648,400円

となります。

以下「毎月」「一括」と略します。

2022年1月末の残高は、
　　毎月の方が一括よりも 309,927円少なくなります（得）

2021年度までの住宅ローン還付金の総額は、
　　毎月の方が一括よりも 355,800円少なくなります（損）

ここまでで、一括にした方が、45,873円得になります。

運用益はあえて計算しておりませんが、元本保証のものにすれば微かですが確実にプラスになります。

また、保証料の返戻については、保証会社によってことなるため、ご自身で計算してみてください。
（全額返済でない場合は、保証料の返戻はしないとしている保証会社もあります。）

額にすれば、10年間で45,873円ですので借入額と比較すれば少額です。
しかし、45,000円を紛失したと想像したらどうでしょうか？
実は、それくらい大きな金額なんです。

その上、その為の手間なんかは一切ありません。
使い込みに自信の無い人は、別口座へ年に1回振り返るだけで、繰り上げ返済の手続きをするよりも
もっと簡単です。

そういうことから、私があなたであれば、10年間は繰り上げ返済をしません。
但し、金利に変動があった際には、再度シミュレーションし直す必要はあります。

年末調整の還付金の内、住宅ローン控除分をきちんと把握して残しておかないと、
10年後に、あれ？ってことになるよ。
それがいちばん危険なんだよな。
あと、年収の割に扶養家族が多かったりして、ローン控除が満額いかない場合もあるので注意が必要。
そんな計算に疎い人は、手持ち資金とのバランスを考えてドンドン繰上げした方が得ではないかな。

>>565さん
詳しく計算していただきありがとうございます。
確かに高額です。

>566さん
ありがとうございます。
ご注意していただいた点に気を付けたいと思います。

逆だね。繰り上げしたほうがきちんと利益がでると計算できる人はケースに合わせて繰り上げたほうが得。よくわからない人はそのままにしたらよい。

要するに数万円の差でしょ。

元本保証の運用も金利上昇時に直ぐ現金化出来なきゃならないので限られる。

十年後一括繰上げが得というのは否定しないけど、メリットとしては数万円で言うほどお得感がない。

>>569
565を読んだ？
数千円ならともかく、俺も手間をかけない数万円のメリットなら大きいと思うぞ。
元本保証で直ぐに現金化できるものなんかたくさんあるだろ。
たくさんなくても1つあればそれにしたら良いだけ。
565が元本保証と言ったのは、損をしないで残すためであって運用とは違うと思う。
定期預金にでも入れておけば済むんじゃねえのか？

たった５万円の差なの？？？楽しみ・・・趣味の世界だね。

１００万円とか儲かるんではないの？あれだけ大きな事言って数万円ですか（苦笑）。

565です。

563さんのケースでは数万円であるけれど、これは条件によって当然異なります。
住宅ローン控除後の一括での繰り上げは、手間がかからないでメリットが出るということです。

面倒な手続きをして数万円ならメリットも薄れるでしょうが、そうではないのです。

それに、もっと大きなメリットは、一度繰り上げたお金は絶対に戻ってはきませんが
10年分を一括で繰上返済すると、それまでの10年間は、直ぐに現金化できるお金が手元にあるということです。
これは、有事の際を想定すると心強いものとなります。

>>571
毎回繰上げする方が、手間をかけて数万円損するんだぜｗ
金銭感覚おかしいのかｗ
口座から自動繰上げだなんて、一般的でないケースを出すなよ

有事に用意するってこと自体、住宅ローンの不良債権化を意味しているのではないですか？「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」が絶対原則です。あなたは運用不適格だと思います。

手数料をかけて繰り上げ返済をするなんて人は一人もいないよ。無料の時期に繰り上げるということでは

不測の事態とは文字通り、いつ何が起こるのか起こるのかわかりません。
その、もしもの際に、おそらく住宅ローンより高い金利で新たな借金をしたり、
最悪は折角買った住宅を手放さなければならないことにもなります。
手元に資金があれば、それらは回避できる可能性があります。
そのお金はあくまで繰上返済分の余裕資金であって、
「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」から外れるとは思いません。
もっともその原則に縛られたために、多額の借金を抱えたり、家を手放すよりははるかにマシです。
何度もいますが、これには手間もお金もかけていないのですよ。

>>576
誰に何を言いたいんだよ。
繰上げ手数料なんか誰も計算してねえだろｗ
そんなもんがあったら、繰上げ回数が多いほど損が大きくなることバカでも分ってるよｗ

>>575

世の中には、家よりも大事なものがあるんです。

>>559に、金利変動を考慮して試算してみました。

最悪値
変動金利が優遇後1.85%を越えるケース
総返済額4082万(金利負担682万)
固定を残すのでこれ以上になる可能性は低い

最良値
変動金利が、付利撤廃などで-0.1%下がって0.675%
総返済額3871万(金利負担471万)
変動を残すので変動する可能性はある

上記は、10年後以降の繰上は考慮して無いので
実際はもう少し、少なくなると思います。