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最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。
[スレ作成日時]2012-12-15 09:42:46

- 所在地:東京都世田谷区梅丘3丁目1398番130(地番)
- 交通:小田急小田原線 「梅ケ丘」駅 徒歩9分
- 価格:1億690万円~1億6,990万円
- 間取:2LDK~4LDK
- 専有面積:63.11m2~83.51m2
- 販売戸数/総戸数: 11戸 / 29戸
最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
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[スレ作成日時]2012-12-15 09:42:46
>>958の続き。
管理組合の会計の目的は、
・管理費や修繕積立金の収支が適切かどうか判断したい。
・承認された予算内で運営されているかを確認したい。(役員から見ると「説明したい」)
あたりでしょうか。何れにしても会計はそういった目的を達成するための意思決定のための道具です。
今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、
・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい
・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい
と言ったところでしょう。
ですから、個々のマンションの状況に応じた意思決定のニーズを明らかにする必要があります。
意思決定のニーズを明らかにせず、標準管理規約その他を振り回すから、木を見て森を見ずの展開になるのです。
意思決定をキーワードに説明するのがシンプルになるため、会計の目的について一般的に言われていることを一部意図的に端折って書きました。
端折ったところも、大切なこともあるので、wikiから引用しておきます。
>会計(かいけい,英語: Accountancy)とは、一般に、金銭や物品の出納を、貨幣を単位として、記録、計算、管理等することであり、「情報の利用者が、事情に精通した上で、判断や意思決定を行うことができるように、経済的な情報を識別し、測定し、伝達するプロセスである。」といわれる。
>今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、 ・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい ・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい と言ったところでしょう。 ですから、個々のマンションの状況に応じた意思決定のニーズを明らかにする必要があります。
これが森を見ているのでしょうか?
逆に、駐車場使用料と管理費等の関係で、今更意志決定などと木を見て何になるのの状態そのもので、特別会計と一般会計との関係と見るのが森を見ているそのもなのです。
>意思決定のニーズを明らかにせず、標準管理規約その他を振り回すから、木を見て森を見ずの展開になるのです。
森を例示するのが標準管理規約であって、駐車場収入の取扱いで何を意思決定するのか、まさに木を見ている姿そのものなのです。
>うちは毎年2150万円以上も駐車場収入があるので、総会決議で過去の内部留保含めて特別会計に計上することになった。
値下げは考慮しないの?
>わざわざ区分経理するという管理組合固有の会計慣行が発達した
固有の会計慣行?
特別会計、一般会計は今に始まったものではないことをご存じないのですか。
うちの管理会社は、管理費会計の累積赤字は問題ないと言ってる。
管理費会計で累積赤字1000万で、修繕積立金会計の残高が1000万の場合
口座の残高は0円になると思うが、そういう組合もありますよ、っていってるのだ。
帳簿を分けるだけでは意味はないよ。
会計の目的が、「真実の追求」というのも主客転倒。
7つの会計原則の1つに、真実性の原則がありますが、真実でないと正しく意思決定できないから、真実性が要求されるのであっって、真実が目的ではない。
でもさあ、他所のマンションの事だしそれで平和なら結果オーライなんじゃないの。ある意味理事が有能なのかもしれないよ(笑)
会計区分がしっかりしていても平和じゃないマンションて結構あるんじゃないの。
ゴルゴ13さん
纏わり付かれて大変ですね。
駐車場(使用料)考
・指導は兎も角、管理費と修繕積立金合計に不足が無ければ、平地駐車場であれば使用料は管理費会計に含んでも
問題は無いと思います。但し管理費が実態以上に少なく見えますから誤解無いよう認識しておく必要があります。
・機械式や自走式駐車場の場合は保守・更新費用が多額となります。車を持たない区分所有者との負担平衡を
保つ必要がありますので別途特別会計で管理する必要が有ります。
・使用料金額は、近隣有料駐車場相場の平均値あたりが妥当だと思います。(相場変動に留意する必要はあります)
・使用権に関しては、現に居住する区分所有者(家族)を賃借人より優先するのが妥当でしょう。
(理屈上、設置コストを購入時に負担している)
地方自治体が、建築認可権限を楯に(実態を考えず)必要以上に駐車スペース確保を強要しているのは問題です。
(いたずらに台数が多く(無駄)所有者負担が大きな機械式駐車場が増える最も大きな要因だと思います)
>今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、 ・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい ・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい と言ったところでしょう。
こんなのは意思決定の要素でも、二者択一の問題ではなく、駐車場収入そのものに付いて回る問題に過ぎない。
例示の前者は共用部分の専用使用権の問題であり、後者は将来の大規模修繕やメンテ費用の掛かる機械式駐車場に対するものでこれらの二者択一の問題ではないことは明白である。
従って標準管理規約29条を示すことで上記は網羅している。
>>998 前期高齢管理士さん
>纏わり付かれて大変ですね。
私も時に怒りを露わにした投稿もしますが、それは相手に伝わると思った時のみ。
一方通行だと思う時は適当にスルーしますので、特に大変とは思いません。
>駐車場(使用料)考
については概ね同意です。ただ、
>・使用権に関しては、現に居住する区分所有者(家族)を賃借人より優先するのが妥当でしょう。
>(理屈上、設置コストを購入時に負担している)
については、所有者兼住人優先というのも一つの運営方法だと思います。ただ、場所によっては、駐車場が劣後することで賃借人が集まらないという致命的なハンディを負う可能性もあります。賃貸するのも一つの購入コストの回収方法という見方もできるだけに十分に議論することが良いと思います。
マンション管理の問題点は、各々のマンションが抱える事情 によりなかなか『こうだ!』とする明快な回答が出ない事にあるでしょう。
掲示板で問題提起した場合ベストアンサーはまず得られない。ベターアンサーを拾い上げ更にマンション内で十分な議論咀嚼の上、意思統一を図る必要があります。
>賃貸するのも一つの購入コストの回収方法という見方もできるだけに十分に議論すること
明らかに投資型マンションならいざ知らず、一般居住用マンションにおいては貴兄のご意見には与しません。
(賃貸の為の都合に居住区分所有者が譲る必要は無いと考えます)
(ご参考)私の住んでいるマンションでの優先順位は次の通りに改正してあります。
(規約では使用細則の通りと元規約でも記してあり、使用細則及び使用契約書では具体的に優先順位を)
① 居住区分所有者 ②同左同居家族 ③賃借者 ④同左家族 としています。
上位の新たな使用希望が出た場合は、申込月を含め3カ月以内に最下位(複数なら抽選)に解約としています。
過去、幾度か賃借者の解約が有りましたがトラブルはありません。
(比較的近くに有料駐車場が複数有り、月額もほぼ同等である事もスムーズに運営出来ている理由でしょうが)
>駐車場(使用料)考 ・指導は兎も角、管理費と修繕積立金合計に不足が無ければ、平地駐車場であれば使用料は管理費会計に含んでも問題は無いと思います。但し管理費が実態以上に少なく見えますから誤解無いよう認識しておく必要があります。
原理原則を無視したデベそのものの発想にすぎない。
でも管理費を少なく見せるとは正直ですね。
分譲時の高い管理費設定を住民に高いと感じさせないためには、駐車場使用料を管理費会計に組み込んで毎年使用料で剰余金を叩き出せば、管理費会計が黒字決算になるので住民は管理費が高いと感じなくなる。これはデべの販売戦略の一環で、ほとんどのマンションで行われている。
反対に修繕積立金は逆である。分譲時に安い修繕積立金額を設定し、数年後からじわじわ段階的に値上げするのである。
最初は安くして住民を安心させるのである。
引き渡し後20年の600戸マンションです。管理費等の値上げはしておりません。大きな工事はその時々の理事等がマンション内の有志を募り組合主導で実施してきました。横領や水増し工事等は現在の積立金の残高からしてあり得ない金額です。それなりに自浄作用が働いている管理組合だったと思います。役員は輪番制でしたが良かったと思います。今度は立候補した理事長は大規模工事を管理会社に任せた方が良いとしています。以前の大規模工事にたいしては管理会社よりの見積もりより数億円安くでしましたが、この理事長は理事でない時から管理会社主導でした。自分は立候補で理事長になっていながら立候補制の規約を廃止したりして住民の意見を排除の方向に向かっております。現在は結果は出ておりませんので推移を見ているところです。管理者の選任応方法には注視するべきです。規約違反で理事長になっている事は議案書や議事録で証拠は揃えてあります。
>今度は立候補した理事長は大規模工事を管理会社に任せた方が良いとしています。
そんな理事長を選んだのは誰でしょうか?
立候補者は賛成票が無い限り理事には勿論、理事長に選んだ理事連中を選んだのは誰でしょう。
制度が悪いのではなく組合員自身の責任の問題です。
だから理事を選んだのは誰かと言えば組合員でしょう。
従って、最終的にはそんな理事長を選んだのは組合員自身の責任ですよ。
推薦、立候補による役員選任の結果はすべて組合員の責任です。
理事の立候補については規約にある選挙管理委員会をたちあげて立候補者者を公募しないでいきなりこの理事を理事会で一人だけ理事に受け入れて理事の互選で理事長にしている。
>>理事の立候補については規約にある選挙管理委員会をたちあげて立候補者者を公募しないでいきなりこの理事を理事会で
>>一人だけ理事に受け入れて理事の互選で理事長にしている。
細則の不備である。
立候補は一方的な申し出でできるとすべきであろう。
理事の立候補は一方的申し出で出来るとは規約には設定されたいな。理事の定員はクリアーしての出来事らしい。規約にある選挙管理規定は全く無視された状態で見切り発車されている。規約は特別決議(区分所有者及び議決権総数の4分の3以上)で採決され設定されている。
横領や談合を行う理事は少なくない。
総会で認証された理事なら管理組合責任だが、
どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか
団地と名のつく、古いマンションどの県でもあるようです。
買い替えできないでしょうし気の毒です。
しかしながら、いずれはどのマンションも古くなる。
>規約にある選挙管理規定は全く無視された状態で見切り発車されている。
>どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか
仮の地位を求める仮処分でしょ。
素人では無理ですよ。
>どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか
書き込みの御仁のみでは心もとないので、規約違反を監事に訴えるか同志を集めて次の役員改選時に改善意欲のある人複数人を理事に推薦する他手段はありません。
1019さんに言う監事は共謀者である。理事全員がニセ理事長の共謀者とみている。本来なら理事全員を排除したいが当面はニセ理事長だけの責任追及に絞っている。マンションでなければ刑事事件になりそうだけど。解り易く言うと政治家になりたいと言って立候補を表明しただけで選挙管理委員会が受け付けて当選させ政治家の互選で 市長 知事 内閣総理大臣になった事になります。いかが?。
>>なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか?
>>あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。
そそ。正攻法+嫌がらせは常套手段。民事調停、ADRを使う手もある。
(選任及び解任)
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
2 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
>>なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか?
>>あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。
↑私はこの方が一番賢いと思う!
従前の理事長は、管理組合に正式に苦情として申し入れられても住民トラブルを避けて管理会社任せにしていたけど、今期の理事長は直接住民宅に突撃訪問して解決している。ただ、突然訪問された住民は不愉快になり一悶着あるとのこと。
1034は反対の事を言っているね。管理会社の担当で悪い理事長との共謀が発覚して2人で逃げんが為に嘘に嘘を重ねて逃げ場を失っている。クビでしょう。
>従前の理事長は、管理組合に正式に苦情として申し入れられても住民トラブルを避けて管理会社任せにしていたけど、今期の理事長は直接住民宅に突撃訪問して解決している。ただ、突然訪問された住民は不愉快になり一悶着あるとのこと。
内容次第では威圧と受け止められるので理事長の単独行動は慎むべきだね。
マンションや団地での出来事で、弁護士まで頼むんですか?
情けないと言うか、大人げないといいますか。
住民同士、真面目に事に当たり、仲良く過ごせば問題は少ないと思いますよ。
そうです、任せて安全安心な管理会社を選びましょう、理事選ぶより大切ですね。
素人は所詮素人です、管理会社にある程度はお願いしましょう。
結局、理事独自では何も出来ないでしょうね。
>そうです、任せて安全安心な管理会社を選びましょう、理事選ぶより大切ですね。
>素人は所詮素人です、管理会社にある程度はお願いしましょう。
理事、監事の選任が一番大切です。
「ある程度は」とは無責任極まりない感覚です。
新築マンション購入後、10年位は理事なんぞする仕事が無いですがね、責任だけ有るのかな。
10年経たずにあちこち壊れるマンションなら別ですがね、壊れる頃には買い替えですよ。
古くなると修繕費かさむし、転売価値は下がるし役員面倒だし、管理費未納者も増える。
30年以上経つと、終いには売却すら出来なくなりますよ、早めの買い替えお勧めします。
管理担当です。
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