管理寺の修行場

理系じゃないと無理だよ。文型じゃ管理会社のプロに侮られて金ふっかけられてお終い。

>500
当然だよ。
そういったことは専門家に任せた方がいいといっているのがわからないのかな。
ただね、不動産協会が出している、長期修繕計画の修繕工事項目・周期・単価表というのが
あるから、それには、㎡と単価が書いてあるから大体の目安にはなるけどね。
それにね、こういった専門分野は理系だろうと文系だろうと分からないよ。
専門家でないとね。

その専門家が理事にいればいいのでは？
外部の専門家に頼むと金とられるよ。
理事が専門家なら組合費の支出はない。

組合内で人材発掘・登用をすれば、無駄なお金使わないで済み組合費の毀損は防止されるね。
それの一例が長期修繕専門委員会だろう。
マンション内で公募して建築士や施工管理技士や設備関連の国家資格保有者をそろえるね。

>今までの管理会社が作成してた長期修繕計画があるだろう。

そんなの当てにしてはいけません。
お金を掛けて更に総会の決議を通ったものしか適用になりません。
貴方のセンスより上です。

長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html
長期修繕計画モニタリング・簡易耐震診断制度]
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html

>505
499　502だけど、だから専門家に依頼しなさいといってるんだよ。
良く読んでごらんよ。

＞506
で十分です。

>508
506はマン管センターのだね。
あれは、実際に建物も見なくて診断をして長期修繕計画を
作成するんだよ。
単なる、パソコンソフトにデータを打ち込むだけなんだけどね。
あれぐらいだったら、管理会社のフロントでも簡単に作ってくれるよ。
建築士とかの資格がなくても、ただパソコンにデータを打ち込むだけだからね。
マン管センターのは修繕工事の全てを網羅してないよ。

>管理会社のフロントでも簡単に作ってくれるよ
おいおい、なんで管理会社が作るの？
管理会社が作るのは「長期収益計画」だぞ。
理事長が作るのが筋。長期修繕計画を。

>510
長期修繕計画は誰がつくってもいいんだよ。
簡単なものは、２～３万で作ってくれるよ。
問題は、組合がそれを精査して、周期とか見積もりを検討すればいいだけのこと。
元々計画は大目に組んであるしね。
２年前までは、管理会社が長期修繕計画は作成してたんだよね。
基幹事務の一つとしてね。
それに長期収益計画とは何？

>簡単なものは、２～３万で作ってくれるよ。

バカ！そんなもんは理事長が作れ、無駄な経費支出だ。

理事会が自分で作らないから管理会社の言いなりになるんだよ。
理事会の誠実義務違反かつ不法行為で組合財産を毀損することになり、損害賠償訴訟の対象になる。

自分で作れない理事長は辞めさせたらいい。組合員の共同の利益を損なう。

＞おいおい、なんで管理会社が作るの？ 管理会社が作るのは「長期収益計画」だぞ。
知識のない人ですね。
昨年までの標準管理委託契約では管理会社の無料業務でしたが現在は別勘定になっているよ。
＞理事長が作るのが筋。長期修繕計画を。
長期修繕計画は総会決議事項ですので理事長の提案義務があるだけです。
一般には管理会社の作成案が不十分なら外注しています。

＞長期修繕計画は総会決議事項ですので理事長の提案義務があるだけです。
うちの管理規約では、長期修繕計画は総会決議事項から外されてる。だから理事会決議のみ。
これは分常時の原始規約がそうなってる。誠に都合がいい。

分常→分譲

＞昨年までの標準管理委託契約では管理会社の無料業務でしたが現在は別勘定になっているよ。
それなら尚更理事長が作らんとダメだな。作れない理事長はクビだろう。

＞これは分常時の原始規約がそうなってる。誠に都合がいい。

改訂できないとは何と情けない組合よ。

>518
中途半端な長期修繕計画は誰が作っても一緒だよ。
それにね、長期修繕計画を管理会社に任せるといいなりになるとはどういうこと。
修繕工事は、計画が基本ではあるけど、やるかやらないか、グレードをどうするか、
業者の選定とかをどうするかは理事会や専門委員会で決めていくもんだよ。
管理会社はその時点では関係ないからね。
あんたのとこは、全て管理会社に牛耳られているんだね。
デベ系とか関連会社に建設会社等があればそちらに誘導される可能性は高いけどね。
デベ系や合人社、サーパスコミュニティとかに管理を委託しているマンションで
それ以外の業者に大規模修繕工事を依頼しているとこは殆どないのでは。
いいように操られているだけのこと。

＞改訂できないとは何と情けない組合よ。
理事会にとって都合のいい規約なら改定する必要はない。

＞改訂できないとは何と情けない組合よ。
修繕工事費ふくらませて足りないからと言って修繕積立金の値上げ計画を出してくるよ。

>修繕工事費ふくらませて足りないからと言って修繕積立金の値上げ計画を出してくるよ。

管理会社に飼い慣らされている人の発言でみじめだね。

>>522
違うと思うよ。管理会社の手の内を見抜いてるのだと思う。

管理会社に作らせたら工事費削減は絶対考えないよ。
「これが入りますあれが入ります」と、どんどん積み上げて、挙句の果てに「修繕積立金が足りないから値上げが必要です。」と値上げ計画出してくる。
うちは分譲時にもらった長期修繕計画書に対して5年後の見直し検討時に管理会社が出してきた計画書では、金額を1.5倍以上に膨らましてきた。
それで「認められん」といって今紛糾してる。多分、この管理会社は管理委託契約を解約することになると思う。

>524
管理会社につくらせようと設計コンサルタントに作らせようと、工事費削減は関係
ないというのが分からないんだね。
長期修繕計画は、ひな形というかどこの工事をいつするかというのはどこで作成しても
そんなには変わらないよ。
長期修繕計画の項目がおおければ当然工事費総額は多くなるのは当たり前のこと。
一度長期修繕計画を良くみてみたらいいと思うよ。
でもね、工事する項目はできるだけ網羅していないと、いずれ困ることになるよ。
やらなければならない工事をやらないで、工事費を安くしてもねえ。
修繕積立金は安くて済むけど。
管理会社が、長期修繕計画で工事費を高く見積もっても管理会社に何のメリットもないのでは。
どうせ工事をするときは、相見積をとって精査した中で業者を決めていくんだからね。
それにね、長期修繕計画の工事費は余裕をもって大目に組んであるんだよ。
しかし、それを少なくしたら、計画以外の工事が出てきた場合に困ることになるしね。
値上げは困るといっているけど、分譲時は積立金を高くしていると販売しずらいから安くしていて、
段階的に値上げをしていくのが一般的だよ。
前回の計画と今回の計画の工事の中身の比較をしてみればすぐわかるんだけどね。

＞管理会社が、長期修繕計画で工事費を高く見積もっても管理会社に何のメリットもないのでは。 どうせ工事をするときは、相見積をとって精査した中で業者を決めていくんだからね。

それが分かっていればあんなコメントはしませんよ。
最近は知識のない人が参加する傾向が出て来てます。

＞管理会社が、長期修繕計画で工事費を高く見積もっても管理会社に何のメリットもないのでは。
大手管理会社は修繕工事を受注する前提で長期修繕計画を作成するよ。
自分のグループに工事会社がある。
管理委託業務はストックビジネス。修繕工事のフロービジネスで利益を上げる。

＞大手管理会社は修繕工事を受注する前提で長期修繕計画を作成するよ。

相見積を四社以上にすれば管理会社系列は外れます。

そうするよ。

>>528
一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。

＞一体理事の誰が見積仕様書作成するの？
公募した事のない人ですね。
＞当然、現説も必要だし、業者は見積のための現地調査も必要。
大規模修繕の希望概略で公募すれば応募をやる気のある業者が行います。

>531
大規模修繕工事を前提とした、建物診断、設計コンサルタント、施工会社の3つについては
公募はありうるけど、長期修繕計画を依頼するのに公募はないよ。
あなたのとこは、公募は何を活用しましたか？答えられますか？
実際やったことがあるんでしょう。

的外れでトンチンカンなコメントより相手の内容の理解から始めましょう。

公募するなら管理組合で発注使用書なり見積仕様書を作成しないと業者は何も分からないよ。

>533
的外れ？
見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
それに、あなたのは設計・監理と施工業者が一緒とのことですね。
長期修繕計画の作成と工事を請け負わせるのとは次元の違う問題。

＞見積仕様書を作成するのは、設計・監理会社ですよ。
何億の工事発注するならそうだろう。
通常の修繕工事に設計・監理会社なんか頼まないよ。
全て管理組合で設計・監理する。
長期修繕計画は理事長が作成するもんだ。外部に頼むバカはいない。費用の無駄。

>536
長期修繕計画作成の金額は、微々たるものだよ。
それに、2年前までは、管理会社の基幹事務として作成しなければならなかったこと。
次期事業年度の計画については、理事会が考えるのは当然だけどね。
計画分の工事のうちどれをやるのかどうか、業者の選定とか予算とかもね。
計画以外のことも含めてね。
通常の修理とかで設計・監理会社とかを使うことはないよ。
あなたは、長期修繕計画と事業計画をごっちゃにしてるだけのようだけどね。

理事長が作成すればタダだよ。無駄支出は止める。
理事長や理事にその能力がないなら、住民公募して作成させたらいい。

>538
長期修繕計画にやけに固執しているね。
事業計画の方がずっと大事じゃないの。
長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば
無料で簡単に作ってくれるよ。
ソフトに打ち込むだけだからね。

基本的にスレの参加者は「暇なおじいさん理事」か、
または「実は業者」ってパターンが主流なんだから、
不安を煽って何かを依頼したり変えたりする圧力と、
いやいやそれはちょっとねという方向でスレが進行しています。

そして同じ話を何度も何度も繰り返し蒸し返してあれもした方がよい
これも買った方が良いよ。

でもおじいさんはあれでちょっと忘れてるから
始めて聞いたような体でまた延々と続いていくのであった。

>>539
自分で作らなきゃ理解できない。だから管理組合の代表の理事長が作らないとダメだろう。

>発注使用書?

＞長期修繕計画ぐらいは、管理会社のフロントにこっそり作ってくれといえば 無料で簡単に作ってくれるよ。

こっそり言わなくとも契約に入っていたよ。
気の小さい組合は管理会社に騙されて別料金扱いに契約改訂されっちゃたりしてね。

次回契約から除外されるよ。
当然、その分だけ管理委託費は安くなる。

業務が削除されるなら当然コストも下がるのは常識。

>次回契約から除外されるよ。
その理由は標準管理委託契約書が業界の圧力で改訂された結果だ。
＞当然、その分だけ管理委託費は安くなる。
しかし国交省は費用については組合、業者に丸投げしているので、組合の力量によるし、それに相当金額は元々なかったので観念論に過ぎない。
従って、標準を真似るのはこれからのマンションに限られ、従来からのマンションは改定せずに現状維持にするのが得策である。

標準管理委託契約書は国交省のガイドラインのひな形。
それに従う必要はないし法的拘束力もない。
管理委託契約はあくまでも管理組合と管理会社の私契約。

管理規約を見ればわかる。
国交省標準管理規約をベースにしているものの、
管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

>545
５年に一回長期修繕計画を作成するのは、基幹事務だったから、
それがなくなったらその分値下げ交渉するといっても、実際は
その費用はフロントがパソコンにデータを打ち込むだけの簡単なものだったので
経費はゼロだったからね。
それをその分値下げしろといってくれば、1,000円を5年で割れば1年200円程度の
値下げとかになるんではないの。

＞管理組合ごとの個別事情で追記削除している。

分からない日本語。

うちの管理組合で、過去３年間、修繕工事費を水増しして発注してた理事会内部文書が発見され、全組合員にビラが撒かれて暴露された。損害賠償請求訴訟が組合員有志によって進められている。

>>549
その典型的な例が「長期修繕計画の策定・改定」。
標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
総会決議から外してる管理規約が散見される。
うちの管理規約では理事会決議のみになっている。

>551
修繕計画の作成だけなら理事会だけで十分ですよ。
それを実施する時の、事業計画については、総会決議までが必要だけど。

＞標準規約では理事会決議、総会決議の両方だが、
分かっていない人。
総会提出議案は理事会決議が必要なだけ。
＞総会決議から外してる管理規約が散見される。
根拠もなく忘れただけです。

>根拠もなく忘れただけです。
違う。故意にはずしてる。
デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

>554
故意にはずす意味は何なの？
長期修繕計画がそんなに大事だとは思わないけど。
工事とか修繕をする年度がきた場合は、事業計画案をたてて
総会に提出するでしょう。予算案も含めて。
積立金の値上げについては、総会決議が必要だけど。
それに、長期修繕計画に全ての工事が網羅されてるマンションは
殆どないよ。全部を網羅すれば、修繕積立金の額が大きくなり過ぎるので。

うちは見直しで網羅してる。そのため分譲時の原始計画に対して1.5倍に膨らんだ。
今、改定計画を策定中。それにより修繕積立金の増額が避けられなくなっている。
理事長の腕の見せ所だと思う。

>違う。故意にはずしてる。 デべに協力した原始規約に協力した管理会社によって外してる。

理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

>理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。

そうならないよ。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会決議。
管理費等に修繕積立金が含まれると解釈するのが一般的。

値上げに限らず料金改定は総会決議をとる必要があると思う。

>>理事会の決議だけで修繕積立金値上げ案が簡単に出来ることになり、何らメリットはない。
>そうならないよ。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会決議。 管理費等に修繕積立金が含まれると解釈するのが一般的。
一般的解釈ではなく規約に規定してあるもの。
長期修繕計画書＝修繕積立金額決定の資料
が理解できないらしいね。
それとも長期修繕計画書がないか見たこともない人なら無理だね。

>長期修繕計画書＝修繕積立金額決定の資料

短絡的すぎる。長期修繕計画見直しても修繕積立金は値上げにならない場合がある。
また借入をするなら値上げする必要はない。
長期修繕計画は長期にわたる修繕のイベント表で、ふづぃ的に修繕積立金の改定なりが出てくる。

揚げ足取りは見苦しい。

一般には１２年周期の大規模修繕時に積立金が足りなくなる。
その時に借入をすればいい。借入しないから修繕積立金を値上げすることになる。
一度借入しても、次の１２年までに繰り上げ返済で借金はゼロにできる計算を理事長がしてる。
組合員の経済的負担軽減策としての方策だと思う。

＞長期修繕計画は長期にわたる修繕のイベント表で、ふづぃ的に修繕積立金の改定なりが出てくる。

逆です、修繕積立金の金額は長期修繕計画表があって始めて算出出来るのです。
デベは分譲の場合は販売が目的なので購入後の負担費用は出来るだけ過小に見積もるので、特に修繕積立金は将来の事として過小にしているのです。
従って、購入後3年程経ってからは長期修繕計画表に基づく修繕積立金の金額にしないと不足額が生じることになるのです。

一般には5年毎の段階的値上げの計画だね。

最初から均等方式よりも段階的値上げ方式の方が経済的負担が軽減される。
修繕積立金は、将来の修繕による資産価値延命利益を享受するために支払う先払い金だから、少ないに越したことはない。なぜなら途中で売却して出ていった場合、先払い金は戻ってこないから。また組合口座に貯めていても利息の見返りもない。

>組合口座に貯めていても利息の見返りもない。
それはおかしい。修繕積立金の運用で利益を出してる場合、その利益は組合員に還元すべきでは？

管理規約では、区分所有者でなくなった場合は返還されない規定になっている。
返還されるのは管理組合が消滅するときと規定されている。すなわち建替えの時だ。
言われる通り、運用により利益（利息等）を出した場合の還元については何も規定されていない。
管理組合に申し立てて、利益配分を要求したらいい。
ただ注意が必要なのは、運用で利益が出てればいいが、損失が出た場合の補てんも組合員になることだろう。儲かった時だけ利益をもらうのは甘い。

>>556
そういう考えの理事はめったにいない。なぜなら。その考え方が組合員に知れることは理事会運営上好ましくないから。理事会では御法度の考えかた。
理事会は「足りなければ増やせ、増やせ！」の考えで運営する。それと「余ってるなら減らせ！」の考えも御法度。

間違い
>>556 →　>>566

＞なぜなら途中で売却して出ていった場合、先払い金は戻ってこないから。また組合口座に貯めていても利息の見返りもない。

では其の都度、必要な修繕積立金を徴収するの？
こんな人に限って滞納する場合が多い。
貴方の懐具合に合わせるのではなく、組合員の多数意見に従うことになっているので、無理な人は逃げ出す事です。

マンションは終の棲家として購入したのでなければ、中古売買の実勢取引価格が1000万を切らないうちに売却することだろう。売却金に自己資金足して戸建てに移り住む。そのためには、マンションに住んでいる間に土地を手当てしておくことだ。

>では其の都度、必要な修繕積立金を徴収するの？

まずは経費支出を削減して一般会計の剰余金を増やすことだ。
この剰余金は修繕積立金に適宜繰り入れる。
それから借入を検討することだ。任意団体の管理組合に金貸してくれる金融機関はどこか？
いまから調べておく必要がある。ただしメガバンクは貸してくれない。
貸してくれるのは、政府関連機関と地方銀行と民間クレジット会社。
借入に当たり、金利、担保の有無、連帯保証の有無も調べておくこと。

>まずは経費支出を削減して一般会計の剰余金を増やすことだ。 この剰余金は修繕積立金に適宜繰り入れる。

全く現実をしならい記述。
一般会計は予算／実績の対比で計画が立てやすいので実績の10％の予備費を計上するのが一般。
これ以上の累積余剰は脩積金に振替えるのが正しい。余剰金を増やすことではない。

駐車場収入を一般会計に計上している場合は、それがまるごと剰余金になる。
これを適宜、修繕積立金会計に繰り入れるか、収入そのものを修繕積立金会計に移設する。

新築マンションで駐車場含めた共用施設の使用料を最初から修繕積立金会計に勘定してるマンションはないよ。

それは一般会計の収入増やして、支出の管理委託費の高さを薄めるため。
デべの常套手段だよ。

第29条関係
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

「できる」だからしなくてもいい。
最初からそうしてれば規約に書く必要がない。

良い悪いではなく考え方の問題です。

管理規約で「できる」と書いてあるのは例外処置対応である。

＞管理規約で「できる」と書いてあるのは例外処置対応である。
へー？
じゃー「2項の請求することができる。」は？
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

しーん。

遅延損害金については「出来る」だから請求しなくてもいい。
現実問題として、理事会の運用に委ねられているので、請求しないところが多い。
うちの場合も遅延損害金は取ってない。
ただしNヶ月を超える滞納で法的措置を講じた場合は遅延損害金を請求している。
少しの滞納なら、それは管理組合の「御慈悲」だ。

>>852は管理組合の運営をやったことがない人でしょう。現場を知りなさい。

督促して払ってくれるなら遅延損害金までは要求しない。
督促しても逃げて払わない長期滞納者は法的措置で請求するときに遅延損害金を加算して請求する。

うちは今年、2戸について法的措置を講じる。支払督促だ。

とにかく、電話に出ない、訪問しても出ない、内容証明郵便は受け取り拒否する、どうしようもない。

＞遅延損害金については「出来る」だから請求しなくてもいい。

改訂前はどうなってたの？
そうしてどうして改訂されたの？
それを知らない人ですね。

＞少しの滞納なら、それは管理組合の「御慈悲」だ。

できるのにしなかったら理事長は損害賠償請求されます。

＞2戸について法的措置を講じる。支払督促だ。

効き目はありませんよ。

脅しだろう、支払督促は。
意義申し立てされたら通常訴訟に切り替えるが、そうなったら体力勝負。
組合費で訴訟表賄う管理組合と、個人で自腹切る組合員・・・・

うちは今、共用部分での傷害事故で組合員から管理組合が訴えられて係争中だけど、管理組合は施設賠償保険で訴訟費用が一切賄えるから、組合費からの支出はゼロ。だから勝訴するまで上告して最高裁まで行くつもり。原告の組合員は金続くか・・・・

>>590
「できる」は義務ではない。あんたアホ。

>>593
管理組合の業務上過失で訴えられたのですか？

＞「できる」は義務ではない。あんたアホ。
＞589
に答えられない様では貴方は無知。

>>595
その通り。裁判では管理組合の過失があったのか否かが争われる。
被告の管理組合は当然のことながら「過失はなかった」を主張する。
管理組合から見たら原告の不注意による傷害と見ている。

>>596
改定前ってなんのこと？
改定もなにも分譲時の原始規約そのままじゃないか？
うちの管理規約と内容が同じだよ。

平成16年に標準管理規約が改定されたときに、遅延損害金について
「請求できる」に変わったのだ。
それ以前に分譲されていて規約がそのままのマンションも多いと思われる。
それまでは「請求する」だったのだが、
それだと1日遅れても請求なけらばならない。
そんなことやってる管理組合、管理会社はないので、実態にあわせて、「できる」に変わったのだ。
「できる」とは換言すれば遅延期間が短期間で金額が少額なら債権放棄できるということである。
どの程度遅れたら実際に請求するかは使用細則などで決めることだろう。

平成16年なら、うちはそれ以降の平成19年の分譲マンションだから、初めから「できる」になっている。