住友信託銀行について語りましょう（その４）

10月に35年ﾛｰﾝで固定30年にしました。

9月より金利よりあがってるみたいなんですが10月の30年固定の金利はいくらでしょうか？
当初引き下げのほうも変わってるのでしょうか？

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変動でサクサク繰上返済する人には最高の銀行です。

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デベ提携で事前通ってて、デベ本社に行って住信の人の説明聞いて、本審査書類書いて出してと言われたので、出向いたのだが。
そこで付いた担当のおばさん（推定50歳）が、まったくもって使えない人で、たとえばとある商品のメリットデメリットを聞いても、その商品の概要説明だけで、具体的なメリットデメリットは本人もよく分かっていない風。フラットとの比較について聞けば、フラットの金利って今いくらなんですか、とか逆に聞かれる始末。

いい加減しびれ切らして、自分はフラットも検討していて（その時点で審査通ってた）、多分本命はフラットだけど、でも念の為ここの本審査も受けるからお願いします、と書類書いて捺印して提出したんだけど、それっきりなしのつぶてで、審査通過したとも落ちたとも連絡が来ない。本来ならひと月前には連絡あるはずなのに。多分、書類捨てられてる。

こっちには書類の控えあるんだけど、これって住信に直接言った方がいいのかな。

デベは仲介しているだけ。
契約するのはあなたと銀行なので、直接でもまったく問題ない。
私ならデベに働いてもらうけど、どっちでも良いかと。

なるほど

繰り上げした場合、保証金は手数料がかかりますか？

最近ローン組んだ人にはローン税額控除が大きく受けられて、かつ低金利ですよね。
１％以下の変動だったら、繰り上げ返済しない方がお得だと思うのですが。
まあいつまでもこの状態ではないとは思いますが。

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初歩的な質問ですが、ご教授お願いします。

今、新築マンションを契約し、住信の仮審査を通し、2800万円の変動金利1.6%優遇の審査が通りました。
ただ、保証金を考えると住信SBIも魅力的に感じています。
最後は、自分の判断だとは思いますが、客観的に観た場合どちらがメリットありますでしょうか。

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団信はどうすんのさ？事務手数料は？
そこんとこも比較しましょう
そして自分で決断しましょう

>>887
シミュレーションしてみましたが、繰上げ返済額が大きいのであれば、
早々に繰り上げ返済を進めた方が得の場合もあります。

特に、住信のように保証事務手数料が無料の場合、返戻金もあるので。

変動で借入中。自動返済最高です。利便性、コスト等、トータルで最優と思います！

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毎月３万の自動返済と年１回３６万の自由返済。
総支払い額を比べると自由返済の方が少なかった。
なんでだろう？？

1ヶ月目に36万払えばそりゃ安くなるだろう。
12ヶ月目に払えば高くなる。

893さんのケースもあるだろうけど、問題は自動返済と自由返済の返済方法の違い。
自動返済は返済額軽減型、自由返済は返済期間短縮型。
返済期間を短縮するほうが総支払額が少なくなるのは当たり前。

ごもっとも。
ローン組むとき、20年より35年で組む方がトータル金額が大きいのと同じ理由です。
そういう意味で、期間短縮型の自動返済の要望が多いのはこれまでの話題にもありましたね。

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でも、最終的に同じ期間で完済したら、総支払額も同じですよね。
短縮した期間分の手数料が戻ってくるのだから。

・自動返済(返済軽減型)で繰上げして、10年目に一括返済
・自由返済(期間短縮型)で繰上げして、10年目に一括返済

は総支払額が同じでは？

1ヶ月目で自動返済した場合と10万円自由返済した時点で
翌月支払いのローン元本に割り当てられる金額が違ってくるわけ。

（数字は仮）
軽減型の場合は返済額が減るから10万支払ってたのが9万になるけど、ローン元本は8万しか減らない
短縮型の場合は返済期間は減るが、支払いは10万のままでローン元本は9万減る

なので短縮型の方が月に1万円分の利息が掛からなくなっていくので、総支払いは短縮型の方が少なくなる。

しかも手数料（保証料？）も一緒ではない。
短縮型の方がローンの残債がが少なくなるのだから、当然保証料の戻りも多くなる。

常に同じだけ預金があれば、ローン返済額が減っても自動繰上げに割り当てられる金額が増えるので、結局同じになる気が・・・

と言うのは妄想？

自動返済に最大10万割り当てる設定(分かり易くするために残す額は0と仮定)をしていて、預金が常に10万あれば

1年目：ローン返済5万、自動返済5万
2年目：ローン返済4万、自動返済6万
3年目：ローン返済3万、自動返済7万

みたいに、自動返済額が10万になるまでは続くと思ったのですが。

1年目：ローン返済5万、自由返済5万
2年目：ローン返済5万、自由返済5万
3年目：ローン返済5万、自由返済5万

と同じ効果がないのかしらね。

もちろん、とにもかくにも早く元本を減らした方がオトクというのは分かります。

>>898さん
その認識であっています。

894さん、895さんは、自動返済をちゃんと理解しているとは思えないですね。
そもそも自動返済に期間短縮を作る意味がない。軽減型だって最終的には期間短縮されるんですから。

＞899さん
大丈夫ですか？
まぁ質問主の前提条件が＞892と＞896と＞898で変わっているのが問題でもあるが。

＞892では月に3万という繰上額を固定した金額で繰上する予定でしょ？
この条件なら894の回答で間違っていない。返済期間は同じにならない。
勘違いしているのは899さん。

＞896では10年目に一括返済とあり、10年の時点でどちらも残債が残っているので
この条件なら897の回答で間違っていない。一括返済なので返済期間は一緒だが
支払い総額は返済額軽減型の方が多くなるが、これは＞892の流れから
繰上する金額を固定した場合。

＞898では急に前提が変わり、繰上金額ではなく毎月の総支払額が固定されている。
このままどちらの場合でも毎月10万ずつ支払っていくなら、返済期間も総支払額も同じになる。

ちなみに自動返済に期間短縮を作る云々の話はどうでも良い。
個人的には自動返済の金額設定をWeb上でいつでも設定変更できるようにして欲しいとは思う。
もちろん、選択肢は多い方が良いので自動返済の期間短縮があっても良いとは思うが、
そもそもそんな話はしてない。