住友信託銀行について語りましょう（その４）

>>773
もう借りてるので、住信のところには直接興味はない。
他のスレを見に来て、住信のコメントが増えてると、なんか新情報があるのかとのぞいてはいる。

わけのわかんないとこが販売代理やると、信託銀行とか地銀しか優遇利率にならないんだよな。。。
そういうところでは、信託が一番良いと言い張るしかないよ。
そもそも、わけのわからんところで家を買うこと自体終わっているが。

野村で住信勧められました。メガバンクは-1.5に対して、住信は-1.6だった事がポイントのようでした。
ただ、ここは審査がやや厳しいとの事ですが。

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オレはDでやめたほうがいいといわれた。そこは、主な都銀は全部提携してた。
提携できないデベもたくさんあるんだよね

三井でも。メガバンクは-1.5に対して、住信は-1.6だったよ。
三菱も同様。

中小デベは、メガと都銀でだけで、大手デベは信託もみたいな感じだけど。

いいよーいいよーと強調されると、かえってやばいと思う人、おおいだろうね。

>もっとも住信でゴールドステージなら大部分のコンビニATMで手数料が実質無料になりますけどね。

時間内の利用なら、手数料はかかりません。
また、郵便局のＡＴＭも利用可能です。（もちろん時間内手数料無料）

シルバーステージ以上又は資産残高100万以上の場合は、さらに時間外の手数料が無料になります。

ゴールドステージ以上の場合は、さらに他行ＡＴＭ手数料(時間外含む)が20回/月まで無料になります。


ちなみに、他の資産残高も考慮されますが、概ね、

住宅ローン残高が600万以上でシルバーステージ
住宅ローン残高が2000万以上でゴールドステージ

となります。

>>791さん

えー勉強になるなあ。そうなんだ。
うちは給与から必要金額をここに直接振り込みローン返済にだけ使うから現金引き落としに興味なかったんですが
何か急に何かで現金を下ろさないといけない時に覚えておくと便利ですね！ありがとう！

>>792

>>791ではないけど、ここで住信を批判してる人って、住信を利用してないので、制度を知らないんだよね。

正直、コンビニと郵便局のATMが手数料なしで使えれば問題ないと思うけどね。

>>787さん

Dが提携＝Dが借り主から手数料を取れる。

Dが提携してない＝Dが借り主から手数料を取れない。



Dは金になる方に誘導するさ。そりゃ・・・

いくつかMR巡りしたとき、どのデベも住信とは提携▲1.6%だったんですが、どのデベも一番に住信を勧めてこないですね。一番金利の安いところ！といったら出てきましたけど。
多分お客が何も言わなければココを勧めるという銀行が、デベ毎に決まってるんでしょうね。

Dって大京（笑）のこと？
財閥系＋野村物件は住信-1.6％だけど。

Developer

デベ

デベロッパーのことでしょ

>>799

「オレはDでやめたほうがいいといわれた。そこは、主な都銀は全部提携してた 」
って書いてるから、「デベ」じゃないと思いましたよ。

「Ｄ"に"やめたほうがいいといわれた。」なら、日本語的に「デベ」でも理解できる。

なぜやめた方がいいのかその理由をぜひお聞かせください。

審査基準が都銀より厳しいからでしょ。

デベとしては、金利割高でも審査ユルユルのメガ紹介したいでしょ。

あなたの属性では、メガの審査は通っても信託の審査は厳しいです
ということだよ。

変動で借りて短期返済を狙っている人にとっては、
・金利が安い
・自動返済がとても便利
・提携ATMが多い
などの利点から、住信が最強と思われる。

ただし難点は審査が厳しいこと。

【一部テキストを削除しました。管理人】

変動の場合、変動率が一番のポイントですよ。
１０年間の変動金利の平値とぶれ幅を考慮しないと。
あと、５年後にはなくなる可能性が高い銀行で借りるリスクもきっちり検討しないとダメでだよ。

大手でデベの担当者の話では、
「値段だけ。安さだけ」っていう人は選んでるみたいですよ。
「お勤めもしっかりしている堅実な方は選んでませんね」とは言っていましたけどね。

合併するだけなのになぜ5年後になくなるのでしょう？
その理由はなんでしょうか？
合併することによって信託銀行の中でいちばん大きくなるのに？

財閥系のデベの方いわく、
比較的年配の方中心に、やはり都銀に対する昔ながらの信用だとかいった強いイメージがあり、
逆に若い人は、住信のような一定の信頼がある銀行であれば、条件を優先して検討する傾向があるとのこと。

アクオスは亀山モデルのイメージで、比較的年配の方に人気があり、
ブラビアやレグザはディテールに拘る若い人に人気がある。
というのを聞いたことがありますが、そんな感じではないですかね。


企業にもよりますが、大企業の方は社内優遇金利の固定が最強なんでしょうけど。

８０３ ８０９ 両氏の指摘に尽きていますね ギリギリ変動にあらず、属性にも優れた余裕綽々の人ほど、住信を選んでるんですけどね～ 　そもそもそのような人しか、厳しい審査を通過しないんで、結果的にそうなってる面も否めませんが

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>>810
ここで本当のこと書いても。。。とは思いますが。

住信は、属性の審査はメガより緩いですよ。ただ、与信枠が少ないん（厳しい）ですよ。

メガはフルで貸してくれるケースが多くありますが、
住信は繰り上げ返済なしの計算で60歳の時の残債と、その時の物件評価額で融資枠が決まるのです。
例えば60歳で残債が1200万・評価額が800万なら400万の頭金をいれれください。という話しになるのです。
だから、30歳で30年ローンなら属性や収入に問題がなければフルで借りれるはずですが、勤めがしっかりしていても40歳なら頭金をいれてください。という話しになりますね。

融資そのものをを受けれるか否かという意味では、メガの方が、頭金という担保がない分、審査が厳しくなります。
たとえば、お勤めが外資系などに多いパターンですが、頭金500万いれてもメガではダメ。住信ならOKというケースは良くあります。

よって、頭金を入れてまで0.1にこだわるのかこだわらないか？ということですね。あとは利便性という観点では、24時間ネットが使えないのは不自由です。

合併後の話は、担当者はダメとは絶対に言いいません。契約書もどうにでもなるようになっているでしょうから、
そこは自己判断でしょう。

>>814
書いている内容に矛盾がるあるんだけど？

メガは頭金なしでも借りられることがある、住信は頭金がいる分審査が緩くなることがある。
メガは頭金を入れてもダメなことがあるが、住信はＯＫになる。

これって、つがなってるのかな？

それと、頭金ありとなしで、借りれるかどうかが違うのは当然でしょ。
また、物件評価額を考慮して貸すのも当然。
その結果として、住信の方が借りづらいなら、それは住信の方が審査が厳しいってことでしょ。

メガは垂れ流しなので、その分金利が高いんですということが言いたいんでしょうか？


それと、本当のことと書いたうえで書き込んでるけど、営業妨害とられないといいね。

メガは頭金を入れてもダメなものはダメ。住信は頭金を入れれば貸してくれる。
例えば、ベンチャーや外資系はメガでは頭金1000万いれてもダメ。住信なら500万の頭金でもOKというケースはよくある。

>>814＝816

頭金３％でも住信の審査通りましたが。

私は頭金無しで2800万通りました。
26歳、勤務8年目です。

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私も頭金無しで4000万通りましたよ。
３４歳、勤続１３年、年収約1000万。

>>816
で、結局、何が本当のことだったの？

変動で繰上返済をして短期返済を狙う人には住信は最強と思います。
★変動金利が低い
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済(手数料無料)
★自由返済(ネットなら手数料無料)
★保証料返済の事務取扱手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料

↑ まさにその通り！ 極言の極みです わたしの場合、通期１．５優遇でしたが(笑)、順調に繰り上げしてます

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私の場合、残債が2000万円を切ったので繰り上げ返済を中断しました。
ローン減税期間が終わったら全額繰り上げ返済して一気に完済する予定です。

その間資金を寝かせておくのももったいないので、
インデックスファンドを買おうと思っているのですが、
住信では手数料を最低でも1%取るんですよね。それが難点。
他の銀行ではノーロードのところもあるのに。

証券会社の口座に振り込んでそちらで運用することは可能ですけどね。
振込手数料は実質無料ですし。
ですが少し面倒ですね。

あと自由返済のときに期間短縮型しか選べないのも難点。
返済額変更型も選べるようになれば完璧なのに。

頭金がほとんど無いんですが、夫婦合算はこちらってできるんでしょうか。
無知ですいません。
参考までに是非お聞きしたいのですが

変動に関して
住信と住信ＳＢＩとどちらがお勧めですか？

>>828
引き下げ後の金利がどちらも1.075％だとすると、
私なら住信ですね。

繰上返済時、住信の保証料は戻ってくるけど、住信SBIの手数料は戻ってきません。
それと、住信の自動返済は使い勝手がよいと思います。

でも、８疾病に魅力を感じるなら住信SBIでも良いと思います。

通期１．６％優遇と非常に大きい優遇ですが、基準金利が各銀行違うので優遇幅が大きいからといって必ずしも有利という訳ではないですよ。ただ、デべロッパーや販売会社の担当者は優遇幅が大きい方がお客に勧め安いんでしょうが・・・・
変動金利は多くの銀行で基準金利が２．４７５％で優遇幅が大きい方が当然有利です。１．６％優遇で０．８７５％となります。これは非常に安い金利ですが、固定物に関しては今の基準金利（優遇前金利）住友信託の場合例えば３年固定３．３％→１．７％　5年固定３．６％→２％　１０年固定４．１％→２．５％となります。この金利は変動は安いですが、固定金利としてはエリアによっては、現在のところ割高の金利です。
特に東海地方の地方銀行の固定金利は非常に低い金利となっており、出来上がり金利としては、固定物に関しては0.1％～0.9％住友信託より安くなっています。3年固定では１％、10年固定では1.6％ぐらいであれば交渉できる銀行も多いはずです。都銀と違って東海地方の地方銀行は個別に金利相談にのってもらえるところもあると聞いて、私もやりました。結果、変動０．８７５％　10年固定１．６％のミックスプランで組みました。内緒にしといてといわれたので、銀行名は言えませんが、この組み方は住友信託やメガバンクではできないと思います。
当初は変動金利を使いたいが、金利上昇時には固定も視野にいれている。または、変動と固定のミックスプランも考えているという方は、営業担当にまかせっぱなしでなく地方銀行で変動を0.875％にしてもらえるかどうか一度お聞きになられた方がいいと思いますよ。（東海地方にお住まいならば）