住友信託銀行について語りましょう（その４）

住友信託と三菱UFJ信託とで悩んでいます。
（５５００万借り入れで、優遇金利は一緒なのですが）デベロッパーの提携ローンが住友信託しかなく、三菱UFJ信託は、現状では５年固定が０．２％安いので悩んでいます。
デベロッパーの提携ローンの方が手間もかからず安心なのですが、０．２％の差で悩んでいます。。
三菱にした場合には、結果登記の関係とかで追加の費用もかかるんじゃないかなというのも心配です。
良いアドバイスを頂けると助かります。

住信は変動でないとあまりメリットないですよ。
５年固定にするなら、三菱でしょう。
0.2％でも年11万円差が出ます。

念のためですが、三菱の優遇は、当初優遇ではなく
全期間優遇ですよね？

＞７０２さん
ありがとうございます。大変参考になります。

おっしゃられる通り、全期間優遇です。
年11万は大きいですよね。

変動と5年間固定のミックス？にしようとも思っていますが
どうでしょうか。
（気持ちばかりですが）少しでも変動リスクをヘッジしたいのですが。

経済的に余裕があれば、変動一本がお勧めですが。
ミックスにするくらいならフラット35Ｓがお勧めです。

フラット３５Sって優良住宅でないと使えないんでしょうか？（って、勉強不足にもほどがありますね）

住友信託にするかメガにするか悩んでいます。
明後日までにマンション販売会社に回答しないといけないのですが・・・。

６０００万借り入れです。
２０００万を10年固定、４０００万を変動で組もうと思っています。

住友信託は不動産会社提携全期間１．６％優遇
メガは　　不動産会社提携全期間１．５％優遇
（よって10年固定では０．２５％、変動は０．１％の金利差です）

店頭金利が、住友信託が（現時点では）安いのでいいかなと思っましたが
住友信託は「今後合併とかで優遇金利とかがなくなる可能性もあるのでは？」と
心配もしています。

良いアドバイスをいただきたく、よろしくお願いします。

先週ここの行員に確認しましたが、金利優遇条件1.6%は合併後しても継続。
合併により、自動返済や自由返済などのサービス形態の見直しは可能性として当然あるが、
同水準のサービスは提供は行う。
とのことでした。

とはいえ、サービス形態云々に関しては、情勢次第でしょうね。

706さん

私は今週末に住信で契約した者ですが､金利優遇については、ローン契約とは別紙の契約書を締結します。
従って合併等の組織再編があっても引き継がれますのでご安心下さい。

707さんがご指摘のとおり、その他のサービス形態や手数料については今後の情勢次第かと思います。

引き継がれるのは、優遇条件だけ。あがりそうになったら固定という考えだとむかない。
繰上げしたいなら２４時間ネット受付できる方が便利。
デベは与信枠に不安がある客には変動をすすめる。
変動金利は銀行によって多少ではあるがバラツキがある。長期的な視点で。

ネット対応が２１時までと言うのは使い出したらかなり不自由ですよ。

見直し後の変動金利が高ければ優遇金利が安くても意味ない。
合併した後に、金利が上がりそうになって変動から固定にした時に金利変更じゃんなくて
借り換え扱いになったら大損。

ホントに住信がきらいなんだね。

都銀と信託の経営統合の場合、持株会社の下に各々の銀行、信託が
ぶら下がるので、合併リスクはないと思いますが。。。

あくまで持株会社の統合なんで。。。

私も悩んでいます。
５０００万借り入れのうち、全部変動だと怖いので
１５００万円～２０００万円を３０年固定で組もうと思っています。

３０年固定は金利３％なんですが、この組み合わせだとあまり意味がないですかね？
ご指導よろしくおねがいしまーす。

それだとフラット35Ｓ一本のほうがお得です。

住信は、余裕のある人間が、変動１本にするのが最強かつベストな選択です。

住信は、ある意味ギャンブル。
0.1の優遇をとるためにギャンブルするか。0.1ぐらいなら堅実にいきたいか？
このスレ読んでいると余裕がある人がギャンブルすべきだと思うけど、ゆとりがない人ほどギャンブルしてるね。
よゆうがないから、リクスや不自由なことがあっても0.1でも安くしたいんだから仕方ないけど。
デベの話しは鵜呑みにしない方がいいよ。彼らは契約を取りやすい方法をすすめるんで。

なんで住信選ぶのがギャンブルなの？

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スレッドに良くない投稿を見つけた場合に反論すると、場が荒れる原因になります。これはご自分だけでなく、スレッドを見られている第三者も嫌な気持ちになってしまいます。掲示板を楽しく利用して頂くためには、これを回避しなければいけません。
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今、住信でローン申し込みの審査待ちです。
仮審査は満額で通りました。
審査はどのくらいで結果が分かるのでしょうか？

私は１月２５日（月）仮審査申し込み、２９日（金）仮審査通過（満額）
２月１日（月）本審査申し込み、９日（火）本審査通過（満額）
今週２０日（土）金消会です。

住信は他行に比べて審査厳しいらしく、デベの方からも五分五分かもと言われていたのですが、案外スムーズにいけました。ちなみにりそなは２日で通過しましたよ。

>>720
お返事ありがとうございました。
仮審査は土曜に申し込み、翌月曜には結果が出るほどスムーズでした。
本審査は若干金額を下げての申し込みなので、もうそろそろかと思っておりました。
もう少し気長に待ってみます。

＞＞721さん

こんにちは。
わたしは住信で本審査をデベ経由で申し込んで、かなりの日数が経っても
回答がこなかったのでこちらで同じような相談をしておりました。

私の場合、12月末に本審査申込んで、なんと回答が来たのが2月の頭でした。
途中、デベにもせっついてみましたが、住信からまだ回答が来ないとの返事。
デベが何かしらの手続きを遅らせていたのか、それとも住信の回答が本当に
遅かったのはわかりませんが、こんなケースもありましたとご参考までに。
（結果は満額OKでした）

ただ、21年度の年収が下がった人が多く、20年度の源泉でかけこみ審査の
人が殺到したので審査に非常に時間がかかりましたと言われましたので
（デベ営業の言い訳かもしれませんが・・・）、今の時期は状況が違うので
720さんのようにもっと早いのかもしれません。

住信は選別とまではいかずとも、審査も厳しく、しっかりした金融機関ですけどね 年末に金消したんですが、久々に見てみたら荒れててびっくり 合併云々も実際は吸収だから、メガみたいにえげつないことはしないと思いますけどね まともな板に戻ってもらいたいもんです

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>>723
メガみたいにえげつないこと････ってどんなことだろう！？
なんかきになるぜ････
よくないことが起こるの！？

No.724さん

こう言っちゃ何ですが、こういう所は本当の情報収集に使ってはいけないと思います。
まずは、それぞれの銀行の特色とか過去に行った合併劇とかを
ニュースサイトとかWikipediaとかでご自分で調べてご自分で感じましょう。
それで、こういう掲示板は皆さんそれぞれの思い入れとかが入りますから、
話半分…それ以下で見ましょう。
どなたかが何かを書いても、それはご自分が調べる検索ワードととしてのきっかけに過ぎません。

私は、カツカツでローン組みませんし、銀行の特色も好感を持てたのでここにしました。
メガが良いと思われる人はメガが良いでしょうし。

７２４さん　７２３です ７２５さんの指摘通り、書き込みをよく吟味して、自分なりの結論を出す…その一助になるかもしれないのが、このスレです メガにはない信託銀ならではの良さが住信にはあります 繰り上げをめぐる利便性は随一ということもあり、金融・不動産関係者や余裕を持った（繰り上げがガンガン可能な）変動支持者には密かに人気ありますよ

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本日無事金消会終了しました。

デベの方には「2時間から2時間半かかるかも知れません」（借入金額変更（軽減）のため）と言われていたのですが、意外とあっさり一時間ちょっとで済んでしまいました。

物件３８００万　頭金１４００万　借入２４００万　３５年変動にしました。これから頑張ってこつこつローン返していきます！

今月末（あと１週間）で引っ越しです。デベの方が協力して下さったので、仮審査からちょうど１か月で引っ越しできます。ちょうど月末で賃貸の契約も切れるのでピッタリな時期でした。

でもこの時期お引っ越し多いせいか、金消会（住宅ローンセンター）大賑わいでしたよ。

本審査申し込みから１週間。
今日、申込書などのお客様控えが送られてきました。
書留でしたので、てっきり通過の知らせだと思って開封したので少しがっかりでした。
決算期まえでの購入組も多そうな時期なのでもう少しかかりそうですね。

>>725
合併,銀行,ローン,変更････あたりでググってみたけど
でてこないです。。。

過去に銀行合併などで既存の借主が不利益こうむったことが
あったのでしょうか？？？

既に借りてる人は今の契約どおり月XX万円を終わるまで延々と
返し続けるだけじゃないのかと？
銀行都合による一方的な契約変更とか可能なのですか？？

>>729
契約書を読めば、銀行側の都合で変更できることは書いてあります。

ただ、銀行というのは信用商売ですので、安易にそういうことをすると、
新規のお客がこなくなりますので普通はしません。

勘違いしているみたいだけど、金利が0.1下がる＝返済額が減る＝与信枠が広がる＝審査が甘くなる。
デベの話しを鵜呑みにして銀行決めるのもどうかと思う。メガと信託じゃ力関係からして、吸収でもらった客の扱いは期待しない方が。。。審査は、事前で2日。本審査で1ヶ月あれば十分。それ以上、かかるのはいろいろと調べることがある属性の場合。

先日審査の依頼をしましたが、審査の際は実際の金利とは関係なく、3～4％の金利で
審査すると担当の方は言われていましたが。

別の銀行で審査の依頼をしたときも同じようなことを言われましたよ。

なので、金利が低いから審査が甘くなるということはないと思います。

固定と変動だと与信枠違うよ。与信枠の危ない人ほど変動すすめる。
そんなの常識ジャン。。。

審査金利は4％ですね。

今の金利水準だと、変動の方が審査厳しいです。

建前と本音があるんだよ。

カネのない奴ははした金でも必死になる。
カネのある奴はスピードと利便性を優先する。カネのある奴の時間は、0.1程度の金利じゃペイしない。
仕事が遅く不便なサービスは選ばない。
ATMの往復など無駄なことに時間を使いたくない。

>>737さん

住宅ローン口座のATMって重要ですかね?

住信SBIとか中央ろうきんみたいに、
振込み手数料が月あたり複数回無料な金融機関を給与振込み先にし、
ここの口座にローン返済額(自動返済額)を振り込むようにすれば、
ATM探しはいりません。

特に住信SBIなら、登録しておけば自動振込可能です。

カネのあるなし、関係ありますかね?

給与から自動的に特定の金額を複数の銀行に振り分けて振り込んでもらえる企業に勤めていれば
住宅ローンのみを住信に入れて、残りをATMで下ろしやすい銀行に入れてもらえますので必要ありません。
だからATMうんぬんとか全然気になりません。
大手企業ならそういうシステムを採用してる所が多いと思うんですが。
737さんは、そういう企業にお勤めではないのかも知れませんね。

財閥系の商社勤務だけど会社によっては、取引先との兼ね合いとかもあって簡単に給与振り込む先はかえれない。
今までの付き合いもあるし。

利便性は重要でしょう。何年間も不自由できるだけの時間がある人はいいけど、深夜まで働いているような人は使わないよ（使えない）

繰り上げ返済も24時間ネットで好きな時に好きな金額を自由に返せる方がはるかに便利。21時までとか時間制限されたらネットの利便性がものすごく低くなる。職員も少ないのか、仕事も遅い。（取扱高からして人気じゃないと思う）ドンドン決めていって話しを進ませないといけないのに待たされ話しが進まないのも困る。

オレは金より時を選んだ。

>738
　そもそも住信のアドバンテージサービスでゴールド以上ならMICS加盟ATM（ほとんど全ての都市銀行が加盟）を使えば、月２０回まで手数料キャッシュバックされます。
　こんなサービス　メガバンクにはないですよ。

月５回までは振込み手数料無料でしょ。

銀行管理の危ない商社でない限り、従業員の給与振込口座については
五月蝿くないはずですが？

【一部テキストを削除しました。管理人】

朝の8時50分にのうのうと掲示板に書き込みができる
「金より時を選んだ」自称多忙な商社マンさんには爆笑させてもらいました。

そんなに忙しいなら土日に手続きすれば？
おっと自称多忙な商社マンさんは土日も平日と変わらない忙しさなんですよね。

自動返済のシステムが気に入って住友信託さんでローンを組みたいと思い、本審査を受けているのですが　合併後、自動返済がどうなるかわからないとのことでした。
担当の方が言われるには、自動返済を売りにしているので　なくなるとは考えにくいのですが　いち社員の口からはなんとも。。。。。とのことでした。
みなさんは自動返済をりようされてますか?

>>745
変だねー？
決まってもいないことを、べらべら喋る銀行員はいないはずだが？

>>745　が、合併後はどうなりますかと聞けば、そりゃどうなるかわからないと答えるとは思うけどね。

745です。そうです！合併後のことが心配だったので失礼かと思ったのですがこちらから色々と聞いてしまいました。
７４６さんがいわれた通り、行員さんからペラペラしゃべられたわけではありません。まだ決まったわけではないので。。。とはっきりとしたことは　言われませんでした。言葉足らずですみません。
ただ、言葉のニュアンスや表情で多分大丈夫なのでは・・・。と私は勝手に読み取り　本審査をうけたしだいです。
そこでみなさんは　自動返済をどのように活用されているのか気になってレスしました。

>>747
うちは、一番最初に借りた時の月当たりの支払金額＋最初に決めた自動繰り上げ額を合わせたものを
住友信託に1年分入れてあります。
自動繰上げとともに、月当たりの支払金額が減っていくので、たまに自動繰上げ額を増やして、返す
総額が変わらないようにしてあります。

何かあったときは、自動繰上げをやめると、預けてある分で１年半以上は支払ができるようになってます。

手数料が無料で支払額の調節も楽なので、上記のように使ってます。

７４８さん。
なるほど～！自動返済の額なども途中変更できるのですね。うちは1年分の入金は無理かも知れませんが、748さんのように　うまく活用できるように頑張ります。有難うございました！

毎月いくらを自動返済…ではなく、毎月残金をいくら…と指定する方法なので
残った分を手動返済しよう…と言う感じではないんですよね。
なんとなく、毎月いくらを自動返済…の方が良い様な気がするのですが…。使っててどうですか？

毎月いくらを自動返済…ではなく、毎月残金をいくら…を上手に活用されてる方のお話が聞きたいです。

毎月残金をいくら・・・。とは自由返済ということですか？

>>751さん

自動返済の事です。
毎月の返済日当日、返済用口座に「指定した金額を残して」一部繰上返済するサービスが自動返済です。

「指定した金額を繰上げ」ではなくて、なぜ「指定した金額を残して」に住信さんはしてるのでしょう？
と、いう疑問がありまして。また、これを上手に活用されてる方のアドバイスがいただけたら…と思いまして。

752さん。
なるほど。わたしも知りたいです。

自動返済の仕組みを理解していない人がい多いのでねぇ

「指定した金額を繰上げ」＝自由返済でしょ
例：毎月５万円繰上げとすると
残高２万円→繰上げなし
残高５万円→５万円繰上げ
残高１０万円→５万円繰上げ
残高２０万円→５万円繰上げ
残高１００万円→５万円繰上げ

繰上げ額が残高に関わらず「自由」に設定できるので「自由返済」



「指定した金額を残して」
例：毎月５万円残すとすると
残高２万円→繰上げなし
残高５万円→繰上げなし
残高１０万円→５万円繰上げ
残高２０万円→１５万円繰上げ
残高１００万円→９５万円繰上げ

繰上げ額が残高に応じて「自動」で設定されるので「自動返済」

光熱費や保険などの費用が引落された後の「残高」を繰上げする
っていうのがもともとの考え方だと思います。

>>754さん

すみません。それはわかっています（笑）

自由返済は、手動ですよね。
そうではなくて、自動返済で月々自動的に決まった金額が落されていって
それで年末にどれだけ残ったかで自由返済（手動）が出来たら計画しやすいなぁと思っただけです。


今サイトを観たら、「自動繰上げされる金額の上限」を決められるみたいですね。
てっきり「指定した金額を残して」しか指定できないのかと思いました。

「５万円を残して」と指定しつつ「繰り上げ額は上限８万円」とかにすれば
１００万円口座残っていても９５万円繰り上げられちゃう訳じゃないんですね（笑）

すみません。自己解決してしまいました。ありがとうございました。

それでは、自動返済を利用されている方達にお聞きしたいのですが、　合併後もこシステムは継続されると思いますか？

自動返済システムを合併先の銀行が取り入れた時に
メリットが大きく、採用費用に費用が採算が合うとなったら継続されるでしょうね。

システムは既に出来上がっているわけですから、
それ程採算が合わないシステムとは感じませんね。継続するのではないでしょうか？

自動返済がなくなっても自由返済を使って計画的に繰り上げて行けば良いのではと思います。
特に自動返済にほれ込んでここにしたわけでもないですし。

>>757

だからさ、そんなことは、周りの人間にはわからんでしょう。

ここで、「なくならないと思いますよ」とか「なくなると思いますよ！」って言われたら、
信じるの？

聞くくらいかまわないでしょ～～～。そんなにむきにならなくても^_^;

メガと信託の立場を考えれば、合併後にはなくなるんじゃないかな？
僕は、ネットで24時間自由に返せる方が便利だと思う。

なくならない可能性が明らかに高い・・・

↑根拠は？

吸収した後も、システム維持のコスト考えると住信のシステムだけ残すことはないのでは？
規約も、どうにでもなるようにしか書いてないでしょ。

というか、これから借りる人は、自動返済がなくなったらどうしようと悩むかもしれないが、
借りてる人間からすれば、現在その返済システムを利用してるんだから、なくなると決まって
から考えるだけの話でしょ。

なくなるかもーーー？　って理由で、ほかに借り換えでもしろと？
そんな理由で、不安がれと？

少なくともどこの金融機関でも借りれるだけの信用はあるので、ある程度はっきりしてから
借り換えとか考えても問題ないので、意味のないことでは悩まないようにしてる。

ここって、住信が良いと言う意見の押し付けをする人がいるけどなんで？？？
他はそんな人いないのに？？？

多分、住信なんかで借りるなんて！というネガレスが続いたからですね。
もうねんちゃくするのやめません？疲れる

たしかに情報交換じゃなくて、住信がいいと言う意見の押し付けになって、冷静な比較論になっていない。
メリットもデメリットもあって当然。

疲れると言いいながら、なぜここまでがんばるのか？
契約したら興味なんかないはずだし。。。

ここって、住信が悪いと言う意見の押し付けをする人がいるけどなんで？？？
他はそんな人いないのに？？？

>>767
住信で借りるときに、他と比べて、住信にしたんだから、住信をいいというに決まってる。
当たり前だと思うが...

↑契約済みはこんなとここないでしょ？興味ないんで。

>>773

面白い人ですね。なぜそう思うのか不思議です。
興味があるのは、かえって借りた後だと思う。
ローンを組んでいる間はここの情報が欲しいでしょう。

借りた後は情報いらない。当分、借り換えできないもん。
失敗だとわかったらショックだし。決まったら、次はもっと違うことに時間つかう。

デベによっては、メガが相手にしてくんなくて、信託銀行やマイナーとことしか提携できない物件もあるからね～。

>>773
もう借りてるので、住信のところには直接興味はない。
他のスレを見に来て、住信のコメントが増えてると、なんか新情報があるのかとのぞいてはいる。

わけのわかんないとこが販売代理やると、信託銀行とか地銀しか優遇利率にならないんだよな。。。
そういうところでは、信託が一番良いと言い張るしかないよ。
そもそも、わけのわからんところで家を買うこと自体終わっているが。

野村で住信勧められました。メガバンクは-1.5に対して、住信は-1.6だった事がポイントのようでした。
ただ、ここは審査がやや厳しいとの事ですが。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

オレはDでやめたほうがいいといわれた。そこは、主な都銀は全部提携してた。
提携できないデベもたくさんあるんだよね

三井でも。メガバンクは-1.5に対して、住信は-1.6だったよ。
三菱も同様。

中小デベは、メガと都銀でだけで、大手デベは信託もみたいな感じだけど。

いいよーいいよーと強調されると、かえってやばいと思う人、おおいだろうね。

>もっとも住信でゴールドステージなら大部分のコンビニATMで手数料が実質無料になりますけどね。

時間内の利用なら、手数料はかかりません。
また、郵便局のＡＴＭも利用可能です。（もちろん時間内手数料無料）

シルバーステージ以上又は資産残高100万以上の場合は、さらに時間外の手数料が無料になります。

ゴールドステージ以上の場合は、さらに他行ＡＴＭ手数料(時間外含む)が20回/月まで無料になります。


ちなみに、他の資産残高も考慮されますが、概ね、

住宅ローン残高が600万以上でシルバーステージ
住宅ローン残高が2000万以上でゴールドステージ

となります。

>>791さん

えー勉強になるなあ。そうなんだ。
うちは給与から必要金額をここに直接振り込みローン返済にだけ使うから現金引き落としに興味なかったんですが
何か急に何かで現金を下ろさないといけない時に覚えておくと便利ですね！ありがとう！

>>792

>>791ではないけど、ここで住信を批判してる人って、住信を利用してないので、制度を知らないんだよね。

正直、コンビニと郵便局のATMが手数料なしで使えれば問題ないと思うけどね。

>>787さん

Dが提携＝Dが借り主から手数料を取れる。

Dが提携してない＝Dが借り主から手数料を取れない。



Dは金になる方に誘導するさ。そりゃ・・・

いくつかMR巡りしたとき、どのデベも住信とは提携▲1.6%だったんですが、どのデベも一番に住信を勧めてこないですね。一番金利の安いところ！といったら出てきましたけど。
多分お客が何も言わなければココを勧めるという銀行が、デベ毎に決まってるんでしょうね。

Dって大京（笑）のこと？
財閥系＋野村物件は住信-1.6％だけど。

Developer

デベ

デベロッパーのことでしょ

>>799

「オレはDでやめたほうがいいといわれた。そこは、主な都銀は全部提携してた 」
って書いてるから、「デベ」じゃないと思いましたよ。

「Ｄ"に"やめたほうがいいといわれた。」なら、日本語的に「デベ」でも理解できる。