住友信託銀行について語りましょう（その４）

三井住友銀行が店頭金利を０．２％先立って引き下げました。
変動金利１％切る人が出てくると思いますが実行される金利が１％切る場合住宅ローン控除は適用されないと聞いた事があります。詳しい方いらっしゃいませんでしょうか？
自分は住友信託ですが下がれば１％切る為気になってます。
よろしくお願いします。

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>>63さん
金融機関からの借り入れの場合は大丈夫ですよ。すみしん担当者とネットで確認したことがあります。

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みかげさんの「高機能住宅ローンシミュレーション」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29998/
でプランを立ててみようとしたんですが、
すみしんの繰り上げ返済(自由返済)の期間短縮は
・期間短縮(軽減)
・期間短縮(繰越)
・期間短縮(切上)
のうちどれにあたるかご存知の方いらっしゃいますか？
パンフには書かれていないようなので。

三井住友が１月１３日から変動金利を２．４７５％に下げますね。
すみしんも２月あたりから追随するでしょうね。

>>65 さん

わたしも個々の銀行の詳細を知りたいと思っているのですが，
ネットとかでは掲載されていなくてわかりません．

ただ，期間短縮（繰越）は，剰余額を次回の繰上まで繰り越して
しまうので，これではないはずです．
（任意の金額で受け付けている時点で，繰越はないです）

実際に契約してシミュレーションできる状態であれば，
1ヶ月分の元金に満たない金額（例えば1万円とか）を
繰上返済したときに，期間が短縮されるかされないかで
判断が付きます．

期間が短縮される場合は切上，期間が短縮されない場合は
軽減と同様になります．


もしどちらかわかったら，是非教えてください．

初めて住宅ローンが引き落とされました。
　やっぱり初回は緊張しますねー。でも、これから自動返済ができるようになりますね。
最初はワクワクですねー（後から苦になるんでしょうけど。（笑）

変動一本で実行予定です。
１月は金利下がらないそうで残念ですが、
次の魅力で住信で決めようとしています。
★変動金利水準
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済
★自由返済
★保証料返済の手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料
住信SBI銀行を給与振込口座にして毎月自動振込(無料)で
せっせせっせと繰上返済に努力していきます。

68さん
デベ経由の仮審査はしましたが、自分で他の銀行を考えていた為全く
勉強していないのですが・・・
★保証料返済の手数料無料
について、教えてください。
住友信託はネットの繰上返済なら、銀行の繰上手数料だけではなく、
保証会社の繰上手数料も無料（つまり、手数料は全くかからない）
ということでしょうか？

デベに年明けに聞こうと思ってたら丁度書き込みがあったもので、便
乗させてもらおうと思い、質問させていただきました。
よろしくお願いします。

>>69です
>>70さんへ
★保証料返済の手数料無料について
　→住友信託はネットの繰上返済なら、銀行の繰上手数料だけではなく、
　　保証会社の事務取扱手数料も無料ですよ。

71さん
早速のご回答ありがとうございました！
２月実行なんですけど、変動が０．８７５％になるようなら
こちらの銀行も考えてみようかなと思った次第です。
ありがとうございました。

＞住信SBI銀行を給与振込口座にして毎月自動振込(無料)で
せっせせっせと繰上返済に努力していきます。

なぜ、住信SBI銀行を給与振込口座にするんでしょうか？
振り込み手数料の観点では、住信でも他銀行への振込みは５件まで無料なので条件同じだと思うんですが、何か他にメリットあるんでしょうか？

>>73さんへ。>>69です。
住信SBI銀行は月３件まで毎月無料で自動振込ができます。
つまりネットで設定さえすれば毎月の振込手続きが
不要なのがメリットと考えています。
ローン口座を生活口座とわけて専用口座にするのが私の要件なので
これにより毎月の自動返済を定額でしていけることになります。
振込手数料は、住信では100万以上の資産残高がある場合が
他銀行への振込みは５件まで無料になります。

自動返済で数万円程度の繰上返済を繰り返した場合、各回の戻し保証料は
実際、どの程度になるのでしょうか？
全く無い（も同然）と考えておいた方が良いのでしょうか？
経験者の方、教えてください。

自由返済で1万円を、契約から20日程度で繰上返済してみましたが
それで150円くらいです
保証料が2%程度の支払いでしたから、満額2%、時間がたつに連れ減るので
初年度はともかくそれ以降だと、ないと思った方がよさそうです。

>76さん
早速ありがとうございました！

住友信託の長期固定にしました（変動と最後まで悩みましたが）

借入総額が住宅価格の80％以内だと2.3%優遇の2.55%（30年）と
1月の金利が魅力的だったので、これにしました。

1月の金利がちょい下がってたので、2月の金利がドキドキです

繰上返済した時に戻って来る保証料は、どのように算出されているのでしょうか？

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78さん
2.65の間違いでは?2.55は20年ですよ。

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サイト見ると1月2.55%でしたよ。３０年で。
頭金２割以上入れたってことですよね
保証金考えるとなんでSBIじゃない？のか疑問ですが
いろいろあるんでしょうねー

78さん

-2.3％優遇ですか?いいですね。-2.2％優遇かと勘違いしちゃいました。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/kinri.html#first

デベの提携銀行として住信（長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇で1月は2・45）にお願いする予定です。

積極的に繰り上げ返済をしたいと考えており、住友信託ダイレクトへの加入があれば、ネット手数料は無料とのこと。

そこで質問なのですが、いつの時点で住友信託ダイレクトへの加入が必要なのでしょうか？
「リレープランフレックスのお借り入れで、ダイレクト代表普通預金口座とご返済用口座が一致しているご契約に限ります」
と記載があり、このままだと返済用口座として普通預金口座が開設されてしまい、ネット手数料が無料にならないのでは…？と危惧しております。

またリレープランフレックスのパンフレットには、変動プラン・上限プラン・固定プランと記載がありますが、長期固定優遇タイプは記載がありません。長期固定優遇タイプはリレープランフレックスではないのでしょうか？

もしおわかりになる方がいらっしゃいましたらご教授下さい。
よろしくお願いいたします。

返済用の普通預金口座を開設する時に、その口座をダイレクトの代表口座としてダイレクトの申込みをすればいいです。
すでに普通預金口座があるなら、その口座で返済口座とダイレクトの申込みをすればよし。

長期固定って「リレー」しないから長期固定じゃないんですか。

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84さん・85さん

ありがとうございました。
直接問い合わせます。

いよいよ実行です。気合い入れて返済していきます。No.3からみて勉強してきました。ありがとうございました。

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来月２日から変動金利ー０．２％みたいですね。

↑　本当ですか？どこの情報でしょう？

変動が2.475％になったら、６月から(優遇適用後)1%切ってしまうんですね。
ここまで下がるなら実行が2月からが良かったなぁと思ってしまう。（笑

変動２，６７５が２，４７５になるみたいです。
先日相談会で担当の方が言ってましたよ。

>変動が2.475％になったら、６月から(優遇適用後)1%切ってしまうんですね。

6月からってどこから出てきたんでしょうか？
単純に2月から実行の人が6月まで（4月適用金利は7月から実行なので）1%切るって話でしょ？

私もそうですが、既に実行済みの人は4月に2.475になればその後半年間は同条件になれますがね。

＞「全期間優遇タイプ」「当初期間の優遇幅が大きいタイプ」および「長期固定タイプ」の間のお＞切替はできません。

ＨＰの上記記載の意味がわからないのですが、どなたか解説お願いします…

>>92
　すでに実行している方は４月の時点の金利を６月の返済から適用されるって話でしょ。
だから、４月から新利率が適用されるわけじゃない。
なので、６〜１２月が新利率適用期間。

>>93
たとえば10年の「長期固定」を選んだ場合、10年間は金利タイプの変更ができないってこと。
「全期間」なら全期間できないし、「当初期間の優遇幅が大きいタイプ」も２年とか５年とか、
それぞれ選択した期間中は、ほかの金利タイプに変えることができない。
つまり、金利タイプの変更ができるのは
　●変動金利の人ならいつでも可
　●一定期間の固定を選んだ人は、その固定期間が終わってから
ということになる。
私は全額変動で組んだのでいつでも変更できるが、ちょこちょこ金利タイプを変更したいなら
ソニーや住信SBIのほうがいいんじゃない？

あまり理解できていないのですが、1月実行の1.6%優遇の変動の1.075%の通知が届きました。
この場合1-6月は1.075%で6月から0.875%ということで間違いないのでしょうか？2月から0.875にはなりませんよね？

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>>96
　なりません。
1月で決定した利率が４月になって初めて見直されて新利率になります。よって、6月返済日翌日
から新利率で計算されます。返済額は変わらず元金の返済が多くなるはずです。
(うわさの利息になれば・・・）

>>95

ありがとうございます！
「間の」っていうのは「期間の」という意味だったのですね。
日本語は難しい〜


ところで９５さんの変動タイプは「全期間優遇タイプ」ですか？
色々調べて変動のこのタイプが一番有力です。。

変動金利で適用利率が変更になった場合、毎月の支払額が直ちに
変わるような契約もできるのでしょうか？
５年間支払額は変わらないというのではなく。

>>99
　他銀行も大抵年２回見直ですし、住宅ローンの仕組みから元本の金額が減っても支払い額が
変わらないので無理でしょうね。
　住友信託の場合は、自動返済があるので「直ちに」と言うわけではないのですが支払い額が
多少変わりますけど、繰上げしている場合ですからねぇ…
　あれば面白いと思うんですけど、利率上がって返せなくなる人もいそうですからね。

>100さん
ありがとうございます。99です。
言葉足らずですいません。半年に１回見直しというのは理解しているのですが、
その半年に１回の見直しがあった際に、新利率に応じて支払額が変わるというの
はローンの仕組上難しいということでしょうか？

>>101さん

　５年間に関しては仕組み上（論理上）難しいですね。
住宅ローンという大きな借金をする場合には、少なくても短期間の支払い予測を立てて設計する
ということで利率が変わる事で返済額が上下するとパンクする方も増えますので銀行側もまず
難しいと思います。
　ただ、５年後以降は利率変更に対して返済額は変更されるはずですよ。

>100さん
初心者の疑問に、ありがとうございました。
変動金利で金利が上がると、支払額は変わらないが、元本の減りが
遅くなるということを聞いたので、それならば、元本の減り具合を
当初の予定と変わらないように、支払額を変えてくれればいいのに
なあと思った次第です。

金利が上がった場合、月々、繰上返済をすればいいということなん
でしょうかねぇ・・・

>>103
住宅ローン控除でフルに控除可能な人（所得税をある程度払っている人）は繰上げ返済分は、すぐにしないほうがトクな場合もありますよ。
繰上げ返済分はとりあえず取っておいて、家族が増え、税控除額が今より多くなり、ローン控除で控除しきれない状態になった場合や、金利上昇時にドーンと繰り上げすればいいと思います。

>>98
ウチの場合、デベ提携ローンで全期間1.5％優遇です。
保証料を金利上乗せ方式にしたので、実際は1.3％の優遇になりますが。
借入金額が多く、一方10年程度で繰上返済できる目途が立っているので、この方法の方が安かったです。

>>101さん
まだご覧になっていますか？
確か中央三井信託銀行は、
返済額の見直し時期を、
半年毎とすることもできた(5年ごとor半年ごとの選択可)　
と思います。
(主人に任せていたので詳しくは分からなくてすみません）。
結局私たちは住信に本申込みをしたのですが。

>106さん

情報ありがとうございます。
そういう銀行もあるんですね！
（うちも住信で申込む予定ですがw）

107です。
住信に本日電話で聞いたところ、変動金利の場合、５年間は支払額が変わらない契約
しかないということでした。
質問に答えていただいた皆様、ありがとうございました。

>104さん
残念ながら、たいして所得税を払っていないので（苦笑）難しい選択になりそうですw

2月の金利みて申し込もうと思うけど
ここ申込から実行まで遅いってことはないですよね？

>>109さん

　自分の場合は本審査からおおよそ１週間で(確定の)電話が来ましたよ。
ただ、提携でしたのでそれ以外なら多少遅いかもしれませんが・・・

>108さん
なにもしなければ、確かに5年間返済額は変わらない「はず」
（そういう契約）ですが、
自動返済をしていると、金利変更時に「自動」的に
返済額を「見直されて」しまいましたよ。
（経験者は語る）

二月の金利っていつ発表でしょうか？

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検討中です。こちらの火災保険はどこを取り扱ってるか分かる方いますか？

>>113
　自分に関してはどこでもよかったですよ。ちなみに、うちは都民共済です。

113,追加です。
団体割引があるのかが知りたかったのです。
説明不足ですいません。

>>113
　団体割引はデべの方で付ける感じになりますね。（実際ウチのデべは募集してました。）
実際は、火災保険自体を担保に取らないので入らなくてもばれないくらい
なのでないと思うのでないと思います。

色々検討した結果、ソニーは業績悪化にて見送り、メガもメリット見出せず、
ここで「デベ優遇。変動金利。期間検討中」にて考えてます。

繰上，自動返済ともに「ボーナス払いから優先」とありますが、月々返済を軽減
ということは絶対不可能なのでしょうか？
変動金利の元金均等払は、支払金利が少なくていいかなと思ってますが、
繰上げを積極的にすると、あまりメリットは無いものでしょうか？
国際情勢、国債情勢を考えると、金利が急激に上昇する可能性は極めて低いと
考えてますが、万一の際、固定に切り替える時は、デベ優遇率も継続されるのでしょうか？

火災保険の指定が無いのは良いですね。

>>117さん
　自分はボーナス払いをしていないのですが、説明を受ける際にボーナス優先ですのでボーナス
支払い額が減ると説明を受けましたので月払いを減るのは難しいと思います。
　ただ、元金均等払いもあくまで繰り上げ返済は元金を減らすモノなのでメリットは同様にあり
ますよ。
　固定に関しては、特別金利（10年優遇等）であれば継続されずに優遇幅が減ります。
ちなみに、僕は1.7％で10年後1.0％と1.5％全期間で選べました。
　全期間の優遇であれば、変動→固定は優遇継続されます。
わかる範囲でお書きしました。

火災保険に団体割引はないよ。
どこの代理店でも同様の割引のはず

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１１８さん。
親切な説明有り難うございました。

>>119
あるよ。何言ってんの？

ないよ。
それは保険係数の話だろ？どこの代理店持っていっても同じなんだよん。
気になるなら、東京海上に聞いてみると良い。

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あったょ。
割引してもらったもん。

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その割引はどこの代理店でも引き受けられるはず。
保険会社に聞いてみたら？

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質問です。

以前こちらの掲示板で、定年時のローン残高が多くなる場合に、返済計画等について質問された方のお話が出ていたと思うのですが、同様の質問を受けました。
こういった質問は銀行からの質問なのでしょうか？
あるいは提携保証会社からの質問なのでしょうか？
また、質問があったからといって必ずしも審査に落ちるというものではないのでしょうか？
（仮審査は通っており、その結果通知と同時に上記の質問を受けました。つまり、回答内容には関わらず仮審査は通ったことになっているようです。なお、現在は本審査中です。）

共働きの予定なのですが、現在妻が出産のため一時退職していることや、初めての子育てでどの程度の出費があるのか明確に把握出来ないため、月々の返済額にかなり余裕をもたせてローンを組んでいます。
このため設定上は定年時残高が多くなっていますが、実際には定年前には完済可能な返済計画は立てています。
（この返済計画については、不動産会社の方も問題ないと言ってくださっており、客観的に実行可能なものだと思っています。）

同様の質問を受けた方や内情に詳しい方がいらっしゃいましたら、教えていただければ幸いです。

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今、混んでいるのか、デベ提携にもかかわらず、
１月１０日にデベに本申込書を書いて渡したのに、１月３０日現在まだ連絡がない…。
２月末頃実行予定だが、間に合うのだろうか？？

自由返済で返済額減額はありえないんですかね？
１月だけ自動返済で返済したらいいんでしょうか？

>>127
　自由返済で、返済額減額は出来ません。
理由は、支払い日に金利含めて返済額の見なおしを行う為だそうです。
自分も選択出来たらいいのになぁと思ったりもしますが・・・
　なので、返済額軽減にする為、自分は自由返済は一切したことがありません。（＾＾；

提携銀行の場合、長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇（2月実行金利2.4）は使えるのでしょうか？

借入総額が住宅購入価格（税込）の80%以内であれば、提携とか関係なく−2.3優遇ですよ。
2月は1月にくらべ金利が下がりましたね〜

たびたびすみません。129です。

>>130さん　有難うございます。

長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇（2月実行金利2.4）も、
住信ダイレクトに加入すれば、ネットからの繰り上げ返済（自由返済）は、無料になりますか？

我が家が実行した一年前は、デベ提携で変動1.4％優遇だったのに、
今は1.6％優遇なんですね。
せっかく金利が下がったのに、0.2％損した気分・・・
今後優遇幅がどんどん上がっていくなんてことはないですよね？

ここでミックス（２本立て）にした方おしえてください。
諸費用、どれくらいプラスでしたか？
長期の優遇がいいのが魅力に感じています。

いま以上、金利が下がったら、優遇幅は小さくなるのでは、と思います。

>>133
今月実行です。
手数料が50％増しで+15750円のみ。（説明会の説明通り）
ローン説明会では印紙代も20,000円プラス（２万円×２）、
との説明でしたが、実際は印紙代はゼロでした。
司法書士によっては登記手数料もプラスになるかも、と言っていましたが
こちらも結果上乗せなし。
ミックスでも意外と安上がり。

実際印紙代はゼロってどういうことですか？
うちは手数料と、印紙代もかかるし、（２００００円プラス２００円）登記費用も増えるしで、
結構かかると言われました。教えてください。

失礼、改めて概算（ミックスなし）と比べたら登記料は３万円ほどアップしてました。
印紙代は概算、本明細とも０円。提携ローンだからかな？
登記料のアップはどこまで概算との違いで、どこまでミックスのためかは不明。

今本審査の結果待ちなんですが、3週間が経過しそうです…
審査、混んでいるのでしょうか？
年明けに本審査出した方、みなさんどれくらいで結果出ましたか？？

なんら問い合わせがないってことは審査自体は無事に進んでるのでしょうか…？

同じような状況の方がいらしたら、教えてください。

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いま、審査混んでるみたいですよ。
私は1/20か21に本審査を出したのですが、
普通２週間ちょっとのところが、３週間ちょいかかると、
そのときに言われましたよ。

＞139さん

ありがとうございます。
やっぱり混んでるんですねぇ。。。あとちょっと待ってみます！
やっぱり、本審査の結果が出るまでは落ち着かないですね…

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>138さん
私は１月中の連休明けに本審査を申請し、つい先日本審査内諾の連絡が来ました。
この銀行は仮審査時にかなりの査定をしているらしく、本審査では購入物件の査定に
重きを置いているそうです。ご参考まで。

混んでるんですか・・業者さん通してもですかね？
早く引越ししたいのにな：（涙）

138です。

＞141さん
我が家も1月の連休明けの金曜日あたりに本審査の書類提出したので、そろそろかもしれませんね。同じような時期に出した方のお話が聞けるとありがたいです！
もうすぐ結果が出ると信じて待ちます！

＞142さん
我が家は提携ローンで不動産やさんを通してます。「提携ローンだし、早めに出るかなー」なんて思っていたのですが、結構かかりますね…

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1/19に本審査申し込んで、1/29に結果でましたけど。
ちなみに提携ローンです。

うちも1月19日に本審査申し込んで、1月28日に承認の電話かかってきました。
今ミックスローンの割合検討中・・・。

素人ですみません。
審査申込→結果→本申込み→金消→実行
ですか？
審査申し込みから実行までどのくらいかかるんでしょうか？
ちなみに新築マンション業者提携です。
よろしくお願いします。

>146さん

普通は以下のコースです。

仮審査申込→結果→本審査申込→結果→金消→実行

いきなり本審査を申し込むケースもあります。

ちなみに、デベ提携の場合、購入物件の不動産審査が軽減されるため、本審査の
日数が少なくなると思います。

私の場合デベ提携で無かったのですが、本審査OKまで３週間位かかりました。
現在は申込みが増えているとの事でしたので、審査申込みから実行まで最低でも
一ヶ月はかかるのではないでしょうか。急がせる場合には、デベ提携で有れば
デベにプッシュをいれるのが得策かと。。。

＞１４７さん
１４６です。・・・やはり結構かかるのですね。
早速にありがとうございます！！

早くに結果が出てる方もいらっしゃるのですね…
かかる日数の違いは、審査をする支店によっても多少違ったりはするのでしょうか？
（本審査は支店ではないのでしょうか？素人ですみません‥）

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よくデベ優遇金利ってのを見かけますが、
それってHP上では公に出してないけど、提携デベを通すとさらに優遇金利になるっていう解釈でおｋですか？またそれは力のあるデベロッパーと弱いデベでは優遇率も違う？

もし上記の通りだとして、20年超のお借入総額が
住宅購入価格（税込）の80%以内の方は2．3優遇
っていう商品においても2．3以上に優遇してもらっているっていう方いらっしゃいますか？

「お借入総額が住宅購入価格（税込）の80%以内」という条件を満たさなくとも
2.3優遇というのはあるようです。

つまり提携であれば、長期固定を無条件で2.3優遇です。

変動の優遇はどのくらいですか？

>150

デベ提携以外には、勤務先提携というのがあります。
通常、勤務先提携というのはＨＰよりも有利なデベ提携利率よりも優遇されます。
優遇幅は勤務先によって異なりますけど。

私も通期２．３優遇を提示されました。デベも勤務先も提携していません。

が、これ以上引き出せなかったので、結局断念。他行で融資を受けました。。。

皆さんの書き込みとても参考になります。
書き込みをみていると、銀行からの質問？問い合わせがあるみたいなのですが、
全員にくるのですか？それはいつの段階なのでしょうか？
仮審査ですか？
ご存知の方おしえてください★

ここで実行済みの方がおられたら教えてください！

金消契約時に火災保険の申込書とか提示する必要ありましたか？
火災保険の開始日が引渡日より２，３日遅くなりそうなんですけど
大丈夫でしょうか？

>>156
ちょうど良いタイミングで今日、金消契約の案内が来ました。
前レスにもあった通り、ここは火災保険に関しては必須ではないようです。

私の場合、金消契約の必要物は
実印、免許証、健康保険証、収入印紙
だけでした。
○（必要）のついていないものにも、火災保険証書はありません。

火災保険については、証書等の提出は必要なく、「火災保険付保していますよね」
という口頭ベースでの確認に留まるようです。紳士協定のような取扱いです。

>157さん　158さん
早速、ありがとうございました！
安心しました。

ミックスの比率って本審査越えたら変更できませんか？
金利の動向が気になる・・・。

住友信託は、固定金利で、35年ローンと30年ローンは金利が異なるのでしょうか。
パンフレットをみても30年固定までしか金利の記載がないので。
ご存知の方いますか？

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住友信託の場合、固定は30年までしか設定がなかったと思います。
我が家はミックスの固定部分を、35年返済（当初30年固定金利）にしました。
間違っていたらすみません。

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