住友信託銀行について語りましょう（その４）

>>461
457の話は極端で納得出来ないところもあるが（知識は仕入れておくべき）
でもそもそも5年125%ルールがあるから、金利が急上昇したからって、そう簡単に破綻しないぞ。

資金的に余裕があると勝手に返済してくれるのは、使いかってよいです。

ごめんなさい。
基本的な質問になってしまうかもしれませんがわかりません。
繰り上げ返済するとき、自動返済と自由返済のどちらが得なんでしょうか？
自由返済は期間短縮、自動返済は返済額減少はわかるのですが実際どちらかのほうが得なんでしょうか？
今回２５万を自由返済で繰り上げして、期間短縮にしたのですが、この不景気自動返済で返済額を少しでも減少したほうが良かったかなと少し後悔しました。
だれか教えてくれますか？

ここは金利優遇大きいし、ネットなら事務手数料かからないし、返済し易くていいですよね。

三井住友でがん特約付けるか、迷っちゃってます・・

>>466

あなたが懸念している通りです。
基本的には返済額軽減型で繰り上げするのがセオリーかと思います。
損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。
期間短縮を選ぶリスクとしては一旦短縮した期間は延ばすことはできないということです。
有事にそなえるのであれば今後は返済額軽減型の繰上げをお薦めします。
そうすれば突発的な出費や給与の減少が発生した場合のリカバリーがし易いと思います。
また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。

468さんへ

466です。
やっぱりそうですか。有難うございます。来期から返済額軽減でいきます

>468

>損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。

繰上金額が同じなら、期間短縮が倍くらい支払利息が少なくて済みます。


>また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。

自然と返済期間は短くなりませんw


あのー、468さんは何か大きく勘違いされているようですが・・・w

>470

>>損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。
>
>繰上金額が同じなら、期間短縮が倍くらい支払利息が少なくて済みます。

トータルの繰上金額が同じなら、短縮も軽減も殆ど差はない



>>また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。
>
>自然と返済期間は短くなりませんw

最終的な返済期間は同じ



>あのー、468さんは何か大きく勘違いされているようですが・・・w

いまだに理解できない人がいるんだ。

>>470

うちの場合、毎月軽減型の繰上返済をしていますが、今の予定だと25年で組んだローンが
12年で終わるんだけど、これって自然と返済期間が短くなるってことじゃないの？
12年間同じ額を払い続けることが前提ですけどね。

自分も勘違いしてる？

>>472
大丈夫。470が初心者なだけ。

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期限の利益を自ら放棄するのは、もったいない。
自動返済にして、かつ、以前の金額ずつ返していくのがベスト！

470さん、私も昔はそう思ってました。マンコミュ見て勉強しましょう!感動しますよ～｡

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3000万円を35年、金利1.55で借入ました。

繰上返済は5年目と10年目にだけそれぞれ100万円ずつします。

この場合、繰上返済方法が返済額軽減と期間短縮では、それぞれ総支払額はいくらになりますか？

あと、最終的な返済期間はそれぞれ何年何カ月になりますか？

知識豊富な皆さん教えて下さい！

469です

あれから住宅ローンシュミレーションを使用したら
470さんの言うとおり期間短縮の方が倍くらい利息減少額が違いました。
でも何でしょう？？
理屈からすれば471さんのとおりだと思うんですけどね。

>477
その答えは親切な方が476の答えを出すときに分かります。

>>477さん

こちらのサイトのコラムを読んでみてください。

返済額軽減型より期間短縮型の方がお得？
http://loan.mikage.to/tips/prepayment_type.html

繰上返済がネットから無料で出来る昨今、
期間短縮型にはあまりメリットがないんです。

ということで、あなたのケースの場合、
軽減型(自動返済)でOKですよー。

手元のお金が減るので自動返済はデメリットが大きい。いざという時、頼りになるのは現金。一度返した金は戻ってきません。

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477さん

476さんの質問に回答が無いことで自ずと予想はされていると思います。
都合が悪いとこのまま蓋をされていくのでしょうかねｗ

480さんの言う通り！
損得の問題より現金を貯めておいて全額返済能力を常にキープしておくのがベスト。
今は金利が安いし極力長く借りておいた方がいい。
金利上昇等の緊急時にまとめて返済してしまえばいい。

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>>477さん

>>468さんは勘違いしていますね。
正確には「同一の繰上額」ではなく「同一の返済額」だと思います。
一度シミュしてみてください。

>>482さん

＞金利上昇等の緊急時にまとめて返済

すみません。初心者です。
そのタイミングっていつですか？金利って上がる前にわかるんですか？

>>483さん

では、あなたが答えてください～！
ここのスレを参考にしてるので答えが知りたいです！よろしくお願いします。

期間短縮　元金30,000,000(79.23%)、利息7,863,227(20.77%)
http://loan.mikage.to/loan/plan/20100126115408381755270188
軽減　30,000,000(79.28%)、利息7,842,646(20.72%)
http://loan.mikage.to/loan/plan/2010012611535237d579934209

勘違いしてもらうと困るのは、毎月の返済する額を決めて差額を繰り上げする事が前提だよ。
軽減繰上で返済額を下げていったら、繰上総金額が変わってしまう。
この例では毎月の返済額を9.3万円として、返済額から余った分をそれぞれ短縮、軽減で繰上。
短縮では最後まで繰上となる額は一定だけど、軽減は増えていっている。

語尾にwをつける方。
納得されましたか？

>480
>手元のお金が減るので自動返済はデメリットが大きい。

これは「自動返済」のデメリットではなくて、
超低金利時代での「繰上返済」のデメリットですよ。
「自由返済」でも手元のお金は減ってしまいます。

>>488さんの言うとおりですね。
返済額軽減の繰上げにはメリットこそあれデメリットはないと思う。

優遇後1%未満且つ年末ローン残高の1%をフルで減税受けられる人は現金で残す、又は投資する手もありますね。

3000万円を35年、金利1.55で借入

毎月の返済額：￥９２,５９１
総支払額：￥３８,８８８,３８６
返済期間：３５年



繰上返済は5年目と10年目にだけそれぞれ100万円

【期間短縮】
毎月の返済額：￥９２,５９１
総支払額：￥３７,８３９,７９３
返済期間：３２年３ヶ月

【返済額軽減】
毎月の返済額：￥９２,５９１(軽減後の返済額＋自動返済繰上額)
総支払額：￥３７,８４１,６７０
返済期間：３５年５ヶ月




軽減額を繰上返済しない（自動返済を使わない）場合は以下のとおり

【返済額軽減】
毎月の返済額：￥９２,５９１(５年目まで)
毎月の返済額：￥８９,２０４(５年目以降)
毎月の返済額：￥８５,３０８(１０年目以降)
総支払額：￥３８,４１２,７０２
返済期間：３５年

誤記訂正

＞【返済額軽減】
＞毎月の返済額：￥９２,５９１(軽減後の返済額＋自動返済繰上額)
＞総支払額：￥３７,８４１,６７０
返済期間：３３年５ヶ月

誤記訂正

＞＞【返済額軽減】
＞＞毎月の返済額：￥９２,５９１(軽減後の返済額＋自動返済繰上額)
＞＞総支払額：￥３７,８４１,６７０
＞返済期間：３３年５ヶ月

返済期間：３２年５ヶ月

つまり476の条件だと、支払総額は期間短縮の方が100万円弱少なくて済み、支払期間は期間短縮の方が2年程短くて済むのですね。

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468が誤記してたから、470の言ってることは正しいだろ。

それを理解しきれず470を責めてる471、473、475はおバカさんたちだね。

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まぁ返済額軽減のメリットが分からなければ、それでいいんじゃないでしょうか？リスクヘッジが一切必要ない人に説明するだけ時間の無駄ですよ。

おりこうな繰り上げ返済や変動金利はこわくないのスレで再三論議されてましたのでご参考に。

そのうちこのスレにもomomさん来ますよ(笑)。

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そうそう。住信のことを話すスレに戻しましょ。

住信の大きなメリットは自動返済なのだから、

自動返済が前提となっていない、返済額軽減型の

繰上返済方法は、論ずる価値なし。

とりあえず非は非で認めようよ。特に495で指摘された人たち。
それから平和にまた住信に話を戻しましょう。

ま、omomが来なければいいが、もし来たら荒れるから(笑)

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デベ営業マンに住友信託は審査通り易いと進められました…
本当かな？

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＞＞501さん

わたしは逆に審査は厳しいと言われましたが。デベ営業に。

>>501

僕も厳しいという印象を受けました


ここは自動返済が便利な銀行だから、数年に一度まとめて繰上げする場合は
その利点をあまり生かせませんね。

先週の土曜にデベにて住友信託のローン審査用紙を記入しました。
事前審査待ちです。
年齢３５歳
年収６００万
勤続１２年
直前までキャッシングでマイナス有り。用紙記入時には完済・解約済み。デベ営業には話してあり解約証明もいつでも出せる状態です。
借り入れ希望３５００万
３５年

こんな状態ですが通るでしょうか？

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年収687万、勤続年数　キャッシング状況も同じです。借入額が500万少ないですが、うちは通りました。
なので大丈夫かと思います。

頭金による。20%頭金入れれるなら大丈夫だろう。

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年齢40歳
年収1000万
勤続１8年
借り入れ希望5000万
25年
頭金100万でもOKでした。

　年齢35歳、年収１０００万強、頭金２８００万、借入３０００万・期間３５年（変動全期間１．６％優遇で現在０．８７５％・元金均等返済）で去年３月に借りました。
　大手マンデベ提携ローンで、デベ担当からは審査が厳しいとは言われなかったなー。大手デベだったので、１０行以上記載された提携ローン一覧を見せてもらったけど住信と中央三井が一番優遇が大きく、元金均等とかネット繰上返済手数料無とかで住信に決めました。そういえば、あまりネットとかで調べなかったですね。今思えばもっと条件のいい金融機関があったかも・・・。変動金利にしたのも当時、少なくともここ２、３年は何となく金利上がりそうにないから、住宅ローン所得控除で利払分以上に戻ってくるからいいや、的な発想でした。
　友達に銀行マンがいるけど、彼曰く、特に自行で借りろという強制はないので、結構、同僚でも住信から借りてる人多いそうです。
　あと、この年明けにネットでちょっと繰上返済したけど、保証料とか割と戻ってくるし、元金均等だから毎月の返済額も減るしちょっとうれしかったです。でも、今頃に不動産取得税の通知が来て・・・。意外と遅く来るんですね(涙）。

504です。
本日デベ経由で連絡が来ました。
結果は減額です。
他の借り入れがあるという理由です。
デベ営業が解約証明を出せば希望額まで行けそうとの事で明日出しに行きます。大丈夫かな？

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審査の基準として物件価格に対し、自己資金の割合がどの程度なのか、と言う項目があります。５０４さんの場合はその記載がないため、確たることは言えませんね。但し、一般的なことを言えば、借入３５００万円・期間３５年・審査金利を５％にすれば年間の返済額は２１０万円くらいになります。年収６００万円に対する借入としては、３０％を超えますから、ちょっと多いかなという印象です。銀行の審査は返済比率（年収に対する借入金年間返済額の比率）３５％程度まで認めるのが一般的ですが、そこまで借りては余裕ある生活はまず無理ですね。家を買えば、固定資産税や修繕費用、マンションなら管理費など返済以外に結構お金が要ります。今の低金利が続く保証もありません。年収が確実に上がるのならいいですけど・・・。無理して、６００万の外車を買って、ガソリン代・高速代・旅行代を倹約する生活を送るか、３００万の国産車にしといて、旅行などレジャーに使いまくるか。どっちが本当に豊かな生活なのか。よく検討された方がいいと思います。

メガバンクと0，1しか違わないんでメガバンクにしました。

給料振込みとかの口座変更は煩わしいし定期の優遇金利やＡＴＭの手数料とか考えたら5年後にはあるかないかわからないところで借りるメリットを感じない。年１万倹約でじや釣り合わないぐらい不便過ぎる。

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私の場合は、給与振込の一部をここに振り込むようにしたから別に不便は感じていない。
でも、言われるようにセブン銀行等を使っての入金が平日だと１８時までしか行っていないのは不便ですね。
引き出しなら１８時以降でもできるのに。
安く借りられると言う事以外、ここに期待はしていないというのが正直なところですね。