住友信託銀行について語りましょう（その４）

http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200910280021a.nwc
これです。

今、固定で2パーセントや3パーセントを支払っているのでしょうか？

3000万借りていたら、1年で60万円～90万円が利息ですね。
これは、無駄でしかありません。

変動で0.9未満で借りると、利息は、1年で30万円未満になります。
そこで、3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済するのです。

すると、今と同じ支払いで、年間60万円ぐらい繰り上げ返済できます。

みるみる元金が減っていきます。

なので、0.9未満で変動金利で返済額軽減型で繰り上げ返済をしてください。

素人ですが言わせてください。
それは変動が今の金利で行った場合です。

ローン以外に貯金があるとか、なんとかどこからか金利上昇分を補填できる資産がある
そういう家庭ならOKだと思いますけど
カツカツな家計の家庭は冒険はされない方が良いと思います。

固定は得だとは思いません。
しかし、変動しないという保険分を付けたのだと思えば良いと思うのですが。

>>442さん

自分は変動35年で借りて、15年で返す勢いでほぼ毎月繰上返済(軽減型)しています。
442さんに近いスタンスですね。

ということで、返済額軽減型で繰り上げる点に異論はないのですが、
変動一本やりを皆に勧める姿勢は同意できません。

変動を選び、かつ、破綻せずに住宅ローンを返したい場合は
「金利上昇時に打つ手がある」という条件が必要です。
・年収/資産に余裕があり、金利が上がっても平気
または
・金利上昇時の閾値を決めておき、そこを越えたら固定に切り替える等、破綻前に手を打つ知識がある
など

ちなみに442さんは金利上昇時はどんな対応をされますか?

余談ですが、最も総返済額が減るのは、変動ではなく、現金一括払いですよ。
ただしこれを選択するには「一括で払える現金が用意できる」という条件がいります。

まぁ、ここまで資産に余裕がある人は、あえて低金利で借りておき、
手持ちの資金を高利回りで運用しそうですが。
年収3000万以下なら、住宅ローン控除ももらいつつ。

フラット金利優遇が発表になって以来、最近あちこちで、「変動絶対」「変動一本にしなさい」のような書き込みが急に増えましたね。

これは、焦りとしか印象を受けないから、黙ってた方がいいですよねー。

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他人がフラットにしようが、変動にしようが、自分が困ることはない。
しかし、悩んでいるならば、ひとつの目安として

　・変動で0.9未満で借りることができるか
　・3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済できるか

の2つをクリアできるかどうかを確認してみてください。

上記の2つが、クリアできるのであれば、あとは、勉強しようが、しなかろうが、
変動金利1本で、返済していけます。

基本は35年で借りてください。今が40歳以上であっても。

金利の上昇とか、少子高齢化とか、そういうのは頭のいい人がいろいろ考えて投稿しています。
それを勉強しても良いし、しなくても良いです。

勉強したければ、過去の「変動金利は怖くない」スレを見れば回答が載っています。

フラット優遇で3%との差額を繰上返済してください。
リスクヘッジ効果も大きくて、今年は１番のお勧めです。

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何年で完済するのか？計画によって違ういますが、10年固定なら変動選ぶ方が良いと思いますが。

>>447さん

なぜ変動0.9%未満だと大丈夫なのか根拠がありませんし、
変動金利が3%を超えたら繰上返済もできなくなりますよ。
返済期間35年であれば、3%超えの局面もあるでしょう。

このような状況に陥った場合、無策の人は破綻する可能性が大きくなります。
過去、日本の「ゆとり返済」では固定期間終了後の金利上昇に耐えられず
破綻するケースが問題になりましたが、安易に変動を勧めると同じ問題が起こります。

それとも「将来的に変動が3%を超えることはない」という前提条件つきですか?

>>450
"ここ数年で"金利が急上昇したらの話でしょ。
軽減繰上返済を続けたとして、10年後に優遇後で3％(実質4.6)、20年後に5％(実質6.6！)に上がったとしても、
月の返済額は大して変わらないと思うよ

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15年ぐらいで繰り上げ返済の計画なら変動。家賃を払ったつもりで30年計画なら固定かな。

>>451さん

ご指摘のように返済額が変わらずに金利上昇を切り抜けられるケースもあるでしょう。
そこは否定しません。

ただ、その話とは別に、変動を選ぶには「"ここ数年で"金利が急上昇しない」等の
前提条件が必要な人もいるということですよね。

こういった説明もなしに変動を勧めることが危なっかしいなぁ、と考える次第です。

短期の読みならともかく、5年/10年先の経済状況は誰にも分かりません。

>>450
もちろん3%超えの可能性もあるでしょう。
問題は「いつ」超えるかなんですよ。今の経済情勢で数年後に優遇後3%（店頭金利4.6%)を超えると思いますか？
試しに今の金利水準が5年続く前提で想定金利3%の返済額軽減型で繰上げするシミュレーションをされてみてはいかがでしょうか。自ずと答えが見つかると思いますよ。

ちなみに私は想定金利4%+αの繰上げしています。

444/445/450/453です。

454さんのように経済的に余裕があり、しかも住宅ローンについて勉強されている方が、
変動&繰上返済を駆使することを否定しているわけではありません。
総返済額を減らした上で、破綻することなく、返していけることでしょう。
おそらく、直近で金利が急上昇しても対応できるのでは?

これは経済的なゆとりや住宅ローンの知識を持っている人の話。

わたしが問題視しているのは、これらを持たない人たちにも
442/447さんのように「変動はお得ですよ」と勧める行為が危ないなぁ、
と感じているのです。
リスクはあるわけですから。

経済的な余裕がなくローン知識もとぼしい人が変動を選択し、
直近の金利上昇が(確率は低くとも)発生したら、
破綻の影がちらつくのは理解していただけますよね。

「お得情報」が優先され「破綻せずに安全に返すための情報」が
ないがしろにされていることを残念に思う次第です。

455さんの言う通りです

パソコンがどうして動くがわからなくても、パソコンを使える
インターネットがどういう仕組みがわからなくても、インターネットを使える
車の仕組みがわからなくても、車を運転できる。

住宅ローンや金利のことがよくわからなくても

　・変動金利で３５年でくむ。
　・優遇金利後で０．９以下で組む。
　・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
　・毎月金利３パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。

これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。

これ以上の情報は、２００９年１月～２００９年８月ごろまでの、このスレを見れば
細かい理由や対策は書いてあります。

それを読む必要も考える必要もないと思います。

賢くても、賢くなくても、知識があっても、なくても、結果は同じでしょう。

勉強する人は過去スレを読むし、勉強しない人は、過去スレを読まない。
賢ければ、何かに気づくか、自分でシュミレーションをするし、
賢くなければ、何も気づかないし、自分でシュミレーションもしない。

しかし、結果は同じです。

何でも理解して、正しい判断をする人もいれば、
何でも理解して、間違った判断をする人もいる。

>>457さん

>住宅ローンや金利のことがよくわからなくても
>　・変動金利で３５年でくむ。
>　・優遇金利後で０．９以下で組む。
>　・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
>　・毎月金利３パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。
>これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。

「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」が
勧められるままにその条件で変動を選んだとします。

不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。
月々の返済額も上昇して家計が苦しくなり、繰上返済はおろか、やがては返済できなくなりました。

その時、この人はどうすればいいのしょう。

何も考えなくても、住宅ローンを返していけるのですか?
家を取り上げられた上に借金だけ残るケースも考えられますよ。

「他は考えなくても大丈夫」というのは危険な考え方です。

>458

大丈夫。その時は457がきちんと責任とってくれるから。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>458


>不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。

金利が急上昇するケースは
・異常な好景気（バブル）がきて当局が引き締めに転じる
・インフレが生じる（悪い金利上昇のケース）

経済学を勉強したことあるひとならわかるが、
これは住宅ローンを支払ってる人にとっては、すごくいい話なんだよ。
・異常な好景気なら、給料が上がるのが普通、自分の家を売って儲けるのもよい。
・インフレがくれば、相対的に借金が目減りする