住友信託銀行について語りましょう（その４）

上の書きっぷりですと、
なんとなく勘違いをされているのかな、と思われたのですが、
ローン減税はペアローンだからといって、減税額が2倍(2人分)にはならないと思います。
（もし、すでにご存知でしたらすみません）

損得かと言われると、おたくの減税対象(所得税等)が1人分で充足できるかどうかによります。
1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たないようであれば、
ペアローンにして、メリットを最大限享受することは得策だと思います。

1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たない　ような世帯には
住信は貸してくれませんよ。

優良客だけを囲い込んでいるので、優遇金利が高いんだから。

注文住宅で1.6ってありますか？うちは積水ハウスの提携で仮審査1.5です。

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397さん同様
変動一本で、検討を進めています。
もちろん繰上返済に励みます。（15年以内目標）
仮審査では、3行にかけ、
住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
です。
繰上返済時の手数料、保証料等
及びそれぞれの与信
でどこを選択すべきか検討しなければなりません。
アドバイスを頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。

住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
の順番で良いでしょ。

新築物件と中古物件で優遇金利って違うのでしょうか？

○井のリハ○スの提携ローンは△１．５％です。新築は△１．６％もあるみたいです。

407さんそれはやはりある程度頭金を入れた場合でしょうか？頭金なしではさすがにその優遇は難しいですよね？

三井の新築マンション5000万の物件を頭金諸費用400万という悪条件でも-1.6でした。

４０８さん　物件価格自体に対する頭金（保証料や手数料などを除く）は１割未満ですが、通期△１．５％ですよ。頭金の割合というよりも、物件の価値やら提携先のグレードなどが勘案されるみたいです。

（１）物件の価値
（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
（３）頭金
のバランスではないでしょうか？
409さんは（３）以外がまぁまぁ良いとか。

409です

（１）物件の価値
　は三井なので高いと思います。

（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
　年収は40歳1000万と大してよくないですが、会社が業界最大手で住信と取引してます。住信から出向者も受け入れています。

>>401、402
いろいろ教えてくれてありがとうございました。
ただ私の勘違いで、1.5％は中央三井信託でした。スイマセン。

住友信託で夫婦1900万ずつのペアローンで1.6％出ました。

ローン減税に関しては、夫婦それぞれ所得税と住民税で30万以上払っているので
それなりに貰えると思っています。

自由返済で返済額軽減タイプを作ってほしいです。住信関係者の方検討お願い致します。

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借りたものはさっさと返せということです。ダラダラ借りるなということ。シビアな銀行です。

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自由返済から自動返済に切り替えるのって手数料かかりましたっけ？
繰上げ返済したい月のみ自動返済にして、繰上げ返済が済んだら自由返済に戻すのができれば
良いと思うのですが…。

>>416
商品説明書読み直した方がよいですよ。

自由返済はいつでもできる、自動返済は返済額額以上振込まなきゃ良い、とゆー話じゃなかったっけ？
切り替えとか、手数料なんて概念はないと思ったけど。

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審査にやたら時間がかかりますね

本審査終了まで二週間しかかからなかったけど…

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先週ですが夫婦1800万ずつのペアローンで変動0.875%、全期間1.6%優遇の仮審査が通りました。
妻が現在育休中、来年4月に復帰予定で正直難しいかなとは思いましたが、仮審査時の予定年収の確認の意味で復帰後に4月の給料明細の提出が条件でした。
3月実行ですが自動返済を駆使して繰り上げ返済を頑張ろうと思います。

累進課税を考えると、旦那に一本にまとめた方が節税できませんか？

夫婦で住宅ローン減税を受けるつもりなので、ほぼ同額のベアローンにしています。
二人とも所得税、住民税を十分なだけ払うので。

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3月実行､3500万円35年全期間-1.6ですが､変動（0.875）か一部固定か迷っています。
変動1本にして金利が低いうちに繰り上げ返済がやはり賢いでしょうか？

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>>423
たぶん夫婦で借りても一人で借りても、減税受けれる額は同じだよ。

424>
ちなみに、参考までにお伺いしたいのですが
35年とのことですが、フラットは検討していなのですか？

私もこちらで-1.6優遇はもらっており、3月実行まちです。
フラットの-1%出現で迷っています。

（個々で返済計画は違うと思うので、善し悪しを指摘する意図はありません）

皆さん相談です。
27歳、年収500万、手取り380万(だいたい手取りは平均月26万・ボーナス44万×二回)、
嫁は主婦、
子供２人(二歳５ヶ月と４ヶ月)
です。
こちらで2008年の10月から、
2800万のローンを10年固定、2.15%
11年目以降マイナス1.5%で組んだのですが、
変動の方が良かったのだろうか・・と悩んでおります。
子供ももうすぐ幼稚園ですし、
月70,000、
ボーナス月150,000のローンでカツカツです。
車のローンも組みたいし、労金で変動にすると500万ぐらい得をするという試算が出て悩んでおります。(月60,000、ボーナス月120,000ぐらいになるみたいです。)
なので住信の変動に変えようか、
はたまたこのまま行った方がいいのか・・
わからなくて悩んでいます。
誰かアドバイスお願いします。
無知すぎてすみません。

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４２６さんへ
４２４です。フラットについて少し気になっていたんですが、優遇開始時期が２月からか新年度からか、国会で確定していないようですね。３月確実なら考えなおしたいと思いますが、金融機関を分けた場合、保険などややこしくないでしょうか？

４２６さんは、フラット-1％との事ですが、検討されているのは、何年固定で金利はどれくらいでしょうか。差し支え無ければ教えてください。

余談になりますが、契約マンションの事業主に「りそな銀行」（確かフラットが低金利）が入っているにも関わらず、マンション営業マンはフラットより住友信託を推してきました。優遇率の高さが理由だと思いますが。しかもローン相談会には何故か、りそな担当者は来ず、簡単な資料だけ渡された経緯が有ります。

>>428

まさに、私もデベに確認したところです。
住友信託はフラットを取扱いしておらず、また他のフラットと併用して変動を組むことは不可とのことでした。
よって、ここで変動とフラットのミックスはできないようです。
（フラットでなく、住友信託の固定ならミックスOKだが、金利が高い）

で、急遽りそなのフラット&変動のミックスで審査を出しておくことにしました。
おそらくフラットの-1%優遇は、3月実行には間に合うとみています。
デベの方と話し、結果どちらを選ぶにしても、審査は先に出しておいた方がよいとの判断です。

フラット35Sの1月金利ですと、タイプBで2.57%
当初10年　1.57%
以降　　　2.57%

りそなの変動優遇は-1.5%になってしまうかもしれませんが、
ミックスであればこちらの方が条件よいかと思っています。

当初10年1.6％であれば、フラット1本でもよいかなと個人的には思い始めています。

変動と固定の金利差が大きすぎるので変動を選択の予定です。
他が1.5％なので1.6％優遇は魅力的なのですが、将来、メガバンクと比べて金利が上がりやすいとかないですか？
あと、ATMが少なくネットも21時までしか使えないので不自由だと思うのですが。
ネットって23時とか0時ごろに良く使いますよね。

みなさま、住友信託で申し込まれた際、本審査の時間はどれくらいかかりました
でしょうか？

年末（12月20日頃）に申し込んだものの（デベ経由です）、いまだ返答が来ず、
審査は他行より厳しいと聞いており、半ば諦め気味です。

仮審査は通っているのですが、本審査で問題があって時間がかかっているのか、
年末年始だったからというのを差し引いても1ヶ月かかるのはかかりすぎなのか
どうか、通常時期に申し込んだ方の経験をお聞きしたく書き込ませて頂きました。

>>431

うちは11月から2ヶ月待ちました。
混んでるそうですよ。

住友信託の人は仮審査の方が厳しいと言ってましたので
信じて待ちました。
結果はOKでしたので時間は関係ないかと思います。

私は昨年末にデベ経由でしたが、一週間でOKの返事が来ました。
神奈川の支店です。
早いからどうとか、遅いからどうとかは無いとは思いますけどね

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＞４３０
私も今月実行ですが、住信は使い勝手が悪いため、本当にローン返済だけの口座にしようと思っています。

　給与を住友信託に入金。ローン返済額のみ口座に残して、残りを三菱東京に振り込み（住宅ローンがあれば住信の振込み手数料無料です）。

　今年から、500万以上の預金があれば、三菱東京も他行宛振込み手数料無料になったし、すべてのコンビニが手数料無料で使え、銀行ATMも24時間稼動なので便利ですよ。

潰れかけの中央三井を救済合併したとばっちりが
ユーザーに来ないことを祈ります。

>>427さん

総返済額を減らすことも大事ですが、
住宅を手放さずに最後までローンが払えるかの方が
重要だと思いますよ。

変動を選びずーっと低金利のままなら、それは変動の方が総返済額は少なくなります。
ただし、金利が上昇したら、今の月々の返済額よりも高くなることがあります。
90年代初頭だと8%超えもありました。

将来的に変動の金利が上昇し始めて月々の返済額が上がったとき、
どのように対処するか自分なりのお考えがありますか?
これがないようであれば、固定から変動にすることはあまり勧められません。

10年固定2.15%は、そんなに悪い数字ではないですよ。

3月実行の者です。

少し前に中央三井と合併決定と新聞に出てましたが､その影響について考えておられる方いらっしゃいますか？

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>>436さん
何だかあなたの言葉で気持ちに整理がつきました。
思い切り百万単位で繰り上げ返済できない我が家にとっては、
変動こそ不向きかもしれないし、
それに固定を借りた時の気持ちも思い出しました。
あまりに周りに変動が多くて弱気になってしまいました。
変動の低金利はすごく魅力的ですが、
わが家は固定で頑張っていくとします。
色々ともっと余裕が出てきたら、また考えます。
労金でも、固定でこの金利は決して高くないですよ。と言ってもらえたので・・
それと同じ意見を頂いてなんだか心強くなりました。
ちなみに話題にあがってた審査ですが、
わが家は仮審査は一週間以内、本審査も二週間ほどでいけましたよ。
時期でしょうか？
あとは、年収、勤務年数、会社などもあると思いますが。
友達は、勤務年数は長いのに、最近違う部署に異動になり、給料支払いの元が別の名前に変わったのですが、
それだけで、ローンの審査が厳しくなる。
と言われてしまったそうです。

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＞＞432さん
＞＞433さん
ご回答ありがとうございます。
時期によるのか、支店によるのか、デベによるのか・・・一概に
言えない物なのですね。
今週いっぱい待ってみて再度デベに連絡してみようとおもいます。

＞＞438さん
確かに、デベの担当者からは住友信託は他行より厳しいのと、数年前なら余裕で通っていた
属性の人も通らなくなっていると言われました。
年収上、妻のわたしが契約をすることになったので、色々と追加提出する書類も
多かったですし、仮審査の段階から（仮審査は通りましたが）印象は厳しいな
という感じでしたので、本審査も時間がかかっていることもあり、無理なのかな
と諦めかけています。
年末年始を差し引いても1ヶ月を超えましたので確認してみます。
ありがとうございます。

将来メガバンクに吸収されたら、優遇条件が変わるのでしょうか？

http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200910280021a.nwc
これです。

今、固定で2パーセントや3パーセントを支払っているのでしょうか？

3000万借りていたら、1年で60万円～90万円が利息ですね。
これは、無駄でしかありません。

変動で0.9未満で借りると、利息は、1年で30万円未満になります。
そこで、3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済するのです。

すると、今と同じ支払いで、年間60万円ぐらい繰り上げ返済できます。

みるみる元金が減っていきます。

なので、0.9未満で変動金利で返済額軽減型で繰り上げ返済をしてください。

素人ですが言わせてください。
それは変動が今の金利で行った場合です。

ローン以外に貯金があるとか、なんとかどこからか金利上昇分を補填できる資産がある
そういう家庭ならOKだと思いますけど
カツカツな家計の家庭は冒険はされない方が良いと思います。

固定は得だとは思いません。
しかし、変動しないという保険分を付けたのだと思えば良いと思うのですが。

>>442さん

自分は変動35年で借りて、15年で返す勢いでほぼ毎月繰上返済(軽減型)しています。
442さんに近いスタンスですね。

ということで、返済額軽減型で繰り上げる点に異論はないのですが、
変動一本やりを皆に勧める姿勢は同意できません。

変動を選び、かつ、破綻せずに住宅ローンを返したい場合は
「金利上昇時に打つ手がある」という条件が必要です。
・年収/資産に余裕があり、金利が上がっても平気
または
・金利上昇時の閾値を決めておき、そこを越えたら固定に切り替える等、破綻前に手を打つ知識がある
など

ちなみに442さんは金利上昇時はどんな対応をされますか?

余談ですが、最も総返済額が減るのは、変動ではなく、現金一括払いですよ。
ただしこれを選択するには「一括で払える現金が用意できる」という条件がいります。

まぁ、ここまで資産に余裕がある人は、あえて低金利で借りておき、
手持ちの資金を高利回りで運用しそうですが。
年収3000万以下なら、住宅ローン控除ももらいつつ。

フラット金利優遇が発表になって以来、最近あちこちで、「変動絶対」「変動一本にしなさい」のような書き込みが急に増えましたね。

これは、焦りとしか印象を受けないから、黙ってた方がいいですよねー。

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他人がフラットにしようが、変動にしようが、自分が困ることはない。
しかし、悩んでいるならば、ひとつの目安として

　・変動で0.9未満で借りることができるか
　・3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済できるか

の2つをクリアできるかどうかを確認してみてください。

上記の2つが、クリアできるのであれば、あとは、勉強しようが、しなかろうが、
変動金利1本で、返済していけます。

基本は35年で借りてください。今が40歳以上であっても。

金利の上昇とか、少子高齢化とか、そういうのは頭のいい人がいろいろ考えて投稿しています。
それを勉強しても良いし、しなくても良いです。

勉強したければ、過去の「変動金利は怖くない」スレを見れば回答が載っています。

フラット優遇で3%との差額を繰上返済してください。
リスクヘッジ効果も大きくて、今年は１番のお勧めです。

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何年で完済するのか？計画によって違ういますが、10年固定なら変動選ぶ方が良いと思いますが。

>>447さん

なぜ変動0.9%未満だと大丈夫なのか根拠がありませんし、
変動金利が3%を超えたら繰上返済もできなくなりますよ。
返済期間35年であれば、3%超えの局面もあるでしょう。

このような状況に陥った場合、無策の人は破綻する可能性が大きくなります。
過去、日本の「ゆとり返済」では固定期間終了後の金利上昇に耐えられず
破綻するケースが問題になりましたが、安易に変動を勧めると同じ問題が起こります。

それとも「将来的に変動が3%を超えることはない」という前提条件つきですか?

>>450
"ここ数年で"金利が急上昇したらの話でしょ。
軽減繰上返済を続けたとして、10年後に優遇後で3％(実質4.6)、20年後に5％(実質6.6！)に上がったとしても、
月の返済額は大して変わらないと思うよ

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15年ぐらいで繰り上げ返済の計画なら変動。家賃を払ったつもりで30年計画なら固定かな。

>>451さん

ご指摘のように返済額が変わらずに金利上昇を切り抜けられるケースもあるでしょう。
そこは否定しません。

ただ、その話とは別に、変動を選ぶには「"ここ数年で"金利が急上昇しない」等の
前提条件が必要な人もいるということですよね。

こういった説明もなしに変動を勧めることが危なっかしいなぁ、と考える次第です。

短期の読みならともかく、5年/10年先の経済状況は誰にも分かりません。

>>450
もちろん3%超えの可能性もあるでしょう。
問題は「いつ」超えるかなんですよ。今の経済情勢で数年後に優遇後3%（店頭金利4.6%)を超えると思いますか？
試しに今の金利水準が5年続く前提で想定金利3%の返済額軽減型で繰上げするシミュレーションをされてみてはいかがでしょうか。自ずと答えが見つかると思いますよ。

ちなみに私は想定金利4%+αの繰上げしています。

444/445/450/453です。

454さんのように経済的に余裕があり、しかも住宅ローンについて勉強されている方が、
変動&繰上返済を駆使することを否定しているわけではありません。
総返済額を減らした上で、破綻することなく、返していけることでしょう。
おそらく、直近で金利が急上昇しても対応できるのでは?

これは経済的なゆとりや住宅ローンの知識を持っている人の話。

わたしが問題視しているのは、これらを持たない人たちにも
442/447さんのように「変動はお得ですよ」と勧める行為が危ないなぁ、
と感じているのです。
リスクはあるわけですから。

経済的な余裕がなくローン知識もとぼしい人が変動を選択し、
直近の金利上昇が(確率は低くとも)発生したら、
破綻の影がちらつくのは理解していただけますよね。

「お得情報」が優先され「破綻せずに安全に返すための情報」が
ないがしろにされていることを残念に思う次第です。

455さんの言う通りです

パソコンがどうして動くがわからなくても、パソコンを使える
インターネットがどういう仕組みがわからなくても、インターネットを使える
車の仕組みがわからなくても、車を運転できる。

住宅ローンや金利のことがよくわからなくても

　・変動金利で３５年でくむ。
　・優遇金利後で０．９以下で組む。
　・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
　・毎月金利３パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。

これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。

これ以上の情報は、２００９年１月～２００９年８月ごろまでの、このスレを見れば
細かい理由や対策は書いてあります。

それを読む必要も考える必要もないと思います。

賢くても、賢くなくても、知識があっても、なくても、結果は同じでしょう。

勉強する人は過去スレを読むし、勉強しない人は、過去スレを読まない。
賢ければ、何かに気づくか、自分でシュミレーションをするし、
賢くなければ、何も気づかないし、自分でシュミレーションもしない。

しかし、結果は同じです。

何でも理解して、正しい判断をする人もいれば、
何でも理解して、間違った判断をする人もいる。

>>457さん

>住宅ローンや金利のことがよくわからなくても
>　・変動金利で３５年でくむ。
>　・優遇金利後で０．９以下で組む。
>　・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
>　・毎月金利３パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。
>これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。

「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」が
勧められるままにその条件で変動を選んだとします。

不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。
月々の返済額も上昇して家計が苦しくなり、繰上返済はおろか、やがては返済できなくなりました。

その時、この人はどうすればいいのしょう。

何も考えなくても、住宅ローンを返していけるのですか?
家を取り上げられた上に借金だけ残るケースも考えられますよ。

「他は考えなくても大丈夫」というのは危険な考え方です。

>458

大丈夫。その時は457がきちんと責任とってくれるから。

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>>458


>不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。

金利が急上昇するケースは
・異常な好景気（バブル）がきて当局が引き締めに転じる
・インフレが生じる（悪い金利上昇のケース）

経済学を勉強したことあるひとならわかるが、
これは住宅ローンを支払ってる人にとっては、すごくいい話なんだよ。
・異常な好景気なら、給料が上がるのが普通、自分の家を売って儲けるのもよい。
・インフレがくれば、相対的に借金が目減りする

>>460さん

金利上昇による恩恵も確かにありますが、
一般的には固定で借りている人の話ですよね。

変動で借りていて金利上昇して「いい話」だというのは、初めて聞きました。

金利上昇のメリットを享受する前に破綻しちゃうケースには思い至りませんか?
「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」に変動を勧める理由にはなりません。

>>461

「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」に変動を勧める理由にはなりません。

そもそも変動か固定かの差で破綻してしまう程度の方には
住宅の購入自体を勧められません。

私の場合、あえて住宅ローンの20％分は預金で持っており、
変動で組んでいます。
金利が上がれば当然貯金のほうの利率も上がり、ピークアウトするところで定期預金します。
ずっと金利が上に張り付くことはまず考えられず、
変動のほうが固定より損になってしまうケース、というのは
まず考えられないのです。

>>461
457の話は極端で納得出来ないところもあるが（知識は仕入れておくべき）
でもそもそも5年125%ルールがあるから、金利が急上昇したからって、そう簡単に破綻しないぞ。

資金的に余裕があると勝手に返済してくれるのは、使いかってよいです。

ごめんなさい。
基本的な質問になってしまうかもしれませんがわかりません。
繰り上げ返済するとき、自動返済と自由返済のどちらが得なんでしょうか？
自由返済は期間短縮、自動返済は返済額減少はわかるのですが実際どちらかのほうが得なんでしょうか？
今回２５万を自由返済で繰り上げして、期間短縮にしたのですが、この不景気自動返済で返済額を少しでも減少したほうが良かったかなと少し後悔しました。
だれか教えてくれますか？

ここは金利優遇大きいし、ネットなら事務手数料かからないし、返済し易くていいですよね。

三井住友でがん特約付けるか、迷っちゃってます・・

>>466

あなたが懸念している通りです。
基本的には返済額軽減型で繰り上げするのがセオリーかと思います。
損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。
期間短縮を選ぶリスクとしては一旦短縮した期間は延ばすことはできないということです。
有事にそなえるのであれば今後は返済額軽減型の繰上げをお薦めします。
そうすれば突発的な出費や給与の減少が発生した場合のリカバリーがし易いと思います。
また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。

468さんへ

466です。
やっぱりそうですか。有難うございます。来期から返済額軽減でいきます

>468

>損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。

繰上金額が同じなら、期間短縮が倍くらい支払利息が少なくて済みます。


>また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。

自然と返済期間は短くなりませんw


あのー、468さんは何か大きく勘違いされているようですが・・・w

>470

>>損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。
>
>繰上金額が同じなら、期間短縮が倍くらい支払利息が少なくて済みます。

トータルの繰上金額が同じなら、短縮も軽減も殆ど差はない



>>また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。
>
>自然と返済期間は短くなりませんw

最終的な返済期間は同じ



>あのー、468さんは何か大きく勘違いされているようですが・・・w

いまだに理解できない人がいるんだ。

>>470

うちの場合、毎月軽減型の繰上返済をしていますが、今の予定だと25年で組んだローンが
12年で終わるんだけど、これって自然と返済期間が短くなるってことじゃないの？
12年間同じ額を払い続けることが前提ですけどね。

自分も勘違いしてる？

>>472
大丈夫。470が初心者なだけ。

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期限の利益を自ら放棄するのは、もったいない。
自動返済にして、かつ、以前の金額ずつ返していくのがベスト！

470さん、私も昔はそう思ってました。マンコミュ見て勉強しましょう!感動しますよ～｡

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3000万円を35年、金利1.55で借入ました。

繰上返済は5年目と10年目にだけそれぞれ100万円ずつします。

この場合、繰上返済方法が返済額軽減と期間短縮では、それぞれ総支払額はいくらになりますか？

あと、最終的な返済期間はそれぞれ何年何カ月になりますか？

知識豊富な皆さん教えて下さい！

469です

あれから住宅ローンシュミレーションを使用したら
470さんの言うとおり期間短縮の方が倍くらい利息減少額が違いました。
でも何でしょう？？
理屈からすれば471さんのとおりだと思うんですけどね。

>477
その答えは親切な方が476の答えを出すときに分かります。

>>477さん

こちらのサイトのコラムを読んでみてください。

返済額軽減型より期間短縮型の方がお得？
http://loan.mikage.to/tips/prepayment_type.html

繰上返済がネットから無料で出来る昨今、
期間短縮型にはあまりメリットがないんです。

ということで、あなたのケースの場合、
軽減型(自動返済)でOKですよー。

手元のお金が減るので自動返済はデメリットが大きい。いざという時、頼りになるのは現金。一度返した金は戻ってきません。

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477さん

476さんの質問に回答が無いことで自ずと予想はされていると思います。
都合が悪いとこのまま蓋をされていくのでしょうかねｗ

480さんの言う通り！
損得の問題より現金を貯めておいて全額返済能力を常にキープしておくのがベスト。
今は金利が安いし極力長く借りておいた方がいい。
金利上昇等の緊急時にまとめて返済してしまえばいい。

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>>477さん

>>468さんは勘違いしていますね。
正確には「同一の繰上額」ではなく「同一の返済額」だと思います。
一度シミュしてみてください。

>>482さん

＞金利上昇等の緊急時にまとめて返済

すみません。初心者です。
そのタイミングっていつですか？金利って上がる前にわかるんですか？

>>483さん

では、あなたが答えてください～！
ここのスレを参考にしてるので答えが知りたいです！よろしくお願いします。

期間短縮　元金30,000,000(79.23%)、利息7,863,227(20.77%)
http://loan.mikage.to/loan/plan/20100126115408381755270188
軽減　30,000,000(79.28%)、利息7,842,646(20.72%)
http://loan.mikage.to/loan/plan/2010012611535237d579934209

勘違いしてもらうと困るのは、毎月の返済する額を決めて差額を繰り上げする事が前提だよ。
軽減繰上で返済額を下げていったら、繰上総金額が変わってしまう。
この例では毎月の返済額を9.3万円として、返済額から余った分をそれぞれ短縮、軽減で繰上。
短縮では最後まで繰上となる額は一定だけど、軽減は増えていっている。

語尾にwをつける方。
納得されましたか？

>480
>手元のお金が減るので自動返済はデメリットが大きい。

これは「自動返済」のデメリットではなくて、
超低金利時代での「繰上返済」のデメリットですよ。
「自由返済」でも手元のお金は減ってしまいます。

>>488さんの言うとおりですね。
返済額軽減の繰上げにはメリットこそあれデメリットはないと思う。

優遇後1%未満且つ年末ローン残高の1%をフルで減税受けられる人は現金で残す、又は投資する手もありますね。

3000万円を35年、金利1.55で借入

毎月の返済額：￥９２,５９１
総支払額：￥３８,８８８,３８６
返済期間：３５年



繰上返済は5年目と10年目にだけそれぞれ100万円

【期間短縮】
毎月の返済額：￥９２,５９１
総支払額：￥３７,８３９,７９３
返済期間：３２年３ヶ月

【返済額軽減】
毎月の返済額：￥９２,５９１(軽減後の返済額＋自動返済繰上額)
総支払額：￥３７,８４１,６７０
返済期間：３５年５ヶ月




軽減額を繰上返済しない（自動返済を使わない）場合は以下のとおり

【返済額軽減】
毎月の返済額：￥９２,５９１(５年目まで)
毎月の返済額：￥８９,２０４(５年目以降)
毎月の返済額：￥８５,３０８(１０年目以降)
総支払額：￥３８,４１２,７０２
返済期間：３５年

誤記訂正

＞【返済額軽減】
＞毎月の返済額：￥９２,５９１(軽減後の返済額＋自動返済繰上額)
＞総支払額：￥３７,８４１,６７０
返済期間：３３年５ヶ月

誤記訂正

＞＞【返済額軽減】
＞＞毎月の返済額：￥９２,５９１(軽減後の返済額＋自動返済繰上額)
＞＞総支払額：￥３７,８４１,６７０
＞返済期間：３３年５ヶ月

返済期間：３２年５ヶ月

つまり476の条件だと、支払総額は期間短縮の方が100万円弱少なくて済み、支払期間は期間短縮の方が2年程短くて済むのですね。

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468が誤記してたから、470の言ってることは正しいだろ。

それを理解しきれず470を責めてる471、473、475はおバカさんたちだね。

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まぁ返済額軽減のメリットが分からなければ、それでいいんじゃないでしょうか？リスクヘッジが一切必要ない人に説明するだけ時間の無駄ですよ。

おりこうな繰り上げ返済や変動金利はこわくないのスレで再三論議されてましたのでご参考に。

そのうちこのスレにもomomさん来ますよ(笑)。

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そうそう。住信のことを話すスレに戻しましょ。

住信の大きなメリットは自動返済なのだから、

自動返済が前提となっていない、返済額軽減型の

繰上返済方法は、論ずる価値なし。

とりあえず非は非で認めようよ。特に495で指摘された人たち。
それから平和にまた住信に話を戻しましょう。

ま、omomが来なければいいが、もし来たら荒れるから(笑)

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デベ営業マンに住友信託は審査通り易いと進められました…
本当かな？

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＞＞501さん

わたしは逆に審査は厳しいと言われましたが。デベ営業に。

>>501

僕も厳しいという印象を受けました


ここは自動返済が便利な銀行だから、数年に一度まとめて繰上げする場合は
その利点をあまり生かせませんね。

先週の土曜にデベにて住友信託のローン審査用紙を記入しました。
事前審査待ちです。
年齢３５歳
年収６００万
勤続１２年
直前までキャッシングでマイナス有り。用紙記入時には完済・解約済み。デベ営業には話してあり解約証明もいつでも出せる状態です。
借り入れ希望３５００万
３５年

こんな状態ですが通るでしょうか？

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年収687万、勤続年数　キャッシング状況も同じです。借入額が500万少ないですが、うちは通りました。
なので大丈夫かと思います。

頭金による。20%頭金入れれるなら大丈夫だろう。

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年齢40歳
年収1000万
勤続１8年
借り入れ希望5000万
25年
頭金100万でもOKでした。

　年齢35歳、年収１０００万強、頭金２８００万、借入３０００万・期間３５年（変動全期間１．６％優遇で現在０．８７５％・元金均等返済）で去年３月に借りました。
　大手マンデベ提携ローンで、デベ担当からは審査が厳しいとは言われなかったなー。大手デベだったので、１０行以上記載された提携ローン一覧を見せてもらったけど住信と中央三井が一番優遇が大きく、元金均等とかネット繰上返済手数料無とかで住信に決めました。そういえば、あまりネットとかで調べなかったですね。今思えばもっと条件のいい金融機関があったかも・・・。変動金利にしたのも当時、少なくともここ２、３年は何となく金利上がりそうにないから、住宅ローン所得控除で利払分以上に戻ってくるからいいや、的な発想でした。
　友達に銀行マンがいるけど、彼曰く、特に自行で借りろという強制はないので、結構、同僚でも住信から借りてる人多いそうです。
　あと、この年明けにネットでちょっと繰上返済したけど、保証料とか割と戻ってくるし、元金均等だから毎月の返済額も減るしちょっとうれしかったです。でも、今頃に不動産取得税の通知が来て・・・。意外と遅く来るんですね(涙）。

504です。
本日デベ経由で連絡が来ました。
結果は減額です。
他の借り入れがあるという理由です。
デベ営業が解約証明を出せば希望額まで行けそうとの事で明日出しに行きます。大丈夫かな？

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審査の基準として物件価格に対し、自己資金の割合がどの程度なのか、と言う項目があります。５０４さんの場合はその記載がないため、確たることは言えませんね。但し、一般的なことを言えば、借入３５００万円・期間３５年・審査金利を５％にすれば年間の返済額は２１０万円くらいになります。年収６００万円に対する借入としては、３０％を超えますから、ちょっと多いかなという印象です。銀行の審査は返済比率（年収に対する借入金年間返済額の比率）３５％程度まで認めるのが一般的ですが、そこまで借りては余裕ある生活はまず無理ですね。家を買えば、固定資産税や修繕費用、マンションなら管理費など返済以外に結構お金が要ります。今の低金利が続く保証もありません。年収が確実に上がるのならいいですけど・・・。無理して、６００万の外車を買って、ガソリン代・高速代・旅行代を倹約する生活を送るか、３００万の国産車にしといて、旅行などレジャーに使いまくるか。どっちが本当に豊かな生活なのか。よく検討された方がいいと思います。

メガバンクと0，1しか違わないんでメガバンクにしました。

給料振込みとかの口座変更は煩わしいし定期の優遇金利やＡＴＭの手数料とか考えたら5年後にはあるかないかわからないところで借りるメリットを感じない。年１万倹約でじや釣り合わないぐらい不便過ぎる。

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私の場合は、給与振込の一部をここに振り込むようにしたから別に不便は感じていない。
でも、言われるようにセブン銀行等を使っての入金が平日だと１８時までしか行っていないのは不便ですね。
引き出しなら１８時以降でもできるのに。
安く借りられると言う事以外、ここに期待はしていないというのが正直なところですね。

うちも給与振込み口座を３つ指定できるので、ローンの分のみをこちらの口座にしております。
最近は大手企業ならば、ほとんど複数口座に振込みしてくれるはずですよ＾＾

私は、給料は全額、住信に振り込んでもらって、自動返済の閾値を０円にして、
自動返済以外をメガに振り込んでます。

　デベ提携にて、0.16優遇と自動返済の利便性から、住信に事前審査申し込みをお願いしましたが
昨年４月に転職したため、素早く却下！とのお知らせがありました。
　そんなに厳しいものなのでしょうか？
　気合を入れてシュミレーションしていた時間が無駄になりました。
　住信SBIも同じなのでしょうか・・・・

転職後1年未満なら厳しくないところでも断られることが多いんじゃないですか？

転職1年未満でローン申し込むとか、ゆとり過ぎだろ

定期とかまで、ここにする気がないし、変動なんで合併で見直しかけられたら、将来損する可能性があるから止めました。

長い目で見た安定性を考えると、少しぐらい金利が安くなる程度じや使えないですよ。

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転職半年でもOKでしたが。
ただ、前職、現職とも住信の最優先法人でしたが。。

オートローンの優遇とか考えてパス。
そもそも頭金５００万いれて金利0，1下がっても、キャッシュで車買う方が得なんで。

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自動返済について質問があります。
変動1.075%で1300万、30年固定2.7%で1600万のミックスローンで借りています。

これから自動返済で変動のみ繰上返済していこうと思ってるんですが、
その時には口座に残しておく金額＝固定分の返済額（約52000円に）しないと、
固定分まで変動の繰上に回ってしまうのでしょうか？

それとも変動、固定ともに引き落とされた後余った金額が繰上に回ると考えていいんでしょうか？

メガバンクと合併とかしたら不利になるよね…

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メガバンクと合併とかしたら不利になるよね…

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メガバンクと合併とかしたら不利になるよね…

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4月に中央三井信託と経営統合しますよね。
実質的には、住信による吸収合併。

両行のトップとも、メガバンクの傘下入りを否定して、自らメガ信託を目指すとしている。

最終的には三井住友信託銀行になる予定ですが、商品内容は住信中心になるんではないでしょうか。

http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200910280021a.nwc

先は短そうだね。

そもそも、頭金たくさんいれるのなら、お得感がないよ。そりゃ頭金たくさんいれてもキャッシュで車や家具をそろえる資金があればいいが、オートローンや家具の購入ローン組むんならメガバンクにする。ＡＴＭだって使いにくいしネットなのに24時間使えないしメガバンクにカネ移しても手数料とか優遇にならないし。
そんなんなら年間1万倹約するために、そこまでしたくない。違うことで倹約する。

たしかに、1年に1万倹約するために必死になってるのも。。。
全部頭金で使ったら銀行はリスクヘッジになっても、こっちは病気でもしたら大変だよ。

1万で失うリスクや利便性とトレードオフしないと思うけどね。その分繰上げ頑張った方がいいよね。

>>521
心配なら、繰上げ後に残す金額で、変動分を確保しておけばいいのでは。

そもそも3年後になくなるかもしれない銀行で借りると、あとから苦労しそうです。

５２１さん

>>それとも変動、固定ともに引き落とされた後余った金額が繰上に回ると考えていいんでしょうか？

そうです、先に引き落としです。

529さん
中央三井を吸収する形ではないのですか？

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0.875%の変動30年で3700万融資申し込み中ですが、住宅ローン減税で残高の1%が所得税で戻ってくる
事を考えたら、最初の10年（もしくは変動利率が1%を超えるまで）の間は繰上返済しないで貯金
しておいた方がお得なのでしょうか。
それともローンの利子には複利が働く(?)ので利率が0.875%でも繰上返済した方がお得(?)
素人的な質問ですみませんがよろしくお願いします。

中央三井と合併するけど、次にメガに飲み込まれるよ。そうなったら面倒くさくなる。
そもそも姿勢が嫌だ。
行員も、先が見えてるんでやる気ないし。

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頭金300万いるならフルのメガバンク選ぶよな。
その300万を運用資金に回せば10万ぐらい利益でるもん。

そもそも固定選ぶ人が、住信にする理由がわからない。15年以上の固定ならフラットでしよ。10年ぐらいなら固定を選ぶ意味ないよ。5年変動で、そるから固定に変更じやない？

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車をキャッシュで買える人でなきや使いませんよ。子供の学費もあるし。

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ローン断られた人の恨み節？

そっとしてやりな（笑）

冷静な意見じやないの？

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住宅控除考えたらほとんど金利ないのに、そこを減らすよりは、他の高い金利の借入は作らないというのは、冷静な判断でしよ。

固定にするなら５年後にはなくなるとこでは借りないよ。

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たしかに頭金５００万もいれて0.1しか下がらないならフルで借りれるメガ選ぶよね。住宅控除考えたらほとんど旨味がないし。

車の資金や子供の学費とかは、常に手持ちで持っておきたいよね。

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優遇幅なんて月や物件によって変わるから騒ぐほどの差じやないよね。

それより、今後の資金計画にあった条件かだよね。たしかに手持ちで1000万あって500万いれるならいいけど800万しかないのに500万入れるならメガバンクでフル。手持ちは500万キープして余裕ができたらこまめにネットで返済。これが健全な選択だよ。

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ここ仕事遅いよね…

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そっとしてやりな（笑）

そうかな？金利差とサービス内容がトレードオフしてない話でしょ？
オレも頭金たくさんいれて年1,2万倹約するなら、フルで借りれる方がいいよ。
頑張って0.1％下げてオートローン3.5％で借りたら逆ザヤじゃん。子供もいるし。車も買うし。
DINKSで、子供がいない車も買わないか、頭金たくさんいれて手持ちで500万ぐらい残る人でなきゃ選ばない。
それか10年たってもリフォームしないとか。
物件にもよるけど、頭金500万いれるたらメガの方が金利安くなる。

メガと0．3違うなら考えるが、それ以下なら将来を考えてパス。

借り換え手数料とか考えたら損だべ。

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ですが、合併後の金利優遇率もそのままかわらないといわれてましたよ。

それは中央三井ですよね。5年後にメガと合併したら合併先のメガの手数料やオートローン優遇などは受けれない可能性が高いですよ。住宅ローンの優遇もわからないですよ。メガが、そんな約束してないんで。

メガとの合併を見越して少しでも良い客だけ集めて発言力を高めるのが狙いなんで。

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5年後のメガとの合併は確実なんですか？

5年かどうかは分かりませんが、先は短いですよ。今は、少しでも有利な条件で合併するために頑張ってるだけなので。

その時に借り換えとかになったら手数料もかなりかかるので目先だけで考えない方が？

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年収の半分は手持ちでおいときたいからパスしました。

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たしかに金利２万下げるために手持ちが１００万とかになるならパスが健全ですね。

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↑独り言と思い込みたい人が約1名ｗｗｗ

貯金を使い果たして年間2万金利倹約して得したと思っていたが、実は。。。ということで独り言と
思いたいのでしょう。がんばって貯金してくらはい。あと、借り換え手数料が発生しないようにお祈りも忘れずに。

>>553
理論的に反論したら？
手持ちが100万ぐらいしかなくても金利が1万でも安い方が良い根拠を。
あと、借り替えて数料が発生しない論拠。借り替えるはめになたっら大損でしょ。
たしかに、手持ちが500万以上あるなら微妙だけどアリだと思うけど。

住宅ローンって10～15年スパンの資金計画で考えるものですよね。
わたしも手持ちを全部いれて欲しいと言われたので止めました。

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なんで合併＝借換という発想なのかが、さっぱりわからない。
ここ10年ぐらいで、大手行の合併による再編はたくさんあったけど、
それでローンの契約条件が変更になったとか、強制的に借換扱いになったなんて話は、
全く聞いたことがない。

そういう事例があったなら、無知な私に教えて下さい。

＞わたしも手持ちを全部いれて欲しいと言われたので止めました。

わたしはそんなこと言われませんでしたよ。
そもそも、フルローンにしようなんて思ってませんから、ある程度は頭金を入れていますが、
年収程度の手持ちは残しています。

ここの自動返済は良くできたシステムだと思うだけに、
1/30あたりから急に話の流れがおかしくなっていることを残念に思います。
まぁ、自動返済というシステム自体は、合併でどうなるかはわからないとは思いますが、
合併でのそのようなサービスの変更と、ローンの条件変更（あるいは契約変更）は、全く別の話。

ここで借りるには手持ちで１５００万はないと無理だね(爆)

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固定なら条件は継続されるかもしれないけど、合併先の優遇は受けれないよ。

目先の小銭に踊らされないで長い目で考えたらって話しでしよ。

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わたしは、頭金500万借入5000万でお願いしたら頭金800万いれて欲しいと言われました。貯金が1200万だったので、引越しで出費がかさむのに手持ちが400万では心細いのでメガにしました。年収は1000万です。

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会社の評価が影響してるのでは？

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たしかに手持ち300万とかでローン組のは無謀だよね。引越しや家具とかお金かかるもん。
金利は保険ぐらいに考えて手持ち500万残してメガで借りる人の方がまともじやないかな？客層落ちてると思うよ。

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ここって頭金いれるから金利を0.1下げるんじゃないの？

まあ、必死になるほどの金利差はないが、手持ちで年収の半分以上残るなら、安い方がいいんでアリかも。
でも、不自由だし無理して借りたいとは思わない。長い目で見たら大手をメインバンクにしておいた方が有利だし。
要は繰り上げ返済（頭金）どこまでにするかのバランス感覚でしょうね。

先日、仮審査を受けましたが頭金を入れてくださいとは言われませんでしたが・・・？
優遇は全期間1.6でしたよ。

２５００万とか安い物件の話しじやない。安い物件ならいらないっていってたよ。いずれにせよ裏街道だからな。

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少し真面目に答えると２４時間ネットで返せないと繰り上げのスピードは落ちるよ。

大手は、メインバンクにしておくと、貯金が1000万超えると一般とは、別窓口になったりいろいろ相談にものってくれるんだよ。

実際に1000万以上の預金がある人は、あの待遇を簡単には捨てないと思うよ。

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何でみんな大騒ぎしてるの？？？
たいした差じゃないじゃん。それより金利だけが条件じゃないと思うんだけど？
他で不利なら意味ないよ。

ここの審査通らなかった人でもメガバンクなら通るからな。

メガバンク１行で１０００万円以上の貯金してる人っているんだね。
うちは複数のメガバンクに分けてるよ。リスクヘッジ。
ローンだけはここ。給与から天引き。

ここ通らない人はあまりいないでしよ。頭金をいれてまで使うか使わないかだけでしよ。
1000万の優遇は0．1の金利じや割合ないよ。窓口なんかいかなくていいもん。何かあれば自宅まで来るよ。あと取引経歴によっては提携プラスアルファの優遇もあるし。一般とは違うんだよね。

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ここは頭金いれたらメガ落ちても通るよ。担保がとれれば零細でも大丈夫。
メガはダメなものはダメ。いま一番厳しいのは、みずほ。

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え？ここって大手銀行より通りやすいんですか？

提携ローンをどの提携銀行で組むか悩んでいたら
デベが、頭金が少ない人はここよりも大手の方が通りやすいから
大手を勧める事が多いと言っていましたよ。

うちは、マイナス1.6と自動返済が気に入ってここにしました。

頭金があるならこっち。大手は家族構成や会社にうるさいよ。

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デべは金利しかみないからね。大手の上客優遇は言わないだろうな。

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事故歴があったら大手は1000万いれても厳しいけど、ここは頭金さえいれれば、わけのわかんない会社でも通す。頭金次第。

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頭金150万で5000万借りれました。
業界最大手の会社で35歳1000万ですが。

みんな適当なことばっかり書いてるな。。。

まじめに考えている人のために書くけど、繰上げしないで60になった時にいくらローンが残っているか。
その時の融資物件の想定価格（あくまでも銀行の査定なのでかなり辛口）で残債が清算できるか否か融資枠が決まる。これが正解。

融資枠に対して、どれだけ頭金をいれたいかは個々の判断。まあ、一般的には、子供の進学とかがなければ手取り年収の50％。子供の進学や車買うなら、50％に、その分上乗せしないとダメだよ。

大手は、体力があるので、多少の貸し倒れは見込んでるんでフルで貸すケースが多い。今後のサービス向上も期待できる。みずほＢＫは諸費用も住宅ローン金利で借りれる分審査厳しいみたい。

金利差と今後のイベントから冷静な判断をお勧めします。別にメガを薦めてるんじゃないよ。

以上

メガは、結構、本契約の時に相談にのってくれるよ。
たとえば、給与とか定期を全部移すことを条件に優遇幅が広がるとか。このあたりなると個別相談かな。
ここで住信を逆転するはず。
住信は聞いたことがないのでわからない。

デベは、本契約の時の個別対応はないものとして案内する。
これは、人によってかわってくるからね。

でも仲良くなればローンに詳しい担当は、いろんなことを耳うちしてくれる。

ここでネガレスを書いてメガバンクをお勧めする人って。
暇なのかな。
そんな事より住信の話をしようよ。

住友信託でローンを組むことを考えているのですが、
勧められた長期一括保険(三井住友海上火災)が結構高くて驚きました。
そもそも長期一括保険なんてどこで借りるにしても必要なん
でしょうか？
必要だとしても、保険会社によってもっと安くならないものでしょうかね。
私の職域の一年契約の火災保険だと半額以下とめちゃくちゃ
安いもので愕然としています。

↑そういうことも含めて、金利以外も、いろいろ細かくみないと面倒で高い銀行選んだことになるという話をしたつもりですが。。。

火災保険は別に提携でなくても良いといわれました。

579さん

1.7以上優遇してくれるのですか？

メガに勤めてる友人に聞いたが、-1.5％が限界だと言われた。

銀行としては支店も少なくて不便だが、住宅ローンだけの口座だし、自動返済があるからここにしようと思う。

自動返済の落とし穴に気が付いてますか？
通常なら６ヶ月毎に見直される金利が毎月見直しになるんですよ。
金利が下降傾向にあるならイイですが、上昇傾向の場合は気をつけないと！
まぁ、微々たるものですけどね。

というわけで、私は自動返済分をプールしておいて、金利を見ながら自由返済するつもりです。

>>586
それは相手次第。(条件次第）
ちゃんと検討している人のために書くけど金利以外にも、いろいろあるんですよ。

>>585
結果的にそうなるケースはありますよ。例えば、手持ちの定期とかの金利が優遇されるとか。
わたしは、頭金を住信の要求通りにいれたくなかったのですが、手持ちの定期が優遇金利になったので、
アッサリ某メガにしました。これなら、困った時に流用できるし、定期の金利で相殺すれば0.1％の金利差は逆転できるので。

他にも、いろいろありますが、ここでは書けませんが調べればわかるかとは思います。

自動返済より24時間ネット使える方が便利ですよ。

財形やっている人とかは、解約してまで使いたいとは思わないよね。

財形とかある大手勤務の人は使わないのでは？

大手の取引銀行はメガでしよ。

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手持ちで３００万残らないなら、１、２万ぐらいの差だったら定期の優遇金利で取り返してメガが健全。

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4000万ローン1000万定期としても、0.1％金利差4万円を定期優遇で取り戻すには、0.4％定期金利優遇が必要になるけどね。

引きこもりの妄想なんて無視。

妄想なんで、書けないんだろ（笑）

>>594
財形だと余裕でしょ。

財形って個別優遇はないの知らないの？坊や。

もう。。。やめてやれよ。。。
カミさんの親に世話になってまで必死になって頭金かき集めて2万の金利倹約して得したと思ってるんだから。。。

会社の財形貯蓄と優遇は関係ないでしょうに。財形住宅ローンと勘違いしない。。。
福利厚生がない会社の人もいるんで刺激するのはやめましょう。

結局、審査落ちた中小企業職員が荒らしてるんだねｗｗｗｗ

まじレスすると中小企業向けかな。

大手の人は、財形や持ち株会とかを解約したくないんで、できるだけ満額で借りようとする人が多いんだよ。
10年ぐらいで完済考えてるんで、そんなこと気にしてない。あと、取引銀行使った方がいろいろメリットもあるし。

まあ、20年以上かけて返す人には年0.1は大金かもね。