住友信託銀行について語りましょう（その４）

上の書きっぷりですと、
なんとなく勘違いをされているのかな、と思われたのですが、
ローン減税はペアローンだからといって、減税額が2倍(2人分)にはならないと思います。
（もし、すでにご存知でしたらすみません）

損得かと言われると、おたくの減税対象(所得税等)が1人分で充足できるかどうかによります。
1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たないようであれば、
ペアローンにして、メリットを最大限享受することは得策だと思います。

1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たない　ような世帯には
住信は貸してくれませんよ。

優良客だけを囲い込んでいるので、優遇金利が高いんだから。

注文住宅で1.6ってありますか？うちは積水ハウスの提携で仮審査1.5です。

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397さん同様
変動一本で、検討を進めています。
もちろん繰上返済に励みます。（15年以内目標）
仮審査では、3行にかけ、
住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
です。
繰上返済時の手数料、保証料等
及びそれぞれの与信
でどこを選択すべきか検討しなければなりません。
アドバイスを頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。

住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
の順番で良いでしょ。

新築物件と中古物件で優遇金利って違うのでしょうか？

○井のリハ○スの提携ローンは△１．５％です。新築は△１．６％もあるみたいです。

407さんそれはやはりある程度頭金を入れた場合でしょうか？頭金なしではさすがにその優遇は難しいですよね？

三井の新築マンション5000万の物件を頭金諸費用400万という悪条件でも-1.6でした。

４０８さん　物件価格自体に対する頭金（保証料や手数料などを除く）は１割未満ですが、通期△１．５％ですよ。頭金の割合というよりも、物件の価値やら提携先のグレードなどが勘案されるみたいです。

（１）物件の価値
（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
（３）頭金
のバランスではないでしょうか？
409さんは（３）以外がまぁまぁ良いとか。

409です

（１）物件の価値
　は三井なので高いと思います。

（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
　年収は40歳1000万と大してよくないですが、会社が業界最大手で住信と取引してます。住信から出向者も受け入れています。

>>401、402
いろいろ教えてくれてありがとうございました。
ただ私の勘違いで、1.5％は中央三井信託でした。スイマセン。

住友信託で夫婦1900万ずつのペアローンで1.6％出ました。

ローン減税に関しては、夫婦それぞれ所得税と住民税で30万以上払っているので
それなりに貰えると思っています。

自由返済で返済額軽減タイプを作ってほしいです。住信関係者の方検討お願い致します。

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借りたものはさっさと返せということです。ダラダラ借りるなということ。シビアな銀行です。

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自由返済から自動返済に切り替えるのって手数料かかりましたっけ？
繰上げ返済したい月のみ自動返済にして、繰上げ返済が済んだら自由返済に戻すのができれば
良いと思うのですが…。

>>416
商品説明書読み直した方がよいですよ。

自由返済はいつでもできる、自動返済は返済額額以上振込まなきゃ良い、とゆー話じゃなかったっけ？
切り替えとか、手数料なんて概念はないと思ったけど。

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審査にやたら時間がかかりますね

本審査終了まで二週間しかかからなかったけど…

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先週ですが夫婦1800万ずつのペアローンで変動0.875%、全期間1.6%優遇の仮審査が通りました。
妻が現在育休中、来年4月に復帰予定で正直難しいかなとは思いましたが、仮審査時の予定年収の確認の意味で復帰後に4月の給料明細の提出が条件でした。
3月実行ですが自動返済を駆使して繰り上げ返済を頑張ろうと思います。

累進課税を考えると、旦那に一本にまとめた方が節税できませんか？

夫婦で住宅ローン減税を受けるつもりなので、ほぼ同額のベアローンにしています。
二人とも所得税、住民税を十分なだけ払うので。

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3月実行､3500万円35年全期間-1.6ですが､変動（0.875）か一部固定か迷っています。
変動1本にして金利が低いうちに繰り上げ返済がやはり賢いでしょうか？

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>>423
たぶん夫婦で借りても一人で借りても、減税受けれる額は同じだよ。

424>
ちなみに、参考までにお伺いしたいのですが
35年とのことですが、フラットは検討していなのですか？

私もこちらで-1.6優遇はもらっており、3月実行まちです。
フラットの-1%出現で迷っています。

（個々で返済計画は違うと思うので、善し悪しを指摘する意図はありません）

皆さん相談です。
27歳、年収500万、手取り380万(だいたい手取りは平均月26万・ボーナス44万×二回)、
嫁は主婦、
子供２人(二歳５ヶ月と４ヶ月)
です。
こちらで2008年の10月から、
2800万のローンを10年固定、2.15%
11年目以降マイナス1.5%で組んだのですが、
変動の方が良かったのだろうか・・と悩んでおります。
子供ももうすぐ幼稚園ですし、
月70,000、
ボーナス月150,000のローンでカツカツです。
車のローンも組みたいし、労金で変動にすると500万ぐらい得をするという試算が出て悩んでおります。(月60,000、ボーナス月120,000ぐらいになるみたいです。)
なので住信の変動に変えようか、
はたまたこのまま行った方がいいのか・・
わからなくて悩んでいます。
誰かアドバイスお願いします。
無知すぎてすみません。

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４２６さんへ
４２４です。フラットについて少し気になっていたんですが、優遇開始時期が２月からか新年度からか、国会で確定していないようですね。３月確実なら考えなおしたいと思いますが、金融機関を分けた場合、保険などややこしくないでしょうか？

４２６さんは、フラット-1％との事ですが、検討されているのは、何年固定で金利はどれくらいでしょうか。差し支え無ければ教えてください。

余談になりますが、契約マンションの事業主に「りそな銀行」（確かフラットが低金利）が入っているにも関わらず、マンション営業マンはフラットより住友信託を推してきました。優遇率の高さが理由だと思いますが。しかもローン相談会には何故か、りそな担当者は来ず、簡単な資料だけ渡された経緯が有ります。

>>428

まさに、私もデベに確認したところです。
住友信託はフラットを取扱いしておらず、また他のフラットと併用して変動を組むことは不可とのことでした。
よって、ここで変動とフラットのミックスはできないようです。
（フラットでなく、住友信託の固定ならミックスOKだが、金利が高い）

で、急遽りそなのフラット&変動のミックスで審査を出しておくことにしました。
おそらくフラットの-1%優遇は、3月実行には間に合うとみています。
デベの方と話し、結果どちらを選ぶにしても、審査は先に出しておいた方がよいとの判断です。

フラット35Sの1月金利ですと、タイプBで2.57%
当初10年　1.57%
以降　　　2.57%

りそなの変動優遇は-1.5%になってしまうかもしれませんが、
ミックスであればこちらの方が条件よいかと思っています。

当初10年1.6％であれば、フラット1本でもよいかなと個人的には思い始めています。

変動と固定の金利差が大きすぎるので変動を選択の予定です。
他が1.5％なので1.6％優遇は魅力的なのですが、将来、メガバンクと比べて金利が上がりやすいとかないですか？
あと、ATMが少なくネットも21時までしか使えないので不自由だと思うのですが。
ネットって23時とか0時ごろに良く使いますよね。

みなさま、住友信託で申し込まれた際、本審査の時間はどれくらいかかりました
でしょうか？

年末（12月20日頃）に申し込んだものの（デベ経由です）、いまだ返答が来ず、
審査は他行より厳しいと聞いており、半ば諦め気味です。

仮審査は通っているのですが、本審査で問題があって時間がかかっているのか、
年末年始だったからというのを差し引いても1ヶ月かかるのはかかりすぎなのか
どうか、通常時期に申し込んだ方の経験をお聞きしたく書き込ませて頂きました。

>>431

うちは11月から2ヶ月待ちました。
混んでるそうですよ。

住友信託の人は仮審査の方が厳しいと言ってましたので
信じて待ちました。
結果はOKでしたので時間は関係ないかと思います。

私は昨年末にデベ経由でしたが、一週間でOKの返事が来ました。
神奈川の支店です。
早いからどうとか、遅いからどうとかは無いとは思いますけどね

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＞４３０
私も今月実行ですが、住信は使い勝手が悪いため、本当にローン返済だけの口座にしようと思っています。

　給与を住友信託に入金。ローン返済額のみ口座に残して、残りを三菱東京に振り込み（住宅ローンがあれば住信の振込み手数料無料です）。

　今年から、500万以上の預金があれば、三菱東京も他行宛振込み手数料無料になったし、すべてのコンビニが手数料無料で使え、銀行ATMも24時間稼動なので便利ですよ。

潰れかけの中央三井を救済合併したとばっちりが
ユーザーに来ないことを祈ります。

>>427さん

総返済額を減らすことも大事ですが、
住宅を手放さずに最後までローンが払えるかの方が
重要だと思いますよ。

変動を選びずーっと低金利のままなら、それは変動の方が総返済額は少なくなります。
ただし、金利が上昇したら、今の月々の返済額よりも高くなることがあります。
90年代初頭だと8%超えもありました。

将来的に変動の金利が上昇し始めて月々の返済額が上がったとき、
どのように対処するか自分なりのお考えがありますか?
これがないようであれば、固定から変動にすることはあまり勧められません。

10年固定2.15%は、そんなに悪い数字ではないですよ。

3月実行の者です。

少し前に中央三井と合併決定と新聞に出てましたが､その影響について考えておられる方いらっしゃいますか？

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>>436さん
何だかあなたの言葉で気持ちに整理がつきました。
思い切り百万単位で繰り上げ返済できない我が家にとっては、
変動こそ不向きかもしれないし、
それに固定を借りた時の気持ちも思い出しました。
あまりに周りに変動が多くて弱気になってしまいました。
変動の低金利はすごく魅力的ですが、
わが家は固定で頑張っていくとします。
色々ともっと余裕が出てきたら、また考えます。
労金でも、固定でこの金利は決して高くないですよ。と言ってもらえたので・・
それと同じ意見を頂いてなんだか心強くなりました。
ちなみに話題にあがってた審査ですが、
わが家は仮審査は一週間以内、本審査も二週間ほどでいけましたよ。
時期でしょうか？
あとは、年収、勤務年数、会社などもあると思いますが。
友達は、勤務年数は長いのに、最近違う部署に異動になり、給料支払いの元が別の名前に変わったのですが、
それだけで、ローンの審査が厳しくなる。
と言われてしまったそうです。

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＞＞432さん
＞＞433さん
ご回答ありがとうございます。
時期によるのか、支店によるのか、デベによるのか・・・一概に
言えない物なのですね。
今週いっぱい待ってみて再度デベに連絡してみようとおもいます。

＞＞438さん
確かに、デベの担当者からは住友信託は他行より厳しいのと、数年前なら余裕で通っていた
属性の人も通らなくなっていると言われました。
年収上、妻のわたしが契約をすることになったので、色々と追加提出する書類も
多かったですし、仮審査の段階から（仮審査は通りましたが）印象は厳しいな
という感じでしたので、本審査も時間がかかっていることもあり、無理なのかな
と諦めかけています。
年末年始を差し引いても1ヶ月を超えましたので確認してみます。
ありがとうございます。

将来メガバンクに吸収されたら、優遇条件が変わるのでしょうか？

http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200910280021a.nwc
これです。

今、固定で2パーセントや3パーセントを支払っているのでしょうか？

3000万借りていたら、1年で60万円～90万円が利息ですね。
これは、無駄でしかありません。

変動で0.9未満で借りると、利息は、1年で30万円未満になります。
そこで、3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済するのです。

すると、今と同じ支払いで、年間60万円ぐらい繰り上げ返済できます。

みるみる元金が減っていきます。

なので、0.9未満で変動金利で返済額軽減型で繰り上げ返済をしてください。

素人ですが言わせてください。
それは変動が今の金利で行った場合です。

ローン以外に貯金があるとか、なんとかどこからか金利上昇分を補填できる資産がある
そういう家庭ならOKだと思いますけど
カツカツな家計の家庭は冒険はされない方が良いと思います。

固定は得だとは思いません。
しかし、変動しないという保険分を付けたのだと思えば良いと思うのですが。

>>442さん

自分は変動35年で借りて、15年で返す勢いでほぼ毎月繰上返済(軽減型)しています。
442さんに近いスタンスですね。

ということで、返済額軽減型で繰り上げる点に異論はないのですが、
変動一本やりを皆に勧める姿勢は同意できません。

変動を選び、かつ、破綻せずに住宅ローンを返したい場合は
「金利上昇時に打つ手がある」という条件が必要です。
・年収/資産に余裕があり、金利が上がっても平気
または
・金利上昇時の閾値を決めておき、そこを越えたら固定に切り替える等、破綻前に手を打つ知識がある
など

ちなみに442さんは金利上昇時はどんな対応をされますか?

余談ですが、最も総返済額が減るのは、変動ではなく、現金一括払いですよ。
ただしこれを選択するには「一括で払える現金が用意できる」という条件がいります。

まぁ、ここまで資産に余裕がある人は、あえて低金利で借りておき、
手持ちの資金を高利回りで運用しそうですが。
年収3000万以下なら、住宅ローン控除ももらいつつ。

フラット金利優遇が発表になって以来、最近あちこちで、「変動絶対」「変動一本にしなさい」のような書き込みが急に増えましたね。

これは、焦りとしか印象を受けないから、黙ってた方がいいですよねー。

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他人がフラットにしようが、変動にしようが、自分が困ることはない。
しかし、悩んでいるならば、ひとつの目安として

　・変動で0.9未満で借りることができるか
　・3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済できるか

の2つをクリアできるかどうかを確認してみてください。

上記の2つが、クリアできるのであれば、あとは、勉強しようが、しなかろうが、
変動金利1本で、返済していけます。

基本は35年で借りてください。今が40歳以上であっても。

金利の上昇とか、少子高齢化とか、そういうのは頭のいい人がいろいろ考えて投稿しています。
それを勉強しても良いし、しなくても良いです。

勉強したければ、過去の「変動金利は怖くない」スレを見れば回答が載っています。

フラット優遇で3%との差額を繰上返済してください。
リスクヘッジ効果も大きくて、今年は１番のお勧めです。

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何年で完済するのか？計画によって違ういますが、10年固定なら変動選ぶ方が良いと思いますが。

>>447さん

なぜ変動0.9%未満だと大丈夫なのか根拠がありませんし、
変動金利が3%を超えたら繰上返済もできなくなりますよ。
返済期間35年であれば、3%超えの局面もあるでしょう。

このような状況に陥った場合、無策の人は破綻する可能性が大きくなります。
過去、日本の「ゆとり返済」では固定期間終了後の金利上昇に耐えられず
破綻するケースが問題になりましたが、安易に変動を勧めると同じ問題が起こります。

それとも「将来的に変動が3%を超えることはない」という前提条件つきですか?