住友信託銀行について語りましょう（その４）

わかってらい！
12月31日の残高で決まるっていうのは常識。

そもそも、1月1日って明らかに銀行営業日でないから、突っ込んだだけ。
イーバンクの決済みたいに24時間×365日できるのかという質問だし。


って、もしかして380も釣り？
もしかして、俺って踊らされてるのか？

住信を給与振込口座にして、知らないうちに自動返済してしまったのなら
悪質とまで認定できないんじゃないかな。

そだね。重加算税対象となる悪質って相当すごい場合らしいし。

ただし、その場合でも確定申告するんでしょうな。
悪質でなくとも無申告加算税の対象になるしね。（加算税の課税対象金額になるまで差が出る疑問だけど。）

ま、良い子の皆さんは、故意に「こっそり」はやめとくでしょ。
冬のボーナスが出たら、やりたくなるかも知れないけど、たった３週間程度待てばいい話だし。

ところで、銀行としては予定残高証明の発送後に多額の繰上げ返済を処理したら、どう対応してるのかな？
やっぱ、知らん振りなのだろうか？

どやろ、
これまで適用される住宅ローンの金額は小さかったから、
繰上返済しても、残高違うけど戻ってくる税金の金額はかわらなかったけど
（例えば2008年なら2000万以上の残額なら残額がどうであれ20万しかかえってこない）
2009年以降はほぼすべての人が繰上返済で税金金額変わるから、
本格的に問題になるのは来年以降だろうとおもう。

せいぜい数万円の節税を精査するほど税務署は暇じゃありません。
自営業者の脱税でも手入れするのは最低でも数百万です。

仲介業者提携で1.5%優遇しか出ないと言われました。
やはり1.6は無理なんでしょうか。

私はつい最近ローン審査の本申込をしたのですが、地所物件の提携ローンで全期間1.6％優遇でしたよ。

聞いた話では、月毎に優遇率を見直すそうです。
私が（デベから）言われたのは、仮審査だけでも通しておけば、その時の優遇率が適用されるので、
もし、契約しないとしても、仮審査だけは通しておく裏技もありますよって事です。

で、９月中に仮審査を通したので、1.6％優遇受けています。
今は1.5％みたいですね。

僕は1.7％優遇ですが、当時は変動2.875％でしたからね。
保証外枠で1.375％だから自分以上は多そうですね。
ちなみに、デベ提携です

今だと2.475-1.6＝0.875でしょ。

地銀とかで一見これより有利な金利があるけど
繰上返済と保証料の割戻しの手数料取るから、ここが最安田と思う。

なんで私は1.5しか出ないんでしょうかね？
もう少し交渉してみます。

属性が悪いからでしょ

387です。
私が契約した物件では、今も一律1.6％優遇のようですよ。
デベによって異なるということもあるのでしょうか。

デベと銀行との契約なんで、弱小のデベは金利悪いです。

野村不動産物件ですが1.5で仮審査通ってます。
どんな物件かという事も関係してくるのでしょうか。

変動一本で実行予定です。
次の魅力で住信が最強のように思います。
★変動金利水準
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済(手数料無料)
★自由返済(手数料無料)
★保証料返済の手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料
10~15年で完済できるように繰上返済に努力していきます。

自動返済は支払額軽減、自由返済は期間短縮しかないよ。この組み合わせしかないのはどういう理由？
自由返済で支払額軽減にしたかったのに。

他行振込手数料５件まで無料もね

営業にぶつけてみました。理由としては単純に夫婦ペアローンだからだそうです。
属性は十分という事で、合算金額扱いとして1.6以上の優遇が受けれるか確認して
くれるという事でした。
ただ0.1優遇が増えた分、ペアで受けるはずだった住宅ローン減税が1人分になってしまう
ためどちらが得かは考える必要が有りますね。ペアで減税を貰った方が得かな？

上の書きっぷりですと、
なんとなく勘違いをされているのかな、と思われたのですが、
ローン減税はペアローンだからといって、減税額が2倍(2人分)にはならないと思います。
（もし、すでにご存知でしたらすみません）

損得かと言われると、おたくの減税対象(所得税等)が1人分で充足できるかどうかによります。
1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たないようであれば、
ペアローンにして、メリットを最大限享受することは得策だと思います。

1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たない　ような世帯には
住信は貸してくれませんよ。

優良客だけを囲い込んでいるので、優遇金利が高いんだから。

注文住宅で1.6ってありますか？うちは積水ハウスの提携で仮審査1.5です。

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397さん同様
変動一本で、検討を進めています。
もちろん繰上返済に励みます。（15年以内目標）
仮審査では、3行にかけ、
住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
です。
繰上返済時の手数料、保証料等
及びそれぞれの与信
でどこを選択すべきか検討しなければなりません。
アドバイスを頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。

住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
の順番で良いでしょ。

新築物件と中古物件で優遇金利って違うのでしょうか？

○井のリハ○スの提携ローンは△１．５％です。新築は△１．６％もあるみたいです。

407さんそれはやはりある程度頭金を入れた場合でしょうか？頭金なしではさすがにその優遇は難しいですよね？

三井の新築マンション5000万の物件を頭金諸費用400万という悪条件でも-1.6でした。

４０８さん　物件価格自体に対する頭金（保証料や手数料などを除く）は１割未満ですが、通期△１．５％ですよ。頭金の割合というよりも、物件の価値やら提携先のグレードなどが勘案されるみたいです。

（１）物件の価値
（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
（３）頭金
のバランスではないでしょうか？
409さんは（３）以外がまぁまぁ良いとか。

409です

（１）物件の価値
　は三井なので高いと思います。

（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
　年収は40歳1000万と大してよくないですが、会社が業界最大手で住信と取引してます。住信から出向者も受け入れています。

>>401、402
いろいろ教えてくれてありがとうございました。
ただ私の勘違いで、1.5％は中央三井信託でした。スイマセン。

住友信託で夫婦1900万ずつのペアローンで1.6％出ました。

ローン減税に関しては、夫婦それぞれ所得税と住民税で30万以上払っているので
それなりに貰えると思っています。

自由返済で返済額軽減タイプを作ってほしいです。住信関係者の方検討お願い致します。

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借りたものはさっさと返せということです。ダラダラ借りるなということ。シビアな銀行です。

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自由返済から自動返済に切り替えるのって手数料かかりましたっけ？
繰上げ返済したい月のみ自動返済にして、繰上げ返済が済んだら自由返済に戻すのができれば
良いと思うのですが…。

>>416
商品説明書読み直した方がよいですよ。

自由返済はいつでもできる、自動返済は返済額額以上振込まなきゃ良い、とゆー話じゃなかったっけ？
切り替えとか、手数料なんて概念はないと思ったけど。

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審査にやたら時間がかかりますね

本審査終了まで二週間しかかからなかったけど…

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先週ですが夫婦1800万ずつのペアローンで変動0.875%、全期間1.6%優遇の仮審査が通りました。
妻が現在育休中、来年4月に復帰予定で正直難しいかなとは思いましたが、仮審査時の予定年収の確認の意味で復帰後に4月の給料明細の提出が条件でした。
3月実行ですが自動返済を駆使して繰り上げ返済を頑張ろうと思います。

累進課税を考えると、旦那に一本にまとめた方が節税できませんか？

夫婦で住宅ローン減税を受けるつもりなので、ほぼ同額のベアローンにしています。
二人とも所得税、住民税を十分なだけ払うので。

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3月実行､3500万円35年全期間-1.6ですが､変動（0.875）か一部固定か迷っています。
変動1本にして金利が低いうちに繰り上げ返済がやはり賢いでしょうか？

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>>423
たぶん夫婦で借りても一人で借りても、減税受けれる額は同じだよ。

424>
ちなみに、参考までにお伺いしたいのですが
35年とのことですが、フラットは検討していなのですか？

私もこちらで-1.6優遇はもらっており、3月実行まちです。
フラットの-1%出現で迷っています。

（個々で返済計画は違うと思うので、善し悪しを指摘する意図はありません）

皆さん相談です。
27歳、年収500万、手取り380万(だいたい手取りは平均月26万・ボーナス44万×二回)、
嫁は主婦、
子供２人(二歳５ヶ月と４ヶ月)
です。
こちらで2008年の10月から、
2800万のローンを10年固定、2.15%
11年目以降マイナス1.5%で組んだのですが、
変動の方が良かったのだろうか・・と悩んでおります。
子供ももうすぐ幼稚園ですし、
月70,000、
ボーナス月150,000のローンでカツカツです。
車のローンも組みたいし、労金で変動にすると500万ぐらい得をするという試算が出て悩んでおります。(月60,000、ボーナス月120,000ぐらいになるみたいです。)
なので住信の変動に変えようか、
はたまたこのまま行った方がいいのか・・
わからなくて悩んでいます。
誰かアドバイスお願いします。
無知すぎてすみません。

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４２６さんへ
４２４です。フラットについて少し気になっていたんですが、優遇開始時期が２月からか新年度からか、国会で確定していないようですね。３月確実なら考えなおしたいと思いますが、金融機関を分けた場合、保険などややこしくないでしょうか？

４２６さんは、フラット-1％との事ですが、検討されているのは、何年固定で金利はどれくらいでしょうか。差し支え無ければ教えてください。

余談になりますが、契約マンションの事業主に「りそな銀行」（確かフラットが低金利）が入っているにも関わらず、マンション営業マンはフラットより住友信託を推してきました。優遇率の高さが理由だと思いますが。しかもローン相談会には何故か、りそな担当者は来ず、簡単な資料だけ渡された経緯が有ります。

>>428

まさに、私もデベに確認したところです。
住友信託はフラットを取扱いしておらず、また他のフラットと併用して変動を組むことは不可とのことでした。
よって、ここで変動とフラットのミックスはできないようです。
（フラットでなく、住友信託の固定ならミックスOKだが、金利が高い）

で、急遽りそなのフラット&変動のミックスで審査を出しておくことにしました。
おそらくフラットの-1%優遇は、3月実行には間に合うとみています。
デベの方と話し、結果どちらを選ぶにしても、審査は先に出しておいた方がよいとの判断です。

フラット35Sの1月金利ですと、タイプBで2.57%
当初10年　1.57%
以降　　　2.57%

りそなの変動優遇は-1.5%になってしまうかもしれませんが、
ミックスであればこちらの方が条件よいかと思っています。

当初10年1.6％であれば、フラット1本でもよいかなと個人的には思い始めています。

変動と固定の金利差が大きすぎるので変動を選択の予定です。
他が1.5％なので1.6％優遇は魅力的なのですが、将来、メガバンクと比べて金利が上がりやすいとかないですか？
あと、ATMが少なくネットも21時までしか使えないので不自由だと思うのですが。
ネットって23時とか0時ごろに良く使いますよね。