住友信託銀行について語りましょう（その４）

このスレを読み、住信独自の返済システムと、デベ提携1.6％優遇に興味を持ちました。
私は、愛知県（名古屋市）を中心にマンションを探していますが、このエリアで住信で1.6％優遇の方はいますか？
中部地区ではあまり住信の店舗がありませんし、この前行ったデベは提携はしていないようでしたし…

某都銀から変動金利で借り換えを検討中です。既に東京三菱と住友信託とは本審査でＯＫをいただいています。できれば住友で契約したいのですが、優遇利率が住友は－１．５で東京は－１．６と０．１の差があります
　住友に聞いたところ職場優遇の０．１のみで－１．６はできないといわれました。金額は2000万円で年収は850万円、上場企業なので返済も問題ないと思います。在住地は兵庫県明石市ですが－1.6を獲得された方はどのような条件でしょうか教えてください

-1.6ですがデベ提携です。

やはり住友ではデベ提携だけがー１．６％のようですね。今まで相談した中では借り換えは東京三菱が－１．６％、りそなが－１．７％でした。利率だけみると住友はそれほど有利でないので悩んでしまいます。個人的には好きな銀行でしたが統合されるとどなるか不安ですし・・やっぱり東京三菱かな

関東圏以外で、マイナス1.6の人はいますか？

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大阪市内デベ提携で-1.6でした。中央三井信託も同条件でしたが使い勝手でこちらにしました。

では、中部地区で、デベ提携-1.6の方はいらっしゃいますか？

今30年固定ﾀﾞﾄ４％？
ちょっと前２．５％とかだったと思ったけど

３０年の場合、全期間より当初期間で申込む場合がほとんどではありませんか？
その場合、年３．１％ですよね。
にしても、徐々に上がってきてますよね。

ローン組んで1年目なのですが残高等証明書はいつ頃届きますか？
今年ローン組まれて、手元に届いている方いらっしゃいますか？

住信に借り入れ予定のものですが、残高証明書さえ来れば
こっそり繰上する予定です。

釣れますか？

>373さん

厳密には、源泉徴収で用いた予定残高と変わる繰上げ返済すると、確定申告義務があるですわ。
ワタスならば、たった１ヶ月分なら利息払うですが。

>372さん
１年目っていうことは、源泉徴収ではなく確定申告になるですわ。（来年の２月～３月）
つうことは、12月末の残高が確定してからということになりんす。（既存住宅ローンの借り換えの場合は除く）
よって、すでに手元に届いていることはなく、来年の１月の中旬から下旬につくかと思われまんす。

２年目以降は源泉徴収でいけるので、９月末くらいで一旦締めて12月末の予定残高の証明書（返済予定表の記載どおり）が来るですよ。
だいたい10月の中旬くらいかな？

あいや～。釣られたです。

ということは、１年目は１月１日に、２年目以降は１０月１日にこっそりと
繰り上げれば良いんですね。実際上。

>735さん

これはご丁寧にありがとうございました。ネットで見ると10月から11月にかけて届くことが
あると記載がありましたので、少し心配しておりましたが、安心いたしました。

>377
釣りでしょ？
でも、いただきますっ！

実際上だろうが理論上だろうが、10月１日にやろうが12月30日にやろうが、年末控除での還付が過大ならば確定申告義務が発生するので、却って申告の手間が増えるだけでしょ。
確定申告しないと無申告加算税がかかるし、悪質ならば重加算税になるのでは？
わずかな還付金額の差のためにそこまでするかい？

あと、銀行の都合（システム負荷の都合とか税制改正へのシステム対応など）で9月末に締め切らない場合もありうるわけだし。
そのとき、「9月末から計算した予定残高でないじゃん」って銀行にクレーム入れたって取り合ってはくれんしね。

それと、１年目は１月１日にっていうけど、住友信託では１月１日のネット返済は可能なのかい？

ま、良い子の皆さんは「こっそり」は考えないことだ。

>>379
1月1日は祝日だから無理でしょうが、できたとしても
税還付は12/31時点での残高できまるから1/1に繰上返済しても
問題なしです。
（確定申告時には12/31時点での残高証明をもって行くし）

わかってらい！
12月31日の残高で決まるっていうのは常識。

そもそも、1月1日って明らかに銀行営業日でないから、突っ込んだだけ。
イーバンクの決済みたいに24時間×365日できるのかという質問だし。


って、もしかして380も釣り？
もしかして、俺って踊らされてるのか？

住信を給与振込口座にして、知らないうちに自動返済してしまったのなら
悪質とまで認定できないんじゃないかな。

そだね。重加算税対象となる悪質って相当すごい場合らしいし。

ただし、その場合でも確定申告するんでしょうな。
悪質でなくとも無申告加算税の対象になるしね。（加算税の課税対象金額になるまで差が出る疑問だけど。）

ま、良い子の皆さんは、故意に「こっそり」はやめとくでしょ。
冬のボーナスが出たら、やりたくなるかも知れないけど、たった３週間程度待てばいい話だし。

ところで、銀行としては予定残高証明の発送後に多額の繰上げ返済を処理したら、どう対応してるのかな？
やっぱ、知らん振りなのだろうか？

どやろ、
これまで適用される住宅ローンの金額は小さかったから、
繰上返済しても、残高違うけど戻ってくる税金の金額はかわらなかったけど
（例えば2008年なら2000万以上の残額なら残額がどうであれ20万しかかえってこない）
2009年以降はほぼすべての人が繰上返済で税金金額変わるから、
本格的に問題になるのは来年以降だろうとおもう。

せいぜい数万円の節税を精査するほど税務署は暇じゃありません。
自営業者の脱税でも手入れするのは最低でも数百万です。

仲介業者提携で1.5%優遇しか出ないと言われました。
やはり1.6は無理なんでしょうか。

私はつい最近ローン審査の本申込をしたのですが、地所物件の提携ローンで全期間1.6％優遇でしたよ。

聞いた話では、月毎に優遇率を見直すそうです。
私が（デベから）言われたのは、仮審査だけでも通しておけば、その時の優遇率が適用されるので、
もし、契約しないとしても、仮審査だけは通しておく裏技もありますよって事です。

で、９月中に仮審査を通したので、1.6％優遇受けています。
今は1.5％みたいですね。

僕は1.7％優遇ですが、当時は変動2.875％でしたからね。
保証外枠で1.375％だから自分以上は多そうですね。
ちなみに、デベ提携です

今だと2.475-1.6＝0.875でしょ。

地銀とかで一見これより有利な金利があるけど
繰上返済と保証料の割戻しの手数料取るから、ここが最安田と思う。

なんで私は1.5しか出ないんでしょうかね？
もう少し交渉してみます。

属性が悪いからでしょ

387です。
私が契約した物件では、今も一律1.6％優遇のようですよ。
デベによって異なるということもあるのでしょうか。

デベと銀行との契約なんで、弱小のデベは金利悪いです。

野村不動産物件ですが1.5で仮審査通ってます。
どんな物件かという事も関係してくるのでしょうか。

変動一本で実行予定です。
次の魅力で住信が最強のように思います。
★変動金利水準
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済(手数料無料)
★自由返済(手数料無料)
★保証料返済の手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料
10~15年で完済できるように繰上返済に努力していきます。

自動返済は支払額軽減、自由返済は期間短縮しかないよ。この組み合わせしかないのはどういう理由？
自由返済で支払額軽減にしたかったのに。

他行振込手数料５件まで無料もね

営業にぶつけてみました。理由としては単純に夫婦ペアローンだからだそうです。
属性は十分という事で、合算金額扱いとして1.6以上の優遇が受けれるか確認して
くれるという事でした。
ただ0.1優遇が増えた分、ペアで受けるはずだった住宅ローン減税が1人分になってしまう
ためどちらが得かは考える必要が有りますね。ペアで減税を貰った方が得かな？

上の書きっぷりですと、
なんとなく勘違いをされているのかな、と思われたのですが、
ローン減税はペアローンだからといって、減税額が2倍(2人分)にはならないと思います。
（もし、すでにご存知でしたらすみません）

損得かと言われると、おたくの減税対象(所得税等)が1人分で充足できるかどうかによります。
1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たないようであれば、
ペアローンにして、メリットを最大限享受することは得策だと思います。

1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たない　ような世帯には
住信は貸してくれませんよ。

優良客だけを囲い込んでいるので、優遇金利が高いんだから。

注文住宅で1.6ってありますか？うちは積水ハウスの提携で仮審査1.5です。

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397さん同様
変動一本で、検討を進めています。
もちろん繰上返済に励みます。（15年以内目標）
仮審査では、3行にかけ、
住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
です。
繰上返済時の手数料、保証料等
及びそれぞれの与信
でどこを選択すべきか検討しなければなりません。
アドバイスを頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。

住友信託-1.6％
東京三菱―1.5％
中央三井信託-1.3％
の順番で良いでしょ。

新築物件と中古物件で優遇金利って違うのでしょうか？

○井のリハ○スの提携ローンは△１．５％です。新築は△１．６％もあるみたいです。

407さんそれはやはりある程度頭金を入れた場合でしょうか？頭金なしではさすがにその優遇は難しいですよね？

三井の新築マンション5000万の物件を頭金諸費用400万という悪条件でも-1.6でした。

４０８さん　物件価格自体に対する頭金（保証料や手数料などを除く）は１割未満ですが、通期△１．５％ですよ。頭金の割合というよりも、物件の価値やら提携先のグレードなどが勘案されるみたいです。

（１）物件の価値
（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
（３）頭金
のバランスではないでしょうか？
409さんは（３）以外がまぁまぁ良いとか。

409です

（１）物件の価値
　は三井なので高いと思います。

（２）借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
　年収は40歳1000万と大してよくないですが、会社が業界最大手で住信と取引してます。住信から出向者も受け入れています。

>>401、402
いろいろ教えてくれてありがとうございました。
ただ私の勘違いで、1.5％は中央三井信託でした。スイマセン。

住友信託で夫婦1900万ずつのペアローンで1.6％出ました。

ローン減税に関しては、夫婦それぞれ所得税と住民税で30万以上払っているので
それなりに貰えると思っています。

自由返済で返済額軽減タイプを作ってほしいです。住信関係者の方検討お願い致します。

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借りたものはさっさと返せということです。ダラダラ借りるなということ。シビアな銀行です。

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自由返済から自動返済に切り替えるのって手数料かかりましたっけ？
繰上げ返済したい月のみ自動返済にして、繰上げ返済が済んだら自由返済に戻すのができれば
良いと思うのですが…。

>>416
商品説明書読み直した方がよいですよ。

自由返済はいつでもできる、自動返済は返済額額以上振込まなきゃ良い、とゆー話じゃなかったっけ？
切り替えとか、手数料なんて概念はないと思ったけど。

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審査にやたら時間がかかりますね

本審査終了まで二週間しかかからなかったけど…

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先週ですが夫婦1800万ずつのペアローンで変動0.875%、全期間1.6%優遇の仮審査が通りました。
妻が現在育休中、来年4月に復帰予定で正直難しいかなとは思いましたが、仮審査時の予定年収の確認の意味で復帰後に4月の給料明細の提出が条件でした。
3月実行ですが自動返済を駆使して繰り上げ返済を頑張ろうと思います。

累進課税を考えると、旦那に一本にまとめた方が節税できませんか？

夫婦で住宅ローン減税を受けるつもりなので、ほぼ同額のベアローンにしています。
二人とも所得税、住民税を十分なだけ払うので。

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3月実行､3500万円35年全期間-1.6ですが､変動（0.875）か一部固定か迷っています。
変動1本にして金利が低いうちに繰り上げ返済がやはり賢いでしょうか？

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>>423
たぶん夫婦で借りても一人で借りても、減税受けれる額は同じだよ。

424>
ちなみに、参考までにお伺いしたいのですが
35年とのことですが、フラットは検討していなのですか？

私もこちらで-1.6優遇はもらっており、3月実行まちです。
フラットの-1%出現で迷っています。

（個々で返済計画は違うと思うので、善し悪しを指摘する意図はありません）

皆さん相談です。
27歳、年収500万、手取り380万(だいたい手取りは平均月26万・ボーナス44万×二回)、
嫁は主婦、
子供２人(二歳５ヶ月と４ヶ月)
です。
こちらで2008年の10月から、
2800万のローンを10年固定、2.15%
11年目以降マイナス1.5%で組んだのですが、
変動の方が良かったのだろうか・・と悩んでおります。
子供ももうすぐ幼稚園ですし、
月70,000、
ボーナス月150,000のローンでカツカツです。
車のローンも組みたいし、労金で変動にすると500万ぐらい得をするという試算が出て悩んでおります。(月60,000、ボーナス月120,000ぐらいになるみたいです。)
なので住信の変動に変えようか、
はたまたこのまま行った方がいいのか・・
わからなくて悩んでいます。
誰かアドバイスお願いします。
無知すぎてすみません。

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４２６さんへ
４２４です。フラットについて少し気になっていたんですが、優遇開始時期が２月からか新年度からか、国会で確定していないようですね。３月確実なら考えなおしたいと思いますが、金融機関を分けた場合、保険などややこしくないでしょうか？

４２６さんは、フラット-1％との事ですが、検討されているのは、何年固定で金利はどれくらいでしょうか。差し支え無ければ教えてください。

余談になりますが、契約マンションの事業主に「りそな銀行」（確かフラットが低金利）が入っているにも関わらず、マンション営業マンはフラットより住友信託を推してきました。優遇率の高さが理由だと思いますが。しかもローン相談会には何故か、りそな担当者は来ず、簡単な資料だけ渡された経緯が有ります。

>>428

まさに、私もデベに確認したところです。
住友信託はフラットを取扱いしておらず、また他のフラットと併用して変動を組むことは不可とのことでした。
よって、ここで変動とフラットのミックスはできないようです。
（フラットでなく、住友信託の固定ならミックスOKだが、金利が高い）

で、急遽りそなのフラット&変動のミックスで審査を出しておくことにしました。
おそらくフラットの-1%優遇は、3月実行には間に合うとみています。
デベの方と話し、結果どちらを選ぶにしても、審査は先に出しておいた方がよいとの判断です。

フラット35Sの1月金利ですと、タイプBで2.57%
当初10年　1.57%
以降　　　2.57%

りそなの変動優遇は-1.5%になってしまうかもしれませんが、
ミックスであればこちらの方が条件よいかと思っています。

当初10年1.6％であれば、フラット1本でもよいかなと個人的には思い始めています。

変動と固定の金利差が大きすぎるので変動を選択の予定です。
他が1.5％なので1.6％優遇は魅力的なのですが、将来、メガバンクと比べて金利が上がりやすいとかないですか？
あと、ATMが少なくネットも21時までしか使えないので不自由だと思うのですが。
ネットって23時とか0時ごろに良く使いますよね。

みなさま、住友信託で申し込まれた際、本審査の時間はどれくらいかかりました
でしょうか？

年末（12月20日頃）に申し込んだものの（デベ経由です）、いまだ返答が来ず、
審査は他行より厳しいと聞いており、半ば諦め気味です。

仮審査は通っているのですが、本審査で問題があって時間がかかっているのか、
年末年始だったからというのを差し引いても1ヶ月かかるのはかかりすぎなのか
どうか、通常時期に申し込んだ方の経験をお聞きしたく書き込ませて頂きました。

>>431

うちは11月から2ヶ月待ちました。
混んでるそうですよ。

住友信託の人は仮審査の方が厳しいと言ってましたので
信じて待ちました。
結果はOKでしたので時間は関係ないかと思います。

私は昨年末にデベ経由でしたが、一週間でOKの返事が来ました。
神奈川の支店です。
早いからどうとか、遅いからどうとかは無いとは思いますけどね

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＞４３０
私も今月実行ですが、住信は使い勝手が悪いため、本当にローン返済だけの口座にしようと思っています。

　給与を住友信託に入金。ローン返済額のみ口座に残して、残りを三菱東京に振り込み（住宅ローンがあれば住信の振込み手数料無料です）。

　今年から、500万以上の預金があれば、三菱東京も他行宛振込み手数料無料になったし、すべてのコンビニが手数料無料で使え、銀行ATMも24時間稼動なので便利ですよ。

潰れかけの中央三井を救済合併したとばっちりが
ユーザーに来ないことを祈ります。

>>427さん

総返済額を減らすことも大事ですが、
住宅を手放さずに最後までローンが払えるかの方が
重要だと思いますよ。

変動を選びずーっと低金利のままなら、それは変動の方が総返済額は少なくなります。
ただし、金利が上昇したら、今の月々の返済額よりも高くなることがあります。
90年代初頭だと8%超えもありました。

将来的に変動の金利が上昇し始めて月々の返済額が上がったとき、
どのように対処するか自分なりのお考えがありますか?
これがないようであれば、固定から変動にすることはあまり勧められません。

10年固定2.15%は、そんなに悪い数字ではないですよ。

3月実行の者です。

少し前に中央三井と合併決定と新聞に出てましたが､その影響について考えておられる方いらっしゃいますか？

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>>436さん
何だかあなたの言葉で気持ちに整理がつきました。
思い切り百万単位で繰り上げ返済できない我が家にとっては、
変動こそ不向きかもしれないし、
それに固定を借りた時の気持ちも思い出しました。
あまりに周りに変動が多くて弱気になってしまいました。
変動の低金利はすごく魅力的ですが、
わが家は固定で頑張っていくとします。
色々ともっと余裕が出てきたら、また考えます。
労金でも、固定でこの金利は決して高くないですよ。と言ってもらえたので・・
それと同じ意見を頂いてなんだか心強くなりました。
ちなみに話題にあがってた審査ですが、
わが家は仮審査は一週間以内、本審査も二週間ほどでいけましたよ。
時期でしょうか？
あとは、年収、勤務年数、会社などもあると思いますが。
友達は、勤務年数は長いのに、最近違う部署に異動になり、給料支払いの元が別の名前に変わったのですが、
それだけで、ローンの審査が厳しくなる。
と言われてしまったそうです。

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＞＞432さん
＞＞433さん
ご回答ありがとうございます。
時期によるのか、支店によるのか、デベによるのか・・・一概に
言えない物なのですね。
今週いっぱい待ってみて再度デベに連絡してみようとおもいます。

＞＞438さん
確かに、デベの担当者からは住友信託は他行より厳しいのと、数年前なら余裕で通っていた
属性の人も通らなくなっていると言われました。
年収上、妻のわたしが契約をすることになったので、色々と追加提出する書類も
多かったですし、仮審査の段階から（仮審査は通りましたが）印象は厳しいな
という感じでしたので、本審査も時間がかかっていることもあり、無理なのかな
と諦めかけています。
年末年始を差し引いても1ヶ月を超えましたので確認してみます。
ありがとうございます。

将来メガバンクに吸収されたら、優遇条件が変わるのでしょうか？

http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200910280021a.nwc
これです。

今、固定で2パーセントや3パーセントを支払っているのでしょうか？

3000万借りていたら、1年で60万円～90万円が利息ですね。
これは、無駄でしかありません。

変動で0.9未満で借りると、利息は、1年で30万円未満になります。
そこで、3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済するのです。

すると、今と同じ支払いで、年間60万円ぐらい繰り上げ返済できます。

みるみる元金が減っていきます。

なので、0.9未満で変動金利で返済額軽減型で繰り上げ返済をしてください。

素人ですが言わせてください。
それは変動が今の金利で行った場合です。

ローン以外に貯金があるとか、なんとかどこからか金利上昇分を補填できる資産がある
そういう家庭ならOKだと思いますけど
カツカツな家計の家庭は冒険はされない方が良いと思います。

固定は得だとは思いません。
しかし、変動しないという保険分を付けたのだと思えば良いと思うのですが。

>>442さん

自分は変動35年で借りて、15年で返す勢いでほぼ毎月繰上返済(軽減型)しています。
442さんに近いスタンスですね。

ということで、返済額軽減型で繰り上げる点に異論はないのですが、
変動一本やりを皆に勧める姿勢は同意できません。

変動を選び、かつ、破綻せずに住宅ローンを返したい場合は
「金利上昇時に打つ手がある」という条件が必要です。
・年収/資産に余裕があり、金利が上がっても平気
または
・金利上昇時の閾値を決めておき、そこを越えたら固定に切り替える等、破綻前に手を打つ知識がある
など

ちなみに442さんは金利上昇時はどんな対応をされますか?

余談ですが、最も総返済額が減るのは、変動ではなく、現金一括払いですよ。
ただしこれを選択するには「一括で払える現金が用意できる」という条件がいります。

まぁ、ここまで資産に余裕がある人は、あえて低金利で借りておき、
手持ちの資金を高利回りで運用しそうですが。
年収3000万以下なら、住宅ローン控除ももらいつつ。

フラット金利優遇が発表になって以来、最近あちこちで、「変動絶対」「変動一本にしなさい」のような書き込みが急に増えましたね。

これは、焦りとしか印象を受けないから、黙ってた方がいいですよねー。

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他人がフラットにしようが、変動にしようが、自分が困ることはない。
しかし、悩んでいるならば、ひとつの目安として

　・変動で0.9未満で借りることができるか
　・3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済できるか

の2つをクリアできるかどうかを確認してみてください。

上記の2つが、クリアできるのであれば、あとは、勉強しようが、しなかろうが、
変動金利1本で、返済していけます。

基本は35年で借りてください。今が40歳以上であっても。

金利の上昇とか、少子高齢化とか、そういうのは頭のいい人がいろいろ考えて投稿しています。
それを勉強しても良いし、しなくても良いです。

勉強したければ、過去の「変動金利は怖くない」スレを見れば回答が載っています。

フラット優遇で3%との差額を繰上返済してください。
リスクヘッジ効果も大きくて、今年は１番のお勧めです。

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何年で完済するのか？計画によって違ういますが、10年固定なら変動選ぶ方が良いと思いますが。

>>447さん

なぜ変動0.9%未満だと大丈夫なのか根拠がありませんし、
変動金利が3%を超えたら繰上返済もできなくなりますよ。
返済期間35年であれば、3%超えの局面もあるでしょう。

このような状況に陥った場合、無策の人は破綻する可能性が大きくなります。
過去、日本の「ゆとり返済」では固定期間終了後の金利上昇に耐えられず
破綻するケースが問題になりましたが、安易に変動を勧めると同じ問題が起こります。

それとも「将来的に変動が3%を超えることはない」という前提条件つきですか?

>>450
"ここ数年で"金利が急上昇したらの話でしょ。
軽減繰上返済を続けたとして、10年後に優遇後で3％(実質4.6)、20年後に5％(実質6.6！)に上がったとしても、
月の返済額は大して変わらないと思うよ

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15年ぐらいで繰り上げ返済の計画なら変動。家賃を払ったつもりで30年計画なら固定かな。

>>451さん

ご指摘のように返済額が変わらずに金利上昇を切り抜けられるケースもあるでしょう。
そこは否定しません。

ただ、その話とは別に、変動を選ぶには「"ここ数年で"金利が急上昇しない」等の
前提条件が必要な人もいるということですよね。

こういった説明もなしに変動を勧めることが危なっかしいなぁ、と考える次第です。

短期の読みならともかく、5年/10年先の経済状況は誰にも分かりません。

>>450
もちろん3%超えの可能性もあるでしょう。
問題は「いつ」超えるかなんですよ。今の経済情勢で数年後に優遇後3%（店頭金利4.6%)を超えると思いますか？
試しに今の金利水準が5年続く前提で想定金利3%の返済額軽減型で繰上げするシミュレーションをされてみてはいかがでしょうか。自ずと答えが見つかると思いますよ。

ちなみに私は想定金利4%+αの繰上げしています。

444/445/450/453です。

454さんのように経済的に余裕があり、しかも住宅ローンについて勉強されている方が、
変動&繰上返済を駆使することを否定しているわけではありません。
総返済額を減らした上で、破綻することなく、返していけることでしょう。
おそらく、直近で金利が急上昇しても対応できるのでは?

これは経済的なゆとりや住宅ローンの知識を持っている人の話。

わたしが問題視しているのは、これらを持たない人たちにも
442/447さんのように「変動はお得ですよ」と勧める行為が危ないなぁ、
と感じているのです。
リスクはあるわけですから。

経済的な余裕がなくローン知識もとぼしい人が変動を選択し、
直近の金利上昇が(確率は低くとも)発生したら、
破綻の影がちらつくのは理解していただけますよね。

「お得情報」が優先され「破綻せずに安全に返すための情報」が
ないがしろにされていることを残念に思う次第です。

455さんの言う通りです

パソコンがどうして動くがわからなくても、パソコンを使える
インターネットがどういう仕組みがわからなくても、インターネットを使える
車の仕組みがわからなくても、車を運転できる。

住宅ローンや金利のことがよくわからなくても

　・変動金利で３５年でくむ。
　・優遇金利後で０．９以下で組む。
　・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
　・毎月金利３パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。

これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。

これ以上の情報は、２００９年１月～２００９年８月ごろまでの、このスレを見れば
細かい理由や対策は書いてあります。

それを読む必要も考える必要もないと思います。

賢くても、賢くなくても、知識があっても、なくても、結果は同じでしょう。

勉強する人は過去スレを読むし、勉強しない人は、過去スレを読まない。
賢ければ、何かに気づくか、自分でシュミレーションをするし、
賢くなければ、何も気づかないし、自分でシュミレーションもしない。

しかし、結果は同じです。

何でも理解して、正しい判断をする人もいれば、
何でも理解して、間違った判断をする人もいる。

>>457さん

>住宅ローンや金利のことがよくわからなくても
>　・変動金利で３５年でくむ。
>　・優遇金利後で０．９以下で組む。
>　・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
>　・毎月金利３パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。
>これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。

「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」が
勧められるままにその条件で変動を選んだとします。

不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。
月々の返済額も上昇して家計が苦しくなり、繰上返済はおろか、やがては返済できなくなりました。

その時、この人はどうすればいいのしょう。

何も考えなくても、住宅ローンを返していけるのですか?
家を取り上げられた上に借金だけ残るケースも考えられますよ。

「他は考えなくても大丈夫」というのは危険な考え方です。

>458

大丈夫。その時は457がきちんと責任とってくれるから。

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>>458


>不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。

金利が急上昇するケースは
・異常な好景気（バブル）がきて当局が引き締めに転じる
・インフレが生じる（悪い金利上昇のケース）

経済学を勉強したことあるひとならわかるが、
これは住宅ローンを支払ってる人にとっては、すごくいい話なんだよ。
・異常な好景気なら、給料が上がるのが普通、自分の家を売って儲けるのもよい。
・インフレがくれば、相対的に借金が目減りする

>>460さん

金利上昇による恩恵も確かにありますが、
一般的には固定で借りている人の話ですよね。

変動で借りていて金利上昇して「いい話」だというのは、初めて聞きました。

金利上昇のメリットを享受する前に破綻しちゃうケースには思い至りませんか?
「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」に変動を勧める理由にはなりません。

>>461

「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」に変動を勧める理由にはなりません。

そもそも変動か固定かの差で破綻してしまう程度の方には
住宅の購入自体を勧められません。

私の場合、あえて住宅ローンの20％分は預金で持っており、
変動で組んでいます。
金利が上がれば当然貯金のほうの利率も上がり、ピークアウトするところで定期預金します。
ずっと金利が上に張り付くことはまず考えられず、
変動のほうが固定より損になってしまうケース、というのは
まず考えられないのです。