住友信託銀行について語りましょう（その４）

住信で1.6優遇はうらやましいですね。
ここは他行への振り込み手数料も無料だったような

借り換えを検討中のものです。
当初優遇10年固定と変動で迷っています。
ソニーで10年固定とも考えていましたが、住信の変動にもひかれています。
変動でこまめに繰上げした場合に気になることがあるので、お教えいただければありがたいです。
住信のサイトによると以下のような記載があります。

-----------------------------------------------------------
# ※1 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、保証会社への保証料返戻事務取扱手数料も無料となります。
# ※2 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、繰上返済に伴って返戻される保証料から、保証料返戻事務取扱手数料5,250円（消費税および地方消費税含む/返戻保証料が5,250円以下の場合は、返戻保証料金額を上限とする金額）を差引かせていただきます。
----------------------------------------------------------

私にはちょっとわかりにくいのですが、※１が適用されるのは具体的にどのような場合でしょうか?

上記の※２によると、 保証料を「一括前払い方式」にすると、繰り上げ返済した時に戻ってくる保証料から5250円引かれるということですよね?
戻ってくる保証料が 5250円に満たない場合は、相殺されてほぼ返って来ないと思っていればいいのでしょうか?

よろしくお願いします。m(__)m

ネットをつかった自由返済や、自動返済の場合は、手数料無料なので、実質無料になるのでは？

No.264の件ですが、解決しました。
※２は電話で繰上げした場合だったのですね。
書き込みしてしまって、すみませんでした。

確かにあの書き方だと誤解しやすいよね

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３月までは？トップクラスの超長期の固定がだんだん上がってきて
ここのスレも住人が減ってますね。

今実行する人たちは変動でいってるのかな。。。

HP見てもよくわからないけど
今30年固定でかりると金利って
3.8%？それとも2.9%？

当初期間引き下げ重視型とかって
当初期間がどれだけあるのかｻﾊﾟｰﾘわからん。

借り換えで、本審査中です。
今のところ変動なら、大手の中ではここと中央三井が一番低いのではないでしょうか。
住友信託は繰り上げも自動返済、自由返済と選べて、ネットで手数料無料というシステムは素晴らしいと思い、ここに決めるつもりです。
担当者の対応もすごく丁寧で好感が持てました。

借り換えですし、元々提携デペのマンションではないので、優遇は勤務先提携で△0.1プラスで、結局-1.5% 優遇になりました。
もう少しなんとかならないかといろいろ粘ってみましたが、MAXとのことであきらめました(^_^;)

>>270
中央三井なら借り換えは-1.5%ですから、粘れば-1.6%がいけそうですね。

中央三井は仮審査に時間がかかって、今日になってようやく連絡がありましたが、もうほぼ住信に決めてしまいました。
中央三井は何万円もするカードを作らないと繰り上げ手数料が無料にならないのがネックですね。
それに勤務先提携もあるかどうかわからないので(たぶんなさそう)、うちの場合は-1.6 にはいかないような気がします。

今月実行だと、ローンの返済も今月から？

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>>273
いいえ、来月からです。

>>273さん
約定日(27日頃)前の実行なら、来月からです。

月末実行なら、再来月になります。

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住友信託銀行は約定日は固定ですか？

月末実行なら、初回の利息は約2倍になりますね。

その通りです。
月末実行の場合、初回返済額(翌々月)は約2ヶ月分の金利となります。

ちょっと損した気分になります。

できれば25日くらいの実行がいいと思います。

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自動返済の上手な使い方教えて下さい。

固定金利での想定返済額を口座に入金して、変動で契約する。
差額分が自動で繰り上げ返済できる。

ちなみに自動返済=返済額軽減、自由返済=期間短縮なので、個人的には
自動返済>>>>>>>>>>>自由返済
だな。
というより、ここの自動返済のシステムは、返済額軽減型の繰り上げ返済のメリットを活かしやすい。

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>278
どうちがう？

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>>279

自分は今月、旧住宅金融公庫からこちらの変動に借り換えました。
月々の支払額が下がったのですが家計上は下がったことにしないで、
その分毎月の自動返済にあてる予定でいます。

自動返済ならではの利点は、一度申し込んでおけば、
今月は繰り上げ返済しようとかいちいち思わなくても
金額さえ決めておけば、勝手に繰り上げ返済していってくれるという点だと思います。
きつくなった月は当初の返済額だけ口座においておけばいいですし。

自動返済は期間短縮ではなく返済額変更方式です。
そのため繰上げ金額を含んだうえで毎月の支払額を同じにした場合、
毎月少しずつ返済額が減り、繰上げ分が増えていくことになるので
結果的に期間も少し短くなります。シミュレーションするとわかります。
http://loan.mikage.to/loan/

1点、面倒だなと思っているのは10～12月の返済です。
住宅ローン控除のための残高証明書が10～12月は見込みの予定
（自動返済は想定しない金額）で送られてくるということです。
そのため10～12月に自動返済、自由返済してしまうと証明書と残高が異なってしまいます。
自分は会社員なので残高証明書で年末調整となるのですが
そこに差額があると、一応虚偽ってことになってしまうので、
再度年末の時点の残高証明書をもらって確定申告をしなければなりません。
自分の場合、控除額数百円の差で確定申告するのも面倒なので
10～12月は当初の返済額のみだけでいくかもしれません。
http://www.sumitomotrust.co.jp/news/081208.html

自由返済、自動返済はかなり便利そうですね！
ここより優遇金利が0.1大きい銀行と迷い中ですが、
0.1くらいの差なら繰上げ返済のしやすさで住信かなって思ってます。

>>284
繰り上げ返済もとても便利ですが、他行への振込手数料が0なのも便利ですよ～。

振り込み手数料無料にするには通帳なしにしないとダメです。通帳なしは記録なくて不安です。

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無通帳のユア パートナー総合口座の場合は、ダイレクトによる
他行振込手数料は５回/月まで無料ですが、

有通帳でもローン残高が２０００万以上であればアドバンテージ
サービスのゴールドステージが適用され、ダイレクトによる他行
振込手数料は２０回/月まで無料になります。

ユア パートナー総合口座でも、毎月入出金明細書が送付されてくるので、
通帳がなくても心配ありません。（投資信託が条件だったかも？）
また、ダイレクトでもダウンロードできるからあまり気になりません。
逆に有通帳の場合、通帳記入のために支店ＡＴＭに行かないといけないけど、
支店数が少ないので、なかなか通帳記入できませんよ。
（しかも、通帳記入は平日9～18時のみ）

投信なくても、明細書は送られてきますよ。（住宅ローンだけでウチに来てます）
その明細書を挟むﾌｧｲﾙも確か契約時に貰らいました。

　自由返済で、返済金軽減で繰り上げできれば完璧なんですけどねー

ここは、携帯用サイトは出来ないんですかね？
メインバンクとしてはいまいち使いにくいです。

>>283

私も全く同じで、先月旧公庫から住友信託に借り換えしました。
今月から、住信への返済が始まります。

これまでより返済額が減りますが、これまでの金額＋繰り上げ返済用に少しずつ貯めていた分も一緒に入金して、自動返済していく予定です。

減税のある内は、10月～12月の間は確かにちと面倒ですよね。

会社が給与を複数口座へ分けて振込みしてくれるのですが、10月～12月の間は自動返済されないように余分な額はすぐに引き出しておく予定です。
その分は１月になったらまとめて入金して、自動返済にまわるようにします。

お互い、頑張って返済していきましょう。

アドバンテージサービスのステージってどこに表示されます？
資料にはログイン直後の画面に表示されるってあるのですが、見当たりません…

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教えてください
こちらの銀行は
物件を共有名義にした場合
担保提供者ではなく
連帯保証人になるのですか？

妻は現在専業主婦でマンションの頭金１割を負担するだけです

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住宅ローン控除などの理由で、10月～12月の間だけ自動返済したくない場合は、
返済日までに、MMFを買っておくか、手数料無料で他行へ振り込みしておけば大丈夫ですよ。

自動返済は1万円からなので、ローン返済後の残高が1万円以下
（残高設定している場合は残高＋1万円以下）
になるように、MMF買い付けか振込みをしておけば、その月は自動返済されません。

俺も携帯サイトは欲しいと思った。
PCだけだとやりにくい。フレッシュなHDD用意して
ウィルスやら何やらにも気をつけないといけないしな。

今住信は特に変動金利で組む人達にとっては圧倒的に人気がありますね。
自動返済の便利さや、自由返済による繰上返済が１万円から手数料無料でできるってのはいいですよね。
他に住信より優遇金利が0.1%良い銀行もあるのですが、便利さに惹かれて悩み中です・・・

ここで変動に借換えてから半年たちました。
自動返済で毎月の支払額が数百円づつだけど、
少なくなっていくのが意外とうれしかったりします。

５年後の支払額見直時に２万くらい減らしておくのが目標です。

>>291さん
ログオンしたTOPページのお客様情報に表示されてますよ～。

281さんをはじめ、ご存知の方にお聞きしたいのですが、
住宅ローン控除のための残高証明書が10月～12月は見込額が記載されて送られてきて、
この期間に繰上返済することで残高証明書に記載の残高と実際の残高に差異が生じる場合に、
再度残高証明書をもらった上で、年末調整でなく確定申告をしなければならないので面倒と書かれていて、
自動返済にしていると確かに少し面倒だなと思ったのですが、
変動金利で組んでいる場合で、10月に金利が変わってしまうと、繰上返済をしなくても同様に面倒な手続きが発生してしまうのでしょうか？

今ここと、ここより優遇金利が0.1%高い他行のどちらにしようか迷ってます…
自動返済の便利さや繰上返済が１万円から可能という点に惹かれていますが、0.1%の差がありますす。
他行の方は自動返済はなく、繰上返済は３０万円からなので、半年ごとに繰上とかになると思うのです。
年間の合計繰上返済額は同じでも、半年ごとの繰上返済より、毎月繰上返済していった方がいいのでしょうか？
0.1%差があるのでなかなか決め切れません…

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↑
281さんではなく、283さんの誤りでした。
失礼しました。

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誤解している人が多いですが、
10月（4月）は金利が決まる月です。
そして、その金利が適用されるのは1月（7月）からです。
なのでご心配のような事態は発生しません。

繰り上げ返済については、年間で同じ金額を繰り上げるなら、一括よりも毎月の方が良いと聞きました。
金利差が有る場合はどうなんでしょうね。
借入金額や金利によっても変わって来ると思うので、銀行でシミュレーションしてもらうのが、
一番だと思います。

>>298
どのくらい借りるかわからないけど、金利差は5000万借りても年間5万円だよ。
毎月自動返済の方がお得と思いますが、他の人は違う意見もあるでしょうね。

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298です。

>>300さん
初歩的な誤解をしておりました。
お教えいただき、ありがとうございます。

>>301さん、302さん
借入額は3200万円です。
302さんのおっしゃるとおり、当初の支払い額の差は月にして1500円程度、年間でも18000円程度しかありません。
20年とかで考えれば36万円とか変わってきたりもするのですが。
ただ、毎月繰上返済していくのと、半年に一回繰上返済していくのでは、元金・利息額の減りも違うと思いますので、
この差はもう少し小さくなると思っていはいるのですが、認識あってますでしょうか？

再び298です。

上記で悩み中のため色々調べていましたが、繰上返済の際の保証料返戻について住信ともう一方の銀行で差があることが分かりました。
もう一方の銀行と伏せておく必要もないと思いますので書きますが、住信とりそなで比較検討しています。

住信の場合は自由返済をインターネットで行うと、保証料払戻の際の事務手数料が無料ということで、最初に一括で払った保証料が全額戻ってくるということでしょうか。
一方りそなの場合、事務手数料が毎回10,500円かかるということなので、仮に半年に1回繰上返済をすると、10年で20回することになりますから、事務手数料を20万円払うことになると考えています。
そうすると、10年で20万円の差がつくわけですので、これを考慮すれば、りそなの方が0.1%優遇金利が高いとはいえ、早いうちにたくさん繰上返済したい人にとっては住信の方が便利なだけでなくお得、という結論になるような気がしています。

ちなみに、自動返済の時の保証料返戻事務手数料ってどうなるのでしょうか？こちらも無料でしょうか？

すみません、追記です。
一部繰上返済であっても保証料返戻はありますよね？
どこかで一部繰上返済の場合は保証料返戻がない保証会社もあるので確認が必要、と書いてあった気がしましたので。。。

>>298
りそなはインターネットで繰り上げすれば、手数料は無料です。
しかし、1回100万以上で50万刻みでないと返済出来なかったと思います。
毎月ちょっとずつでも減らしたい方には向かないと思います。

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今ホームページ見てみましたが、りそなはインターネット経由だと繰上手数料は無料、30万円以上から1万円単位で実行できるのではないでしょうか。
期間短縮型か返済額軽減型かは自由に選べるようです。
ですが、たしかに保証料返戻事務手数料は10500円取られるみたいですね。
住信はこの保証料返戻事務手数料が（インターネット経由の自由返済だと）無料というのはかなりすごいですね。
おそらく一括で0.2%とかの保証料を最初に払っているのですから、それがほとんどそっくりそのまま戻ってくるのと、
細かく繰上返済してたら毎回保証料返戻事務手数料を1万円とか取られるけど、その代わり金利は0.1%低いっていうのを比較すると、
計算してないのでざっくりとした感覚でしかないですが、ほとんど変わらないんじゃないですか？

間違っていたら訂正お願いします！

まず、「繰り上げ返済は1万円からできる」場合と、
「繰り上げ返済は30万円以上でないとできない」場合とで金利負担の差を比較すると、
場合にもよりますが、ざっくりと計算すると前者は後者に比べて数百円程度安くなるだけです。

自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。
自動返済をこまめに活用していく予定なら保証料上乗せ方式にしておくのがお勧めですね。

>場合にもよりますが、ざっくりと計算すると前者は後者に比べて数百円程度安くなるだけです。

わずかだけど前者（住信）の方が有利ということですか？
また、何が数百円程度安くなるのでしょうか？

>自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
>無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。

たしかに、ホームページ見てみたけど何も書いてないね。
手数料がかかるならその旨を書かないといけない気がするんだけど。

>また、何が数百円程度安くなるのでしょうか？

「金利負担の差を比較すると」と書いてあるでしょうが。

>「金利負担の差を比較すると」と書いてあるでしょうが。
全期間？年間？