住友信託銀行について語りましょう（その４）

住友信託の使い方(？)

　・自動返済(返済額短縮型)の繰上返済をする。
　　例)毎月10万の支払いで、11万口座にあると、11万返済され、1万は元金のみにあてる。

　・自動返済は、毎月の支払日に、自分が設定した金額を残した残りを繰上返済する。
　　例)毎月26日を支払日にした場合、26日に、自分が設定した金額(仮に20万円)以上の
　　　　金額(仮に40万)あると、20万円を支払う。10万は繰上返済。

　・自動返済の支払い上限も決めることができるので、何万以上は繰上返済したくない
　　場合は、そのことを設定する。
　　例)20万円ある口座に、40万円振り込まれても、20万円支払いたくない場合は、上限
　　を5万で設定していれば、15万円支払う

　・20万残っている口座に、給与が支払われなかった場合は、20万の内の10万を支払う。
　　※ローン優先

こんな感じでしょうか。

だから、住友信託銀行には、常に1か月分以上の支払額をいれておけば良いということ。

住本信託銀行は、火災保険の質権設定は必須でしょうか？

過去ログを確認すれば分かりますが、基本的には設定しません。（自分はしてませんが･･･）
但し、物件によってはする事もあるようです。また、支払いの延滞が複数回ある場合は設定
を行うよう要求すると規約（説明あり）にありますのでその場合は必要です

住信って審査厳しくありませんか?
既に中央三井、住信SBI、新生から本審査でOKもらったんだけど、
金融資産（株式）は何を持っているだとか、ちょっと持病があったら、
診断書取って来いだとか（他からは言われてない）うるさいんだけど。
皆さんもそんな経験されてますか?

243さん　ありがとうございます
244さん　住友信託さんは、かなり細かいところまで聞きます。そこがかえって安心しました。

住友信託銀行で、変動金利で金利優遇1.6や1.7や1.8にしてもらった人は
どのようにしてもらったのでしょうか？

私は不動産会社の提携ローンで1.6優遇でしたが、1.7、1.8優遇が存在するなら是非教えていただきたいですね。

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僕は最近1.5でした。
優遇がすごい人は頭金どれほど入れているのでしょうか。それともいわゆる属性ってやつですか？

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僕は事業主が提携で優遇１，６でした。
ちなみにダイワハウスです

住信で1.7や1.8の人ってホントにあるのですか?
是非条件をお聴かせ下さい。
ちなみに千葉銀行で、1.7優遇というのはありますね。

千葉銀行は、変動金利で優遇1.8もあるらしいです。
1.6はうらやましいですね

以前、千葉銀は店頭金利が他行と比較して高めと聞きましたが最近はどうなんでしょう。

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5月適用金利公開中。
固定は軒並み上げですね。
他の銀行も横並びで上げてくるのは間違いないようです。
長期固定も低金利の時代は終わりかな・・・

金利きつくなってきてるね。
2月3月実行組が一番美味しかったのかのぅ

５月金利は分かりましたが、４月との比較が分かりません。
どれだけ上がったんでしょうか？

僕は取り敢えず変動で組んで、金利が上昇局面に入ったら固定に変更予定。
通期優遇は1.5％でした。
個人的観測では今の固定上昇はしばらくすると下がってくるような気がします・・・・。
フラット35も借換が可能になりそうなので、それを利用するかもしれません。

結局住信で優遇1.7と言う人はいたの?

1.7はさすがにないでしょう。

ここは1.5か1.6でしょう。
あとは他行にない、保証料の返済手数料無料とか、自動返済、自由返済を利用していくのが良いでしょう。
給与振込み口座にしなくて良いのも使いやすいでしょう。
住信ＳＢＩネット銀行の自動振込み設定(無料)で、毎月決まった日に、支払額＋繰上返済したい金額をふりこませれば、どんどん繰上できる。
ここと住信ＳＢＩのコンボを使えば、他行が手数料を取って実施していることが無料でできる。
ここは良いと思います。私は借りてませんが。

ローンを比較検討中のものです。変動で組もうかと思っています。
初歩的質問かも知れませんが、住信と住信SBIのローンって、どう違うのでしょうか?
そのメリットデメリットをご教示いただければ幸いです。

260さん　ちゃんとまずは各銀行の資料を読みましょうね。知識0の人にアドバイスはできないです。自分がまず勉強して、そこででた質問をしましょう。
住信SBIは、変動金利は安くないです。保証料が無料だったりしますが、保証料は払って、金利の安い住友信託が良いと思います。また、住信SBIは、審査に非常に時間がかかります。なので、実行まに2ヶ月から2.5ヶ月はないと間に合いません。あとは、もっと金利の安い銀行も探してみましょう。借り入れ開始時は、金利は安ければ安い程得です。

住信で優遇1.6確保して変動で0.825で借りる予定にしてるんだけど、
もっと金利安いところってどこだろ。
中央三井でも同じ金利確保したけど、繰上返済などの使い勝手からしたら
住信の方が良さそうだし。

住信で1.6優遇はうらやましいですね。
ここは他行への振り込み手数料も無料だったような

借り換えを検討中のものです。
当初優遇10年固定と変動で迷っています。
ソニーで10年固定とも考えていましたが、住信の変動にもひかれています。
変動でこまめに繰上げした場合に気になることがあるので、お教えいただければありがたいです。
住信のサイトによると以下のような記載があります。

-----------------------------------------------------------
# ※1 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、保証会社への保証料返戻事務取扱手数料も無料となります。
# ※2 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、繰上返済に伴って返戻される保証料から、保証料返戻事務取扱手数料5,250円（消費税および地方消費税含む/返戻保証料が5,250円以下の場合は、返戻保証料金額を上限とする金額）を差引かせていただきます。
----------------------------------------------------------

私にはちょっとわかりにくいのですが、※１が適用されるのは具体的にどのような場合でしょうか?

上記の※２によると、 保証料を「一括前払い方式」にすると、繰り上げ返済した時に戻ってくる保証料から5250円引かれるということですよね?
戻ってくる保証料が 5250円に満たない場合は、相殺されてほぼ返って来ないと思っていればいいのでしょうか?

よろしくお願いします。m(__)m

ネットをつかった自由返済や、自動返済の場合は、手数料無料なので、実質無料になるのでは？

No.264の件ですが、解決しました。
※２は電話で繰上げした場合だったのですね。
書き込みしてしまって、すみませんでした。

確かにあの書き方だと誤解しやすいよね

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３月までは？トップクラスの超長期の固定がだんだん上がってきて
ここのスレも住人が減ってますね。

今実行する人たちは変動でいってるのかな。。。

HP見てもよくわからないけど
今30年固定でかりると金利って
3.8%？それとも2.9%？

当初期間引き下げ重視型とかって
当初期間がどれだけあるのかｻﾊﾟｰﾘわからん。

借り換えで、本審査中です。
今のところ変動なら、大手の中ではここと中央三井が一番低いのではないでしょうか。
住友信託は繰り上げも自動返済、自由返済と選べて、ネットで手数料無料というシステムは素晴らしいと思い、ここに決めるつもりです。
担当者の対応もすごく丁寧で好感が持てました。

借り換えですし、元々提携デペのマンションではないので、優遇は勤務先提携で△0.1プラスで、結局-1.5% 優遇になりました。
もう少しなんとかならないかといろいろ粘ってみましたが、MAXとのことであきらめました(^_^;)

>>270
中央三井なら借り換えは-1.5%ですから、粘れば-1.6%がいけそうですね。

中央三井は仮審査に時間がかかって、今日になってようやく連絡がありましたが、もうほぼ住信に決めてしまいました。
中央三井は何万円もするカードを作らないと繰り上げ手数料が無料にならないのがネックですね。
それに勤務先提携もあるかどうかわからないので(たぶんなさそう)、うちの場合は-1.6 にはいかないような気がします。

今月実行だと、ローンの返済も今月から？

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>>273
いいえ、来月からです。

>>273さん
約定日(27日頃)前の実行なら、来月からです。

月末実行なら、再来月になります。

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住友信託銀行は約定日は固定ですか？

月末実行なら、初回の利息は約2倍になりますね。

その通りです。
月末実行の場合、初回返済額(翌々月)は約2ヶ月分の金利となります。

ちょっと損した気分になります。

できれば25日くらいの実行がいいと思います。

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自動返済の上手な使い方教えて下さい。

固定金利での想定返済額を口座に入金して、変動で契約する。
差額分が自動で繰り上げ返済できる。

ちなみに自動返済=返済額軽減、自由返済=期間短縮なので、個人的には
自動返済>>>>>>>>>>>自由返済
だな。
というより、ここの自動返済のシステムは、返済額軽減型の繰り上げ返済のメリットを活かしやすい。

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>278
どうちがう？

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>>279

自分は今月、旧住宅金融公庫からこちらの変動に借り換えました。
月々の支払額が下がったのですが家計上は下がったことにしないで、
その分毎月の自動返済にあてる予定でいます。

自動返済ならではの利点は、一度申し込んでおけば、
今月は繰り上げ返済しようとかいちいち思わなくても
金額さえ決めておけば、勝手に繰り上げ返済していってくれるという点だと思います。
きつくなった月は当初の返済額だけ口座においておけばいいですし。

自動返済は期間短縮ではなく返済額変更方式です。
そのため繰上げ金額を含んだうえで毎月の支払額を同じにした場合、
毎月少しずつ返済額が減り、繰上げ分が増えていくことになるので
結果的に期間も少し短くなります。シミュレーションするとわかります。
http://loan.mikage.to/loan/

1点、面倒だなと思っているのは10～12月の返済です。
住宅ローン控除のための残高証明書が10～12月は見込みの予定
（自動返済は想定しない金額）で送られてくるということです。
そのため10～12月に自動返済、自由返済してしまうと証明書と残高が異なってしまいます。
自分は会社員なので残高証明書で年末調整となるのですが
そこに差額があると、一応虚偽ってことになってしまうので、
再度年末の時点の残高証明書をもらって確定申告をしなければなりません。
自分の場合、控除額数百円の差で確定申告するのも面倒なので
10～12月は当初の返済額のみだけでいくかもしれません。
http://www.sumitomotrust.co.jp/news/081208.html

自由返済、自動返済はかなり便利そうですね！
ここより優遇金利が0.1大きい銀行と迷い中ですが、
0.1くらいの差なら繰上げ返済のしやすさで住信かなって思ってます。

>>284
繰り上げ返済もとても便利ですが、他行への振込手数料が0なのも便利ですよ～。

振り込み手数料無料にするには通帳なしにしないとダメです。通帳なしは記録なくて不安です。

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無通帳のユア パートナー総合口座の場合は、ダイレクトによる
他行振込手数料は５回/月まで無料ですが、

有通帳でもローン残高が２０００万以上であればアドバンテージ
サービスのゴールドステージが適用され、ダイレクトによる他行
振込手数料は２０回/月まで無料になります。

ユア パートナー総合口座でも、毎月入出金明細書が送付されてくるので、
通帳がなくても心配ありません。（投資信託が条件だったかも？）
また、ダイレクトでもダウンロードできるからあまり気になりません。
逆に有通帳の場合、通帳記入のために支店ＡＴＭに行かないといけないけど、
支店数が少ないので、なかなか通帳記入できませんよ。
（しかも、通帳記入は平日9～18時のみ）

投信なくても、明細書は送られてきますよ。（住宅ローンだけでウチに来てます）
その明細書を挟むﾌｧｲﾙも確か契約時に貰らいました。

　自由返済で、返済金軽減で繰り上げできれば完璧なんですけどねー

ここは、携帯用サイトは出来ないんですかね？
メインバンクとしてはいまいち使いにくいです。

>>283

私も全く同じで、先月旧公庫から住友信託に借り換えしました。
今月から、住信への返済が始まります。

これまでより返済額が減りますが、これまでの金額＋繰り上げ返済用に少しずつ貯めていた分も一緒に入金して、自動返済していく予定です。

減税のある内は、10月～12月の間は確かにちと面倒ですよね。

会社が給与を複数口座へ分けて振込みしてくれるのですが、10月～12月の間は自動返済されないように余分な額はすぐに引き出しておく予定です。
その分は１月になったらまとめて入金して、自動返済にまわるようにします。

お互い、頑張って返済していきましょう。