住友信託銀行について語りましょう（その４）

あ、自分30年固定物なんです・・・・。
どうなるのかな・・・。

174です。
私は30年固定金利で申込みをしていましたが、2月と変わらない金利との
連絡を住友信託から受けました。ほっとしています。
短期金利等の方は分かりませんがご参考まで。

>>174&182さん
ありがとう〜〜〜〜〜！
安心しましたよ。

30年で優遇つけばソニーや住信NBIと同等だし
長期組は非ネット系だとココが最強かもしれんですね。

現在、短プラ基準のリレープランフレックス返済中で、残額1500万円です。
他行に借り換える場合、通常は全額繰上返済手数料を31,000円払うと思うのですが、引き落とし1回分のお金を残して自由返済を5回すれば、手数料なしで全額繰上返済できるという事ですかね？
（自由返済は300万円まで、全額返済不可なので）
借り換えをした方がいれば教えてください。

>>184

５回ということは、５ケ月かかって全額返済？
金利…　は？

>>185

自由返済は1日1回までなので、5日は要します。
全額返済は不可なので、最終の引き落としまではローンが残りますが、所詮毎月の1回分なので、金利はゴミ。
でも面倒だから31,000円払う人が多い？

HPで金利更新されたようですね。
30年モノ据え置き情報は正しかったようですね。
条件満たせば2.5%か。安いのぅ。

>187

確かに安いですね。それに、ここは住宅ローン借りると、
ステージに応じて、殆どの金融機関でのATM引き出し手数料が原則20回まで無料となったり、
振込手数料が原則20回まで無料となるサービスもあります。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/service/as/

現時点は非常に魅力的な銀行だと思いますよ。

>>187

おー
借入があるだけでも振り込み手数料無料？
それはすごい

＞178さん

175です。
貴重な情報どうもありがとうございます！
銀行に直接聞いてみることにします！

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>>184
借り換えしたことないからわからないけど、
抵当権がどうたらこうたらで、ただでさえややこしい手続きするのに、
返済約定日まで待って返すって調整ができないんじゃないでしょうか？

借り換え先の銀行がいいって言えばいけそうな気もするけど、
第一抵当権かけてない相手に1500万円渡すのって、
結構リスクがあるから嫌がるでしょうね。

これからローン組む初心者からの意見でした。

>>191

自分もよく考えてみましたが、借換先は抵当権が設定されないと融資しないのは当然。
住信は全額返済しないと、抵当権抹消しない。
って事は、抵当権抹消→抵当権再設定の流れで融資実行＆全額繰上返済なので、手数料の31,500円は必須ですね。
あなたの仰るとおりです。さて、借換どうしよっかな？

>>187
＞条件満たせば2.5%か。安いのぅ。

ＨＰ見る限りでは2.7％では？

>>193
借入総額が住宅購入価格（税込）の80%以内の場合は優遇後2.5%。

会社、或いはデベ提携で有ればもっと優遇されますよ。

ここってミックスプランはあるのですか？
変動＋長期固定なんてやつ。
HP見た限りではなさそうですが・・。

>>196
ミックスありますよ。
私は変動＋30年固定特約で3月実行です。

ミックスの場合、保証取扱手数料が1.5倍になります。
1本目が31,500円、2本目は15,750円、
合計47,250円です。
当然、印紙は契約毎に用意。

ここは変動も超長期固定も安いから、
ミックスするならここが一番だと思います。

住友信託の団信（住友生命）で落ちました。
尿酸値が高く投薬中（痛風の発作は出た事がない）、肝機能の数値が悪かった（人間ドックの数値が悪かったが、３ヶ月後の血液検査では改善）、位が思い当たる点です。
特段症状が出た事もないし、もちろん入院もした事はありません。
ですので、団信に落ちたのがとてもショックで信じられません。

肝臓の値については追加資料が必要というので人間ドックの結果書を送りました。これには過去数年の結果が載っており、告知する必要が無い事まで載っています。（要精密検査とか。ただ要精密検査のものは後日別の病院で検査し、問題ないとの診断を貰っている）これが原因かなとも思います。
肝機能についても、人間ドックの値が悪かっただけのものは告知書に書かなくてよかったのでしょうか？

同じような境遇の方がいらっしゃったら教えて下さい。

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金利優遇についてですが、４月からも延長されるでしょうか？

どなたかご存知の方おられませんか？

俺も今月実行だ。2.5%固定の30年。
ネット系除けば一番安く借りられそうで
ちょっと得した気分だ。(というより得してるか)
長期固定派には本当におすすめな銀行だよ

俺は27年2.5だ！

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３月実行 30年固定2.4%です

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負けますた

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うちは4月引越し予定で、現在本審査中…。
2週間以上前に申し込みをしたのに
未だに返事なしでドキドキです。
30年固定なんですが、金利が上がらない事を
祈りつつ毎日を過ごしてます。

あがったら三菱ＵＦＪにでも駆け込めばいいじゃない

今週実行　全期間２０年変動０．８７５です。
金利が上がらないことを願っています。
あまりにも上がればちょっとやばいのでヒヤヒヤです

>>207

206さんはデベ提携で全期間-1.6%では？
もしくは、職域+ビジネスアドバンテージ優遇で全期間-1.6%とか。
それ以外でこの銀行を選ぶメリットはあまりないと思いますが。

>>208さん
デベ提携で全期間-1.6%もさることながら、
20年固定2.4%、30年固定2.5%（80％以内借り入れの場合）もメリットないですか？
あと、ネットでの繰上返済手数料ゼロとか。。

ここは20年か30年固定で旨みMaxだな。
今なら変動もいいと思うけどどうもインフレ
が怖いよ。
俺らが死ぬまでじゃなかったローン終えるまで
最低1,2回はバブリーな時代くるんじゃないか？

と思って固定にするぜ。

>>210
何でインフレ怖いの？
不動産取得していればインフレはwelcomeだよな。

金利上がるかもしれないが上がる前に返済終わればいいんだよ。

35年で借り入れても10年もしくは15年で返済できる計画が立てられるくらいの借入額にした方がいいよ。

背伸びしないようにね。

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こちらの銀行で借り換えされた方、優遇金利は全期間1.4％が限界でしょうか？

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今のところ全期間１．６が報告されてる中でマックスでは？
ちなみに出る方は交渉しなくても結構簡単にでます。

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ごめんなさい借り換えか。

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>>211
35年で組んで10年で返すとは････

いくら節約してもそれはきついんじゃｗ
よっぽど余裕みすぎな借り手じゃないと。

借り換えで住信さんに電話で確認しましたが、全期間-1.45％の提示でした。
但し、住信で財形を現在やっているのでという事でしたので。
ご参考まで。

>>216
ありがとうございます。たとえ僅かでも優遇があるとありがたいですからね(^_^;

仮審査(借り換え)には通りましたが結果が出るまでに約3週間かかりました。

本審査が無事に通過しても実行までに更に時間がかかりそうです(>_<)

まずは本審査に通りますように！

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必要書類をしっかり出していれば審査なんて３日で出ますよ。
10日とか３週間とかって何？

月曜日に出して木曜日には了解もらえましたけれど…。

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はじめて投稿させていただきます。よろしくお願いします。
１年半前に、４０００万をミックス返済で３０年固定２．８９％（保証料一括払い）２５００万と１０年固定２．２０％（保証料金利上乗せ）１５００万で組みました。いずれも３５年返済で、契約当時は自動返済は保証料金利上乗せが条件だったので１０年固定の方を毎月返済額軽減にてコツコツ繰上返済をしていました。しかし最近になって、保証料一括払いの契約でも自動返済が利用出来る様になった事を知り、３０年固定の方を繰上返済しようか迷っています。なお、１０年固定にのみボーナス払いを利用している為、１０年固定はボーナス分から繰上返済されています。やはり、３０年固定に繰上返済して月々の返済額を減らしていく方がいいでしょうか？それとも今まで通り１０年固定を繰り上げていく方がいいでしょうか？ちなみに１０年固定の固定期間終了後は－０．８％優遇です。ご意見いただけるとありがたいです。

>>219
３０年固定はともかく、１０年固定はあまり条件良くないですよね。
保証料金利上乗せ（0.2％？）除いても今なら全期間優遇の１０年固定でその金利レベルです。
自分は１０年固定繰上げに一票。

４月金利は３月と比べてどうなりました？

住信のHP見たら、借入額80%/90%以内の20年・30年固定プランが消えてるけど無くなっちゃったの？
この優遇幅が美味しいと思って申し込んだのに。。

>>220
ご意見ありがとうございます。
確かに３０年固定に比べ１０年固定はあまり条件が良くないですよね。
利息を考えると３０年固定を繰上返済なんでしょうけど、１０年固定期間終了後の事も考えると１０年固定を繰上返済なんでしょうかね。悩むところです。。

222さん。ローンセンターに直接確認しましたが、今日からなくなったみたいです。私も８０％の分を狙っていたんですが。昨日担当営業マンそんなことと言わなかったのに。借入希望額も８０％までで書いたのに。なんてこっちゃ。

>>224
ベースの金利も騰がっててそれだと
かなり厳しいね。

当初期間が大きいタイプに、超長期も組み込まれてますね。
んー、住信第一希望だったけどどうするか

返済額軽減型の繰上返済をしたいのですが、自由返済って期間短縮型しか無理ですよね？
自動返済にしたらいいじゃないかって話ですが、100万単位でまとめて繰上返済したいのです。
しかも住信の口座は給与の振込口座なので、手元に残しておく残高を仮に100万と設定して、残高を200万にしておいたら一回目の繰上返済100万が完了しますが、以降の返済の度に100万＋給与－100万が自動的に返済されてしまいますよね。
自動返済の際の手元に残しておく残高ってコロコロ変更できるものなんでしょうか？
可能であれば繰上返済する度に変更すればいい話なんですが。

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>>227

住信SBIネット銀行を給与振込み口座にする。(無料)
住信SBIから、住友信託銀行に、自動振込み設定で毎月決まった日に、自分で決めた額を振り込む
住友信託から、住宅ローン＋繰上返済したい金額が引き落ちる

というのが、どこにでも記載してあります。
遡って読んでみてください。

口座を2つ作れば解決するんじゃないだろうか。

227さんへ

違うのかな？私は自動繰上返済できてますけど。ちなみに借入額の80％の３０年固定です。

確かに昨年４月の時は長期固定の自動返済はダメでしたが、10月ごろに改正されて、今は繰上げを自動に返済してま

すよ。

確認したらいかがでしょう？（ただし借入額の80％、90％の長期固定プランはなくなったみたいですね）

皆様いろいろご回答いただきありがとうございました。
自動返済は自由に停止と再会の手続きができるみたいですのでそれをうまく活用していきたいと思います。

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金利プランを変更した時の優遇幅ってどうなるんでしょうか？

住友信託銀行の口座を2つ作るんですか？

つまり、一つを給与振込みにし、もう一つを、ローン返済用にするってことですか？
一つに毎月給与が入り、そこから、繰上返済したい額を、ローン返済用の口座に
お金を振り込むってことですか？

そんなことしていいのでしょうか？

住友信託銀行は、住信SBIネット銀行みたいに、自動振込み設定できるのでしょうか。

今のところ知っている無料の自動振替えは以下の２パターンです。

①給与→→住信ＳＢＩネット銀行→→住友信託銀行（ローン返済口座）
②給与→→ゆうちょ銀行→→住友信託銀行（ローン返済口座）

住信はローン実施にあたり給与や公共料金の扱いが融資条件ではないので、
いろんな銀行を探せば、無料の自動振替えやってくれる銀行は他にもあるかも。

ちなみに、
給与→→住友信託銀行→→住友信託銀行（ローン返済口座）
のパターンで無料自動振替えはありません。

もう１つのパターンとして、勤務先の給与振込みが複数銀行指定できるのであれば、

給与→→→給与振込み銀行
　　　｜
　　　 →→住友信託銀行（ローン返済口座）

というのも考えられる。

>>236
話の筋が違いますし、ずいぶんと世間知らずなんですね

>>236
今どき総務の女の子が給与振込してんですか。
よっぽど小さい会社に勤めてるんですね。

ちょっと大きな本社は経理部の給与オンラインシステムに自分のデスクのPCから
ログインして申請するのが当たり前だと思ってました。

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住友信託銀行の自動繰上返済(返済額軽減型)について教えてください。

　・住信SBIネット銀行を給与振込み口座にし、住友信託をローン返済とする場合の約定日の設定
　　で良い案はありますか。

　　案1
　　　①住信SBI　給与：毎月25日
　　　②26日に住友信託銀行に振込み
　　　③住友信託銀行27日に引き落とし

　　案2
　　　①住信SBI　給与：毎月25日
　　　②住友信託銀行26日に引き落とし※先月の給与から返済
　　　③27日に住友信託銀行に振込み

　　案1だと、万が一住信SBIから振込みが動かないようなことがあると、ローン返済
　　できない危険があるのですが、案2だと、前の月の振込みなので安全な気がします。

　　みなさんどうしていますか。

239さんへ

案より
普通預金に残す金額と自動繰り上げ返済の上限金額があるのでそれをうまく使ったらどうですか？

例

月々6万8000円の場合

給料日の5日後位に設定し、下限を7万に設定し前もって7万入れておく。

万が一1日ずれても残預金額が7万あるのでそれで問題なし。

そして繰り上げ返済も気にせずできますよ。

また大金が入ったときも100万までは上限可能ですから繰り上げ返済も簡単にできますよ。

住友信託の使い方(？)

　・自動返済(返済額短縮型)の繰上返済をする。
　　例)毎月10万の支払いで、11万口座にあると、11万返済され、1万は元金のみにあてる。

　・自動返済は、毎月の支払日に、自分が設定した金額を残した残りを繰上返済する。
　　例)毎月26日を支払日にした場合、26日に、自分が設定した金額(仮に20万円)以上の
　　　　金額(仮に40万)あると、20万円を支払う。10万は繰上返済。

　・自動返済の支払い上限も決めることができるので、何万以上は繰上返済したくない
　　場合は、そのことを設定する。
　　例)20万円ある口座に、40万円振り込まれても、20万円支払いたくない場合は、上限
　　を5万で設定していれば、15万円支払う

　・20万残っている口座に、給与が支払われなかった場合は、20万の内の10万を支払う。
　　※ローン優先

こんな感じでしょうか。

だから、住友信託銀行には、常に1か月分以上の支払額をいれておけば良いということ。

住本信託銀行は、火災保険の質権設定は必須でしょうか？

過去ログを確認すれば分かりますが、基本的には設定しません。（自分はしてませんが･･･）
但し、物件によってはする事もあるようです。また、支払いの延滞が複数回ある場合は設定
を行うよう要求すると規約（説明あり）にありますのでその場合は必要です

住信って審査厳しくありませんか?
既に中央三井、住信SBI、新生から本審査でOKもらったんだけど、
金融資産（株式）は何を持っているだとか、ちょっと持病があったら、
診断書取って来いだとか（他からは言われてない）うるさいんだけど。
皆さんもそんな経験されてますか?

243さん　ありがとうございます
244さん　住友信託さんは、かなり細かいところまで聞きます。そこがかえって安心しました。

住友信託銀行で、変動金利で金利優遇1.6や1.7や1.8にしてもらった人は
どのようにしてもらったのでしょうか？

私は不動産会社の提携ローンで1.6優遇でしたが、1.7、1.8優遇が存在するなら是非教えていただきたいですね。

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僕は最近1.5でした。
優遇がすごい人は頭金どれほど入れているのでしょうか。それともいわゆる属性ってやつですか？

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僕は事業主が提携で優遇１，６でした。
ちなみにダイワハウスです

住信で1.7や1.8の人ってホントにあるのですか?
是非条件をお聴かせ下さい。
ちなみに千葉銀行で、1.7優遇というのはありますね。

千葉銀行は、変動金利で優遇1.8もあるらしいです。
1.6はうらやましいですね

以前、千葉銀は店頭金利が他行と比較して高めと聞きましたが最近はどうなんでしょう。

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5月適用金利公開中。
固定は軒並み上げですね。
他の銀行も横並びで上げてくるのは間違いないようです。
長期固定も低金利の時代は終わりかな・・・

金利きつくなってきてるね。
2月3月実行組が一番美味しかったのかのぅ

５月金利は分かりましたが、４月との比較が分かりません。
どれだけ上がったんでしょうか？

僕は取り敢えず変動で組んで、金利が上昇局面に入ったら固定に変更予定。
通期優遇は1.5％でした。
個人的観測では今の固定上昇はしばらくすると下がってくるような気がします・・・・。
フラット35も借換が可能になりそうなので、それを利用するかもしれません。

結局住信で優遇1.7と言う人はいたの?

1.7はさすがにないでしょう。

ここは1.5か1.6でしょう。
あとは他行にない、保証料の返済手数料無料とか、自動返済、自由返済を利用していくのが良いでしょう。
給与振込み口座にしなくて良いのも使いやすいでしょう。
住信ＳＢＩネット銀行の自動振込み設定(無料)で、毎月決まった日に、支払額＋繰上返済したい金額をふりこませれば、どんどん繰上できる。
ここと住信ＳＢＩのコンボを使えば、他行が手数料を取って実施していることが無料でできる。
ここは良いと思います。私は借りてませんが。

ローンを比較検討中のものです。変動で組もうかと思っています。
初歩的質問かも知れませんが、住信と住信SBIのローンって、どう違うのでしょうか?
そのメリットデメリットをご教示いただければ幸いです。

260さん　ちゃんとまずは各銀行の資料を読みましょうね。知識0の人にアドバイスはできないです。自分がまず勉強して、そこででた質問をしましょう。
住信SBIは、変動金利は安くないです。保証料が無料だったりしますが、保証料は払って、金利の安い住友信託が良いと思います。また、住信SBIは、審査に非常に時間がかかります。なので、実行まに2ヶ月から2.5ヶ月はないと間に合いません。あとは、もっと金利の安い銀行も探してみましょう。借り入れ開始時は、金利は安ければ安い程得です。

住信で優遇1.6確保して変動で0.825で借りる予定にしてるんだけど、
もっと金利安いところってどこだろ。
中央三井でも同じ金利確保したけど、繰上返済などの使い勝手からしたら
住信の方が良さそうだし。

住信で1.6優遇はうらやましいですね。
ここは他行への振り込み手数料も無料だったような

借り換えを検討中のものです。
当初優遇10年固定と変動で迷っています。
ソニーで10年固定とも考えていましたが、住信の変動にもひかれています。
変動でこまめに繰上げした場合に気になることがあるので、お教えいただければありがたいです。
住信のサイトによると以下のような記載があります。

-----------------------------------------------------------
# ※1 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、保証会社への保証料返戻事務取扱手数料も無料となります。
# ※2 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、繰上返済に伴って返戻される保証料から、保証料返戻事務取扱手数料5,250円（消費税および地方消費税含む/返戻保証料が5,250円以下の場合は、返戻保証料金額を上限とする金額）を差引かせていただきます。
----------------------------------------------------------

私にはちょっとわかりにくいのですが、※１が適用されるのは具体的にどのような場合でしょうか?

上記の※２によると、 保証料を「一括前払い方式」にすると、繰り上げ返済した時に戻ってくる保証料から5250円引かれるということですよね?
戻ってくる保証料が 5250円に満たない場合は、相殺されてほぼ返って来ないと思っていればいいのでしょうか?

よろしくお願いします。m(__)m

ネットをつかった自由返済や、自動返済の場合は、手数料無料なので、実質無料になるのでは？

No.264の件ですが、解決しました。
※２は電話で繰上げした場合だったのですね。
書き込みしてしまって、すみませんでした。

確かにあの書き方だと誤解しやすいよね

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３月までは？トップクラスの超長期の固定がだんだん上がってきて
ここのスレも住人が減ってますね。

今実行する人たちは変動でいってるのかな。。。

HP見てもよくわからないけど
今30年固定でかりると金利って
3.8%？それとも2.9%？

当初期間引き下げ重視型とかって
当初期間がどれだけあるのかｻﾊﾟｰﾘわからん。

借り換えで、本審査中です。
今のところ変動なら、大手の中ではここと中央三井が一番低いのではないでしょうか。
住友信託は繰り上げも自動返済、自由返済と選べて、ネットで手数料無料というシステムは素晴らしいと思い、ここに決めるつもりです。
担当者の対応もすごく丁寧で好感が持てました。

借り換えですし、元々提携デペのマンションではないので、優遇は勤務先提携で△0.1プラスで、結局-1.5% 優遇になりました。
もう少しなんとかならないかといろいろ粘ってみましたが、MAXとのことであきらめました(^_^;)

>>270
中央三井なら借り換えは-1.5%ですから、粘れば-1.6%がいけそうですね。

中央三井は仮審査に時間がかかって、今日になってようやく連絡がありましたが、もうほぼ住信に決めてしまいました。
中央三井は何万円もするカードを作らないと繰り上げ手数料が無料にならないのがネックですね。
それに勤務先提携もあるかどうかわからないので(たぶんなさそう)、うちの場合は-1.6 にはいかないような気がします。

今月実行だと、ローンの返済も今月から？

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>>273
いいえ、来月からです。

>>273さん
約定日(27日頃)前の実行なら、来月からです。

月末実行なら、再来月になります。

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住友信託銀行は約定日は固定ですか？

月末実行なら、初回の利息は約2倍になりますね。

その通りです。
月末実行の場合、初回返済額(翌々月)は約2ヶ月分の金利となります。

ちょっと損した気分になります。

できれば25日くらいの実行がいいと思います。

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自動返済の上手な使い方教えて下さい。