住友信託銀行について語りましょう（その４）

138です。

＞141さん
我が家も1月の連休明けの金曜日あたりに本審査の書類提出したので、そろそろかもしれませんね。同じような時期に出した方のお話が聞けるとありがたいです！
もうすぐ結果が出ると信じて待ちます！

＞142さん
我が家は提携ローンで不動産やさんを通してます。「提携ローンだし、早めに出るかなー」なんて思っていたのですが、結構かかりますね…

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1/19に本審査申し込んで、1/29に結果でましたけど。
ちなみに提携ローンです。

うちも1月19日に本審査申し込んで、1月28日に承認の電話かかってきました。
今ミックスローンの割合検討中・・・。

素人ですみません。
審査申込→結果→本申込み→金消→実行
ですか？
審査申し込みから実行までどのくらいかかるんでしょうか？
ちなみに新築マンション業者提携です。
よろしくお願いします。

>146さん

普通は以下のコースです。

仮審査申込→結果→本審査申込→結果→金消→実行

いきなり本審査を申し込むケースもあります。

ちなみに、デベ提携の場合、購入物件の不動産審査が軽減されるため、本審査の
日数が少なくなると思います。

私の場合デベ提携で無かったのですが、本審査OKまで３週間位かかりました。
現在は申込みが増えているとの事でしたので、審査申込みから実行まで最低でも
一ヶ月はかかるのではないでしょうか。急がせる場合には、デベ提携で有れば
デベにプッシュをいれるのが得策かと。。。

＞１４７さん
１４６です。・・・やはり結構かかるのですね。
早速にありがとうございます！！

早くに結果が出てる方もいらっしゃるのですね…
かかる日数の違いは、審査をする支店によっても多少違ったりはするのでしょうか？
（本審査は支店ではないのでしょうか？素人ですみません‥）

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よくデベ優遇金利ってのを見かけますが、
それってHP上では公に出してないけど、提携デベを通すとさらに優遇金利になるっていう解釈でおｋですか？またそれは力のあるデベロッパーと弱いデベでは優遇率も違う？

もし上記の通りだとして、20年超のお借入総額が
住宅購入価格（税込）の80%以内の方は2．3優遇
っていう商品においても2．3以上に優遇してもらっているっていう方いらっしゃいますか？

「お借入総額が住宅購入価格（税込）の80%以内」という条件を満たさなくとも
2.3優遇というのはあるようです。

つまり提携であれば、長期固定を無条件で2.3優遇です。

変動の優遇はどのくらいですか？

>150

デベ提携以外には、勤務先提携というのがあります。
通常、勤務先提携というのはＨＰよりも有利なデベ提携利率よりも優遇されます。
優遇幅は勤務先によって異なりますけど。

私も通期２．３優遇を提示されました。デベも勤務先も提携していません。

が、これ以上引き出せなかったので、結局断念。他行で融資を受けました。。。

皆さんの書き込みとても参考になります。
書き込みをみていると、銀行からの質問？問い合わせがあるみたいなのですが、
全員にくるのですか？それはいつの段階なのでしょうか？
仮審査ですか？
ご存知の方おしえてください★

ここで実行済みの方がおられたら教えてください！

金消契約時に火災保険の申込書とか提示する必要ありましたか？
火災保険の開始日が引渡日より２，３日遅くなりそうなんですけど
大丈夫でしょうか？

>>156
ちょうど良いタイミングで今日、金消契約の案内が来ました。
前レスにもあった通り、ここは火災保険に関しては必須ではないようです。

私の場合、金消契約の必要物は
実印、免許証、健康保険証、収入印紙
だけでした。
○（必要）のついていないものにも、火災保険証書はありません。

火災保険については、証書等の提出は必要なく、「火災保険付保していますよね」
という口頭ベースでの確認に留まるようです。紳士協定のような取扱いです。

>157さん　158さん
早速、ありがとうございました！
安心しました。

ミックスの比率って本審査越えたら変更できませんか？
金利の動向が気になる・・・。

住友信託は、固定金利で、35年ローンと30年ローンは金利が異なるのでしょうか。
パンフレットをみても30年固定までしか金利の記載がないので。
ご存知の方いますか？

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住友信託の場合、固定は30年までしか設定がなかったと思います。
我が家はミックスの固定部分を、35年返済（当初30年固定金利）にしました。
間違っていたらすみません。

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＞１３８さん

１３９です。
本審査OKになりました。

１３８さんもOKいただけましたか？？

138です。

139さん、我が家も無事本審査通過しました！

しかし、長かったです‥(^^;)
ようやく引っ越しのことを考えられます！
お互いに無事通って良かったですね！

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163さん 164さん
本審査通過おめでとうございます。
我が家も３連休明けに申請して、今日やっとデベから内諾の連絡が来ました。デベ内でかなり止まってたらしいんですが。やっと引越準備に専念できます。

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先週仮審査申込したけど皆さんの話きくと3月20あたりに実行ってのは
厳しそうですかね？
金利安いからここが良いのですが・・・・。

No.157 さん

私も住信で契約しましたが、火災保険はマストでした。もちろん最低保障でOKでしたが。
人や契約物件によって違うかもしてません。ちなみに私は５０００万の借り入れ、３５年返済の新築マンションです。デモも大手ですし、おかしいなー？

１月１８日に本申請（仮申請なし）して、
まだ返事がまったくないのはおかしいでしょうか？

問い合わせてみたほうがいいのかな？

本審査が通ったら書類は届きましたか？

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>>168
住信は個人に連絡しないそうです。おそらくデベで止まっていると思われます。
経費節減？（名刺も渡さないし、郵送もないし、電話も０１２０でない。）傾向があるので
問い合わせが必要かと思います。

3月の金利っていつ発表かな？
2%以上のキャンペーンって3月も続くよね？

自分は、逆にデベ（住友不動産）を通さずに普通に個人携帯電話に連絡が来ましたよ。
おおよそ10日間くらいで結果来たような気がします。

１６８です。
デベに問い合わせたところ、もうすぐだそうです。

それにしてもすでに５週間以上・・・

３月に長期固定にて融資実行する者です。
３月融資は２月と同金利ということで連絡が来ました。一安心です。

金利の選択についての質問です。
本審査の申し込みの際には金利を固定10年で申し込んだのですが、これを金消契約時に固定30年などの他の年数に変更して契約することは可能なのでしょうか？（返済年数は変わりません。単に金利のみの変更です。）
ご存じの方がいらっしゃったら教えていただけますでしょうか。
よろしくお願いいたします。

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>>175
　基本的には不可です。その金利を含めて審査をしていますので。

175です。

＞176さん
それも含めて審査されているんですね。
どうもありがとうございます。

なお、提携ローンで全期間優遇が適用されるのですが、変動金利で借りている部分について途中で固定に変更した場合、その優遇は継続されるのでしょうか？それとも変更した時点で優遇はなくなってしまうのでしょうか？
あるいは、個々の提携ローンによって取扱いは異なるのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありませんが、ご存じの方がいらっしゃったらお願いいたします。

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175さん

私の場合は、変更できましたよ。
本審査〜金消契約の間どころか金消契約後、実行までの間（約2ヶ月ありましたが）で
固定→変動にできました。

そのときに、金利は関係ないといっていました。確か４％前後で計算していたと思います。
審査時に用いた金利がいくらかによって、変わるのかもしれませんが、
金利は変わる物ですから、審査時と実行時でずれたときにいちいちやりなおさなくてもいいように
かなりマージンもっていると思う。（借入条件に何か金利に関して書いていれば別）
本審査〜金消契約までの間でも
借入期間は短くなるのはOK、借入金額は小さくなるのはOKということになっていたと思います。

状況が変わってきていると思うので、銀行の担当者に直接きいてみたほうがいいですよ。

>>174
本当ですか？
私も3月実行予定なのですが金利変わらずなら嬉しいですが・・・

>>179さん
三月の金利ですが、超長期以外の長期固定は横這いが多いですよ。

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あ、自分30年固定物なんです・・・・。
どうなるのかな・・・。

174です。
私は30年固定金利で申込みをしていましたが、2月と変わらない金利との
連絡を住友信託から受けました。ほっとしています。
短期金利等の方は分かりませんがご参考まで。

>>174&182さん
ありがとう〜〜〜〜〜！
安心しましたよ。

30年で優遇つけばソニーや住信NBIと同等だし
長期組は非ネット系だとココが最強かもしれんですね。

現在、短プラ基準のリレープランフレックス返済中で、残額1500万円です。
他行に借り換える場合、通常は全額繰上返済手数料を31,000円払うと思うのですが、引き落とし1回分のお金を残して自由返済を5回すれば、手数料なしで全額繰上返済できるという事ですかね？
（自由返済は300万円まで、全額返済不可なので）
借り換えをした方がいれば教えてください。

>>184

５回ということは、５ケ月かかって全額返済？
金利…　は？

>>185

自由返済は1日1回までなので、5日は要します。
全額返済は不可なので、最終の引き落としまではローンが残りますが、所詮毎月の1回分なので、金利はゴミ。
でも面倒だから31,000円払う人が多い？

HPで金利更新されたようですね。
30年モノ据え置き情報は正しかったようですね。
条件満たせば2.5%か。安いのぅ。

>187

確かに安いですね。それに、ここは住宅ローン借りると、
ステージに応じて、殆どの金融機関でのATM引き出し手数料が原則20回まで無料となったり、
振込手数料が原則20回まで無料となるサービスもあります。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/service/as/

現時点は非常に魅力的な銀行だと思いますよ。

>>187

おー
借入があるだけでも振り込み手数料無料？
それはすごい

＞178さん

175です。
貴重な情報どうもありがとうございます！
銀行に直接聞いてみることにします！

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>>184
借り換えしたことないからわからないけど、
抵当権がどうたらこうたらで、ただでさえややこしい手続きするのに、
返済約定日まで待って返すって調整ができないんじゃないでしょうか？

借り換え先の銀行がいいって言えばいけそうな気もするけど、
第一抵当権かけてない相手に1500万円渡すのって、
結構リスクがあるから嫌がるでしょうね。

これからローン組む初心者からの意見でした。

>>191

自分もよく考えてみましたが、借換先は抵当権が設定されないと融資しないのは当然。
住信は全額返済しないと、抵当権抹消しない。
って事は、抵当権抹消→抵当権再設定の流れで融資実行＆全額繰上返済なので、手数料の31,500円は必須ですね。
あなたの仰るとおりです。さて、借換どうしよっかな？

>>187
＞条件満たせば2.5%か。安いのぅ。

ＨＰ見る限りでは2.7％では？

>>193
借入総額が住宅購入価格（税込）の80%以内の場合は優遇後2.5%。

会社、或いはデベ提携で有ればもっと優遇されますよ。

ここってミックスプランはあるのですか？
変動＋長期固定なんてやつ。
HP見た限りではなさそうですが・・。

>>196
ミックスありますよ。
私は変動＋30年固定特約で3月実行です。

ミックスの場合、保証取扱手数料が1.5倍になります。
1本目が31,500円、2本目は15,750円、
合計47,250円です。
当然、印紙は契約毎に用意。

ここは変動も超長期固定も安いから、
ミックスするならここが一番だと思います。

住友信託の団信（住友生命）で落ちました。
尿酸値が高く投薬中（痛風の発作は出た事がない）、肝機能の数値が悪かった（人間ドックの数値が悪かったが、３ヶ月後の血液検査では改善）、位が思い当たる点です。
特段症状が出た事もないし、もちろん入院もした事はありません。
ですので、団信に落ちたのがとてもショックで信じられません。

肝臓の値については追加資料が必要というので人間ドックの結果書を送りました。これには過去数年の結果が載っており、告知する必要が無い事まで載っています。（要精密検査とか。ただ要精密検査のものは後日別の病院で検査し、問題ないとの診断を貰っている）これが原因かなとも思います。
肝機能についても、人間ドックの値が悪かっただけのものは告知書に書かなくてよかったのでしょうか？

同じような境遇の方がいらっしゃったら教えて下さい。

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金利優遇についてですが、４月からも延長されるでしょうか？

どなたかご存知の方おられませんか？

俺も今月実行だ。2.5%固定の30年。
ネット系除けば一番安く借りられそうで
ちょっと得した気分だ。(というより得してるか)
長期固定派には本当におすすめな銀行だよ

俺は27年2.5だ！

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３月実行 30年固定2.4%です

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負けますた

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うちは4月引越し予定で、現在本審査中…。
2週間以上前に申し込みをしたのに
未だに返事なしでドキドキです。
30年固定なんですが、金利が上がらない事を
祈りつつ毎日を過ごしてます。

あがったら三菱ＵＦＪにでも駆け込めばいいじゃない

今週実行　全期間２０年変動０．８７５です。
金利が上がらないことを願っています。
あまりにも上がればちょっとやばいのでヒヤヒヤです

>>207

206さんはデベ提携で全期間-1.6%では？
もしくは、職域+ビジネスアドバンテージ優遇で全期間-1.6%とか。
それ以外でこの銀行を選ぶメリットはあまりないと思いますが。

>>208さん
デベ提携で全期間-1.6%もさることながら、
20年固定2.4%、30年固定2.5%（80％以内借り入れの場合）もメリットないですか？
あと、ネットでの繰上返済手数料ゼロとか。。

ここは20年か30年固定で旨みMaxだな。
今なら変動もいいと思うけどどうもインフレ
が怖いよ。
俺らが死ぬまでじゃなかったローン終えるまで
最低1,2回はバブリーな時代くるんじゃないか？

と思って固定にするぜ。

>>210
何でインフレ怖いの？
不動産取得していればインフレはwelcomeだよな。

金利上がるかもしれないが上がる前に返済終わればいいんだよ。

35年で借り入れても10年もしくは15年で返済できる計画が立てられるくらいの借入額にした方がいいよ。

背伸びしないようにね。

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こちらの銀行で借り換えされた方、優遇金利は全期間1.4％が限界でしょうか？

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今のところ全期間１．６が報告されてる中でマックスでは？
ちなみに出る方は交渉しなくても結構簡単にでます。

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ごめんなさい借り換えか。

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>>211
35年で組んで10年で返すとは････

いくら節約してもそれはきついんじゃｗ
よっぽど余裕みすぎな借り手じゃないと。

借り換えで住信さんに電話で確認しましたが、全期間-1.45％の提示でした。
但し、住信で財形を現在やっているのでという事でしたので。
ご参考まで。

>>216
ありがとうございます。たとえ僅かでも優遇があるとありがたいですからね(^_^;

仮審査(借り換え)には通りましたが結果が出るまでに約3週間かかりました。

本審査が無事に通過しても実行までに更に時間がかかりそうです(>_<)

まずは本審査に通りますように！

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必要書類をしっかり出していれば審査なんて３日で出ますよ。
10日とか３週間とかって何？

月曜日に出して木曜日には了解もらえましたけれど…。

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はじめて投稿させていただきます。よろしくお願いします。
１年半前に、４０００万をミックス返済で３０年固定２．８９％（保証料一括払い）２５００万と１０年固定２．２０％（保証料金利上乗せ）１５００万で組みました。いずれも３５年返済で、契約当時は自動返済は保証料金利上乗せが条件だったので１０年固定の方を毎月返済額軽減にてコツコツ繰上返済をしていました。しかし最近になって、保証料一括払いの契約でも自動返済が利用出来る様になった事を知り、３０年固定の方を繰上返済しようか迷っています。なお、１０年固定にのみボーナス払いを利用している為、１０年固定はボーナス分から繰上返済されています。やはり、３０年固定に繰上返済して月々の返済額を減らしていく方がいいでしょうか？それとも今まで通り１０年固定を繰り上げていく方がいいでしょうか？ちなみに１０年固定の固定期間終了後は－０．８％優遇です。ご意見いただけるとありがたいです。

>>219
３０年固定はともかく、１０年固定はあまり条件良くないですよね。
保証料金利上乗せ（0.2％？）除いても今なら全期間優遇の１０年固定でその金利レベルです。
自分は１０年固定繰上げに一票。

４月金利は３月と比べてどうなりました？

住信のHP見たら、借入額80%/90%以内の20年・30年固定プランが消えてるけど無くなっちゃったの？
この優遇幅が美味しいと思って申し込んだのに。。

>>220
ご意見ありがとうございます。
確かに３０年固定に比べ１０年固定はあまり条件が良くないですよね。
利息を考えると３０年固定を繰上返済なんでしょうけど、１０年固定期間終了後の事も考えると１０年固定を繰上返済なんでしょうかね。悩むところです。。

222さん。ローンセンターに直接確認しましたが、今日からなくなったみたいです。私も８０％の分を狙っていたんですが。昨日担当営業マンそんなことと言わなかったのに。借入希望額も８０％までで書いたのに。なんてこっちゃ。

>>224
ベースの金利も騰がっててそれだと
かなり厳しいね。

当初期間が大きいタイプに、超長期も組み込まれてますね。
んー、住信第一希望だったけどどうするか

返済額軽減型の繰上返済をしたいのですが、自由返済って期間短縮型しか無理ですよね？
自動返済にしたらいいじゃないかって話ですが、100万単位でまとめて繰上返済したいのです。
しかも住信の口座は給与の振込口座なので、手元に残しておく残高を仮に100万と設定して、残高を200万にしておいたら一回目の繰上返済100万が完了しますが、以降の返済の度に100万＋給与－100万が自動的に返済されてしまいますよね。
自動返済の際の手元に残しておく残高ってコロコロ変更できるものなんでしょうか？
可能であれば繰上返済する度に変更すればいい話なんですが。

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>>227

住信SBIネット銀行を給与振込み口座にする。(無料)
住信SBIから、住友信託銀行に、自動振込み設定で毎月決まった日に、自分で決めた額を振り込む
住友信託から、住宅ローン＋繰上返済したい金額が引き落ちる

というのが、どこにでも記載してあります。
遡って読んでみてください。

口座を2つ作れば解決するんじゃないだろうか。

227さんへ

違うのかな？私は自動繰上返済できてますけど。ちなみに借入額の80％の３０年固定です。

確かに昨年４月の時は長期固定の自動返済はダメでしたが、10月ごろに改正されて、今は繰上げを自動に返済してま

すよ。

確認したらいかがでしょう？（ただし借入額の80％、90％の長期固定プランはなくなったみたいですね）

皆様いろいろご回答いただきありがとうございました。
自動返済は自由に停止と再会の手続きができるみたいですのでそれをうまく活用していきたいと思います。

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金利プランを変更した時の優遇幅ってどうなるんでしょうか？

住友信託銀行の口座を2つ作るんですか？

つまり、一つを給与振込みにし、もう一つを、ローン返済用にするってことですか？
一つに毎月給与が入り、そこから、繰上返済したい額を、ローン返済用の口座に
お金を振り込むってことですか？

そんなことしていいのでしょうか？

住友信託銀行は、住信SBIネット銀行みたいに、自動振込み設定できるのでしょうか。

今のところ知っている無料の自動振替えは以下の２パターンです。

①給与→→住信ＳＢＩネット銀行→→住友信託銀行（ローン返済口座）
②給与→→ゆうちょ銀行→→住友信託銀行（ローン返済口座）

住信はローン実施にあたり給与や公共料金の扱いが融資条件ではないので、
いろんな銀行を探せば、無料の自動振替えやってくれる銀行は他にもあるかも。

ちなみに、
給与→→住友信託銀行→→住友信託銀行（ローン返済口座）
のパターンで無料自動振替えはありません。

もう１つのパターンとして、勤務先の給与振込みが複数銀行指定できるのであれば、

給与→→→給与振込み銀行
　　　｜
　　　 →→住友信託銀行（ローン返済口座）

というのも考えられる。

>>236
話の筋が違いますし、ずいぶんと世間知らずなんですね

>>236
今どき総務の女の子が給与振込してんですか。
よっぽど小さい会社に勤めてるんですね。

ちょっと大きな本社は経理部の給与オンラインシステムに自分のデスクのPCから
ログインして申請するのが当たり前だと思ってました。

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住友信託銀行の自動繰上返済(返済額軽減型)について教えてください。

　・住信SBIネット銀行を給与振込み口座にし、住友信託をローン返済とする場合の約定日の設定
　　で良い案はありますか。

　　案1
　　　①住信SBI　給与：毎月25日
　　　②26日に住友信託銀行に振込み
　　　③住友信託銀行27日に引き落とし

　　案2
　　　①住信SBI　給与：毎月25日
　　　②住友信託銀行26日に引き落とし※先月の給与から返済
　　　③27日に住友信託銀行に振込み

　　案1だと、万が一住信SBIから振込みが動かないようなことがあると、ローン返済
　　できない危険があるのですが、案2だと、前の月の振込みなので安全な気がします。

　　みなさんどうしていますか。

239さんへ

案より
普通預金に残す金額と自動繰り上げ返済の上限金額があるのでそれをうまく使ったらどうですか？

例

月々6万8000円の場合

給料日の5日後位に設定し、下限を7万に設定し前もって7万入れておく。

万が一1日ずれても残預金額が7万あるのでそれで問題なし。

そして繰り上げ返済も気にせずできますよ。

また大金が入ったときも100万までは上限可能ですから繰り上げ返済も簡単にできますよ。

住友信託の使い方(？)

　・自動返済(返済額短縮型)の繰上返済をする。
　　例)毎月10万の支払いで、11万口座にあると、11万返済され、1万は元金のみにあてる。

　・自動返済は、毎月の支払日に、自分が設定した金額を残した残りを繰上返済する。
　　例)毎月26日を支払日にした場合、26日に、自分が設定した金額(仮に20万円)以上の
　　　　金額(仮に40万)あると、20万円を支払う。10万は繰上返済。

　・自動返済の支払い上限も決めることができるので、何万以上は繰上返済したくない
　　場合は、そのことを設定する。
　　例)20万円ある口座に、40万円振り込まれても、20万円支払いたくない場合は、上限
　　を5万で設定していれば、15万円支払う

　・20万残っている口座に、給与が支払われなかった場合は、20万の内の10万を支払う。
　　※ローン優先

こんな感じでしょうか。

だから、住友信託銀行には、常に1か月分以上の支払額をいれておけば良いということ。

住本信託銀行は、火災保険の質権設定は必須でしょうか？