住友信託銀行について語りましょう（その４）

>100さん
ありがとうございます。99です。
言葉足らずですいません。半年に１回見直しというのは理解しているのですが、
その半年に１回の見直しがあった際に、新利率に応じて支払額が変わるというの
はローンの仕組上難しいということでしょうか？

>>101さん

　５年間に関しては仕組み上（論理上）難しいですね。
住宅ローンという大きな借金をする場合には、少なくても短期間の支払い予測を立てて設計する
ということで利率が変わる事で返済額が上下するとパンクする方も増えますので銀行側もまず
難しいと思います。
　ただ、５年後以降は利率変更に対して返済額は変更されるはずですよ。

>100さん
初心者の疑問に、ありがとうございました。
変動金利で金利が上がると、支払額は変わらないが、元本の減りが
遅くなるということを聞いたので、それならば、元本の減り具合を
当初の予定と変わらないように、支払額を変えてくれればいいのに
なあと思った次第です。

金利が上がった場合、月々、繰上返済をすればいいということなん
でしょうかねぇ・・・

>>103
住宅ローン控除でフルに控除可能な人（所得税をある程度払っている人）は繰上げ返済分は、すぐにしないほうがトクな場合もありますよ。
繰上げ返済分はとりあえず取っておいて、家族が増え、税控除額が今より多くなり、ローン控除で控除しきれない状態になった場合や、金利上昇時にドーンと繰り上げすればいいと思います。

>>98
ウチの場合、デベ提携ローンで全期間1.5％優遇です。
保証料を金利上乗せ方式にしたので、実際は1.3％の優遇になりますが。
借入金額が多く、一方10年程度で繰上返済できる目途が立っているので、この方法の方が安かったです。

>>101さん
まだご覧になっていますか？
確か中央三井信託銀行は、
返済額の見直し時期を、
半年毎とすることもできた(5年ごとor半年ごとの選択可)　
と思います。
(主人に任せていたので詳しくは分からなくてすみません）。
結局私たちは住信に本申込みをしたのですが。

>106さん

情報ありがとうございます。
そういう銀行もあるんですね！
（うちも住信で申込む予定ですがw）

107です。
住信に本日電話で聞いたところ、変動金利の場合、５年間は支払額が変わらない契約
しかないということでした。
質問に答えていただいた皆様、ありがとうございました。

>104さん
残念ながら、たいして所得税を払っていないので（苦笑）難しい選択になりそうですw

2月の金利みて申し込もうと思うけど
ここ申込から実行まで遅いってことはないですよね？

>>109さん

　自分の場合は本審査からおおよそ１週間で(確定の)電話が来ましたよ。
ただ、提携でしたのでそれ以外なら多少遅いかもしれませんが・・・

>108さん
なにもしなければ、確かに5年間返済額は変わらない「はず」
（そういう契約）ですが、
自動返済をしていると、金利変更時に「自動」的に
返済額を「見直されて」しまいましたよ。
（経験者は語る）

二月の金利っていつ発表でしょうか？

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検討中です。こちらの火災保険はどこを取り扱ってるか分かる方いますか？

>>113
　自分に関してはどこでもよかったですよ。ちなみに、うちは都民共済です。

113,追加です。
団体割引があるのかが知りたかったのです。
説明不足ですいません。

>>113
　団体割引はデべの方で付ける感じになりますね。（実際ウチのデべは募集してました。）
実際は、火災保険自体を担保に取らないので入らなくてもばれないくらい
なのでないと思うのでないと思います。

色々検討した結果、ソニーは業績悪化にて見送り、メガもメリット見出せず、
ここで「デベ優遇。変動金利。期間検討中」にて考えてます。

繰上，自動返済ともに「ボーナス払いから優先」とありますが、月々返済を軽減
ということは絶対不可能なのでしょうか？
変動金利の元金均等払は、支払金利が少なくていいかなと思ってますが、
繰上げを積極的にすると、あまりメリットは無いものでしょうか？
国際情勢、国債情勢を考えると、金利が急激に上昇する可能性は極めて低いと
考えてますが、万一の際、固定に切り替える時は、デベ優遇率も継続されるのでしょうか？

火災保険の指定が無いのは良いですね。

>>117さん
　自分はボーナス払いをしていないのですが、説明を受ける際にボーナス優先ですのでボーナス
支払い額が減ると説明を受けましたので月払いを減るのは難しいと思います。
　ただ、元金均等払いもあくまで繰り上げ返済は元金を減らすモノなのでメリットは同様にあり
ますよ。
　固定に関しては、特別金利（10年優遇等）であれば継続されずに優遇幅が減ります。
ちなみに、僕は1.7％で10年後1.0％と1.5％全期間で選べました。
　全期間の優遇であれば、変動→固定は優遇継続されます。
わかる範囲でお書きしました。

火災保険に団体割引はないよ。
どこの代理店でも同様の割引のはず

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１１８さん。
親切な説明有り難うございました。

>>119
あるよ。何言ってんの？

ないよ。
それは保険係数の話だろ？どこの代理店持っていっても同じなんだよん。
気になるなら、東京海上に聞いてみると良い。

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あったょ。
割引してもらったもん。

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その割引はどこの代理店でも引き受けられるはず。
保険会社に聞いてみたら？

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質問です。

以前こちらの掲示板で、定年時のローン残高が多くなる場合に、返済計画等について質問された方のお話が出ていたと思うのですが、同様の質問を受けました。
こういった質問は銀行からの質問なのでしょうか？
あるいは提携保証会社からの質問なのでしょうか？
また、質問があったからといって必ずしも審査に落ちるというものではないのでしょうか？
（仮審査は通っており、その結果通知と同時に上記の質問を受けました。つまり、回答内容には関わらず仮審査は通ったことになっているようです。なお、現在は本審査中です。）

共働きの予定なのですが、現在妻が出産のため一時退職していることや、初めての子育てでどの程度の出費があるのか明確に把握出来ないため、月々の返済額にかなり余裕をもたせてローンを組んでいます。
このため設定上は定年時残高が多くなっていますが、実際には定年前には完済可能な返済計画は立てています。
（この返済計画については、不動産会社の方も問題ないと言ってくださっており、客観的に実行可能なものだと思っています。）

同様の質問を受けた方や内情に詳しい方がいらっしゃいましたら、教えていただければ幸いです。

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今、混んでいるのか、デベ提携にもかかわらず、
１月１０日にデベに本申込書を書いて渡したのに、１月３０日現在まだ連絡がない…。
２月末頃実行予定だが、間に合うのだろうか？？

自由返済で返済額減額はありえないんですかね？
１月だけ自動返済で返済したらいいんでしょうか？

>>127
　自由返済で、返済額減額は出来ません。
理由は、支払い日に金利含めて返済額の見なおしを行う為だそうです。
自分も選択出来たらいいのになぁと思ったりもしますが・・・
　なので、返済額軽減にする為、自分は自由返済は一切したことがありません。（＾＾；

提携銀行の場合、長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇（2月実行金利2.4）は使えるのでしょうか？

借入総額が住宅購入価格（税込）の80%以内であれば、提携とか関係なく−2.3優遇ですよ。
2月は1月にくらべ金利が下がりましたね〜

たびたびすみません。129です。

>>130さん　有難うございます。

長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇（2月実行金利2.4）も、
住信ダイレクトに加入すれば、ネットからの繰り上げ返済（自由返済）は、無料になりますか？

我が家が実行した一年前は、デベ提携で変動1.4％優遇だったのに、
今は1.6％優遇なんですね。
せっかく金利が下がったのに、0.2％損した気分・・・
今後優遇幅がどんどん上がっていくなんてことはないですよね？

ここでミックス（２本立て）にした方おしえてください。
諸費用、どれくらいプラスでしたか？
長期の優遇がいいのが魅力に感じています。

いま以上、金利が下がったら、優遇幅は小さくなるのでは、と思います。

>>133
今月実行です。
手数料が50％増しで+15750円のみ。（説明会の説明通り）
ローン説明会では印紙代も20,000円プラス（２万円×２）、
との説明でしたが、実際は印紙代はゼロでした。
司法書士によっては登記手数料もプラスになるかも、と言っていましたが
こちらも結果上乗せなし。
ミックスでも意外と安上がり。

実際印紙代はゼロってどういうことですか？
うちは手数料と、印紙代もかかるし、（２００００円プラス２００円）登記費用も増えるしで、
結構かかると言われました。教えてください。

失礼、改めて概算（ミックスなし）と比べたら登記料は３万円ほどアップしてました。
印紙代は概算、本明細とも０円。提携ローンだからかな？
登記料のアップはどこまで概算との違いで、どこまでミックスのためかは不明。

今本審査の結果待ちなんですが、3週間が経過しそうです…
審査、混んでいるのでしょうか？
年明けに本審査出した方、みなさんどれくらいで結果出ましたか？？

なんら問い合わせがないってことは審査自体は無事に進んでるのでしょうか…？

同じような状況の方がいらしたら、教えてください。

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いま、審査混んでるみたいですよ。
私は1/20か21に本審査を出したのですが、
普通２週間ちょっとのところが、３週間ちょいかかると、
そのときに言われましたよ。

＞139さん

ありがとうございます。
やっぱり混んでるんですねぇ。。。あとちょっと待ってみます！
やっぱり、本審査の結果が出るまでは落ち着かないですね…

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>138さん
私は１月中の連休明けに本審査を申請し、つい先日本審査内諾の連絡が来ました。
この銀行は仮審査時にかなりの査定をしているらしく、本審査では購入物件の査定に
重きを置いているそうです。ご参考まで。

混んでるんですか・・業者さん通してもですかね？
早く引越ししたいのにな：（涙）

138です。

＞141さん
我が家も1月の連休明けの金曜日あたりに本審査の書類提出したので、そろそろかもしれませんね。同じような時期に出した方のお話が聞けるとありがたいです！
もうすぐ結果が出ると信じて待ちます！

＞142さん
我が家は提携ローンで不動産やさんを通してます。「提携ローンだし、早めに出るかなー」なんて思っていたのですが、結構かかりますね…

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1/19に本審査申し込んで、1/29に結果でましたけど。
ちなみに提携ローンです。

うちも1月19日に本審査申し込んで、1月28日に承認の電話かかってきました。
今ミックスローンの割合検討中・・・。

素人ですみません。
審査申込→結果→本申込み→金消→実行
ですか？
審査申し込みから実行までどのくらいかかるんでしょうか？
ちなみに新築マンション業者提携です。
よろしくお願いします。

>146さん

普通は以下のコースです。

仮審査申込→結果→本審査申込→結果→金消→実行

いきなり本審査を申し込むケースもあります。

ちなみに、デベ提携の場合、購入物件の不動産審査が軽減されるため、本審査の
日数が少なくなると思います。

私の場合デベ提携で無かったのですが、本審査OKまで３週間位かかりました。
現在は申込みが増えているとの事でしたので、審査申込みから実行まで最低でも
一ヶ月はかかるのではないでしょうか。急がせる場合には、デベ提携で有れば
デベにプッシュをいれるのが得策かと。。。

＞１４７さん
１４６です。・・・やはり結構かかるのですね。
早速にありがとうございます！！

早くに結果が出てる方もいらっしゃるのですね…
かかる日数の違いは、審査をする支店によっても多少違ったりはするのでしょうか？
（本審査は支店ではないのでしょうか？素人ですみません‥）

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よくデベ優遇金利ってのを見かけますが、
それってHP上では公に出してないけど、提携デベを通すとさらに優遇金利になるっていう解釈でおｋですか？またそれは力のあるデベロッパーと弱いデベでは優遇率も違う？

もし上記の通りだとして、20年超のお借入総額が
住宅購入価格（税込）の80%以内の方は2．3優遇
っていう商品においても2．3以上に優遇してもらっているっていう方いらっしゃいますか？