財形住宅融資って本当に一番良いローン？

>>320
一見「条件不十分か？」と思いましたが、
要は「500万円部分のみに対する利息差」と考えれば良い訳ですから
以下の計算で大体把握できます。

金利1.62%に対して控除1.0%を減じると、正味の金利は約0.62%。

①500万円×0.62%＝31,000円
②500万円×0.62%＝31,000円
③500万円×0.62%＝31,000円
④500万円×0.62%＝31,000円
─────────────
★合計⇒124,000円。

1年後に繰上げるのと、5年後に繰上げるのとでは、
約124千円の利息差が出ます。

この12〜13万円をもったいないと思うのか？
それとも500万円が、暫くの5年間、手元にある安心料と見るか？
それだけのことですね。

また、5年後の金利上昇リスク？
0.62%の利息を払い続けても、500万円が手元にあった方が安心！
という人に取って、5年後の金利が上昇しなかったならば、
それまでと同様に500万円を持ち続ければ良いでしょう。でも
金利が急上昇した場合は、利息を減らしたいでしょうから
預貯金を減らしてでも元金を減らした方が賢明！と判断される方も
多いと思います。

※借入総額が分れば、より説明し易いですね。〜(^.-)

>>322さん
詳細な説明、どうもありがとうございました。
低金利だと、繰上の利息差も小さいですね。５年後の金利見直し時までは手元において、運用してみます。

>>322
その計算、全く間違っています。
それでは５年間利息を一部棚上げした場合の損得計算だからです。

>>323　も含めてよく読んでください。
繰上げ返済すると、元本が減るから返済する期間が短くなるか、返済額が減るかの違いがあります。
同じ３０年でも返す時期によって、全体返済額が変わります。
ローンは３０年間続く訳ですから、そのどの時点で返済するかで、損得計算の金額が大きく変わります。
だから、いつ借りて、いつの時点で返すかを聞いているのです。
従って、名目上の利子額だけを計算しても、意味がありません。

条件がわからないから、私は単純に利回りだけで記述をしましたが、内容によっては実質利率での計算もします。

>>295さん
会社の総務担当に「負担軽減措置等の証明書」に印を貰えれば大丈夫です。

私の会社も給与が年俸制に変更された時に住宅手当が廃止になりましたが、
「従来の住宅手当は新年俸額の中に含まれている」と言う解釈をする事で、
会社側は負担軽減措置を行っているとみなす事ができるとの事で、
２年程前に住宅財形融資受けれました。

現在ハンコ押してくれた総務部長は退職してしまったので詳細聞けませんが、
当時住宅金融公庫かどこかにきちんと確認した上でハンコ押してくれましたので、
「年棒の中に含まれている」と言う解釈が適応できないか相談してみると
良いと思います。
総務部長の解釈ＯＫさえあれば、給与明細に住宅手当の項目が無くても
負担軽減措置等の証明書出してくれましたので、諦めずに交渉してみて下さい。

とても初歩的な質問でお恥ずかしいのですが
財形融資の申し込みは購入時のどの段階から可能なのでしょうか？
うちは、現在建築条件付土地部分の不動産売買契約が済み
(手付けを一割ほど入れてます)
間取りプランも最終段階でそろそろ設備面を決めて行こうかというところです。
本契約の予定は１０月、着工は１１月末〜１２月頭、来年３月引渡しになります。
１０月は金利が上がりそうなので、今月中に申し込みしたいと思うのですが
必要書類の中で
『建設敷地に関する土地の登記事項証明書（全部事項証明書）』が
今の時点で揃うのかどうか分かりません。
この書類は自分で法務局まで取りに行かないといけないのでしょうか？
９月中の申し込みに間に合うのか教えていただけると有難いです。

>>326
ここで聞くより、公庫財形なら住宅金融公庫、財住金の財形転貸なら財住金に、
急いで聞いてください。
その様子ですと土地＋戸建だと思われますが、マンションや、分譲戸建と違って、
土地取得による建築の場合には、いろいろ手続きの制約があるはずですので。
その書かれ方の様子ですと、建物の契約前に申し込みが必要、ということは理解
されているとは思います。
ご質問の書類自体は、土地の売買と登記が済んでいるのであれば、法務局で入手
出来るはずですが、土地の登記について制約がある(建築の契約が済んでいないと
登記してもらえない?)、とかだと、厄介かも知れません。
売主に、登記が済んでいるのか、また、その登記事項証明書があるのか、を確認
してください。登記済みなら、司法書士が登記する段階で一緒に作ってもらって
いるのではないかと予想しますが、無ければ法務局にいくだけのことです。
しかし、もし前述の制約で未登記なのであれば、財形の融資元に、どのようにす
ればよいのかを確認して、必要なら売主と交渉して下さい。
私の場合はマンションだったので土地＋建築の場合のパターンを十分理解してい
るとはいえない(財住金の手引きを斜め読みしただけ)ので、相当推測が入ってい
ます、申し訳ない。

>>327さん、ありがとうございます。
夫が会社の担当者にでも聞いてくれると早いのですが
融資などの話にはまるで無頓着で急かしても急かしても
まだ無理だよ〜なんて呑気に構えているので本当に困っています。
明日にでも公庫および売主に確認を取りたいと思います。
丁寧にお答え頂きありがとうございました！！

先週審査もパスしてローンの本契約をむかえたのですが
>>295さんと同じように負担軽減措置でひっかかってしまいました
会社の担当が印を押してくれないのです

昨年春まであった住宅手当が現在は調整手当として支給されていて
そこがひっかかってるようなんですが
「その場合でも大丈夫です」と銀行の財形担当の方が一生懸命説明してくれても
会社の担当課長が絶対駄目だと・・・
総務部は親会社から分離して我が子会社に合併したせいか
本当に融通がきかなくて困っています
条件はギリギリ満たしていると思われるのですが
以前にも断ってるケースがあるようで
だから今回も駄目だって言い張るんです・・・

困りました・・このような場合どこか訴える場所はないものでしょうか？
ご存じでしたら教えて下さい

うちなんか年俸制になって、一切の手当や補助のたぐいは消滅しちゃったけど、
財形は使える。住宅手当は年俸に含まれるという解釈らしい。こんなのって会社の担当
の胸三寸なんだろうね。しかし財形貯蓄はできても融資はできない、なんておかしな話だと思うな。

それはおかしいと思いますよ。
会社の総務でひっかかるなんておかしいです。
会社が融資するわけでもないのに、おかしいです。
労働組合とかはないんですか？
社員のこと考えてない、、、絶対におかしいです。
普通は、従業員の財産形成を会社は支援すべきです。

総務とかの課長がミスジャッジすると、一般的には修正を指導する部門が無いので、
痛いよね〜。
でも、人間だし間違いが有るのも事実。文句言っても自己保守に走って、かたくなに
なる奴は多いし。
その総務課長は、多分、前にNG出した人からクレームになるのが怖いんでしょ。
会社が融資とかそういったレベルのことでは無いと思われ。

銀行の財形担当さんとやらに、問題無い旨を説明する文書を作ってもらって、
総務部長に直訴したら？部長さんは専門じゃないだろうから、わかりやすい
文書が無いと理解できないと思うけど。
それでダメなら組合かな。でも労働条件の話じゃないから、難しそう。
銀行や公庫は手を出せない領域だから、実につらい話だ・・

>330
財形貯蓄は、住宅公庫や財住金と直接はリンクしていない。
なんらかの財形貯蓄を１年以上、という制約があるので誤解する人
多いけどね。
会社側にしても、単に銀行の仕組みをそのまま紹介して、何をどう使うかは
社員の勝手というレベルの会社が多いので、不景気で諸手当削減・廃止が続く
現状では、しょうがない。

返答ありがとうございます

会社に財形に強い担当者がいないせいで
以前は簡単にＮＧにしたと思われます
今回はきちんと調べたようですが
５年間の住宅手当・・・の項目について
今後５年間の住宅手当を保証する・・・が正式な話とのことで
現在調整手当として支給してるものを住宅手当として認めたとしても
”今後５年間支給されるかどうかは保証出来ない”　として
絶対駄目って言っています・・・涙・・
この調整手当がこの先どうなるかは組合で争っている話なので
私としても組合に相談するしかないかなと考えているところです
会社の上司に頼れる人がいれば総務の部長に直訴してもらいたいのですが
総務が親会社から来た人ばかりなのでそれも難しい状態です・・トホホ
銀行の財形担当者からは「書類を一旦送り返しますね(私に)」と言われ
あせるばかりです

公庫の規定には、
・退職その他の理由により①から⑤の措置がなされなくなっても差し支えありません。
と有ります。
「その他」とあるので、どんな理由でも良い。
なので、期間を保証できないのはどうでもよく、事実上、今、制度が有ればそれで良い。
大体、会社側が制度を廃止したからといって、なんらの罰則規定があるわけでは無いです。
それくらいは説明したんでしょうか？
今、議論している→確定していない→現状で判断する、というのが正しい処理です。

総務部長への直訴は自分でするんよ。
そんなの上司の側も迷惑な話だ。

財形使えないのですか。そんなこともあるんですね。ちょっと驚きました。
うちなんて比較的新しい会社で、住宅手当なんてありませんが、年俸制で給料に含んでるってことと、
何か後で言われたら将来そういうの作ればいいってことで、すぐに社長印押してもらえました。
私が社内で財形第一号でした。

財住金利用の方、ご教示ください。
現在、審査中なのですが、申込書類の中に団体信用生命保険の申込書がありませんでした。団体信用生命保険の申込はいつなのでしょうか。
融資実行直前付近で申込して、謝絶になってしまったらどうしようか非常に不安です。
フラット３５も審査中なのですが、フラットは申込時に団信申し込んでますから、こちらは財住金の貸付決定がでる時期には、団信加入か謝絶かがわかります。
フラットで団信加入可だった場合、財住金を選んで団信謝絶になったら、悔やんでも悔やみ切れません。
そう考えるとフラット３５にしておいた方がよいのでしょうか。

団信の申し込みは契約の時じゃなかったかな〜
それで通らなかったら、どうなるかって・・　う〜ん知らん(^^;
こんなのは、素直に財住金に問い合わせるのが一番だ。

金利の変わり目に申し込まれた方は
やはり27日に来月の金利を確認してから行動されましたか？
うちは他県に新築するので申し込みにそこまで出向かないといけないので
あんまりギリギリだと書類に間違いでもあったら怖いような気がして。。
でも、万が一下がったら嫌だなあ・・と。

週の頭に会社の財形担当者と総務課長にアポをお願いするメールを送りました
「金曜日に有給を取りましたので直接会って再考お願いします」と
担当者からは
「不動産会社から”形式的なものですよ”と一筆書いてもらえるなら考えましょう」と
電話連絡をもらい直接会えずじまいでしたが
不動産会社もそのような書面は出せないとのことで
結局財形は無理でした・・残念です・・あきらめます。
皆さん色々ありがとうございました

金利の変わり目に申し込む時は、先に銀行に書類渡しちゃって、あとはよろしく、でよろしくやってくれるよ。

>>340
そういうこともお願いできるのですね。
それなら書類が揃い次第、申し込みに行ってこようと思います。
聞いてみて良かったです。レスありがとうございました！

財形融資で貸付決定通知もらったのですが、保証人になってくださる方がいないため（独身、親はすでに亡くなりました）、辞退せざるをえない状況になってしまいました。
私の勉強不足が悪いのですが、やはりショックでした。私のようなケースは稀だと思うのですが、似たような境遇の方は、ご留意下さい。

>336
もう見ていないかもしれませんが、私も財住金利用者です。

>>団体信用生命保険の申込はいつなのでしょうか。
>>融資実行直前付近で申込して、謝絶になってしまったらどうしようか非常に不安です。

「財形住宅融資のてびき」を見れば分かりますが、団信謝絶になっても所定の念書を
提出すれば融資してくれるみたいですよ。この辺が公的融資なんでしょうね。
当たり前ですが、団信に加入できないので、不測の事態の際は、残債は保証してくれません。

ちなみに申込は貸付決定後に、融資実行申込をするのですが、それと一緒です。
ただし、告知事項がある場合は専用封筒で早めに提出することとなっています。

342です。言葉足りず、申し訳ありません。保証人が必要なのはつなぎ融資です。つなぎ融資不要だったら良かったんですけどね。
つなぎ融資だけ、別の保証人不要の金融機関というわけにもいかず、つなぎ融資が借りれないばかりに、財形を断念するのは、何とも悔しいです。

>342
財住金を利用予定なんですが、利用のてびきを見ると
「財形融資は、指定の保証会社と保証委託契約または損害保険会社と住宅ローン保証契約ができることを
　条件に融資を行っています。」「なお、原則として連帯保証人は不要となっています。」
と書かれているのですが、どの辺でだめだったのでしょうか？

>342 = 344
343,345で書いたものです。タイミングがずれてしまったのですが、
なるほど、つなぎ融資では確かに保証人を立てますね。
つなぎ融資って、マンションとかのデベロッパー（提携銀行利用）
だと貸してくれませんかね？
うちはマンションを買ったのですが、つなぎ融資は、
デベロッパーから財住金でやりますか？
それともこちらの提携銀行でやりますか？
と聞かれた記憶がありますよ。

>342,344
保証人不要でつなぎ融資を使える銀行経由で財形を申し込めば、手続き含め
問題ないかと。

344です。
アドバイスありがとうございました。
つなぎ融資は財住金だけというわけではないのですね。知りませんでした。デベの営業に確認してみます。
しかし、住宅ローンでこんなに苦労するとは思いませんでした。

【今後の金利改定予定】
　　　　９月30日(金)発表→10月４日(火)以降申込み分から適用予定
　　　　11月１日(火)発表→11月４日(金)以降申込み分から適用予定

と、HPに出ていました。
早く来月からの金利が知りたいのに今週末まで悶々としそうです。

金利速報〜平成17年９月26日（月）発表〜
財形住宅融資 当初５年間　1.74％と発表済みです。急げ！

>350
　何故に、あがるかね、金利。
そんなに景気良くなるのかな？

>350
がーん・・。あがるとは思ってたけど、やっぱりショック。

349です。
ガセ情報載せてしまって申し訳ない！！
でも、午前中HPに出ていたものをそのままコピペしただけなんですよ〜
しかも適用日まで全然違うやん。一体何だったの？？
私は明日書類を再確認して明後日申し込みに行ってきます。
隣の県に行かなくてはならないので本当にギリギリです。
種類に不備がありませんように。。

＞349は　公庫一般融資（基本融資）の話
　　　　　公庫財形とは別です

　　既に　書類をデベに渡していたら　デベから留守電があり
　　金利が1.74％に上がるので　申し込むとの連絡がありました
　　（＾−＾）にっこり

＞342さん
はじめまして。しんと申します。
私は職場借入とフラット35、住宅財形を併用しています。
財形融資は、土地資金の100%と住宅資金の80%までは中間金として中間検査合格後１ヶ月程度で受け取れるはずです。
現に私も利用しました。
建設業者さんがそれ以上の分割を求めているのでなければ対応可能ではないでしょうか。

すいません質問させてください。(もし過去レスに同内容があったらごめんなさい)

今月末までに財形の申込をしようと思っています。
物件の完成は2.5年後です。
現在フラット35＋財形か公庫融資＋財形にするかで迷っています。
財形の申込には他のローンの内容を書きますが、その部分は実際借りるときに変わってはまずいのですよね？
(残りは公庫と書いているのにフラット35に変更するなど)

つまり、2年後までにフラット35と金融公庫両方の選択肢を残しておきたいのですが、
現在の財形の金利1.59%を両方のパターンで抑えておくということはできるのでしょうか？
金額は財形1000万、残りを公庫かフラットで2000万という予定です。

＞３２９さん
ほんと、残念でしたね。
私も公庫財形でしたが会社であまり事例が無かったらしく、総務ではあわてていました。
結局窓口銀行担当者とも相談して「家族手当」を強引に拡大解釈して、はんこもらいました。
対応する会社の担当の人によって解釈が違うなんて、ちょっと不合理ですね。

>356さん

私は1.5年後完成ですが、現時点で財形4000万一本で確保しました。
でも、実際は、財形＋フラットか、財形＋公庫にするつもりです。

財形は1.59％、5年後金利が倍でも3.18%なので、10年で2.38％って感じでしょうから、財形のメリットは大きいですよね。
ただ、やはり一本は危険なので、４割程度は振り分けるつもりです。

こんな感じですかね。
現時点で公庫＆財形の申し込みを行い、金利を確定させる。
2年後にフラットの金利と比較して低い方を選択する。
2年後に公庫＆財形が下がっていた場合は、借り入れ額を増やす事で、再度申し込みが必要 ⇒ その時点の金利適用

どうでしょうか？

財形で4千万の融資を引っ張りたいのですが、
現時点では貯蓄が100万円なので1千万円しか降りません。

例えば、現時点で1千万円確定させておいて、
来年当たりに増額することは可能でしょうか？
融資額の増額を後からする場合は、金利は
いつの時点の金利が適用されますか？

質問させてください。

現在、1.48で財形一本で申し込んでいますが、
リスク低減のため、フラットの利用も考えています。
10年での返済を目標にしています。

他の掲示板に、5年後の金利は最大2倍までとの記述があったのですが、
これは正しいのでしょうか？
もし最大2倍なら、5年後に上がっても2.96なので、
フラットを利用するメリットがなくなるのですが。

詳しい方教えてくださいm(_ _)m

>361さん
住宅金融公庫のHPでは財形住宅融資の融資金利の特徴について
「5年ごとの適用金利見直しには上限・下限がありません。」
とあります。
ただ、原則として新返済額は旧返済額の1.5倍が上限となる
ので1.5倍を超えた分は未収利息となり、繰り延べて支払う
ようになるそうです。
http://www.jyukou.go.jp/index/zaikei_index.html
↑
ここの、「融資金利」の「財形住宅融資の融資金利の特徴」を
ご覧下さい。

返済額が１．５倍以内ということなんですね。勉強になりました。
金利は２倍までと聞いた事があるのですが、それは違うんですか？

フラットと財形の割合は悩むところですが、皆さんどういう割合ですか？
私の借り入れ総額は4000万円の予定です。

>>363

「返済額が１．５倍以内ということなんですね」
月毎の返済額はそのとおりですが、未収利息が発生するため
最悪元本が一円も減らないまま返済を続ける可能性があります。

財住金の融資って、登記後2ヶ月先に実行されるじゃないですか。これって絶対的につなぎ融資が必要ってことですよね。

>365
売主に確認してみれば？
「代理受領」して２ヶ月待ってくれれば大丈夫なんじゃない？

ありがとうございます。代理受領ですか。初めて聞きました。早速売主に相談してみます。
つなぎ融資の手数料は14万円ほどになるので、銀行ローンでさっさと融資してもらおうかと
悩んでいるところでした。

代理受領についてかかれているサイトがあったので貼り付けておきます
http://www.ntt-ba.co.jp/living/consul/myhome/zaikei/

うちのデベからは「代理受領は行っているが、財形に関しては代理受領しない」と言われました。
よく意味がわかりませんが、代理受領すると売主にはよくない状況が発生するのでしょうか。

そもそも代理受領って、「売主が申込人に代わり財形融資の実行金を直接受領する」という行為ですよね？
そこまでは私にもわかります。
でも、登記後1ヶ月先に実行されること自体にかわりがないのであれば、そこでなぜつなぎ融資が必要でなくなるのか、そこの部分がよく理解できないのですが・・・。

代理受領は、売り主にとって入金が遅れるというデメリットは有りますね。
でも、それはどんなローンでも一緒であって、財形だけダメってのは理解できないなぁ。
担当営業が、何か勘違いしているのでは？

３７０さん、レスありがとうございます。
代理受領しても、売主にとっては「入金が遅れる」という状況は変わらないのですね。
では、なぜ売主の代理受領によって、買主である我々はつなぎ融資を受ける必要がなくなるのでしょうか？
（つなぎ融資を受けなくてすむのなら代理受領してもらいたいのですが、なぜ代理受領によってつなぎ融資不要となるのか、そこの部分の仕組みがよく理解できないのです。
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらご教示いただけないでしょうか。）