贈与税に関して

90万より贈与税非課税枠500万の方が
政権交代でどうなるか注視しなければいけませんね。

>>02
２年間の時限立法であるから、政権交代があっても制度そのものは期間中は維持されますよ。

>>01
その認識でよいです。
今、相続時精算課税制度を選択するのは、愚の骨頂です。
自公政権が続いていたとしても、平成２４年度からは大増税となる予定でした。
民主党政権がどのような方針を相続税に対してするかは、今はまったくの未知数です。何もしないと、自公政権が企てた通りのことが行われます。
いずれにしても、この制度では相続発生時に再計算するわけですから、９万円のためにリスクを取るのは避けるべきと、私も思います。

No.2さん、No.3さん

書き込みありがとうございました。

暦年課税を適用しようと思います。

教えてください。
相続時精算課税制度のデメリットとは　具体的にはどのようなものなのでしょうか？
現状、2500万円、に住宅取得だと1000万円の上乗せ。
相談者の方の場合90万円の適用にすると、その後２５００万円までの贈与は税金がかからない。
が、相続が実際に発生した場合は　相続財産に加算して税率がかかってくる。
その税率や、基礎控除が下がった場合は・・・
　
つまり　先に90万円の税負担１０％を支払った方が安全であると？


お手数ですが教えていただけると幸いです。

>>05
実は今年度から相続税法が変わる予定でした。
だいぶすったもんだがあって、平成２４年度改正まではそのままの制度が継続することになりました。

ご存知かとは思いますが今の相続税制では、相続財産全体を法定相続する前提で税額の総額を計算してから、実際に相続する財産額に応じた相続税の比例按分額を各人ごとに計算し、個別の増減計算（未成年者や配偶者の減額や遺贈での割増など）を行い、個人別の最終相続税額を計算します。

どのように変わるかの基本的な考え方ですが、現行の所得税や贈与税と似た考え方で、実際に個人がもらう財産額に応じて基礎控除を引いて、残額に累進課税をかける方式になります。

つまり、現行の相続税では基礎控除が５０００万円、相続人１人あたり１０００万円の控除増額がありますけど、これはあくまで相続財産全体に対するものですね。
個人別になれば、当然に基礎控除が少なくなることは理解できることです。

だれがどの財産をどれだけもらうかで、今までは個々にもらう財産額にデコボコがあっても全体の相続税額計算過程でカバー出来たことが、もらう額によって非課税で済む人とガッポリ取れれる人が発生することになります。

消費税の増税と相続税の増税が今後の財政での打ち出の小槌であることは、民主党政権になっても変わるものではありません。むしろ自民党・公明党政権の時よりも、金持ち優遇はされないことになりますから、もっと大きな増税になるかもしれません。この辺は今後の動向を見ないとなんとも言えません。

>>05
次に、相続時精算課税制度について説明します。

この制度は、贈与税を非課税にする制度ではありません。贈与税をその場では徴収しないか軽減しておいて、相続発生時に精算するのです。いわゆる「課税の繰延」制度です。
それも、相続が発生した時点での相続税法に基づいて相続税の計算を行いますから、大増税になったら今支払わない贈与税が、一体いくらの相続税を支払うことになるかが皆目見当つきません。

相続税が今の制度より軽減されることはまず考えられませんから、この制度を選択することは非常にリスキーなことになります。

今年7月に父から1000万円援助してもらい、住宅を建てるための土地を購入しました。
しかし610万円の非課税枠は土地購入には利用できないと税務署から言われました。我が家の場合は、相続時課税制度を使うしかないのでしょうか？
ちなみに新居は来年の2月完成予定です。どなたかご教授願います。

>>08
５００万円の特例制度は来年いっぱいまで続きます。これについて、民主党政権の見直しは無いはずです。

土地を購入後、速やかにその土地に主として居住するための住宅を建設して入居するのであれば、制度の適用は可能です。
新居がそれに該当するのであれば、適用可能です。（あなたの投稿には、購入する住宅用土地に新居を建てるとは書かれていません。）

08です。
住居用土地に新居を建てます。6月にHMと契約し土地の決済は7月でした。税務署に確認にしてきましたが、土地に610万円の非課税枠が利用できるのは、建築条件付の土地かマンションの購入だと言われました。つまり土地と建物が同時購入の時だけだと言われました。
どうなんでしょう？？

景気対策　建築業界支援の措置です。
従って土地だけ相続の場合いは非課税とはならないのではないでしょうか。

今年の年末にマンションを購入します。マンションは妻と共有名義を考えており、ローンも別々で組む予定をしています。

また、お互いに贈与をお互いの両親から受けることになっており、その額は私が600万円、妻が300万円の予定です。この場合でも贈与税は互いに非課税になるのでしょうか？

>>10
建築条件付でなくとも、土地購入の停止条件が建物建築を条件とする所謂「売建て」でもいいのです。
つまり、土地購入と建物の建築請負契約がセットの土地購入契約ならいいはずです。

土地だけを単独購入するとしても、土地購入の自己資金があるなら、なにも土地を贈与資金で手当てする必要はありません。
少しは頭を働かせたらいかがでしょうか？

自己資金がゼロで、どうしても土地購入資金を贈与で賄わないような状況であるなら、贈与とせずに土地は親の持分にしてしまうという方法もあります。
その場合は、親の敷地に使用貸借で建物を建てることになります。（税務署への届出が必要です。）
土地は親の敷地で更地評価になります。

>>12
なりますよ。
５００万円の適用になりますから税務署への手続きは必要です。
但し、贈与やローンも含めての自己資金を出資金額とする割合に、登記の持分割合を合致させなければならないのは当然のことです。
ローンは実際の借入金額ではなく、実質的な負担金額で、自己資金に繰入して計算します。（見解が分かれることがありますが、夫婦の所得金額に応じた按分比率で認めてくれます。ずっと双方が働き続けることが条件です。）

03さん
詳しそうなのでう、教えてください。
土地だけ先行購入したのですが、うちは自己資金が足りず、親の贈与で賄いました。土地にローンを組みたくなかった事と、現金購入のため値引きしてもらえたからです。
今後の相続がらみから、親と共有名義というのはできませんでした。購入時は相続時課税制度を使うつもりだったので、自分名義にしました。
ちなみに03さんの言う「売建て」にも当てはまらないと思います。勿論、購入後の土地に新居は建てますが・・・。
うちの場合は610万円の非課税は使えないのでしょうか？
建て物はローンで購入します。

14さん有難うございます。

権利の持ち分割合などは多分、私:妻＝6:4の割合で別けるつもりでいます。

有難うございました。

>>15
今後の資金運用の方法により、次の３つの方法が考えられます。
２番目と３番目の選択肢は、状況を判断して選択可能かどうかが決まります。

選択枝その１：相続時精算課税制度を選択する場合（一番ダメケース）
今年贈与されて今年のうちに既にその資金を土地購入に使ってしまったのですね。
今年の分の暦年課税１１０万円は使えませんが、５００万円の特別枠の方は相続時精算課税制度を選択した場合でも適用出来ます。
今後、相続が発生した際でも、特別枠の５００万円分は相続税再計算の対象とはなりません。

選択肢その２：土地購入時の親からの資金調達は一時的な借入金とし、贈与は建物の資金として処理する方法（多少姑息な方法）
土地の金額・購入時期、その後の建物の金額・建築時期によって、土地に親の資金を充当するのではなく、最終的に建物資金に親からの資金を充当するようなことも、可能な場合があります。
具体的にどのような状況なのかがわかれば、お返事出来ます。

選択肢その３：親の資金は一時的な借入で、実際に親への借入金として、以後親に返済する場合（経済力があるしっかりさん）
建物の住宅ローン金額に親への返済資金を上乗せして支払っても十分に支払いが可能であるような場合、実際に借入金としての処理が可能です。利息はゼロでも問題ありません。
建物ローンとあなたの所得金額がわかれば、お返事出来ます。

03さん

15です。詳しい説明ありがとうございます。
選択肢2が該当すれば良いと思うのですが・・・・

土地購入（決済）7月初　
1800万（諸経費込）　贈与1000万（父）　自己資金800万

建物
工事請負契約　6月末
着工　10月中旬　完成引渡　2010年2月
頭金300万（母より援助）　ローン2200万　建物費用2500万円

母からの援助は非課税枠を使う予定です。宜しくお願いします。

NO.18です。
上記、母より援助は義母からです。

質問ですが、親から１０００万の援助をしてもらう予定にしていますが、
税制変更に伴う特例適用により、合計610万円までは非課税になると認識しております。
例えば、自分に６００万、息子に４００万の贈与という形で１０００万すべて無税という形には
ならないのでしょうか。

「住宅購入資金に使うなら」という条件付きでプラス500万では？
息子さんに渡すお金はそれを主張できるかな？

直系なら孫でもOKというのがこの制度の特徴だったと記憶しています。
なので600万と400万にわけて非課税で贈与可能になります。
ただし400万分は共有名義になってしまいますよね。
その辺りをどう考えるかは悩ましいところかも。

>>19
暫くお暇しておりました。
義母からの援助は、直系尊属からの贈与ではありませんので、５００万円特例も相続時精算課税の適用もありません。
借入としておいて、後日返済するのがよろしいと思います。

土地と建物の資金支出ですけど、６月に建物の建築請負契約を結ばれているわけですから、この際に資金支出がされているのではないでしょうか？
それから、建物に関しては途中で中間金の支払いがあるのではないでしょうか？

売建契約への偽装は、他に同様な土地購入者がいる場合は、うまくいかない場合が多いと思われます。

むしろ、父親からの送金は土地購入のための一時的な運用資金としての借入で処理して、建物購入の契約金と中間金で使用したと主張するケースでしょう。（即金で土地代を支払う必要があるとのあなたの主張ですが、本来は土地もローンで賄うべきでしたね。即金かローンかは売主にはあまり関係無いことで、早く資金を回収したい口車にあなたがのってしまっただけのことです。）このことが税務署がどう判断するかで、かなり微妙になっています。

>>20
お子様は贈与をうける年の１月１日現在で２０歳になっていますか？
お子様も住宅を建てるのですか？
住宅は的確要件を満たしていますか？
贈与を受けた翌年の３月１５日までに入居が出来ますか？出来なくともその年の年末までに入居できますか？

これら全ての条件を満たさないと、適用は受けられません。

両親より1500万の援助を受け建築予定のものです。
父からは900万円、母からは600万円それぞれの預金から現金でもらう予定です。
母は贈与税の非課税枠を利用し、父は相続時精算課税制度を使う予定にしていたのですが上レスを読むと相続時課税制度は危険？とのことですが、我が家には他に良い手立てがあるのでしょうか？
父は資産も5千万円以下なので、相続税の税率が変わっても大丈夫のような気がしているのですが・・・

ご教授願います。

>>25
＞父は資産も5千万円以下なので、相続税の税率が変わっても大丈夫のような気がしているのですが・・・
今の相続税制の計算方式がそのままで、税率だけが変わるというのではありません。
０６と０７の投稿をよく読んでください。
相続財産全体で相続税の総額を計算する方式から、個々に相続する金額に応じて課税する方式に変わるのです。
ですから、全体に５０００万円という基礎控除は当然に無くなります。

25です。
相続時精算課税制度のリスクについては分かります。
ただローンの返済もあるので、借入れたとして月々返済する余力もなく、共有名義は両親から断られ、他に手段が思いつきません。
何か良い手はあるのでしょうか？

>>27
＞借入れたとして月々返済する余力もなく、共有名義は両親から断られ
ご両親と、このような制度変更が行われることも考えられるのですから、よくお話をされたらいかがでしょうか？
財産がある人たちは、どうなるかを見守っている事柄ですが、一般には意外と理解されていない方が多いのです。
民主党政権になって、相続税の増税が緩和される方向になるとは思われません。

贈与税の事で心配している者です。
田舎在住の両親が東京に両親名義で家を買ってそこに子息が住む場合、
贈与税の対象にはならないと思っていて良いのでしょうか？

どなたかお分かりの方是非ともご教授お願いします。

自分の家じゃないからかからんでしょう。
相続する時にかかるんですよ。
価値が落ちてるから相続有利ね。
でもあきらかに住まないのだから調べられたら脱税になるのでは
そんなことまでしないと思うけどね。
相続人が一人なら8000万まで相続税かからんのじゃない
5000万の財産なら、精算課税がいいね。どちらにしても大丈夫　

>>29
親名義の建物に子供が住む場合、２つのケースがあります。

賃料を支払って住む場合、親に不動産収入が発生します。
親の財産価値は貸家建付地で、財産的には減額されます。

家賃を払わないで住む場合はどうなるか？
この場合は、使用貸借という扱いになって、賃料を払わなくともそれを払わないことによる贈与は発生しませんが、建物の価値は、だれも住んでいない通常の評価になります。

>>30
＞でもあきらかに住まないのだから調べられたら脱税になるのでは
どんな脱税になるの？さっぱり理解出来ないけど。
建物を建てて自分が住まないと脱税になるの？そしたら、自分なんかしょっちゅう脱税していることになる。
他人のために建てる建物が脱税になるなら、世の中の大家は皆脱税になっちゃうね。

＞親の財産価値は貸家建付地で、財産的には減額されます。
無条件ではなりません。３１投稿に示しました。

＞相続人が一人なら8000万まで相続税かからんのじゃない
現行の相続税では、６０００万円でしょう。（基礎控除５０００万円＋法定相続人１人×１０００万円）

＞5000万の財産なら、精算課税がいいね。
意味不明。
仮に５０００万円の財産を相続時精算課税制度を選択して贈与を受けると、２５００万円超の上乗せ分には２０％の暫定課税が課せられます。（相続時に精算）
何度も書いていますが、現在贈与する必要が無いならば、相続時精算課税はしない方がいいです。

あなたの投稿は全て「でたらめ」だね。

29です。
丁寧にお答え頂き有難うございました。
非常に参考になりました。
感謝しております！

建築条件付き土地を購入する事になり、11月に引き渡されます。

それに伴い、
夫の父　から　1000万円
妻の父　から　1000万円
借りようと思っています。

定期が2ヶ月後、2000万円　満期になり、
この分で返済するのですが、

借用書は必要でしょうか？

必要な場合の、金利の設定は必要でしょうか？

必要な場合、0.1％（1万円）で　贈与税を避けることは可能でしょうか？


よろしくお願いします。

>>34
２ヵ月程度の短期の借入ですよね。
一時的な資金の流用であれば、借用書（正式には金銭消費貸借契約書）を作らなくとも問題はありません。
資金移動の足跡だけははっきりさせておくことが大事です。

長期で借入する場合は金銭消費貸借契約書を作成し、返済期間や返済方法と個別の返済金額を明記します。
この場合、印紙税の課税文書となりますので、国税の収入印紙を契約書に貼付し、消印することが必要になります。
契約書は１通作り、本通は債権者、写しは債務者が持つようにするといいでしょう。（２つ作ってもかまいませんけど、印紙税が２倍になります。）
この契約書は１号課税文書になりますので、不動産の売買契約書と同じ金額になります。
５００万１円から１０００万円までは印紙税は１万円です。１０００万円を１円でも超えると、印紙税は２万円になります。

長期で借入する場合も含め、この程度の借入金額では金利はゼロでかまいません。
金利を支払うと、受け取った側はその金額分が雑所得になります。年間、他の雑所得と含めて２０万円を超えると課税されます。公的年金なども雑所得ですので、ご注意を。

＞＞35

大変わかり易く、詳しく教えてくださりありがとうございました。

みなさんの親、金持ってんな～

うらやましいです

皆さま

上記スレを読ませて頂き、大変勉強になっています。このたびマンションを購入予定なのですが、持ち分、ローンの組み方、贈与税の関係で頭を痛めています。どなたか、詳しい方がいらっしゃいましたら教えて頂けますでしょうか。

○購入資金は、夫６００万、妻６００万、妻の父親からの援助５００万
○今後のローンの支払いは夫６割、妻４割を予定（実態は収入合算）
○住宅ローンは夫名義で契約し夫の口座から引き落とし予定

質問の内容ですが、
１．持ち分を実態とは違いますが夫１００：妻０にすることは可能でしょうか。その際は妻の出資分が贈与と見なされる場合があり、贈与税と徴収されることもあると伺ったのですがいかがでしょう。
（知人から妻を連帯保証人から外した方が不測の事態に備えられると聞き迷っています）
２．もし１でのリスクが大きいようであれば持ち分を夫５：妻５にしようと思いますが、その場合は住宅ローン控除は、それぞれ持ち分に応じ５０％を対象に行うということになるのでしょうか。
３．持ち分が１００：０でない場合は、２では５０：５０にしましたがどこまで正確にする必要があるのでしょうか。

長文になってしまい申し訳ありませんが、どなたが教示頂ければと思います。
どうぞ宜しくお願いいたします。

>>38
＜登記割合と贈与税について＞
＞持ち分を実態とは違いますが夫１００：妻０にすることは可能でしょうか。
それは可能ですよ。逆に夫０：妻１００でも出来ますよ。
登記はどのような割合や、他人名義で登記することも出来ます。

＞妻の出資分が贈与と見なされる場合があり、贈与税と徴収されることもあると伺ったのですがいかがでしょう。
頭金の出資分だけでなく、ローンの実質的な負担割合まで贈与とみなされてしまうことになります。
そうなったら贈与税を支払えばいいことです。
それはあなたがた夫婦が、出資の実態と異なる登記をすれば、そのようになりますので、自己責任の世界です。

＜ローン持分について＞
＜＜その１：住宅ローン減税関連＞＞
これについては、夫の名義でローンを組んでも。連帯債務にした場合はそれぞれの負担割合で住宅ローン減税の申請が可能です。連帯債務の場合の申請書が税務署にありますので、これに記入してみればよく理解できると思います。
連帯債務以外の場合は、名義人のみの住宅ローン減税の扱いとなります。
連帯債務は、連帯保証や債務保証とは異なります。お間違いなく。

＜＜その２：登記持分との関連＞＞
住宅ローンが連帯債務の場合は、頭金と住宅ローンの債務負担額をそれぞれで合計して、その出資割合に基づいて、登記の持分割合を決めると、贈与の発生はありません。
連帯保証や債務保証では、それぞれの頭金と実質的な住宅ローン按分額（所得比例の按分額）の合計金額で登記の持分割合を決めると、贈与の発生はありません。

その２については、わかりにくいので例示します。

夫の出資分：６００万円
妻の出資分：６００万円＋５００万円
（妻の出資分のうち親からの援助５００万円は、麻生減税の特例５００万円に合致すれば、申告により贈与税は免除となります。）

住宅ローン金額を仮に３０００万円とし、夫６：妻４で収入按分すると、
夫の総合出資分＝６００万円＋３０００万円×０．６＝２４００万円
妻の総合出資分＝１１００万円＋３０００万円×０．４＝２３００万円
となりますから、１：１の持分が妥当と言えます。

妥当な持分から外れれば外れるほど、贈与金額が増えることになります。

＜何を恐れる？＞
＞知人から妻を連帯保証人から外した方が不測の事態に備えられると聞き迷っています
さっぱり理解出来ません。連帯債務者にすべき状況なのに、何を考えているのでしょうか？
連帯債務者にしないと、夫婦双方での住宅ローン減税は受けられません。

＜住宅ローン控除と持分との相違＞
上記で書いていることをよく読んでもらうと理解出来るとは思いますが、出資割合と住宅ローン控除は直接リンクしません。連帯債務以外では、住宅ローン控除のローン金額按分はありません。
しかし、持分の関係では実質的な頭金と返済対象負担割合が、登記の贈与にならない基準額になります。

＞２では５０：５０にしましたがどこまで正確にする必要があるのでしょうか。
あまり正確でなくても問題は発生しません。ただ、全体のスキームが大きく崩れた場合（どちらかが全然仕事をしなくなったとか、片方だけが凄い収入が増えたとか）は、持分を修正する必要があります。
将来の所得を見据えての登記割合設定が肝要です。

＞３８様

３９です。ここまで丁寧で親切なコメントが来るとは予測していませんでした。わざわざ時間を使ってコメントを書いて頂きどうもありがとうございます。

＞そうなったら贈与税を支払えばいいことです。それはあなたがた夫婦が、出資の実態と異なる登記をすれば、そのようになりますので、自己責任の世界です。

そのようですね。素人考えで、何故夫婦間で贈与？と考えてしまったのですが、現在の税法の考え方が個人単位になっているのでしょうか。贈与税は徴収されると金額的にも大きいので、持ち分は実態に近い形で記載しようと思います。

＞連帯債務以外の場合は、名義人のみの住宅ローン減税の扱いとなります。連帯債務は、連帯保証や債務保証とは異なります。お間違いなく。

審査を依頼しようとしている金融機関に確認したところ、ローンを組む際に収入合算しなければ、連帯債務にあたらず、担保提供者になるとのことです。その結果、どうやら私のみの住宅ローン減税の扱いとなるようです。連帯保証と債務保証も調べてみました。違いは分かりました。難しいですね。

＞＞知人から妻を連帯保証人から外した方が不測の事態に備えられると聞き迷っています
＞さっぱり理解出来ません。連帯債務者にすべき状況なのに、何を考えているのでしょうか？
連帯債務者にしないと、夫婦双方での住宅ローン減税は受けられません。

知人が示唆していたのは夫が不幸に遭いその残債が残された妻に映らないような方法だったと思います。私の理解がいたのかもしれません。いろいろ調べて見て、その方法は不可であると思いましたので持ち分は実態に則した形にし、贈与税が極力発生しないようにしていこうと思います。失礼しました。

＞ただ、全体のスキームが大きく崩れた場合（どちらかが全然仕事をしなくなったとか、片方だけが凄い収入が増えたとか）は、持分を修正する必要があります。
将来の所得を見据えての登記割合設定が肝要です。

事後的に修正が出来るのですね。将来を見据えてというご助言ありがとうございます。よく考えて割合は出そうと思います。

本当に長々とお付き合い頂きありがとうございました。
専門的なアドバイス非常に感謝しております。

住宅購入に関する贈与税の非課税枠が、年最大2,110万円になりそうですね。
住宅の着工数が、来年は増えるかな？

私は、住宅ローン減税の拡大を期待していたのですが・・・

住宅購入の為、私の親から２００万円援助してもらったのですが、

私の口座に１００万

妻の口座に１００万　　

で入金して貰いました。この場合は、申告の必要はあるのでしょうか？

１１０万までなら贈与税の対象にならないと思うのですが、ご存じの方

いらっしゃいましたら教えてください。

住宅購入に際しての土地支払いにおいて、
妻の父から　１０００万円借り入れ、３ヶ月後に妻が返済します。
そしてその額は、妻の持分にします。

夫の口座に土地支払い総額をまとめ、ここから業者へ支払いするのですが、
妻の父からの借入れ時に、直接夫の口座に振り込むと問題になりますでしょうか？

よろしくお願いいたします。

>>43

直接はやめといたほうがいいんじゃない。
決済時にはひとつの口座にまとめる必要があると思いますが
少なくとも妻口座を一度経由させたほうが無難だと思います。

そして三ヵ月後に（どうやって１０００万を調達するかは
ともかく）妻口座から父口座に送金（返済）すればよろしいかと
思います。

44さま　43です。


一度経由させることにしようと思います。
ありがとうございました。

>>43
一時的な資金調達の場合、その意思確認が大切なのです。
口座の合理的な動きはたしかに必要（現金での移動も可）ですが、一次的な資金借入がどのように行われるかの方が大切です。

短期的な資金調達を行う以上、書面でのやりとりをしておくべきです。
金銭消費貸借契約書を作ることになりますが、１万円の印紙を貼ることになります。
ただし１０００万円を１円でも超えると、印紙税は２万円になります。

結局、贈与非課税枠は1,500万＋110万の1,610万円となりましたね。

ふむ。じゃが、そのような大金を子供の家づくりのためにぽんと上げれるお金持ちだけが受けれる「金持ち優遇策」じゃの。預貯金を住宅投資に回そうという現場を知らぬお坊ちゃま、お嬢ちゃまが考えた政策じゃ。一般庶民には関係ない。ゆえに、景気対策にはなり得ぬ。