ソニー銀行初心者質問スレ

>>521さん
その年齢、年収でそれだけの頭金があるということは、比較的堅実な暮らしをなさってきたということでしょうか。
『月々の返済がどの程度までなら、苦しくない生活が出来るか』は、その方次第でしょうから、
まずはその額を考えるのが第一かと思います。

その上で、これからお子様の教育費用等が徐々にかかってくる分と、今後奥様がパートに出られる分を相殺して、将来の収支がどう変わるか。
お子様にかかる（かける？）費用は、ご家庭によってずいぶん違うと思います。

借入期間は、毎月の返済額を抑える意味で35年が良いと思います。

それらを踏まえて、余裕があれば、教育費、自分たち用の貯蓄などとのバランスを見つつ、
どんどん繰り上げすればよいと思います。
固定する期間は、実際に何年で完済できるかを基準に考えられると良いかと思います。

うちの場合、DINKSで、20年弱で完済出来る見込みなので、35年で借りて15年固定にしましたが、
私が521さんの立場なら、『35年で借りて、20年超で固定』かなぁ。

20年以内で完済は難しい気がしますし、住宅ローンの他に優先するものがあるでしょう。
お子さん２人が同時に大学に行く可能性があるわけで、その間の住居費用は確定しておくのが安全かなと思います。
住宅ローンとしては、目指すのは、定年前の完済でしょうか。

あまり、参考にならないかもしれませんが。

ソニーでローンを検討中でしたが、中古は対象外ということで他のローンを組んでから借り換えしようと
思っています。手数料がかからない新生銀行にしようと思っていますが、どうでしょうか？
４３００万円を３５年の変動で借りて、できるだけ早く借り換えの予定です。
そのときにはどのくらいの費用がかかるものでしょうか？ご教授ください。

ソニー生命はいってるし、とおもって相談しましたが、
変動金利が高く、優遇もあまりなく止めました

>>524さん
中古でも、大京リアルドの仲介なら、最初からソニー銀行で借りられます。

その他の不動産会社の仲介だと、一度他の銀行で借りて、借り換えになりますが、
>>266さんによれば
＞ソニー銀行での借り換えのためには、現在の住宅ローンの支払い実績が
＞６ヶ月以上必要だとソニー銀行からの回答がありました。
だそうです。
一応ご自分でも確認なさった方が良いかと思いますが。
６ヶ月後の金利の情勢などはわかりませんから、銀行選びは、ソニーに借り換えないことも視野に入れて行った方が良いかもしれません。

費用は、銀行手数料（42,000円）のほかに、
抵当権設定登記の登録免許税が、借入額×0.1％（購入後１年以内の場合）、それと司法書士の手数料だと思います。
全部で20万ぐらいでしょうか。

軽減税率（0.4％→0.1％）は、たぶん借り換えでも適用されると思いますが、詳しくは知らないので、間違えていたらどなたか訂正願います。

ソニー銀行で試しに小額を繰上返済をしてみました。
確かに手数料無料ですが、繰上時のに利息の手数料を取られるんですね。
この手数料は繰り上げる金額に対してかかるのか、説明を見たのですけど
よく分かりませんでした。
ご存知の方いらっしゃれば、ご教授いただけると幸いです。

>>527さん
それは、経過利息といわれるもので、手数料ではなく、あくまでも利息です。
ではどのような利息かというと、
前回の約定返済日（＝通常の返済日）から繰上日までの利息を、繰上に合わせていったん精算するもので、
具体的には、繰上前の残債×利率×前回約定返済日から繰上日までの日数÷365　です。

一見、手数料のような感覚になるとは思いますが、借り手が損をしているわけではありません。
繰上日以降は、繰上後に少なくなった残債で利息が計算されます。
そのための、経過利息の精算です。

繰上時点でこのように利息をいったん精算するので、
次回の約定返済日はその分だけ返済額（というか利息）が少なくなります。
次回返済日の利息額は、繰上後の残債×利率×繰上日から次回約定返済日までの日数÷365　です。

なお、約定返済日にあわせて繰り上げすれば、経過利息はかかりません。
また、任意の日に繰上返済できない（返済日に合わせてしか繰り上げできない）銀行でも発生しません。
ソニー銀行では任意の日に繰り上げできるので、このような経過利息が発生することがあります。

注意が必要なのはボーナス返済を併用しているときで、経過利息がかなり高額になることがあります。

初心者です。教えてください。不動産屋さんとは、9月実行で話をしていますが、本日のローンの率を見ると、9月が大変上がりそうです。この場合、8月実行に変えるにはどうすればいいですか？また、メリットは率が良くなることとわかりますが、デメリットはありますか？ご存じの方、教えていただけたら幸いです。

初心者です。不動産屋さんとは9月実行で話を進めていますが、8月→9月に大きく金利が上昇します。そこで、8月実行に切り替えることができるものでしょうか？また、デメリットは生じますか？話の進め方はどのようにすればいいのでしょうか？よろしくお願いいたします。

>>529-530さん（同じ方？）
「物件引き渡し」と「登記」と「ローン実行」は同日に行われます。
引き渡されていない物件には登記が出来ないから、ローンも実行できません。

最大のポイントは８月中の「引き渡し」が可能かどうか。ＯＫなら８月に実行できる可能性があります。
ただ、時間的に間に合うのかどうか・・・。

とりあえず、ここで答えを待っている前に不動産屋さんに交渉してみるのが一番でしょう。一日でも早く。
同時に銀行にも相談を。
ただし、９月のいつ頃を予定していたのかはわかりませんが、かなり難しいようには思いますが。

大きなデメリットは無いと思います。

全然参考になっていない気がしますが。

>>531
引渡し日の前倒し、そんなに難しい話じゃないですよ。
特に銀行の場合、ネット系以外だったら交渉で何とかなりますよ。
私もそうでしたし。
むしろ不動産のほうが繰り上げ可能な、
余裕ある日程を組んでいるかどうかが問題だと思います。

みなさん。私の質問に真剣にお答えいただき感謝・感謝です。引渡しが難しいと思いますので、あきらめます。本当に真摯にお答えいただき、ありがとうございました。また、よろしくお願い致します。

繰り上げ返済で質問があります。

変動と部分固定等、いくつか分けている場合、
繰り上げ返済分は変動の部分だけに当てる、という事は可能なのでしょうか？

>534さん
変動の部分のみ繰上げ返済、ということは出来ません。
ソニーの部分固定は通常のミックスローンとは違います。

部分固定は複雑で少々難しいですが、メリットも多々あると思います。
ただ、十分理解しないまま利用するのは少々危険かと思いますし、
ここでは全てを説明しきれませんので、
ソニー銀行の部分固定の解説をよく読んで十分理解される事をお勧めします。

ようするにソニーの部分固定はどんなパターンを組んでも基本全員が「変動金利」なんです。

元金と金利で構成される返済金のうち、金利部分のみを固定金利にすることです。しかも１つのローンの中に３種類選べて（変動も１と数えると4種類）割合も自由に選択できるというものです。
だから、元金部分の返済額が変動金利で返済している時と同じなので、普通の完全固定に比べて最初から多くの元金を返済することになります。ということは、100%部分固定をしたら毎月の返済額があがります。（変動が最も金利が低いとして）
繰り上げ返済と同じ効果になるので総返済額は減りますけどね。

私はリスク管理をする上で非常に優秀なシステムだと思います。
なるべく総返済額を少なくしたい、けど短い固定金利では将来が不安だという方がほとんどだと思いますが、中間のポジションを取れるシステムだと思っています。しかも後からネットで簡単にいつでも見直しができる。
１か０ではなく、0.3とか0.7を選択できるもので、私がソニーを選んだ最大の理由です。

ソニー銀行の部分固定を検討しているものです。

こちらを拝見するまでは、普通のミックスローンの間隔で
50%変動＋50%20年固定を考える場合、単純に金利別の毎月返済額を出して
平均していましたが・・・。
現状のような金利ですと、実際の毎月の返済額はそれよりも高くなるのですね。

逆に変動の金利のほうが固定より高くなれば、元本が変動に基づき算出される関係上
ゆっくり返済する形になるということですよね。

月次の返済額がコントロールできないのが少々不安ですが。。
うーん都市銀行のミックスがいいのか。なやみます。

ここできくことではありませんが・・、ソニー銀行ぐらい手軽に繰り上げができて、
20年固定と変動のミックスローンが組めるところでどこかよいところをご存知の方が
いらしたら、アドバイスをいただけないでしょうか。
借入期間は35年を希望しているので、新生は無理なのです。

変動が固定より上がった場合は、ゆっくり、となりますが、毎月徐々に返済額が増えていきます。
元金均等払いの逆のイメージですね。

また、当初の月々の支払いは、同じ利率のミックスより高くはなりますが、
変動が安いうちは元金均等払いのように毎月支払いが下がりますし、
長期固定が他行より低めな事を考えると、そんなに気にするほどでは無いかも知れませんよ。

ただ、部分固定は、ミックスのように金利の低いうちに変動部分だけ繰り上げる、と言うことが出来ないのでその部分は要注意です。
しかし、変動が上がりそうなので、変動を20%にして、30%を10年固定、というような他行には無いリスクヘッジが魅力です。

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537です。

＞538さん

ありがとうございます。しかしながら増えていくというのがいま一つわかりません。。。
もうすこしお伺いしてもよろしいでしょうか。

ベースとなる変動部分に関しては元利均等の扱い→月額返済額は、半年間は一定と理解しています。
月次の返済額が増えていくというのは、期間を1年とか1年半とかのロングスパンで
みた場合ということでしょうか？

・ベースとなる変動での月額返済額は半年間一定
・残債から（部分固定の変動：固定）割合に基づき交換利息を減算。
・逆に残債に対し（部分固定の変動：固定）割合に基づき固定で利息が発生。
--> 変動＞固定なので、減算幅のほうが固定に対する利息の加算幅より大きい？

ということで、変動＞固定となっても、残債が減っていっている前提
であれば、半年のスパンの中では徐々に支払金額は減っていかないのかしら？
と悩んでしまいました。
何かおかしなことを言っていたらすみません。。ご指摘いただけますとありがたいです。

ソニー銀行についてなのですが、毎月の金利のある程度のモニタリングはしたいと思いますが、
あまり毎月の金利を見て機敏に変動<->固定のタイプ変更をする、という細かいフォローアップが
できそうな、かつ楽しめそうな性質ではないので、悩んでしまいます。
色々考えながらタイプを変更するのは、神経をすり減らしてしまいそうで。

自分の場合は半分は長期固定で安心を買いつつ、半分は変動でどんどん繰り上げて返済して
いったほうがいいのかもしれません。。。ちょっとまだちゃんと理解できている気が
しないので、引き続き勉強したいと思いますが。

いずれにしてもじっくり検討したいと思います。
ありがとうございました。

部分固定は元金をすべて変動の利率で計算します。
100%部分固定したときの事を考えましょう。

変動<固定の時
変動の利率だと、支払いが元金5万、利息5万の計10万だったとします。
このとき、普通の固定の場合、元金4万、利息7万の計11万だったとします。

この条件で100%部分固定をしたとすると、元金は変動の計算なので5万、利息は固定の計算なので7万となり、
支払額は12万になって、普通の固定より高くなります。

しかし、元金は普通の固定より多く減っているので、次回の支払いは利息分が若干減ります。

この状態が最後まで続くと、元金の返済が早いので、いずれ普通の固定より、支払いが少なくなります。

では逆の場合、変動>固定の時、
変動:元金4万、利息7万、計11万
普通固定:元金5万、利息5万、計10万だと、
部分固定は元金4万、利息5万、計9万で利率の安い固定より、さらに支払いが減ります。
しかし、さっきの逆で、元金の減りが少ないので、次回の固定部分の利息部分が増えて、徐々に返済額が増える事になります。

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