ソニー銀行初心者質問スレ

すみません。どなたかご存知でしたら教えてください。
今、ソニー銀行だけで住宅ローンを組んでいます。
転勤等で家族全員で遠方に転居し、住宅ローン対象の自宅を一定期間他人に賃貸で貸し出した場合、どうなるのでしょうか？
建前（パンフレット）上は、「本人が入居する物件」の住宅購入資金として借入れることになっていますが、実体としてはどうなんでしょうか？

借り換えに関する内容について、教えてください。

現在、地方銀行を窓口として、旧住宅金融公庫から借り入れをしており、今度ソニー銀行に借り換えを予定しています。
借り換え日に現在借り入れをしている銀行から抵当権の抹消書類の提出を受けること（同時抹消）がソニー銀行からの融資の条件となっているので、地方銀行にその旨を連絡したところ、住宅金融公庫からの借り入れの場合は入金確認後に住宅金融公庫に連絡してからでないと、抹消書類が出せない、つまり借り換え日には書類が出せないと言われました。

住宅金融公庫から借り換えをされている方もいらっしゃると思いますが、同時抹消ができないことがあるのでしょうか。

今まで借り換えをされた方で、抹消書類の提出についてこのようなことを言われた方がいらっしゃったらご教示願います。

>>485さん
私の場合は、都市銀行を窓口として、同じく旧住宅金融公庫とから借り入れていて、
マンションを売却したのですが…、

＞入金確認後に住宅金融公庫に連絡してから

先方の決済当日に、先方の融資先の労金で、不動産屋の営業、司法書士等で
入金確認等手続きをしてから、その後、司法書士が都市銀行と住宅金融公庫に
出向いて、抹消登録手続きをしていました。
午前中に契約をすれば、午後までに間に合うのではないでしょうか？

一度、住宅金融公庫、もしくはソニー銀行の方にご相談をされては如何でしょうか？

>>485さん

私は旧住宅金融公庫からではありませんが、借り換えしました。
借り入れ日に抵当権抹消関係の書類の提出ができない旨をローンアドバイザーに相談したら、特に問題なく了承されましたよ。後日、書類は郵送で送って問題ありませんでした。

>>486さん

お答えありがとうございます。
入金が確認できれば、書類は出してもらえると思うので、手続きの詳細を住宅金融公庫と銀行に確認したいと思います。


>>487さん

お答えありがとうございます。
そのお答えをいただいて心強く感じました。
私の担当のローンアドバイザーは、今のところ了承してもらえない状況です。
もう一度ローンアドバイザーに相談してみます。


本審査が通って、あともう少しのところまできたので、がんばってみます。

>>485 さん

まったく同じ境遇で今月借り換えを実行した者です。
私も最初は同じ事を言われましたが、実際には借り換え日当日に抹消書類の受け渡し可能でした。
取り次ぎ先の銀行を通して完済の事前承認がOKになれば、書類は当日までに作られていて、後は実際に完済になった事を当日に確認して、その場で司法書士さんに引き渡しでした。
もう一度、取り次ぎ銀行さんに確認されてみれば宜しいかと思います。
まあ、当日じゃなくてもなんとでもなると思いますよ。

473です。
先ほど2年固定→変動に変更しました。手数料は0円でした。
先週、変更しようと試みたときは手数料が11000円ほどかかるようでした。

>>489 さん

お答えありがとうございます。
やっぱり、当日に書類を出してもらえないと聞くと、気になってしまって・・・。
まだ、地銀と連絡がとれていないので、連絡してみようと思います。

初歩的な質問ですが教えてください。
年齢４５歳のため期間２０年の固定ローンをベースに考えています。(できれば繰り上げ弁済で60歳定年時に完済したいと思っていますが)

ソニーで当初変動を選択→金利上昇時に固定に変更
するとなると、変更時点で期間２０年を割ってしまいます。
それでも（１５年以上残存期間がある場合)適用される金利は２０年固定金利なのでしょうか。

初めて具体的にローンを検討していてまったく素人でお恥ずかしいのですが
よろしくお願いします。

>>492さん
残り期間が20年未満になると、20年固定は選択できません。最長15年固定です。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
＞固定金利期間
＞2・3・5・7・10・15・20年、20年超（全期間）のいずれかの期間をお選びいただけます。
＞※お借り入れ残存期間内でのご選択となります。

45歳で60歳までに完済ということは、繰り上げで実際の借入期間が15年程度ということですから、15年固定で全く問題ないと思いますが。

>492さん

勘違いしているといけないので念のため。
固定金利期間は、ローン期間に応じて設定されるものでは無いので、
必ずしも最後まで固定される訳でなく、好きな期間を選べます
従って、残り19年で10年や5年固定を選んでもよく、期間が終わればその時点の変動金利になります

その前提の上で、残期間を超えた固定期間(例えば残り19年で20年固定)は選べない、というルールになっています

理解していたらスミマセン。

４９２です。ありがとうございます。
ということは借り入れ期間２０年で、できれば長期固定でいきたいとかんがえているので、
繰上げして１５年に必ず短縮できる計算じゃなければ、はじめから変動を選ばず２０年固定でいくべきだと
いうことですよね。
概算だと、１１年目に減税分を繰り上げて２年ほど短縮できるので、それ以上できなくても６０歳時点での残債は４００万円前後。これくらいなら皆さん退職金を当て込んだりする金額ですか？それなら１５年固定を選ぶほうが正解かな。。。

たびたびすいません＞＜

>>495さん
私なら15年固定ですね。その方が金利が低いのでその分元金の減りも早い。
結果、15年経過時点の残債も20年固定より少なくなっているはずです。

また、15年経過時点で、仮に残り3年、400万円として、変動で金利が１％違っても、月の支払いは2000円程度しか違わないですよ。

それから、11年目に減税分をまとめて繰り上げるというのがよくわからないです。
（他行変動で１％以下で借り入れできるなら話は別ですが、）
ソニーの固定なら、住宅ローン控除の控除率＜借入金利なのですから、減税分は毎年繰り上げた方がお得と思いますが。

496さんありがとうございます。
そうですよね、何も10年分ためておくことないんですよね。

１５年固定で考えてみます。
ありがとうございました。

７月実行予定です。短期変動を選択予定でしたが改めて確認すると、２年固定の方が金利が低くなっています。どちらを選択すればよろしいのかご教授下さい。

>>498さん
ベースレートの見直しルールが、今月から変更になっているようですが、
まだ情報不足のため、月内でも固定→変動が無料でできると断言できません。

現状ではひとまず「変動で実行」して、7/15の８月金利を見て考えるのがよいように思います。

ソニーのローン審査について教えてください。

私の不注意のため、他行(給与等振込銀行）で公共料金やカードが残高不足で
延滞になったことが過去数度あります。
給与天引きでの貯金を優先させて普通口座にいつもぎりぎりしか入っていないせいで、
あまり深く考えていませんでした。

ソニーは審査が厳しいと過去レスで書かれていましたが、
こういうのも審査に通らない原因になってしまいますか？

ちなみに公務員で勤続２５年、
４４００万円の物件で頭金２２００万、借り入れ２０００万予定です。

もし私の怠慢で審査に通らない可能性があるとしたら
いまさらですが、大反省です。

>500さん

一度や二度の延滞であれば気にしなくても。
公務員で頭金半額であれば、どこの金融機関でも楽に通るのでは。

ただ、勤続25年ということは、それなりのご年齢でしょうから、
定年前までに、または退職金で全額返すつもりだとすると、
ソニーがベストチョイスかは微妙です。

10年固定の安いところ(例えば中央ろうきんとか)も含めた検討をお勧めします。

定年後も退職金で一括返済せずに月々細々と返すぜ、ってことなら、
ソニー、おすすめです。

>５０１さん

ありがとうございます。ほっとしました。
これからはきちんとしなくては・・と改めて思いました。

ろうきんは手数料が安いけど保証料が高いのかな？と思いましたが、
退職金で全額返済するつもりなら１０年固定もありなんですね。
少し時間があるのでもう少し調べてみます。

27日が返済日なんですが、今月は２７日が土曜だったので、明日の29日が返済日の様ですが、返済確認後に固定に変更で良いんですよね？

>>503さん
６月金利で長期固定したいなら、今日29日中（23:59まで）に固定です。これは無料で出来ます。

変動なら、今日固定して明日30日変動に戻せば、７月変動金利です。これも手数料無料です。
固定するのは今日じゃなくてもかまいませんが、必ず「その翌日」に変動に戻すこと。
翌々日以降だと手数料がかかる可能性があります。

短期固定なら、明日30日以降に固定すれば、７月金利です。これも手数料無料です。
ただし、２年固定したままで、１日以上経過すると、変動に戻すときに手数料がかかる可能性があります。

＞504

御丁寧にありがとうございます。基本が長期固定派なので早速固定にしました。

手数料かかるか不安でしたが、29日に変動から2年固定にして今朝（30日）に変動に戻したところ、手数料は無料でした。
月々の支払いが289円安くなりました。
次の日に戻す場合は手数料はかからないのですね。
504さんありがとうございました。

教えてください。
仮に1日11日21日にベースレートの変更があるものとして、手数料発生回避の為、
1日に2年固定⇒10日に変動、11日2年固定⇒20日に変動、21日に2年固定⇒27日(返済日)に変動、
といったやり方で、何かデメリットがありますか？
よろしくお願いします。

>>507さん
＞仮に1日11日21日にベースレートの変更があるものとして、
この仮説が仮説でしかないところが一番のリスクでしょうか。

仮に正しいとして、
＞1日に2年固定⇒10日に変動、11日2年固定⇒20日に変動、21日に2年固定⇒27日(返済日)に変動
これで何円違うか、日割りできちんと計算してみた方がよいです。
前月返済日～当月返済日が31日まである月で、金利差がわずかだと、かえって損をすることもあります。
あ、最後のところ、
×：⇒27日(返済日)に変動
○：⇒26日(返済日の前日)に変動
の方が安全ですね。

いずれにしても、得られる利益に対してリスクが大きすぎると思いますが・・・。

っていうか、その手続きにかける手間（時間）を考えたら
（得られるかもわからない）金銭的なわずかな得に比べ
ものすごく無駄なエネルギーというかロスというか
損してる感じがしますけど････

何のために？？？

>>508さん
>>509さん

早速にありがとうございました。
恥ずかしながら、数字、計算が苦手で、ここで教えてもらった1日に2年固定、返済日前に変動、
返済日後に2年固定、月末に変動といった形でやってきました。
手数料が無料なら、金利の安い2年固定と変動で変えていけばいいのかと、単純に思い、
「金利差がわずかだと、かえって損をすることもあります」
ということまで考えていませんでした。

すみません、教えて下さい。提携ローンとソニー銀行とで迷っています。変動でみた場合、提携の方が断然金利が低いので、心が傾いているのですが、35年という長い期間を考えた場合、どちらが有利なんでしょうか。

511さん
ありがとうございます。なかなか難しい選択ですね。ただ先の事は誰にもわからないのであれば、ソニーが一番リスクが少ない気がしてきました。

ソニー銀行では1万円から繰上返済が手数料無料で出来るようですが
実際のところ、1万円ずつ繰上返済している人っているんですか？

>>514さん
１年前のデータですが、結構いるようですよ。
http://moneykit.net/from/topics/topics282_01.html

都市銀行やフラット35のように、手数料が高かったり100万以上だったりという
制約がないのですから、小まめに繰上返済したほうがよいですよ。

できれば、返済額軽減型で。

ソニー銀行の場合、仕事/給料面で将来の不安がまったくない人や資産家以外は、
返済額軽減型 + 毎月の繰上返済の方が、リスクが少なくてお奨めです。

期間短縮型は、将来給料が減ったりしたときに、打つ手があまりないですからね。

ローンの利率以上の運用が出来る人は、繰上返済なんかしないで、
ローン減税を享受してください。これは釈迦に説法か。

突然、失礼いたします。
　３５００万円を、ソニー銀行で借換え予定。本審査後の書類に、費用の見積書が、ありました。
現契約時　所有権保存・抵当権設定の登録免許税￥111,000
が、
見積書の費用は、抵当権抹消・抵当権設定￥142,000　でした。
以前のレスでは、もった安い費用と思っていたのですが・・・・・。
これぐらいが、普通なのでしょうか・

>517さん
＞見積書の費用は、抵当権抹消・抵当権設定￥142,000　でした。

昨年12月に借換え（2900万）した者です。
上記の金額は「登録免許税又は印紙税」の合計金額でしょうか？
でしたら、私は122,500円でした。
報酬額を合わせると、210,425円です。

登録免許税の軽減措置（一定条件を満たせば）というのが新築時にはあるようなので、
517さんの場合その関係で借換時のほうが費用が高くなったのではないでしょうか？
ソニーバンクが特別というわけではないのでは？

518様、519様
ありがとうございます。勉強不足で、軽減措置について、知りませんでした。
また、何かありましたら、ご教授ください。

>>521さん
その年齢、年収でそれだけの頭金があるということは、比較的堅実な暮らしをなさってきたということでしょうか。
『月々の返済がどの程度までなら、苦しくない生活が出来るか』は、その方次第でしょうから、
まずはその額を考えるのが第一かと思います。

その上で、これからお子様の教育費用等が徐々にかかってくる分と、今後奥様がパートに出られる分を相殺して、将来の収支がどう変わるか。
お子様にかかる（かける？）費用は、ご家庭によってずいぶん違うと思います。

借入期間は、毎月の返済額を抑える意味で35年が良いと思います。

それらを踏まえて、余裕があれば、教育費、自分たち用の貯蓄などとのバランスを見つつ、
どんどん繰り上げすればよいと思います。
固定する期間は、実際に何年で完済できるかを基準に考えられると良いかと思います。

うちの場合、DINKSで、20年弱で完済出来る見込みなので、35年で借りて15年固定にしましたが、
私が521さんの立場なら、『35年で借りて、20年超で固定』かなぁ。

20年以内で完済は難しい気がしますし、住宅ローンの他に優先するものがあるでしょう。
お子さん２人が同時に大学に行く可能性があるわけで、その間の住居費用は確定しておくのが安全かなと思います。
住宅ローンとしては、目指すのは、定年前の完済でしょうか。

あまり、参考にならないかもしれませんが。

ソニーでローンを検討中でしたが、中古は対象外ということで他のローンを組んでから借り換えしようと
思っています。手数料がかからない新生銀行にしようと思っていますが、どうでしょうか？
４３００万円を３５年の変動で借りて、できるだけ早く借り換えの予定です。
そのときにはどのくらいの費用がかかるものでしょうか？ご教授ください。

ソニー生命はいってるし、とおもって相談しましたが、
変動金利が高く、優遇もあまりなく止めました

>>524さん
中古でも、大京リアルドの仲介なら、最初からソニー銀行で借りられます。

その他の不動産会社の仲介だと、一度他の銀行で借りて、借り換えになりますが、
>>266さんによれば
＞ソニー銀行での借り換えのためには、現在の住宅ローンの支払い実績が
＞６ヶ月以上必要だとソニー銀行からの回答がありました。
だそうです。
一応ご自分でも確認なさった方が良いかと思いますが。
６ヶ月後の金利の情勢などはわかりませんから、銀行選びは、ソニーに借り換えないことも視野に入れて行った方が良いかもしれません。

費用は、銀行手数料（42,000円）のほかに、
抵当権設定登記の登録免許税が、借入額×0.1％（購入後１年以内の場合）、それと司法書士の手数料だと思います。
全部で20万ぐらいでしょうか。

軽減税率（0.4％→0.1％）は、たぶん借り換えでも適用されると思いますが、詳しくは知らないので、間違えていたらどなたか訂正願います。

ソニー銀行で試しに小額を繰上返済をしてみました。
確かに手数料無料ですが、繰上時のに利息の手数料を取られるんですね。
この手数料は繰り上げる金額に対してかかるのか、説明を見たのですけど
よく分かりませんでした。
ご存知の方いらっしゃれば、ご教授いただけると幸いです。

>>527さん
それは、経過利息といわれるもので、手数料ではなく、あくまでも利息です。
ではどのような利息かというと、
前回の約定返済日（＝通常の返済日）から繰上日までの利息を、繰上に合わせていったん精算するもので、
具体的には、繰上前の残債×利率×前回約定返済日から繰上日までの日数÷365　です。

一見、手数料のような感覚になるとは思いますが、借り手が損をしているわけではありません。
繰上日以降は、繰上後に少なくなった残債で利息が計算されます。
そのための、経過利息の精算です。

繰上時点でこのように利息をいったん精算するので、
次回の約定返済日はその分だけ返済額（というか利息）が少なくなります。
次回返済日の利息額は、繰上後の残債×利率×繰上日から次回約定返済日までの日数÷365　です。

なお、約定返済日にあわせて繰り上げすれば、経過利息はかかりません。
また、任意の日に繰上返済できない（返済日に合わせてしか繰り上げできない）銀行でも発生しません。
ソニー銀行では任意の日に繰り上げできるので、このような経過利息が発生することがあります。

注意が必要なのはボーナス返済を併用しているときで、経過利息がかなり高額になることがあります。

初心者です。教えてください。不動産屋さんとは、9月実行で話をしていますが、本日のローンの率を見ると、9月が大変上がりそうです。この場合、8月実行に変えるにはどうすればいいですか？また、メリットは率が良くなることとわかりますが、デメリットはありますか？ご存じの方、教えていただけたら幸いです。

初心者です。不動産屋さんとは9月実行で話を進めていますが、8月→9月に大きく金利が上昇します。そこで、8月実行に切り替えることができるものでしょうか？また、デメリットは生じますか？話の進め方はどのようにすればいいのでしょうか？よろしくお願いいたします。

>>529-530さん（同じ方？）
「物件引き渡し」と「登記」と「ローン実行」は同日に行われます。
引き渡されていない物件には登記が出来ないから、ローンも実行できません。

最大のポイントは８月中の「引き渡し」が可能かどうか。ＯＫなら８月に実行できる可能性があります。
ただ、時間的に間に合うのかどうか・・・。

とりあえず、ここで答えを待っている前に不動産屋さんに交渉してみるのが一番でしょう。一日でも早く。
同時に銀行にも相談を。
ただし、９月のいつ頃を予定していたのかはわかりませんが、かなり難しいようには思いますが。

大きなデメリットは無いと思います。

全然参考になっていない気がしますが。

>>531
引渡し日の前倒し、そんなに難しい話じゃないですよ。
特に銀行の場合、ネット系以外だったら交渉で何とかなりますよ。
私もそうでしたし。
むしろ不動産のほうが繰り上げ可能な、
余裕ある日程を組んでいるかどうかが問題だと思います。