ソニー銀行初心者質問スレ

>>439さま、詳しく教えていただきありがとうございます。
私の場合、２日返済で
６月１日　２年固定変更手続き
６月２日　２年固定にて返済
でした。
これは、若干　損しているという解釈でよろしいでしょうか？

>440さん

437です。
説明不足ですいません。
しばらくは変動志向ですが、6月は金利が下がったので、
1日に変動から2年固定に変更しました。

27日が返済日なので、26日までに変動に戻すとこまでは
理解したのですが、28日には5月金利に戻ってしまうんですよね？！

なので28日に再度固定に、29日に変動にすれば良いのですか？

>>441さん
439です。
６月１日に手続きした（＝２日に変更）というのが微妙なタイミングなので、断定はしかねますが、
６月２日の返済が２年固定扱いなら、返済額が５月より大きかったのではないでしょうか？
そうであれば、それは利息を余計に支払った分と、金利が下がって元金返済が増えた分と、両方だと思います。
６月２日に手続きした方が、若干お得だったかなと思いますが、済んだことなので、
『元金返済が進んだことがメリットだった』
とお考えになった方がよろしいかと。

>>442さん
440です。それでよいと思いますよ。
＞なので28日に再度固定に、29日に変動にすれば良いのですか？
固定する手続きは27日（適用は28日から）でもＯＫです。

以前は2年固定と変動を行ったり来たりしてました。
しかし5月に早まって20年超にしてしまいました。
また変動に戻すと手数料かかりますよね？

本審査用の書類を郵送してから１週間、本日会社に在籍確認の電話があり、先ほど本審査通過の連絡をコミュニケーションボードで確認しました。良かったです。ただ、火災保険契約を３５年一括払いという条件付のため、デベ提携の中央三井信託の結果待ちで最終判断したいと思います。全労済の火災保険、つまり１年ごとの契約更新を想定していたのですが、ソニー銀行ではなぜダメなんでしょうか？？

>>440さん

はじめまして。

私も6月1日に2年固定しました。
返済日は毎月27日なのですが、6月は土曜日にあたってしまう為、29日となってます。
この場合、返済日一日前の28日までに変動に戻せばよいのでしょうか？　
それとも、26日にするべきでしょうか？

教えてください！！

>>447さん
言われてみれば27日の返済は今月は29日ですね。
ちょっと確信が持てないのですが、26日に戻した方が安全な気がします。

たしか経過利息の関係の話があったときに、返済日が後送りされても、経過利息の起算日が約定返済日（今回のケースでは27日）だった気がします。
だとすると、前月27日～当月27日の分を、29日に返済しているということで、27日以降の金利タイプの変更などは翌月に影響することになると思います。

違っていたら、どなたか訂正願います。

あ、↑は440です。これもです。

>>445さん
何度も変更なさっているなら、変更手続きの途中で手数料が確認出来ることはご存じですよね？
それに５月に20年超で固定した理由が、全くわからないですが。
まぁ本当なら、手数料はかかるみたいです。
親スレ見ると、20年超のベースレートは６月の方が低いようですから。


>>446さん
火災保険は、どこの銀行でも求められると思いますが、ローン期間中の全期間を求める銀行と１年更新を認める銀行と、一般的にはどちらが多いんでしょうね？
私は、どちらにしても一括で支払うつもりだったので、ローン検討時には気にしませんでした。

全く推測でしかありませんが、ソニー銀行が全期間一括の火災保険を求めるのは、２年目以降火災保険をかけることが保障されないから（あるいはその確認を毎年するのは面倒だから）というのが大きな理由かなと思います。

440さん、

安全策をとって26日に変動に戻します。
ありがとうございました！

40のNo.398です。
この度、無事、ソニー銀行にて本審査が通りました。
これから、このスレで丁寧に教えて頂いたアドバイスを頼りに頑張っていこうと思います。
色々と教えて下さった皆様、ありがとうございました。

>>452さん
ありがとうございます。
揃える書類の種類に行き違いがあって、審査開始までに時間が掛かってしまい、
当初の予定よりずれ込んでしまいました。
早くても今月末くらいに実行かと思っています。
先月もそうだったのですが、毎月15日はちょっとドキドキです（笑）

すみません。教えて下さい

6月1日に変動→2年固定にしました。

6月中であれば2年固定→変動にしても手数料かからない認識でしたが、間違いでしょうか？

今日試しに金利変更トライしてみたところ、手数料発生になってしまってました。

手数料はかからないはずですが・・・
なぜでしょう？

>>454さん
返済日は何日ですか？
また、差し支えなければ残債と手数料を教えて頂けませんか？

昨年11月に15年固定、気になって、いま変更手数料を調べてみました。
6/1：約36万　→　6/11：約23万
14年もののベースレートが上がってます・・・。

ソニー銀、ベースレートの変更タイミングを変えたかも？！

ベースレートって一月の間に何度も変わるのですか？

自分も6/1に変動から2年固定に
気になって今は変動に戻そうとしたら11,000円ほどの手数料が
のっかってます。
ちなみに返済日は27日ですが、6月が第1回目です。

今日はベースレートが高い日みたいですね。

そういえばソニー銀行のＨＰにベースレートは月に一回、毎月１日に見直されるってどこかに載ってました？
さっき見に行ったんですが、「固定金利適用日のベースレート及び固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート」という表現でした。

表現は「日」です。

どうなんでしょう？
毎日変わる可能性もあるということでは。

>>460さん
＞ソニー銀行のＨＰにベースレートは月に一回、毎月１日に見直されるってどこかに載ってました？
たぶんサイトには載っていません。
が、昨年８月、メールで問い合わせたことがあります。
↓その時のやりとり（原文抜粋）です。
-------------
Ｑ：
金利タイプの変更手数料についてですが、手数料計算の基礎となるベースレートは、
毎日見直されているのでしょうか？

Ａ：
ベースレートは原則として月毎に見直しとなり、1日～月末まで
そのベースレートが適用となります。
※急激な金融情勢の変化などがあった場合にはその限りでは
　ありません。その場合は月中でも見直しになることがあります。
-------------
今回が、「急激な金融情勢の変化」にあたるとはとても思えません。
とすると、見直しタイミングが変更になった可能性が高いのではないかと思うのですが。

いつから変えてきたんだろ？
それって変更になった旨、案内しなくいていいの？

そもそも公表してないんだから必要ないでしょ。
今ある認識は、ここの住人さんが客観的事実を積み上げて固まってきたもので
決してソニーが公表してることじゃないってことは踏まえないと。
そういうのも含めてみなさん契約してるはずですが。

>464
>そういうのも含めてみなさん契約してるはずですが。

なんで断言できるのかが不明！
だからざわつてるんじゃねぇの？

つまり自分の理解不足で契約しちゃったってことでしょ。
だから、それはソニーに言うべきことじゃないってことさ。
少なくともソニーは公式に何も嘘は言ってないわけだし。

話の流れと関係ない質問ですいません。

最近実行になった方にお聞きしたいのですが、

１．本審査通過の連絡から実行まで、期間はどのくらいかかりましたか？
２．また、司法書士との面接は、実行後に行われるのでしょうか？

当方、近日中に審査通過予定で、契約書類は即日返送するつもりです。
物件の引き渡し期限が近づいており、あせっております。よろしくお願いします。

私の場合3月31日に本審査通貨の連絡がきて4月17日が実行でした。
4月17日に銀行にて司法書士立会いのもと融資が実行されました。
ですので司法書士との面接は融資実行後というより、同時です。

＞１．本審査通過の連絡から実行まで、期間はどのくらいかかりましたか？
私は時間的にかなり余裕があったので、参考にならないと思いますから、他の方にお任せします。

＞２．また、司法書士との面接は、実行後に行われるのでしょうか？
小規模マンション購入でしたが、内覧会と同日（つまり実行前）でした。
デベ指定司法書士をソニー銀行も使う形でした。

6/1に変動→2年固定実行です。
今年4月実行で借入額1850万円、返済期間30年です。
先週の金曜の変動への手数料は11,000円位。
今日は9000円弱でした。

そういえば7月金利の発表はまだですね。

すみません、教えてください。

5月中に契約、当初変動　返済日は2日です。
　6/1（夜中）に2年固定に変更しました。
　
　この6月29日に変動に戻して。。。
また2年固定にしたい場合、（7月の2年固定の金利に適用させたい）←これは可能なものかすら・・
どのようにしたらよいのか・・・この先が分からなくなってきました。。。

手数料が発生しない方法がありましたらご伝授お願いします。

手数料云々は誰も分からないよ。
だって、これまで絶対と言われていた法則が先週覆されたんだもの。

ソニーは、急に方向転換したみたいですね。

>>473さん
とりあえず、今日時点で手数料がかかるかどうか、確認してみましょう。
（手続きの途中で確認出来ます。）
で、手数料が無料なら、変動に戻しちゃった方がいいかもしれません。
現時点では、いつまた手数料が発生するか読めません。

７月の２年固定を適用させるには、6/30以降に２年固定にすればＯＫです。

画面上、固定→固定への変更ができそうなんですが、実際できるんですか？

できますよ。
手数料は固定→変動と同じ。つまり今の固定を解除するのにかかる手数料ということです。

＞476さん

ありがとうございます。
早速変動に戻す際の手数料確認してみます。

そして変動に戻したあと。。
6/30以降とは30日に2年固定にすれば
2日返済日なので大丈夫ですか？

確認してから返答すれば良いのに
無駄の多い人だ

いくら初心者だからって
過去レスぐらいは読もう。
全レス表示にしてメモ帳か何かにコピペして要らない部分を
削除するだけで虎の巻になりますよ。

>>479さん
それで大丈夫です。
ただ、次に変動に戻すときの手数料は、現状では誰にもわかりませんが。

＞481さん

有難うございます。

すみません。どなたかご存知でしたら教えてください。
今、ソニー銀行だけで住宅ローンを組んでいます。
転勤等で家族全員で遠方に転居し、住宅ローン対象の自宅を一定期間他人に賃貸で貸し出した場合、どうなるのでしょうか？
建前（パンフレット）上は、「本人が入居する物件」の住宅購入資金として借入れることになっていますが、実体としてはどうなんでしょうか？

借り換えに関する内容について、教えてください。

現在、地方銀行を窓口として、旧住宅金融公庫から借り入れをしており、今度ソニー銀行に借り換えを予定しています。
借り換え日に現在借り入れをしている銀行から抵当権の抹消書類の提出を受けること（同時抹消）がソニー銀行からの融資の条件となっているので、地方銀行にその旨を連絡したところ、住宅金融公庫からの借り入れの場合は入金確認後に住宅金融公庫に連絡してからでないと、抹消書類が出せない、つまり借り換え日には書類が出せないと言われました。

住宅金融公庫から借り換えをされている方もいらっしゃると思いますが、同時抹消ができないことがあるのでしょうか。

今まで借り換えをされた方で、抹消書類の提出についてこのようなことを言われた方がいらっしゃったらご教示願います。

>>485さん
私の場合は、都市銀行を窓口として、同じく旧住宅金融公庫とから借り入れていて、
マンションを売却したのですが…、

＞入金確認後に住宅金融公庫に連絡してから

先方の決済当日に、先方の融資先の労金で、不動産屋の営業、司法書士等で
入金確認等手続きをしてから、その後、司法書士が都市銀行と住宅金融公庫に
出向いて、抹消登録手続きをしていました。
午前中に契約をすれば、午後までに間に合うのではないでしょうか？

一度、住宅金融公庫、もしくはソニー銀行の方にご相談をされては如何でしょうか？

>>485さん

私は旧住宅金融公庫からではありませんが、借り換えしました。
借り入れ日に抵当権抹消関係の書類の提出ができない旨をローンアドバイザーに相談したら、特に問題なく了承されましたよ。後日、書類は郵送で送って問題ありませんでした。

>>486さん

お答えありがとうございます。
入金が確認できれば、書類は出してもらえると思うので、手続きの詳細を住宅金融公庫と銀行に確認したいと思います。


>>487さん

お答えありがとうございます。
そのお答えをいただいて心強く感じました。
私の担当のローンアドバイザーは、今のところ了承してもらえない状況です。
もう一度ローンアドバイザーに相談してみます。


本審査が通って、あともう少しのところまできたので、がんばってみます。

>>485 さん

まったく同じ境遇で今月借り換えを実行した者です。
私も最初は同じ事を言われましたが、実際には借り換え日当日に抹消書類の受け渡し可能でした。
取り次ぎ先の銀行を通して完済の事前承認がOKになれば、書類は当日までに作られていて、後は実際に完済になった事を当日に確認して、その場で司法書士さんに引き渡しでした。
もう一度、取り次ぎ銀行さんに確認されてみれば宜しいかと思います。
まあ、当日じゃなくてもなんとでもなると思いますよ。

473です。
先ほど2年固定→変動に変更しました。手数料は0円でした。
先週、変更しようと試みたときは手数料が11000円ほどかかるようでした。

>>489 さん

お答えありがとうございます。
やっぱり、当日に書類を出してもらえないと聞くと、気になってしまって・・・。
まだ、地銀と連絡がとれていないので、連絡してみようと思います。

初歩的な質問ですが教えてください。
年齢４５歳のため期間２０年の固定ローンをベースに考えています。(できれば繰り上げ弁済で60歳定年時に完済したいと思っていますが)

ソニーで当初変動を選択→金利上昇時に固定に変更
するとなると、変更時点で期間２０年を割ってしまいます。
それでも（１５年以上残存期間がある場合)適用される金利は２０年固定金利なのでしょうか。

初めて具体的にローンを検討していてまったく素人でお恥ずかしいのですが
よろしくお願いします。

>>492さん
残り期間が20年未満になると、20年固定は選択できません。最長15年固定です。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
＞固定金利期間
＞2・3・5・7・10・15・20年、20年超（全期間）のいずれかの期間をお選びいただけます。
＞※お借り入れ残存期間内でのご選択となります。

45歳で60歳までに完済ということは、繰り上げで実際の借入期間が15年程度ということですから、15年固定で全く問題ないと思いますが。

>492さん

勘違いしているといけないので念のため。
固定金利期間は、ローン期間に応じて設定されるものでは無いので、
必ずしも最後まで固定される訳でなく、好きな期間を選べます
従って、残り19年で10年や5年固定を選んでもよく、期間が終わればその時点の変動金利になります

その前提の上で、残期間を超えた固定期間(例えば残り19年で20年固定)は選べない、というルールになっています

理解していたらスミマセン。

４９２です。ありがとうございます。
ということは借り入れ期間２０年で、できれば長期固定でいきたいとかんがえているので、
繰上げして１５年に必ず短縮できる計算じゃなければ、はじめから変動を選ばず２０年固定でいくべきだと
いうことですよね。
概算だと、１１年目に減税分を繰り上げて２年ほど短縮できるので、それ以上できなくても６０歳時点での残債は４００万円前後。これくらいなら皆さん退職金を当て込んだりする金額ですか？それなら１５年固定を選ぶほうが正解かな。。。

たびたびすいません＞＜

>>495さん
私なら15年固定ですね。その方が金利が低いのでその分元金の減りも早い。
結果、15年経過時点の残債も20年固定より少なくなっているはずです。

また、15年経過時点で、仮に残り3年、400万円として、変動で金利が１％違っても、月の支払いは2000円程度しか違わないですよ。

それから、11年目に減税分をまとめて繰り上げるというのがよくわからないです。
（他行変動で１％以下で借り入れできるなら話は別ですが、）
ソニーの固定なら、住宅ローン控除の控除率＜借入金利なのですから、減税分は毎年繰り上げた方がお得と思いますが。

496さんありがとうございます。
そうですよね、何も10年分ためておくことないんですよね。

１５年固定で考えてみます。
ありがとうございました。

７月実行予定です。短期変動を選択予定でしたが改めて確認すると、２年固定の方が金利が低くなっています。どちらを選択すればよろしいのかご教授下さい。

>>498さん
ベースレートの見直しルールが、今月から変更になっているようですが、
まだ情報不足のため、月内でも固定→変動が無料でできると断言できません。

現状ではひとまず「変動で実行」して、7/15の８月金利を見て考えるのがよいように思います。

ソニーのローン審査について教えてください。

私の不注意のため、他行(給与等振込銀行）で公共料金やカードが残高不足で
延滞になったことが過去数度あります。
給与天引きでの貯金を優先させて普通口座にいつもぎりぎりしか入っていないせいで、
あまり深く考えていませんでした。

ソニーは審査が厳しいと過去レスで書かれていましたが、
こういうのも審査に通らない原因になってしまいますか？

ちなみに公務員で勤続２５年、
４４００万円の物件で頭金２２００万、借り入れ２０００万予定です。

もし私の怠慢で審査に通らない可能性があるとしたら
いまさらですが、大反省です。

>500さん

一度や二度の延滞であれば気にしなくても。
公務員で頭金半額であれば、どこの金融機関でも楽に通るのでは。

ただ、勤続25年ということは、それなりのご年齢でしょうから、
定年前までに、または退職金で全額返すつもりだとすると、
ソニーがベストチョイスかは微妙です。

10年固定の安いところ(例えば中央ろうきんとか)も含めた検討をお勧めします。

定年後も退職金で一括返済せずに月々細々と返すぜ、ってことなら、
ソニー、おすすめです。

>５０１さん

ありがとうございます。ほっとしました。
これからはきちんとしなくては・・と改めて思いました。

ろうきんは手数料が安いけど保証料が高いのかな？と思いましたが、
退職金で全額返済するつもりなら１０年固定もありなんですね。
少し時間があるのでもう少し調べてみます。

27日が返済日なんですが、今月は２７日が土曜だったので、明日の29日が返済日の様ですが、返済確認後に固定に変更で良いんですよね？

>>503さん
６月金利で長期固定したいなら、今日29日中（23:59まで）に固定です。これは無料で出来ます。

変動なら、今日固定して明日30日変動に戻せば、７月変動金利です。これも手数料無料です。
固定するのは今日じゃなくてもかまいませんが、必ず「その翌日」に変動に戻すこと。
翌々日以降だと手数料がかかる可能性があります。

短期固定なら、明日30日以降に固定すれば、７月金利です。これも手数料無料です。
ただし、２年固定したままで、１日以上経過すると、変動に戻すときに手数料がかかる可能性があります。

＞504

御丁寧にありがとうございます。基本が長期固定派なので早速固定にしました。

手数料かかるか不安でしたが、29日に変動から2年固定にして今朝（30日）に変動に戻したところ、手数料は無料でした。
月々の支払いが289円安くなりました。
次の日に戻す場合は手数料はかからないのですね。
504さんありがとうございました。

教えてください。
仮に1日11日21日にベースレートの変更があるものとして、手数料発生回避の為、
1日に2年固定⇒10日に変動、11日2年固定⇒20日に変動、21日に2年固定⇒27日(返済日)に変動、
といったやり方で、何かデメリットがありますか？
よろしくお願いします。

>>507さん
＞仮に1日11日21日にベースレートの変更があるものとして、
この仮説が仮説でしかないところが一番のリスクでしょうか。

仮に正しいとして、
＞1日に2年固定⇒10日に変動、11日2年固定⇒20日に変動、21日に2年固定⇒27日(返済日)に変動
これで何円違うか、日割りできちんと計算してみた方がよいです。
前月返済日～当月返済日が31日まである月で、金利差がわずかだと、かえって損をすることもあります。
あ、最後のところ、
×：⇒27日(返済日)に変動
○：⇒26日(返済日の前日)に変動
の方が安全ですね。

いずれにしても、得られる利益に対してリスクが大きすぎると思いますが・・・。

っていうか、その手続きにかける手間（時間）を考えたら
（得られるかもわからない）金銭的なわずかな得に比べ
ものすごく無駄なエネルギーというかロスというか
損してる感じがしますけど････

何のために？？？

>>508さん
>>509さん

早速にありがとうございました。
恥ずかしながら、数字、計算が苦手で、ここで教えてもらった1日に2年固定、返済日前に変動、
返済日後に2年固定、月末に変動といった形でやってきました。
手数料が無料なら、金利の安い2年固定と変動で変えていけばいいのかと、単純に思い、
「金利差がわずかだと、かえって損をすることもあります」
ということまで考えていませんでした。

すみません、教えて下さい。提携ローンとソニー銀行とで迷っています。変動でみた場合、提携の方が断然金利が低いので、心が傾いているのですが、35年という長い期間を考えた場合、どちらが有利なんでしょうか。

511さん
ありがとうございます。なかなか難しい選択ですね。ただ先の事は誰にもわからないのであれば、ソニーが一番リスクが少ない気がしてきました。

ソニー銀行では1万円から繰上返済が手数料無料で出来るようですが
実際のところ、1万円ずつ繰上返済している人っているんですか？

>>514さん
１年前のデータですが、結構いるようですよ。
http://moneykit.net/from/topics/topics282_01.html

都市銀行やフラット35のように、手数料が高かったり100万以上だったりという
制約がないのですから、小まめに繰上返済したほうがよいですよ。

できれば、返済額軽減型で。

ソニー銀行の場合、仕事/給料面で将来の不安がまったくない人や資産家以外は、
返済額軽減型 + 毎月の繰上返済の方が、リスクが少なくてお奨めです。

期間短縮型は、将来給料が減ったりしたときに、打つ手があまりないですからね。

ローンの利率以上の運用が出来る人は、繰上返済なんかしないで、
ローン減税を享受してください。これは釈迦に説法か。

突然、失礼いたします。
　３５００万円を、ソニー銀行で借換え予定。本審査後の書類に、費用の見積書が、ありました。
現契約時　所有権保存・抵当権設定の登録免許税￥111,000
が、
見積書の費用は、抵当権抹消・抵当権設定￥142,000　でした。
以前のレスでは、もった安い費用と思っていたのですが・・・・・。
これぐらいが、普通なのでしょうか・

>517さん
＞見積書の費用は、抵当権抹消・抵当権設定￥142,000　でした。

昨年12月に借換え（2900万）した者です。
上記の金額は「登録免許税又は印紙税」の合計金額でしょうか？
でしたら、私は122,500円でした。
報酬額を合わせると、210,425円です。

登録免許税の軽減措置（一定条件を満たせば）というのが新築時にはあるようなので、
517さんの場合その関係で借換時のほうが費用が高くなったのではないでしょうか？
ソニーバンクが特別というわけではないのでは？

518様、519様
ありがとうございます。勉強不足で、軽減措置について、知りませんでした。
また、何かありましたら、ご教授ください。

>>521さん
その年齢、年収でそれだけの頭金があるということは、比較的堅実な暮らしをなさってきたということでしょうか。
『月々の返済がどの程度までなら、苦しくない生活が出来るか』は、その方次第でしょうから、
まずはその額を考えるのが第一かと思います。

その上で、これからお子様の教育費用等が徐々にかかってくる分と、今後奥様がパートに出られる分を相殺して、将来の収支がどう変わるか。
お子様にかかる（かける？）費用は、ご家庭によってずいぶん違うと思います。

借入期間は、毎月の返済額を抑える意味で35年が良いと思います。

それらを踏まえて、余裕があれば、教育費、自分たち用の貯蓄などとのバランスを見つつ、
どんどん繰り上げすればよいと思います。
固定する期間は、実際に何年で完済できるかを基準に考えられると良いかと思います。

うちの場合、DINKSで、20年弱で完済出来る見込みなので、35年で借りて15年固定にしましたが、
私が521さんの立場なら、『35年で借りて、20年超で固定』かなぁ。

20年以内で完済は難しい気がしますし、住宅ローンの他に優先するものがあるでしょう。
お子さん２人が同時に大学に行く可能性があるわけで、その間の住居費用は確定しておくのが安全かなと思います。
住宅ローンとしては、目指すのは、定年前の完済でしょうか。

あまり、参考にならないかもしれませんが。

ソニーでローンを検討中でしたが、中古は対象外ということで他のローンを組んでから借り換えしようと
思っています。手数料がかからない新生銀行にしようと思っていますが、どうでしょうか？
４３００万円を３５年の変動で借りて、できるだけ早く借り換えの予定です。
そのときにはどのくらいの費用がかかるものでしょうか？ご教授ください。

ソニー生命はいってるし、とおもって相談しましたが、
変動金利が高く、優遇もあまりなく止めました

>>524さん
中古でも、大京リアルドの仲介なら、最初からソニー銀行で借りられます。

その他の不動産会社の仲介だと、一度他の銀行で借りて、借り換えになりますが、
>>266さんによれば
＞ソニー銀行での借り換えのためには、現在の住宅ローンの支払い実績が
＞６ヶ月以上必要だとソニー銀行からの回答がありました。
だそうです。
一応ご自分でも確認なさった方が良いかと思いますが。
６ヶ月後の金利の情勢などはわかりませんから、銀行選びは、ソニーに借り換えないことも視野に入れて行った方が良いかもしれません。

費用は、銀行手数料（42,000円）のほかに、
抵当権設定登記の登録免許税が、借入額×0.1％（購入後１年以内の場合）、それと司法書士の手数料だと思います。
全部で20万ぐらいでしょうか。

軽減税率（0.4％→0.1％）は、たぶん借り換えでも適用されると思いますが、詳しくは知らないので、間違えていたらどなたか訂正願います。

ソニー銀行で試しに小額を繰上返済をしてみました。
確かに手数料無料ですが、繰上時のに利息の手数料を取られるんですね。
この手数料は繰り上げる金額に対してかかるのか、説明を見たのですけど
よく分かりませんでした。
ご存知の方いらっしゃれば、ご教授いただけると幸いです。

>>527さん
それは、経過利息といわれるもので、手数料ではなく、あくまでも利息です。
ではどのような利息かというと、
前回の約定返済日（＝通常の返済日）から繰上日までの利息を、繰上に合わせていったん精算するもので、
具体的には、繰上前の残債×利率×前回約定返済日から繰上日までの日数÷365　です。

一見、手数料のような感覚になるとは思いますが、借り手が損をしているわけではありません。
繰上日以降は、繰上後に少なくなった残債で利息が計算されます。
そのための、経過利息の精算です。

繰上時点でこのように利息をいったん精算するので、
次回の約定返済日はその分だけ返済額（というか利息）が少なくなります。
次回返済日の利息額は、繰上後の残債×利率×繰上日から次回約定返済日までの日数÷365　です。

なお、約定返済日にあわせて繰り上げすれば、経過利息はかかりません。
また、任意の日に繰上返済できない（返済日に合わせてしか繰り上げできない）銀行でも発生しません。
ソニー銀行では任意の日に繰り上げできるので、このような経過利息が発生することがあります。

注意が必要なのはボーナス返済を併用しているときで、経過利息がかなり高額になることがあります。

初心者です。教えてください。不動産屋さんとは、9月実行で話をしていますが、本日のローンの率を見ると、9月が大変上がりそうです。この場合、8月実行に変えるにはどうすればいいですか？また、メリットは率が良くなることとわかりますが、デメリットはありますか？ご存じの方、教えていただけたら幸いです。

初心者です。不動産屋さんとは9月実行で話を進めていますが、8月→9月に大きく金利が上昇します。そこで、8月実行に切り替えることができるものでしょうか？また、デメリットは生じますか？話の進め方はどのようにすればいいのでしょうか？よろしくお願いいたします。

>>529-530さん（同じ方？）
「物件引き渡し」と「登記」と「ローン実行」は同日に行われます。
引き渡されていない物件には登記が出来ないから、ローンも実行できません。

最大のポイントは８月中の「引き渡し」が可能かどうか。ＯＫなら８月に実行できる可能性があります。
ただ、時間的に間に合うのかどうか・・・。

とりあえず、ここで答えを待っている前に不動産屋さんに交渉してみるのが一番でしょう。一日でも早く。
同時に銀行にも相談を。
ただし、９月のいつ頃を予定していたのかはわかりませんが、かなり難しいようには思いますが。

大きなデメリットは無いと思います。

全然参考になっていない気がしますが。

>>531
引渡し日の前倒し、そんなに難しい話じゃないですよ。
特に銀行の場合、ネット系以外だったら交渉で何とかなりますよ。
私もそうでしたし。
むしろ不動産のほうが繰り上げ可能な、
余裕ある日程を組んでいるかどうかが問題だと思います。

みなさん。私の質問に真剣にお答えいただき感謝・感謝です。引渡しが難しいと思いますので、あきらめます。本当に真摯にお答えいただき、ありがとうございました。また、よろしくお願い致します。

繰り上げ返済で質問があります。

変動と部分固定等、いくつか分けている場合、
繰り上げ返済分は変動の部分だけに当てる、という事は可能なのでしょうか？

>534さん
変動の部分のみ繰上げ返済、ということは出来ません。
ソニーの部分固定は通常のミックスローンとは違います。

部分固定は複雑で少々難しいですが、メリットも多々あると思います。
ただ、十分理解しないまま利用するのは少々危険かと思いますし、
ここでは全てを説明しきれませんので、
ソニー銀行の部分固定の解説をよく読んで十分理解される事をお勧めします。

ようするにソニーの部分固定はどんなパターンを組んでも基本全員が「変動金利」なんです。

元金と金利で構成される返済金のうち、金利部分のみを固定金利にすることです。しかも１つのローンの中に３種類選べて（変動も１と数えると4種類）割合も自由に選択できるというものです。
だから、元金部分の返済額が変動金利で返済している時と同じなので、普通の完全固定に比べて最初から多くの元金を返済することになります。ということは、100%部分固定をしたら毎月の返済額があがります。（変動が最も金利が低いとして）
繰り上げ返済と同じ効果になるので総返済額は減りますけどね。

私はリスク管理をする上で非常に優秀なシステムだと思います。
なるべく総返済額を少なくしたい、けど短い固定金利では将来が不安だという方がほとんどだと思いますが、中間のポジションを取れるシステムだと思っています。しかも後からネットで簡単にいつでも見直しができる。
１か０ではなく、0.3とか0.7を選択できるもので、私がソニーを選んだ最大の理由です。

ソニー銀行の部分固定を検討しているものです。

こちらを拝見するまでは、普通のミックスローンの間隔で
50%変動＋50%20年固定を考える場合、単純に金利別の毎月返済額を出して
平均していましたが・・・。
現状のような金利ですと、実際の毎月の返済額はそれよりも高くなるのですね。

逆に変動の金利のほうが固定より高くなれば、元本が変動に基づき算出される関係上
ゆっくり返済する形になるということですよね。

月次の返済額がコントロールできないのが少々不安ですが。。
うーん都市銀行のミックスがいいのか。なやみます。

ここできくことではありませんが・・、ソニー銀行ぐらい手軽に繰り上げができて、
20年固定と変動のミックスローンが組めるところでどこかよいところをご存知の方が
いらしたら、アドバイスをいただけないでしょうか。
借入期間は35年を希望しているので、新生は無理なのです。

変動が固定より上がった場合は、ゆっくり、となりますが、毎月徐々に返済額が増えていきます。
元金均等払いの逆のイメージですね。

また、当初の月々の支払いは、同じ利率のミックスより高くはなりますが、
変動が安いうちは元金均等払いのように毎月支払いが下がりますし、
長期固定が他行より低めな事を考えると、そんなに気にするほどでは無いかも知れませんよ。

ただ、部分固定は、ミックスのように金利の低いうちに変動部分だけ繰り上げる、と言うことが出来ないのでその部分は要注意です。
しかし、変動が上がりそうなので、変動を20%にして、30%を10年固定、というような他行には無いリスクヘッジが魅力です。

537です。

＞538さん

ありがとうございます。しかしながら増えていくというのがいま一つわかりません。。。
もうすこしお伺いしてもよろしいでしょうか。

ベースとなる変動部分に関しては元利均等の扱い→月額返済額は、半年間は一定と理解しています。
月次の返済額が増えていくというのは、期間を1年とか1年半とかのロングスパンで
みた場合ということでしょうか？

・ベースとなる変動での月額返済額は半年間一定
・残債から（部分固定の変動：固定）割合に基づき交換利息を減算。
・逆に残債に対し（部分固定の変動：固定）割合に基づき固定で利息が発生。
--> 変動＞固定なので、減算幅のほうが固定に対する利息の加算幅より大きい？

ということで、変動＞固定となっても、残債が減っていっている前提
であれば、半年のスパンの中では徐々に支払金額は減っていかないのかしら？
と悩んでしまいました。
何かおかしなことを言っていたらすみません。。ご指摘いただけますとありがたいです。

ソニー銀行についてなのですが、毎月の金利のある程度のモニタリングはしたいと思いますが、
あまり毎月の金利を見て機敏に変動<->固定のタイプ変更をする、という細かいフォローアップが
できそうな、かつ楽しめそうな性質ではないので、悩んでしまいます。
色々考えながらタイプを変更するのは、神経をすり減らしてしまいそうで。

自分の場合は半分は長期固定で安心を買いつつ、半分は変動でどんどん繰り上げて返済して
いったほうがいいのかもしれません。。。ちょっとまだちゃんと理解できている気が
しないので、引き続き勉強したいと思いますが。

いずれにしてもじっくり検討したいと思います。
ありがとうございました。

部分固定は元金をすべて変動の利率で計算します。
100%部分固定したときの事を考えましょう。

変動<固定の時
変動の利率だと、支払いが元金5万、利息5万の計10万だったとします。
このとき、普通の固定の場合、元金4万、利息7万の計11万だったとします。

この条件で100%部分固定をしたとすると、元金は変動の計算なので5万、利息は固定の計算なので7万となり、
支払額は12万になって、普通の固定より高くなります。

しかし、元金は普通の固定より多く減っているので、次回の支払いは利息分が若干減ります。

この状態が最後まで続くと、元金の返済が早いので、いずれ普通の固定より、支払いが少なくなります。

では逆の場合、変動>固定の時、
変動:元金4万、利息7万、計11万
普通固定:元金5万、利息5万、計10万だと、
部分固定は元金4万、利息5万、計9万で利率の安い固定より、さらに支払いが減ります。
しかし、さっきの逆で、元金の減りが少ないので、次回の固定部分の利息部分が増えて、徐々に返済額が増える事になります。