匿名さん
[更新日時] 2013-01-12 09:53:24
これから変動を検討しようとしている皆様へ(毎回同じ議論になるのでテンプレ用に)
変動は繰上(もしくは貯蓄)が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
(今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません)
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
3000万、35年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
(日銀は当分の間金利を上げないと言ってる)
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円(元本41,000円+利息75,000円)
変動0.875月82,000円(元本61,000円+利息22,000円)+3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万(当初固定3%での借り入れだったら元本は2,850万円の残)
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
(実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが)
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか?
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費(こういう事もリスクと考えるべきです)にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4(団信込2.7)メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定(フラット)派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
(これはこれで楽しい のですが)ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-12-13 00:20:02
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変動金利検討スレ(旧怖くない)50
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741
匿名さん
>735
ビジネス自体は変化するだよ。企業淘汰とともにね。
過去、現在のビジネスが将来もっていう延長思考で将来がよめるとでも?
それくらい考えてインフレについて語ってね。
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742
匿名さん
>736
何いいたいのかわかんないよ。
あなたがいうように限定されてても、言いたいことに影響はないよ。
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743
匿名さん
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744
匿名さん
>>740
是非日本と欧州のベースの違いを聞きたいな
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745
匿名さん
>>741
外人が買うからインフレになるって主張ならばインフレ抑えるには外国に金利上げてもらわにゃならんね。
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746
匿名さん
>>740
「欧州の二の舞」「ギリシャみたいに」って言っておきながら金利が上がってない事実を突きつけられると「ベースが違う」って言い訳にならんだろ
ベースが違うのに例に出してる時点で自ら否定してんじゃん。
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747
匿名さん
>740
ギリシャはユーロに加盟しているから日本と違って金利や金融政策ができないということを言いたいのかな?
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748
匿名さん
もう何が言いたいのか、さっぱりだね。
738はインフレになっても給料が上がらないってことでしょ?
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749
匿名さん
年末から長期金利上がってきてる。
変動から固定に切り替えるタイミングなんて庶民にわかるはずもない。まな板の上のコイ!!
気が付いた時には外堀埋まって終了。
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750
匿名さん
日経平均年初でいきなり約300円高
理論的には300×364で今年中に日経平均10万円を越える勢い
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751
匿名さん
よっしゃ!
大儲けするぞ。こりゃローンの一括返済は近いぞよ。
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752
匿名さん
金利あがっても資金に余裕がある人は問題ない。
安易に変動を選択した多数の方々が大変な目にあうかもね。
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753
匿名さん
塩漬け株がずいぶんいい具合に浸かっております。
いつごろが食べごろでしょうか?
日経2万が引き上げどころでしょうか?
去年おれのパナ株は涙のため塩分濃度がさらに濃くなっとります。
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754
匿名さん
金利あがっても資金に余裕がある人は問題ない。
安易に変動を選択した多数の方々が大変な目にあうかもね。
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755
匿名さん
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756
匿名さん
変動は金利が上がっても資金に余裕が有る人しか借りられない。
固定は変動で借りられない資金に余裕が無い人専用。
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757
匿名
会社員なら変動誰でもオッケーですよ
私収入250万ですが借りてます。
変動しか今は返済できない~
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758
匿名さん
僕なんて銀行で審査通らなくてフラットで通ったけど団信が通らい。
銀行の人がそんな人が沢山いるって言ってました。
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759
匿名
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760
匿名さん
最近竹中平蔵テレビ出過ぎ。
B層誘導だね。
あほが皆騙される。
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761
匿名さん
あまり財布に金はないが、時価で寿司食べる感覚?
みんな食べてるし的な。
確かに低金利だから使える人は使うべき。
ただ今の変動金利レベルじゃなきゃ払えないという
経済力の方は計画がなりたってないのでは。
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762
匿名さん
>ただ今の変動金利レベルじゃなきゃ払えないという
銀行貸さないから大丈夫。
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763
匿名さん
金利が1%あがっても今のフラットより全然安いんだね。
全然余裕じゃね。
それ以上あがらないでしょ。
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764
匿名さん
平蔵、安倍が公共事業やるって言ってるけど小泉公共事業減らしたじゃんって突っ込まれて困っててワロタ
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765
匿名さん
住宅メーカ、銀行にとって変動金利はノーリスクだからギリギリまで借りさせるよ。
無責任に。上がる可能性無いですよ〜。
金利が上がったら後はよろしく。
実際上がらないかもしれないし、1%程度かもしれない。
5%かも。
ただ、誰も9.11も3.11、原発事故もリーマンショックもろくに予測できなかった。今後も想定外あるで。
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766
匿名さん
銀行にとってノーリスクはフラット。やばそうな客にはフラットを薦め、優良顧客には自行のローンを勧める。
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767
匿名さん
借りた銀行で過去10年以上の変動金利の推移表見せてもらったが、
それら(9.11も3.11~)が起こっても金利は上がらなかったからあんまり心配してない。
いざとなっても変動から固定に変えるのは簡単だし。
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768
匿名さん
女性セブンの記事見たら金利が3%に上がるって書いて有ったので固定にしたら10年前にFPからこれから金利が上がるって言われて固定にして大損した人が周りに沢山いました。
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769
匿名さん
ここ何か幸せな気分になるね。
変動も上がったとしても顧客に右から左に転嫁して終わりです。ローン組ませたもん勝ち。
銀行も不況で貸すとこないからザル審査で貸し付けるのに必死。
3.11、9.11が金利に影響したとはいっていない。
予測不能な世の中にインパクト与える事象はいくらでもあると言いたい。
そのうち直近の為替のように金利も乱高下するかもしれんよ。と。
変動から固定に切り替えるタイミングが読めるなんてかなりハイレベルってか無理じゃない。
固定はもう先行で上がってますし。
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770
匿名さん
なんかまた常連が固定をなじる流れに戻ってないか?
変動の敵は政策金利上昇なのに、今更無関係の固定の文句を言っても
虚しいだけだと思うがなんか間違えてる?
出来る同期の陰口言ってスッキリする感覚ならわからなくもないが。
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771
匿名さん
-
772
匿名さん
>>769
金融政策と同等に考えるほうがおかしいとは思わないのかい?
>>770
政策金利の上昇は敵では無い。景気がよくなってるからね。
固定叩きって、売られた喧嘩買ってるだけでしょ。君等がおとなしくすれば固定叩きなんて誰もしないよ。
固定最高スレが過疎ってるからそっち行けよ。邪魔しないから。
変動スレで変動叩くから黙ってられない人がいるだけ。
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773
匿名さん
できる同期って、ここに来る固定君たちのこと?
えー。本気で言っているの?
まさかね。。。そこまでうぬぼれが進んでいるなんて。。。
ちょっと新鮮。
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774
匿名さん
>変動も上がったとしても顧客に右から左に転嫁して終わりです。ローン組ませたもん勝ち。
むしろ、不況下でも高い利息収入を取り続けている固定金利は銀行にとって美味しいんじゃないのかな?
実際変動から固定へは簡単に変更出来るのに固定から変動へは出来ないからね。
もし銀行にとって変動が美味しい商品ならばなんで固定から変動への変更が出来ないんでしょうね?
>変動から固定に切り替えるタイミングが読めるなんてかなりハイレベルってか無理じゃない
誰一人そんな事言ってないのにしつこいなー。
金利は上がったり下がったり。景気にニュートラルだから借換なんてしませんよ。
常に景気が良い状況を想定して悪い時でも高い金利を払い続ける固定はムダなだって思いますので。
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775
匿名さん
>出来る同期の陰口言ってスッキリする感覚ならわからなくもないが。
出来る同期はわざわざ他の部署へ行ってオレは出来るんだぜなんて言わないよ。
むしろ出来ないヤツほどオレは出来ると宣伝したがる。
わざわざ変動スレ来て固定って素晴らしい、変動はダメって宣伝してる人みたいに。
そういう話は固定スレでやって下さい。
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-
776
匿名さん
-
777
匿名
どこの銀行も今は審査甘いよね~~
自己破産しても年数たてばいいなんて。
り○な銀行
借金踏み倒して住宅ローン借りれるっておかしいやん
ほんでもって、住宅ローン組めば信用でき、車ローン無審査とは
世の中わからんわ
我が家は今三菱UFJで本審査中通るか不安な毎日
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778
匿名さん
固定金利から変動金利への借り換えって難しいんでしょうか?
銀行側は固定の貸出にあたっては市場から固定金利を資金調達をしているので、変動金利に借り換えられると銀行側に固定金利の支払義務だけが残ってしまいコスト増になるのは分かります。
それから銀行側が市場で固定金利から変動金利へ金利スワップを行う場合でもやはりコスト増となるかとも思います。
でも、住宅ローンで固定金利から変動金利への借り換えに制約があるという話は聞いたことがありません。
実際問題どうなんでしょうか?
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779
匿名さん
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780
匿名さん
>>778
制約が無いのはsony銀行だけだったと思います。
普通は一旦固定金利ローンを解約して新たにローンを組み直すことになります。
同じ銀行では認めてくれなくて他行へ移動しなければならない場合も有ります。
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781
匿名さん
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782
匿名さん
ちなみに変動金利→固定金利は店頭で割と簡単に出来ます。
私の借りている銀行はネットバンキングでボタン一つで固定金利への変更が出来ます。当然逆は出来ません。
というか、固定→変動が簡単に出来るので有れば変動→固定が簡単に出来るので固定金利が下がるたびに一旦変動に変更してすぐ固定に変更すれば常に低い固定金利を維持できちゃいますね。
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783
匿名さん
-
784
匿名
783
○○なの?
例
20年固定2.5→変動金利→20年固定1. 8
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785
匿名
>780
属性による
銀行にとって優良顧客なら
同じ銀行でも固定→変動(借り換え)でかなりいい優遇提示してくるよ
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786
匿名さん
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787
匿名さん
解約手数料取られるよ。割りと高額の。これは優良顧客とか関係ないって銀行担当者が言ってた。
変更後の金利と手数料考えてどっちが特かを考えて断念した自分が言うんだから間違い無い。
変動から10年固定はハンコ1つでOKだったのに。まさか10年固定がこんなに下がるとは思っても見なかった。
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788
匿名さん
784
だからメリットあるのかよ。
手数料、手間考慮して。
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789
匿名さん
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790
匿名さん
その48にこんなコメントがあった。
>固定ローンの期間中は変動への借り替えは基本的にできない銀行が多いが、固定ローンを解約して変動で借入することは可能で>ある。
>但し、この場合、違約金31500円又は52500円が発生する。
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791
匿名さん
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792
匿名さん
昨年末から状況は一変した。
もう長期金利の大幅下落はない。
政策金利だっていつまでも異常な低金利は続かない。
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793
匿名さん
長期金利の話題はフラットスレ行ってすれば?
向こうは大荒れなんだから。
>政策金利だっていつまでも異常な低金利は続かない。
何をもってして「異常」と言っているのか意味不明なりよ。
そこんとこ説明よろしく!
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794
匿名さん
変動→固定は只なのにね…。
明らかに金融機関に誘導されとるやん。
変動だったらいつでも固定に避難できますよー。
上がってきたら切り替えればいーんです!
(判断できねーだろーな。こいつじゃ。関係ねーし)
変動だったら負担少ないですよ!(今の時点はな!)
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795
ド素人
-
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796
匿名さん
-
797
匿名さん
-
798
匿名さん
まさに今が固定があがってきて、変動から固定に変えるタイミングですか?
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799
匿名さん
>>794
今の時点では負担少ないがすぐ金利上がるよ、
と言い続けて何年もたつのに一向に上がる気配を見せないストレスってそんなに耐え難いものなの?
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800
匿名さん
>799
きっと大変なんだよ。温かく見守ってあげようよ。
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801
匿名さん
>長期金利の話題はフラットスレ行ってすれば?
変動さんは都合が悪くなると直ぐにこうなりますね。
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802
匿名さん
異常な低金利ってことにしないといけないくらいのストレスってキツイな。
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803
匿名さん
>801
大変なのはわかるけど、不景気なんだから仕方がない。
頑張れ!
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804
ズブの素人
歴史的にも世界をみても今の日本は低金利でしょ。
いつはじけてもおかしくない気がしますよ。
何のストレスによるかは不明ですが、
ここに来てる方は呑気なあなた方に癒しと笑い求めてるんでしょう。かなり楽しませてもらえます。
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805
匿名さん
>804
でしょうね♪
いやぁ今日も必死なレスお疲れ様です。
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806
匿名さん
>>801
都合が悪くなるも何もあなたたち固定が変動スレに来ると荒れるのでわざわざスレを分けたのに何で自分専用のスレには書き込まないでスレ違いの変動スレで必死に金利は上がると言い続けるのか?
こっちのがよっぽど異常です。
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807
匿名さん
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808
ビギナーさん
結論
変動金利は上がらないらしい。
金利は景気にニュートラルだから切り替える必要ないらしい。
このスレの常識だろ!気をつけろ!
悩む必要ないんでない?
但し自己責任でよろしく。
-
809
匿名さん
そっ、何事も自己責任。
変動で金利が上がっても自己責任。
固定で多くの利息を払い続けるのも自己責任。
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810
匿名さん
ここには、そんな覚悟も認識もないかもよ。
なんせニュートラルだから。
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811
匿名さん
出禁なのに、乞食レスを繰り返す固定さん。
いい加減分かれよ。
あまりにつまらないから出禁になったってことを。
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812
匿名
リスク
変動も固定も両方リスクあり、目先の金利の安さで借りるのもよし、35年間保険のような利息を払うのもよしじゃないの
自己判断で早く完済めざしましょう
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813
匿名さん
基本的には変動金利は上がらないと思います。
リーマン前のプチバブルの時でさえ、短プラは2%ぐらいです。
基準金利を短プラ+1%とすると、3%。最優遇金利が-1.7%だったとすると、実質金利は1.3%です。
だから、上がってもこれぐらいでしょう。
また、このときは景気が回復し、物価も上昇していることでしょうから、うまく売却できれば益が出ると思われます。
(どうしようもない物件だったら、ダメですが。。。都心、駅近などなら期待できるんじゃないですか。)
ただし、気を付けるべきは「悪い金利上昇」です。
日本の債務残高はGDP比で200%を超えています。
これは昨今問題になっていたギリシャより圧倒的に高い数字です。世界一の債務国です。
これだけ債務があるのにもかかわらず、自民党は国債を追加発行しようとしています。
これで景気が上向き、インフレ率が目標としている2%になればいいですが、もしこれでも景気が回復しなければ、債務残高が増えるだけの結果となります。
さらに、景気が回復しなければ、消費税の増税を実施しない可能性もあります。
これによりさらに日本の財政は悪化。日本のデフォルトシナリオです。
この場合、金利は数%まで上がりますが、景気が最悪な状況なので、売却も賃貸に回すことも難しいでしょう。
(今は国内の銀行が買い支えているからいいですが、それが崩れたら。。。想像しただけでも恐ろしい。)
と、超一般常識をつらつらと書いてみました。
要するに、「悪い金利上昇」が怖ければ固定化すべし。その可能性は限りなく低いと思えば変動金利がいい。
どちらにするかは、あなたの考え方次第です。
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814
匿名さん
「悪い金利上昇」って何か言い方が悪性腫瘍みたいで嫌だな。
そういう金利上昇が起きるかどうかは別として、
そんな金利上昇の可能性と対峙するための精神的な強さを確保する
方法はどうやって見に付けるかだな。
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815
匿名さん
>>812
そう思うならばそうすれば?ここは変動スレなのでわざわざスレ違いな事を書く理由は何?固定スレでやってね。
>>813
悪い金利上昇とは長期金利の事。ギリシャスペインイタリアなどは長期金利が8%を超えるなどして、実質デフォルトとなりました。
欧州中銀は各国の国債を無制限に購入する事を決め、発行済の国債は元本保証では無くなりました。
そしてこのような状況になった場合の中央銀行の対処方法は政策金利を下げて短期金利、さらに長期金利の上昇を抑止し、企業や金融機関の倒産を回避する事です。
大幅なユーロ安は起きましたが大暴落は起きていませんし、インフレ率は2%を超えていますが上記の理由により政策金利はさらに下がった状況です。
悪い金利上昇で国債が暴落した場合、政策金利を上げる理由が全く分かりません。
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816
匿名さん
-
817
匿名さん
長期金利と政策金利を完全に切り離して考えてもいいものなの??本当?
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818
匿名さん
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819
匿名さん
日本はいつ世界一の債権国から世界一の債務国になっちゃったんでしょうか?
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820
匿名さん
>>818
813は、ちゃんと『今は国内の銀行が買い支えてる』って書いてるじゃない。
買い支え出来なくなったら怖いと。
ドヤ顔とか書き足して性格のよろしいことで…
実際、海外から日本国債の売りを数回仕掛けられてますよね?
幸い今のところ失敗していますが。
仕掛けられるという事は、海外の投資家から国債暴落のシナリオもありと考えられている。
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821
匿名さん
NHKスペシャル「日本国債」の受け売りですね(笑)
ポジショントークを頭から信じたら、相手の思う壷ですよ。
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822
匿名さん
それより最近は新規で検討してるっぽい人あんまりここに来ないね。
常連以外の話もたまには聞きたいな。
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823
匿名さん
とある銀行の1月の店頭の変動金利は2.475%ですが、ゼロ金利下でこれが更に下がることは現実的に有るのでしょうか。あるいは、ローン特約による金利優遇幅がもっと拡大する可能性は有るのでしょうか。優遇金利は0.6を下回るのを自分は知りません。いつどう上がるのかは色々なシナリオがあるのですが、実質的なストーカー金利がもっと下がるシナリオは聞いたことが無いので、どなたか無知な私に教えて下さい。
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824
匿名さん
>>823
>実質的なストーカー金利がもっと下がるシナリオは
ん?
ストーカー金利って初めて聞いたけど金融用語か何かかな?
それともいつまでも付きまとうように上昇の心配をする金利ってことか?
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825
匿名さん
あるFPさんがそう呼んでいました。確かにローン特約は完済まで付きまとうけど、むしろつきまとってほしいですよね。となると、一度決めた変動金利ローンで一段と下がるのは店頭金利次第になりますが、現実的に下がるシナリオはあるのでしょうか?新規顧客獲得の過当競争がおきても釣った魚にはエサはやらないだろうから、特約の優遇幅にしか競争原理は作用しないとも考えられるし。店頭金利のさらなる低下は有り得るものでしょうか。
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826
匿名さん
>>820
だから政策金利と関係無い長期金利の話は固定スレでやりなよ。
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827
匿名さん
>826
お前がスルーすればいいだろ。
お前は自分の意見だけをレスすればいいだけの話。
人にからむなよ
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828
匿名さん
固定さんってなんで変動と関係無い話を変動スレでやるの?
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829
匿名さん
-
830
匿名さん
-
831
匿名さん
都合が悪い事実、現実はスルーしかない。
それが生きる道。がんばれ!
あからない、大丈夫。自己暗示の毎日なんだろうな〜。
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832
匿名さん
-
833
匿名さん
>>831
都合の悪い事実って当分金利が上がりそうに無いことや長期金利と政策金利は違うって事実だろ?
金利上がれー金利上がれーって念仏のように変動スレへ来て盆暮正月関係なしに必死に書き続ける。
固定で借りてるくせに、毎日毎日変動スレに書き込みが有ると見ずにはいられない。
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834
匿名さん
>>833
まあまあいいじゃないですか。
彼にとって、このスレが唯ひとつのストレス発散場所なんですよ。
温かく見守ってあげましょう。
でないと、彼は気が触れちゃいますよ~。
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835
匿名さん
彼等は上がろうと上がるまいと
粛々と返済していくだけじゃない。
ただ癒しを求めてるんでしょう。
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836
入居済み住民さん
久しぶりに見に来たけど、何年か前と話の内容が変わってないスレですね。
上がるか下がるかなんてどっちでもいいやん、と思ってしまう。
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837
匿名さん
-
838
匿名さん
金利ばかり払って元本が全然減らないストレスを変動スレで発散。って感じでしょ。
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839
匿名さん
へー。何年も同じ話題なのか。
何年経っても同じスレで同じことを言い続けてるとは
何気に壮大な時間の無駄遣いだな。
こんなこと言うと怒られそうだけど。
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840
匿名さん
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