住宅ローン・保険板「変動金利検討スレ(旧怖くない)50」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2013-01-12 09:53:24

これから変動を検討しようとしている皆様へ(毎回同じ議論になるのでテンプレ用に)

変動は繰上(もしくは貯蓄)が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
(今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません)

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
3000万、35年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
(日銀は当分の間金利を上げないと言ってる)

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円(元本41,000円+利息75,000円)
変動0.875月82,000円(元本61,000円+利息22,000円)+3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万(当初固定3%での借り入れだったら元本は2,850万円の残)
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
(実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが)
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか?
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費(こういう事もリスクと考えるべきです)にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4(団信込2.7)メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定(フラット)派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
(これはこれで楽しい のですが)ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[スレ作成日時]2012-12-13 00:20:02

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変動金利検討スレ(旧怖くない)50

  1. 721 匿名さん

    >>720
    一番お得という意味では借金はあった方がお得だ。
    なぜならインフレで実質的な借金額も目減りしていくからな。

    その住宅ローンの金利が変わらなければだが。

  2. 722 匿名さん

    >>721

    そうなるといいね、やっと欧米並になる金融緩和と10兆円の公共事業でどこまでやれるか見ものだ。
    期待してるぜ、安倍ちゃん。

  3. 723 匿名さん

    毎年3%成長が続く世の中が想像出来ない・・・

  4. 724 匿名さん

    >721
    周りは実質借金目減りして、自分だけ給料変わらなかったら切ないね…

  5. 725 匿名さん

    >>721

    毎年15兆円近くもGDPが増え続けてるのに給料が変わらないって・・・

    ちなみに70年台から90年くらいまでが大体平均で4%成長。それ以降が平均0.9%成長。

    イメージとしては80年台くらいの景気を考えればいいんじゃないかな。
    今じゃ考えられないけど当時は割りと高い金利が当たり前でそれでも皆マイホーム買ってた。所得も普通に上がってた。

    今後は人口が減っていくから一人あたりのGDPで換算すると80年台の4%成長くらいが同等かと。

  6. 726 購入経験者さん

    具体的な戦略や戦術がないのに、日本経済が大きく成長するなんて、どうやったら考えられるのだろうか。
    ・人口減少 ・高齢化 ・高賃金 ・円高(1ドル80円台は円安ではない!100円が相当な国力かと) ・技術革新の低迷 ・狭い国土 

    教えてほしい。金利が上昇するのはハイパーインフレ(これも短期間ではないし)が起こる以外にあるのか?

  7. 727 匿名さん

    >>725
    バブル期と成熟期の今では、同じ成長をするのが
    どれだけの違いがあって、それがいかに大変なことか考えないと。

  8. 728 匿名

    バビル期は土地も毎年値上がりしてたし財産という感じがあったしね。

  9. 729 匿名さん

    バブル期は人口増えてたし、団塊ジュニアの成長期と重なって、実需も増えてた。
    企業もこぞって東京に進出してて、土地も足りなかった。

    国内の実需要が旺盛で、供給が追いつかなかった時代。
    あそこがすべての意味での日本経済の天井。

    人口減、少子化、企業の海外流出、新興国の成長などマイナス要因だらけの日本で不動産バブル?
    投資するなら資源や株の方が遥かに良いのに、実需の伴わない不動産に金が回るとは思えない。

  10. 730 匿名

    住宅ローン組んでて、インフレになるとなぜいいんですか?仕組みがわからない。給与が上がるなんてあり得ないし。

  11. 731 匿名さん

    >>730

    年2%のインフレが10年続いたら物価は今の1.2倍になります。10年間給料が額面上上がらないと実質給料は2割減ります。
    物価と給料が2割上がって初めて給料は横ばい(実質上がってない)になります。

    ようするにインフレが続くという事はインフレ率と同等の所得の上昇が有って給料が上がらない(下がらない)状態となります。
    そして借金は増える事は無いので物価が1.2倍になれば借金は8割になります。

  12. 732 匿名さん

    >>730

    インフレが続いているのに給料が上がらないと(物の値段が上がってるのに貰えるお金が変わらないと)結局物が売れなくなるのでインフレ率は下がります。

    ようするに継続してインフレが続くためには所得の上昇が必須なのです。

  13. 733 匿名さん

    インフレになれば企業の売り上げが増えて給料が増える。消費が増えて、さらに企業の売り上げが増える。税収も増える。インフレが3%程度だとまさにこの好循環が期待できる。

  14. 734 匿名さん

    >732
    物を買うのは何も日本人だけじゃないんだけど。
    それくらいかんがえてローンは考えよう。

  15. 735 匿名さん

    その日本製品の売れ行きが悪い・・・
    売れてる製品の多くが外資なんだよね。
    その影響も考えてローンを組みましょう。

  16. 736 匿名さん

    >>734

    今話題となっているインフレ目標、CPI(消費者物価指数)は家計消費に対象を限定しているんですが?

    そんなことも知らないでローン組んでるの?

  17. 737 匿名さん

    734はインフレになっても給料が上がらない仕事をしてるってことでFA

  18. 738 匿名さん

    金利が上昇する局面はインフレや景気がよくなる場合だけではない。
    今のまま政治も経済も停滞すれば早晩日本国債は暴落し、
    欧州危機の二の舞。
    バブル時並になる訳ないとか、当たり前。
    リスクはそんなところにない。

    5年後あたりにはみんなでギリシャの人々みたいに
    デモしてるかもね。

  19. 739 匿名さん

    欧州危機の二の舞って欧州は政策金利上も住宅ローン金利も上がってないし。

    むしろ下がってるし。

  20. 740 匿名さん

    ベースが日本と比較にならない。

  21. 741 匿名さん

    >735
    ビジネス自体は変化するだよ。企業淘汰とともにね。
    過去、現在のビジネスが将来もっていう延長思考で将来がよめるとでも?
    それくらい考えてインフレについて語ってね。

  22. 742 匿名さん

    >736
    何いいたいのかわかんないよ。
    あなたがいうように限定されてても、言いたいことに影響はないよ。

  23. 743 匿名さん

    >737
    で?
    主張はないの?

  24. 744 匿名さん

    >>740

    是非日本と欧州のベースの違いを聞きたいな

  25. 745 匿名さん

    >>741

    外人が買うからインフレになるって主張ならばインフレ抑えるには外国に金利上げてもらわにゃならんね。

  26. 746 匿名さん

    >>740

    「欧州の二の舞」「ギリシャみたいに」って言っておきながら金利が上がってない事実を突きつけられると「ベースが違う」って言い訳にならんだろ

    ベースが違うのに例に出してる時点で自ら否定してんじゃん。

  27. 747 匿名さん

    >740
    ギリシャはユーロに加盟しているから日本と違って金利や金融政策ができないということを言いたいのかな?

  28. 748 匿名さん

    もう何が言いたいのか、さっぱりだね。
    738はインフレになっても給料が上がらないってことでしょ?

  29. 749 匿名さん

    年末から長期金利上がってきてる。
    変動から固定に切り替えるタイミングなんて庶民にわかるはずもない。まな板の上のコイ!!
    気が付いた時には外堀埋まって終了。

  30. 750 匿名さん

    日経平均年初でいきなり約300円高 
    理論的には300×364で今年中に日経平均10万円を越える勢い

  31. 751 匿名さん

    よっしゃ!
    大儲けするぞ。こりゃローンの一括返済は近いぞよ。

  32. 752 匿名さん

    金利あがっても資金に余裕がある人は問題ない。
    安易に変動を選択した多数の方々が大変な目にあうかもね。

  33. 753 匿名さん

    塩漬け株がずいぶんいい具合に浸かっております。
    いつごろが食べごろでしょうか?

    日経2万が引き上げどころでしょうか?
    去年おれのパナ株は涙のため塩分濃度がさらに濃くなっとります。

  34. 754 匿名さん

    金利あがっても資金に余裕がある人は問題ない。
    安易に変動を選択した多数の方々が大変な目にあうかもね。

  35. 755 匿名さん

    余裕だぜ!

  36. 756 匿名さん

    変動は金利が上がっても資金に余裕が有る人しか借りられない。
    固定は変動で借りられない資金に余裕が無い人専用。

  37. 757 匿名

    会社員なら変動誰でもオッケーですよ

    私収入250万ですが借りてます。
    変動しか今は返済できない~

  38. 758 匿名さん

    僕なんて銀行で審査通らなくてフラットで通ったけど団信が通らい。

    銀行の人がそんな人が沢山いるって言ってました。

  39. 759 匿名

    757

    24422277111144

    勝ち組乙

  40. 760 匿名さん

    最近竹中平蔵テレビ出過ぎ。

    B層誘導だね。

    あほが皆騙される。

  41. 761 匿名さん

    あまり財布に金はないが、時価で寿司食べる感覚?
    みんな食べてるし的な。

    確かに低金利だから使える人は使うべき。
    ただ今の変動金利レベルじゃなきゃ払えないという
    経済力の方は計画がなりたってないのでは。

  42. 762 匿名さん

    >ただ今の変動金利レベルじゃなきゃ払えないという

    銀行貸さないから大丈夫。

  43. 763 匿名さん

    金利が1%あがっても今のフラットより全然安いんだね。
    全然余裕じゃね。
    それ以上あがらないでしょ。

  44. 764 匿名さん

    平蔵、安倍が公共事業やるって言ってるけど小泉公共事業減らしたじゃんって突っ込まれて困っててワロタ

  45. 765 匿名さん

    住宅メーカ、銀行にとって変動金利はノーリスクだからギリギリまで借りさせるよ。
    無責任に。上がる可能性無いですよ〜。
    金利が上がったら後はよろしく。
    実際上がらないかもしれないし、1%程度かもしれない。
    5%かも。
    ただ、誰も9.11も3.11、原発事故もリーマンショックもろくに予測できなかった。今後も想定外あるで。

  46. 766 匿名さん

    銀行にとってノーリスクはフラット。やばそうな客にはフラットを薦め、優良顧客には自行のローンを勧める。

  47. 767 匿名さん

    借りた銀行で過去10年以上の変動金利の推移表見せてもらったが、
    それら(9.11も3.11~)が起こっても金利は上がらなかったからあんまり心配してない。
    いざとなっても変動から固定に変えるのは簡単だし。

  48. 768 匿名さん

    女性セブンの記事見たら金利が3%に上がるって書いて有ったので固定にしたら10年前にFPからこれから金利が上がるって言われて固定にして大損した人が周りに沢山いました。

  49. 769 匿名さん

    ここ何か幸せな気分になるね。

    変動も上がったとしても顧客に右から左に転嫁して終わりです。ローン組ませたもん勝ち。
    銀行も不況で貸すとこないからザル審査で貸し付けるのに必死。

    3.11、9.11が金利に影響したとはいっていない。
    予測不能な世の中にインパクト与える事象はいくらでもあると言いたい。
    そのうち直近の為替のように金利も乱高下するかもしれんよ。と。

    変動から固定に切り替えるタイミングが読めるなんてかなりハイレベルってか無理じゃない。
    固定はもう先行で上がってますし。

  50. 770 匿名さん

    なんかまた常連が固定をなじる流れに戻ってないか?
    変動の敵は政策金利上昇なのに、今更無関係の固定の文句を言っても
    虚しいだけだと思うがなんか間違えてる?

    出来る同期の陰口言ってスッキリする感覚ならわからなくもないが。

  51. by 管理担当
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