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匿名さん
[更新日時] 2013-01-12 09:53:24
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-12-13 00:20:02
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変動金利検討スレ（旧怖くない）50
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251
匿名さん
フラットの金利が上がり始めているのに変動の金利は上がらないのです？
金利が上がり始めるまでは変動で、あがり始めたら固定に変えるのが一番有利だと思うんですけど
固定に変えるタイミングがわからない
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252
匿名さん
>>251
長期金利は株価と同じで毎日変動するが、政策金利は日銀会合でしか動かない（1ヶ月に1度）上に
ゼロ金利を解除するということは、経済において消費税増税並みの重大な影響をもたらす。
つまり変動金利という名ではあるけど、実際にはあまり変動はしない。
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253
匿名さん
>249
外交交渉では自国にエネルギーがあり実用化に向け開発しているとアピールすることも大事。
現実的にはシェールガスでも、どこで技術革新が起きるかわからないから。
なにしろ、今まで停滞してた政策らしい事が動きがしたのは大きな前進だよ。
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254
匿名さん
日本の10倍近い規模で金融緩和してて
株価もリーマンショック前どころか史上最高値水準の
アメリカですら、ゼロ金利解除まで3年はかかると言っているのに
なんでちょっと方針転換するってだけで、もう日本の政策金利が
上がると思ってる人がいるんだろう。あまりにも経済に対して不勉強では。
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255
購入経験者さん
今日銀行さんと話したけど既にアパートローンは上がってきているようなので固定は来月上がるね。
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256
匿名さん
>254
短期間に政策金利上昇の話なんか出てるか？
いまはホールド状態だが、上昇する要素はあるって話が出てるだけじゃん。
実際に数年後実用化に向けて開発中のオーランチキチキやメタハイが前進したら有り得ない話ではない。
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257
匿名さん
254さんはそもそも言い回しや文章構成が
どこからどう見てもあのザ・常連だな。
出入り禁止なはずだが。
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258
匿名さん
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259
契約済みさん
そもそも固定金利は返済額を確定させることに意味があるのであり、変動金利よりも総支払額を抑える意味で固定金利にするのは間違いじゃないでしょうか。
固定金利を選ぶかたは何に備えてるのですか？
スタグフレーションに備えてる？
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260
匿名さん
>>259
せっかくスレわけてるんだからそーゆーのやめてよね飽きた
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261
匿名さん
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262
匿名さん
250です。
皆さんのレスをみると、変動金利が上がってくるまでには、まだまだ時間がかかると。
しかも年単位で。こんな解釈であってますか？
ホント疎くてすみません。
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263
匿名さん
デフレ脱却したらローンは返さない方が良いと言ってた人居たね。
確かにインフレでお金の価値が下がると借金も下がったことになるけど、
返さずに手元に残していた現金・預金の価値も下がるんだよ。
インフレに強い金融商品で損せずに運用できればの条件をクリアできないと
借入金利が上がるだけ損になるんじゃないの？
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264
匿名さん
>>262
結局日経1万8000円ぐらいになるのがいつか、ってことだから
当然1日では無理だろうし1ヶ月も無理。1年でもおそらく無理。
それ以上の期間については、意見が分かれるのだろうけど
株価が上がってくれば消費税増税が発動するだろうし
ゼロ金利解除されれば、金利を上げることが景気に影響するから
前回プチバブル期の+0.5%を上回るのは、相当景気が良くならないと難しい。
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265
匿名さん
>>263
物価上昇率前年比2%が10年続いたらどうなると思う？
借金も現金も25%位目減りしてる。実際70〜80年代大卒初任給なんか見ると10年で4倍になってる。
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266
匿名さん
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267
匿名さん
そんな時代がくれば変動金利も当然上がるってことでしょ
問題は本当にそんな時代がやって来るのかどうか
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268
匿名さん
>>267
正直言ってそんな時代はもう来ないと思う。
高齢化して人口減少時代、内需で成長する伸び代もない。
国民のメンタリティ自体が変わってしまっているからね。
今の株高だって円高から円安に動いた期待感だけでしょ？
それにしても日銀も主体性ないですよね。
阿倍さんに言われたら政策をころころ変えちゃうんだ？
Financial Timesに、日銀の独立性はもはや存在しないというJPMorganのエコノミストの言葉を引用されていたそうで。
円が暴落したら怖いなー。
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269
匿名さん
>>268
素人の人はしたり顔でよく日銀の独立性云々を言ってるけど、
日銀の独立性とは「手段の独立性」のことで、政府が設定する
目標に対してどのような手段で達成することは独立して決める
ことが出来るってことなのだよ。
間違っても「目標の独立性」を指すものじゃないんだよ。
だから明確にするために日銀法を改正しようとしてるんでしょ？
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270
匿名さん
JPMorganのエコノミストなんて素人だっていうプロ登場ですね！
日銀は何故歴代の政権がデフレ解消を目標にしていたのに達成出来なかったんですか？
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271
匿名さん
白川さんがすんなり受け入れたから来年から毎年2％の物価上昇。
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272
匿名さん
＝日銀の独立性なしの証拠かと。
271さんは269さんですか？
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273
匿名さん
そんなことで自動的に毎年物価が２％上昇したら笑っちゃうね
夢ばかりみないでもう少し現実を直視したほうがいい
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274
匿名さん
>252
長期金利は要因によって自動で決まるからあがるけど
短期は日銀会合で人が決めているから上げたくなければ上がらないということです？
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275
匿名さん
>>274
長期金利はJGBの取引によって動くから、日経平均と同じで秒単位でリアルタイムに動く。
一方、政策金利は消費税みたいなもんだと思えばいい。
その政策によって経済に直接反映するから、相応の理由が無い限り動かせない。
消費税と同じで景気が悪いままでは上げられない。
前回ゼロ金利解除が日経平均17000円水準だったので
日銀はコアデフレーターももちろん参考にはするが、一応この辺が目安と思っておけばいい。
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276
匿名さん
まとめると
長期金利＝相場が開いてる限り常に動く どうなるかを予想するのは日経平均を予想するのと同じで難しい
短期（政策）金利＝日経平均が相応の水準に上がるまで金利の動かない、限定条件有の固定金利のような物
細かく言うとちょっと違うのだがおおざっぱにはこんな感じ
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277
匿名さん
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278
匿名さん
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279
匿名さん
調整も入るでしょう。
どうなるかのんびり眺めておく。
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280
匿名さん
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281
匿名さん
これから金融緩和するのにすぐに政策金利上げる訳ない。
ただ一生0金利の雰囲気はなくなった。
長期金利は上がるだろう。
0金利解除の時期はいつかを議論しても良い雰囲気になった。
2%の物価上昇がいつまでに達成できるかだね。
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282
匿名さん
解除がいつかに加えてどの程度の利上げが可能かというのもテーマに入れて下さい。
前回の0.5の利上げを超えるのかどうかは気になります。
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283
匿名さん
>>282
前回と比べて今回は景気が良くなったら消費税上げ（2回）というのも有るから
条件はもっと厳しい。消費税上げ分を利上げと考えてもいいぐらい。
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284
匿名さん
0金利解除は早くても2016年までは長期金利が上がり、政策金利はあげられない状況は続くんじゃないかな。
ただ2016年頃には変動と固定の金利差が開いてるから変動から固定ローンに切り替える気にならないだろうね。
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285
匿名さん
マイナス金利じゃなくなったらローンの旨味がなくなるな。
住宅ローン減税が500万に拡充されても金利で1000万取られたら意味ない。
ただそれだけ高い金利でもお金借りる人がいる程景気よくなるのはいいことだけど。
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286
匿名さん
政策金利は2016年にやっと0.5%上がるぐらい。それまでは0金利継続。
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287
匿名さん
それって、店頭金利2.475が１６年くらいに2.975になる程度だということですか？？
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288
匿名さん
ってこと。
ただ消費増税が確定してるので、増税後の経済状況が良くなるか悪くなるかで
まったく違った結果を迎えることになる。
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289
匿名
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290
匿名さん
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291
匿名さん
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292
匿名さん
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293
匿名さん
>>291
金融緩和自体が利下げしてるみたいなものだから（ゼロ金利なので下がらないだけ）
逆に利上げは金融引き締め
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294
匿名
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295
匿名さん
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296
匿名
変動より先に固定が上がってるから、上がりはじめてから固定切り替えはかなり勇気がいるよ
利上げしだしても大抵の人は借り換えずにそのままかと
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297
匿名さん
利上げどころか、量的緩和止めるだけで、物価の維持すらままならないくらいなのでは？
量的緩和しながら、利上げする？
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298
匿名さん
35年固定が変動＋１％くらいまで下がったら固定に切り替えようかな。
でも、その時は変動と10年固定の差がほとんどなくなってるかも。
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299
匿名さん
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300
匿名さん
微々たるマイナス金利なら、預金しててもあまり損してる気分にはならなそうだな。
引出手数料や振込手数料で取られる方がむしろ大きそうだし。
住宅ローン金利もマイナスにならないかな（笑）
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