マンションは購入？賃貸？

購入すると言うのは地域の一員になること
賃貸はマナー悪いよ
襟を正して購入しましょう

>>347
もし両者が同じ価格で売られていたら、還元利回りは1/15=約6.7%ってことですね。
それなら家賃が少し割高だから、もし買える物件だったら買ってもいいかも知れません。
ただエアタワーのグレードの方が高いとのことなので、もし仮想分譲価格が2割増し
だったりしたら、利回り約5.6%になって、購入⇔賃貸はトントンでしょうか。
世の中、同じグレードならだいたいトントンのとこに価格は収斂してるんでしょう。

↑
という種類の議論が、このスレタイの答えなのかと思ってた。
戸建がいいとか、分譲と賃貸は質が違うとか、答えのない宗教論争(暇つぶし議論)が
お好きな方が多いようで。

http://blog.gcd.org/archives/51168556.html

賃貸VS戸建のブログ記事です。
参考にどうぞ。

↑
賃貸VS分譲でした。
訂正します。

戸建ては購入。
マンションは、分譲マンションを賃貸。
これが正解なのだ。

都市部では庶民の選択枝はミニ戸建がマンションってのが現実。
庭付き戸建なんて夢のまた夢だな。

ミニ戸建購入者の体験談
それでもあなたはミニ戸建を買いますか?


私は9年前に家を購入(3,500万円)しました。
しかし、最近になってこの家は一戸建てではなく「ミニ戸建」だと知りました。
ミニ戸建とは狭い土地(15坪前後)に3階建て以上の建物、しかも隣家との距離が数十cmと接近している物です。
因みに私が購入したミニ戸建は4LDK(駐車場付)、土地12坪(40平米)、4階建て延床面積90㎡、隣家との間隔が10cmでした。
初めての一戸建て購入だったので、何も判らないままセールスマンの言うがままに購入してしまいました。
当時はインターネットも普及していなくて、現在のような情報もありませんでした。

最初は隣家に人が住んでおらず、1年ぐらい快適な暮らしができました。
しかし、隣家に住人が来ると状況は一変しました。
騒音です。(>_<)
まさか普通の話し声が聞こえてくるとは夢にも思いませんでした。
それからは右隣の住人は2階のLDKを中心に生活をしているので私達は仕方なく食事以外は2階のLDKを使用せず、3階の寝室を中心に生活しました。
反対側の左隣はほとんど音が無かったの気にしていませんでした。
しかし5年程経ち突然3階寝室の左隣の部屋から夜の10時にTVの音が大音量と共に聞こえてきました。
そうです。左隣の男(25才ぐらい)が切れました。
私達は今まで3階は大丈夫だろうと気にせず（と言ってもTVの音量は最小限）TVを見ていましたが、
左隣の男が今まで我慢していた事を、この時知りました。
こちらが五月蝿いなら、壁ぐらい叩いて反応してくれれば良かったのですが、その時まで気付きませんでした。
それからは左隣の男が在宅中はTVの音を出す(と言っても大音量ではなく、普通の音)ようになりました。
それ以来、3階寝室では寝る事もできなくなり、1階の和室へと生活の中心を移すようになりました。
1階は隣家の階段の音や風呂の入る音まで聞こえるのですが、隣家の住人が1階で生活していないので少しは我慢できました。
それから3年は我慢の生活でした。
たまに、隣家の夜中の騒音で切れた事もあり、壁を叩いたり、怒鳴った事も有りました。
おかげで音に対して非常に敏感になり、少しの音も聞き取れるようになりました。

ミニ戸建に住んでみないとわからないこと。
当時は土地が高いので4階建てでも仕方が無いと思っていました。
しかし、実際に住むと生活をするには非常に苦痛です。

生活の中心はリビングなのですが、3階でくつろいでいる時いざ物が必要になり、
それが1階にあれば取りに行くにも一苦労です。

1回ぐらいなら良いのですがそれが毎日そして死ぬまで
このような生活をするのかと思うと精神的に疲れます。

当時は必要な物は各階にそれぞれ用意したり、掃除機も階段を掃除できるような軽量なものを購入したり、
電話も子機を各階に用意しそれにインターフォンも付ける等、
4階建ての為にいろいろと余分な物を購入し、相当な無駄遣いをしました。

現在はマンションに移り住み、これら余分な物はほとんど必要なくなり、
平家生活がどれほど楽な事か思い知りました。
もう二度と4階建てなどに住まないでしょう、あっても2階建てまでです。

ミニ戸建に住んでみないとわからないこと。
狭い土地に4階建てのペンシル型のミニ戸建ては所々に無理が生じてきます。
その１つに階段です。
狭い土地にできる限り部屋を広くしようとすれば
階段の設置スペースはできる限り狭くし、傾斜も最大限度の角度になります。
傾斜が急なので手摺を付けようにも幅も狭いので出来ません。
この様な階段なので毎日の日常に使用する階段としては非常に危険で体力が必要です。


よく階段があれば運動になると言いますが、
それは間違いです。
１つの部屋に腰をおろせば、階段を使用するのが嫌になり動かなくなります。
動かなければ不便なので各階に必要な物を揃えて置き、階段を出来る限り使用しません。
階段が許せるのは2階までですね、これ以上になると毎日の生活が苦痛になります。
しかもミニ戸の階段は狭くて急な傾斜の為、通常の階段より危険で体力を消費します。

分譲マンション (あるいは一戸建) を (ローンで) 購入するのと、賃貸マンションを借りる (賃借) のと、どちらが得か？という比較の話をよく聞く。大抵は、ケース・バイ・ケースで片付けてしまうか、「購入派 VS 賃貸派」などと個人の価値観に帰着させてしまうことが多いようである。例えば、「ローンも家賃も月々の支払いは似たようなものであるが、購入の場合はローンを完済すれば資産になるのに対し、借りる場合は家賃を永遠に払い続けなければならない。一方、購入の場合は地価が下がったり住環境の変化などのリスク要因もあるから、購入が得とも限らない」等々...

本当に、ケース・バイ・ケースあるいは価値観の問題なのだろうか？

まず注意しておきたいのは、「購入」と「賃借」は、対立概念ではないということ。当たり前の話だが、「購入」の反対は「売却」であり、「賃借」の反対は「賃貸」である。マンションを購入しても、必ずしもそこに住まなければならないわけではない (税制などを考えれば住む方が得であるケースも多いが)。購入するにしても借りるにしても、どこかに「住む」はずであるから、共通部分である「住む」は除外して比較を行なうべきであろう。

どうやって「住む」を除外したらよいか？

マンションを購入して (他者に賃貸するのではなく) 自らそこに住む場合、自分自身に対して「賃貸」したと考えればよい。つまり「賃借人」である自分が、「大家」である自分に家賃を払ってそこに住む、と考えるわけである。このように考えれば、「自宅としてマンションを買う」という行為は、「マンションを買って (自分自身に) 賃貸」という行為 (つまり不動産投資) と、「マンションを賃借して住む」という行為に分解できる。
買う 　⇒　 不動産投資 + (自分から)賃借して住む
借りる 　⇒　 (他人から)賃借して住む

このように考えれば、「賃借して住む」の部分は両者に共通であるから除外して比較することができる。

つまり「買うか？ 借りるか？」という比較は、
「不動産投資を行なうか？ 行なわないか？」という比較になる。

4000万円の新築マンションを購入するとして、頭金を800万円（購入価格の2割）、残り3200万円を金利3％、 35年返済で借りるとした場合、月々の返済額は12万3000円となる。頭金800万円を加えた総返済額は約5970万円。これに固定資産税、維持管理費等の支払いが約1700万円。結局7670万円の支払いをして、マンションが自分の資産となるわけである。
購入ＶＳ賃貸　どっちが得か？

ここで、 (自分自身に) 月額 12万3000円の家賃で賃貸すると考える。もちろん家賃の額は任意に設定して構わないのであるが、ここでは簡単化のため、家賃をローンの月々の返済額と同額の 12万3000円に設定してみる。

4/19追記: 任意に設定して構わないといっても、賃借人としての自分が「払ってもよい」と思える額であることが大前提である。どーせ自分自身に払うのだからいくら高くても懐は痛まない、などと考えてはいけない。月々のローン返済額と同程度の家賃を払うくらいなら購入したほうがお得 (つまり 12万3000円以上だと払いたくない)、と考える人が多数派であるようなので、設定する家賃は月額 12万3000円を上限とすべきだろう。

すると、賃借人 (つまり自分) から払ってもらった家賃を、そのままローンの支払いにあてることができて、固定資産税と維持管理費等の支払いだけでマンションが自分の資産になるわけである。つまり「大家」としての自分は、頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円だけで、 (35年後には) 4000万円のマンションを手にいれることができる。

おいしい話のように聞こえるだろうか？

もしこの話がおいしい話に聞こえるなら、マンションは購入すべきという結論になるわけだが、よく考えてみて欲しい。まず、 35年後に 4000万円の価値をもっているかどうかは、そのときのマンション相場次第である。

ここで考慮しなければならないのは、「果たして地価が今後どのように変動していくか」である。地価が毎年上昇し続ければマンションの資産価値も上がり続けるので問題ないが、今の景気を考えると地価の上昇はしばらく期待できず「地価はもう上がらない」という意見が多い。正直そのあたりが誰にも明言できないところに「買うか？借りるか？」の議論がいつの時代もされ、結局「どっちなの？」に終始してしまうのである。
ここで地価が変動しないと仮定すると、35年後の資産価値は2510万円となる。
同ページから引用

地価が変動しないと仮定すると、この話は「頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円で、 (35年後には) 2510万円の資産価値を持つマンションが手にはいる」という話に変質してしまう。

おいしいと思えた話に影が差してこないだろうか？

とはいえ、 2510万円の資産価値を持つマンションが (35年後とはいえ) 手に入るのだし、もしかしたら地価が上昇してマンション相場が大幅に値上がりするかも知れない。先行きが見えない株に投資するよりは、大化けするかもしれない「不動産」に投資したい、と判断する人もいるかもしれない。

賃貸の場合は頭金800万円と税金等の1700万円も不要なので、購入しなければ2500万円の現金資産が残り、結局は地価が変動しなければどちらも同じなのである。
同ページから引用

「結局は地価が変動しなければどちらも同じ」だから、ケース・バイ・ケースあるいは価値観の問題ということなのだろうか？

実はそうはならない。

なぜなら、「頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円で、 (35年後には) 2510万円の資産価値を持つマンションが手にはいる」という理解は間違っているからだ。

支払額が合計 2500万円と思った人は、 800万円を (例えば) 銀行に預けておけば、 (低金利の昨今とはいえ) 35年もたてばそれなりの利息がつくということを忘れている。毎年払い続ける固定資産税と維持管理費等だって、総額 1700万円も払うわけだから、同じ金額を 35年間もかけて積み立てていけば利息が加算されて 1700万円を大きく上回る額になる。

不動産投資を行なうか、行なわないか、という比較をするのであれば、不動産投資を行なわない場合に同じ元手 (総額 2500万円) を他の投資先へ振り向けた時の収益を含めて考慮しなければ、フェアな比較とは言えないだろう。他への投資でどのくらいの利回りが期待できるかは投資先に依存するが、ここでは簡単化のため、 (ローン金利と同率の) 3% の利回りが期待できると仮定してみる。

最初に 800万円を投資し、 1700万円を毎年均等に (つまり毎年 49万円ずつ) 追加投資して、 3% の利回りがあると仮定すると、 35年で 5214万円にもなる。

つまり、

新築価格が 4000万円のマンションを 35年ローンで買ってもいいのは、
ローン完済時に 5214万円以上で売却することが期待できる場合に限られる。

あるいは、(2/3 追記)
値上がりが期待できないのであれば、自分自身に支払う家賃は月額 12万3000円ではなく、月額 14万円ということになる。なぜなら、家賃を 1万7000円増額することにより年間 20万円を積み立てることができて、値上がり期待分 1200万円を補填できるからである。
つまり、
「月々のローン返済額と同程度の家賃を払うくらいなら購入したほうがお得」という考え方は、ローン完済時に値上がりが期待できない (築35年のマンションを新築価格以上の値段で売却できるだろうか？) 状況下では正しくない。
一般的には、値上がりどころか老朽化などの理由により 2510万円程度に値下がりしてしまうので、「補填」すべき額は 2700万円にもなり、「みなし」家賃は 15万8000円となる。

「土地神話」が崩れた今、マンションを買うという行為は、「投資」以外のなにものでもない。そして、「個人の投資は必ず余裕資金ですべき」という鉄則はなにも「株投資」の場合だけに当てはまるものではなく、どんな投資についても当てはまる金言である。

結構な高金利で借金して得たお金で投資する人がいたらどう思うだろうか？「借金して得たお金」というのは「余裕資金」から最もかけ離れた資金と言えるだろう。そんな投資はやめておけ、と誰しも思うのではなかろうか？

しかしながら多くの人が行なっている「ローン組んでマンションを買う」という行為は、「借金して得たお金で投資する」という行為となんら変わらないのである。

ミニ戸建は年取ってからがきついな。
あんな急な階段上れないだろ、じいさんになったら。

ミニ戸建でゆっくりしていって下さいねって
結婚式のビデオを見せられるのと同じくらい辛い

>戸建ては購入。

都市部では、庶民はミニ戸建にしか手が出ません。

>マンションは、分譲マンションを賃貸。

分譲マンション賃貸は数が少ない上
家賃が高額で庶民には手がでません。

>No362

長々と意味不明な説明ありがとう。
大前提が間違ってる。

あなたのケースにおいて
①月々「12万3000円」のローンで購入できる物件
②月々「12万3000円」の家賃で住める物件
はイコールである前提で書かれているが、実際はそんな事は決してない。出費が同額であるなら、①より②の物件の方が物件価値は低い。
あなたの論理展開に従っても、「購入した物件を、購入金額と同等の価値で他人に貸す」ヤツはいない（自分の利益を乗せる）。
そこをないがしろにして、購入VS賃貸と話を進めても意味がない。
また、賃貸に掛かる更新料等も無視されている。


・・・ってか、買うか買わないかは価値観だって。

362では購入VS賃貸ではなく、不動産投資をするかしないかという話だと思いますよ。
大前提間違ってるかな？

362は353のリンクをそのまま貼り付けてるだけですね。

長いなぁ
要はそんな変わらない。
なぜなら、賃貸の方が安いと思えば皆が賃貸を選択して家賃が上がるし、分譲は値下がりする。
皆が賃貸を高いと思えば、分譲を選択するようになるから、家賃は下がる。
そうやってバランス取れているのが今の価格。
経済学的には以上！

新築分譲マンションを賃貸しようとすると、買うより高くつくのは当たり前でしょ。

ってそもそも、不動産投資だと思って自宅用のマンションを買う人はあまりいないと思うけど。。。

”家族のために一生の住まいを確保したい”、”一国一城の主になりたい”、”何も残らないのに家賃を払い続けるのがもったいない”とかそういった思いが一般的なんじゃないの？

逆に賃貸の人も”ニーズに合わせて、住み替えやすい”、”このご時世、高いローンをくみたくない”とかって思いで賃貸にしている。

不動産投資としての投資対効果だけでは、推し量れるもんじゃない。

住宅ローンはレバレッジかかってますからね～。
株の信用取引でも3倍ですけど、住宅ローンは何倍かかってるのですかね？
地価3％下落でレバレッジ5倍なら15％の価値下落ですね。
FXと似たようなもんですね。ローン組むのって。

ローン組のはFXよりもハイレバだと思います。
頭金に対して5倍ならまだしも年収に対して5倍とかなら、頭金無しの場合はレバ100倍以上でしょう。
なんてハイリスク！
余裕で分譲購入できるなら、グレードの高い賃貸の方が家計からみたリスクは低いですね。

そもそも賃貸家賃とローン返済＋管理費・修繕積立金の合計を比較するのが無理。
それこそ前提が違う。
ここを同じという前提で賃貸か分譲かを比較するから、物件のグレード云々の話や戸建てとの比較になるのだと思う。
家計のBS/PLの視点からだと全然見方が変ってくるはず。
それこそ３６２の内容で比較しないとダメでしょう。
同じ人物が同じ条件・環境で賃貸と分譲を比較して初めて比較対象となる。

>あなたのケースにおいて
>①月々「12万3000円」のローンで購入できる物件
>②月々「12万3000円」の家賃で住める物件
>はイコールである前提で書かれているが、実際はそんな事は決してない。出費が同額であるなら、①より②の物件の方が物件価値は低い。

15年後は
①月々「12万3000円」のローンで購入した築15年の物件
②月々「12万3000円」の家賃で住める物件

　トータル35年で考えているので妥当な気がします


>「購入した物件を、購入金額と同等の価値で他人に貸す」ヤツはいない

　少子化、人口減少で賃貸の家賃相場は今と比べ物にならない気もします

賃貸or分譲？

意味の無い（比較できない）選択だって分からずに集まる奴らがいるスレはここですか？

戸建なら買うべきだが、マンションだと買うリスクが高すぎ。
マンションのトラブルは多すぎ。
とても買う気になれません。

戸建だってわざわざ買うなら都心30分、50坪以上、住環境良好でないとな
億じゃきかないな～
で、街中のミニ戸か、半ば田舎の郊外の戸建の選択・・・
前者は住み心地悪そうで買う気にならない、後者は不便だしリスクが大きい
土地があったって売るに売れない、叩き売りというリスクねｗ

利便性や環境のいいところの良いマンションを買う／借りるというのは一つの手。
高そうに見えるが、値下がりはし難いとこね。
こうした物件の賃貸はやはり高いから、買うというのが多くの人にとっては現実的。
それに賃貸は当然貸し手のマージンがのっかってるから、損得でいえば買うほうがいいかも。
でも、結局は好き好きだしライフスタイルの問題。
戸建かマンションかというのも同じように好き好きだしライフスタイルの問題だから、一概には語れないかな。

このスレは『マンションは購入？賃貸？』だぜ。
何で戸建ての話が出てくるのよ？
戸建てVSマンションの議論したいなら新スレ作れよ。

賃貸の方が得な地域、分譲の方が得な地域というのがある。

賃貸の方が得な地域で貯金して、分譲の方が得な地域で分譲を買うことです。

賃貸が得なのは、千葉や埼玉の郊外で、家賃が安く、分譲はそこそこ高い住宅地です。家賃水準が都心よりずっとやすいから
貯金が進む。5年もすめば節約した家賃で多くの蓄財できる。

分譲は、マンションが値下がりしにくく、家賃水準も高い、転売しても、人に貸しても損しない都心の好立地のマンションを買うことです。

そもそも賃貸物件の作りじゃ話にならないよ
何を比べてるんだか
ライトバンが賃貸で高級車が分譲
住めばわかるんだけどね知り合いにもいないのかな？

３８１さんのご指摘はPERとかPBRの話ですね＾＾

ライトバンを借りて乗っていて、お金をためてレクサス購入という感じかも～

足立ナンバーのレクサスはいやじゃ

>>384

全然わかってないね。買ってすぐ値下がりする国産車などは、中古かレンタカーで十分。
買うなら値下がりしにくいフェラーリーだよ。1000万円で買って、900万円で売る。

フェラーリじゃ超高級物件になってしまうが・・・
そこそこの高級物件ならせいぜいレクサスとかメルセデスとかでは？

タントの室内長はレクサスより長い

たしかにフェラーリーは高いです。でも皆さんが買うマンションはもっと高い買物です。錯覚しないように冷静に計算をしたほうがいいですよ。

ちなみにフェラーリーほど高価でなくとも、ドイツ車などの2年落ちぐらいの中古は値下がりしにくいですよ。

　フェラーリなどの高級車は確かに資産価値が高いけど
売りに出さないで一生乗り続けるのであれば資産価値の意味は薄い
ただの贅沢

　ライフプランにあう買い物を

戸建で育ったなら悩むんだろうな
サービスを買うつもりで自分は買ったけどね
追い出されない権利っていうか、会員券みたいかな。
外の騒音から隔離された空中に浮かんだ空間は最高だよ!

都心に近くて８０ｍ2の３ＬＤＫの手ごろな賃貸が見つからないので、
分譲買いました。
なけなしの資産を全て住居にしてしまって、さらに借金ってのは
まともではないと考えていたんだけれど、子供が大きくなったら
分譲買うしかなかった。

資金的にも無理なく好きな車に乗り住みたい家に住む
贅沢と言われても出来るからやる問題なし。

まだやってるよ・・・

賃貸マンションより分譲マンションの方が広さ・造り・セキュリティ等のどれを取っても上なのは明らか。

でも、転勤がある人にとっては分譲マンションは買いにくいし、通勤等で駅近に住みたい人にとっては賃貸マンションが便利だし、結婚したばかりの夫婦とかはいきなり分譲マンションは買いにくい（資金的にもライフプラン的にも）でしょう。

それでいいじゃん。
結局、何をどう比較したいの？
比較すること自体が間違っているのだけれども（同じ土俵には乗れない）。

そんな低能なことが分からない人の集まりなの、このスレは？

>>395
いや、そういう低能な人もいるけど(特に戸建てと比較する人とか)、同じ分譲マンションを
購入するか賃貸(分譲賃貸)するかで議論してる人もいる。

そのレベルになって初めて、PER20倍なら賃貸有利だけどPER15倍なら購入か？という話になる。
(PER=購入価格/年間賃料)

だけどそれも机上の空論の面があって、誰かが言ってるように、3LDK以上の分譲賃貸の流通量
は少なくて選択肢があまり無いし、高額賃貸は法人契約(税金対策の借り上げ等)が価格を吊り
上げてるので、本来は賃貸が有利でも止むを得ず購入する人も多い。

ただPERの議論も住みつぶすんでなければ将来のリセール価格が大きな変動要因になるんで、
総論的には都心なら購入、城東・城北なら分譲賃貸探せ、城西はPER次第で是々非々って
とこかなあ。

>賃貸マンションより分譲マンションの方が広さ・造り・セキュリティ等のどれを取っても上なのは明らか。
広さ？そんなの賃貸も分譲も関係ないじゃん。
造り？賃貸は地震が来ると壊れるのか？造りが違うのか？
セキュリティー？広さ同様、マンションによりけり。

何が明らかなんだよ？

Ｂ／Ｃでは賃貸の方が良いのは明らかです。
購入は自己満足でしかあり得ませんねー。

実際購入した知人達多数は、すべての人が購入失敗したと言っています。

最初から議論にならないです。
くだらなくて眠たいので寝ます。おやすみなさい。

自分の物差しでしか判断できない人いますね。

夫婦共年齢50歳、子供無し、分譲一戸建て、マンション共買える貯金有り
どこに住む、賃貸、分譲マンション、分譲一戸建て？

女性は平均85歳まで生きるんだよ！！

それに、庭弄りが嫌いで、近所付き合いも苦手な人で、
夫婦２人だけなのに郊外の4ＬＤＫ、5ＬＤＫ必要？？

それとも、駅近く３階建ての住宅？

子供３～４人となると条件変わるし、貯金額、年老いた自分の両親と同居とか、転勤の有る無し、
会社から家賃補助とか、色々条件が変わるのに

一概に、賃貸が良い、購入が良いとは言い切れないでしょ。

賃貸はボロくなったら住み替えれば良いという人いるけど、年齢と共に引越し苦痛でないかい？

金の無い人は、行き着く先は公共賃貸かボロ住宅しかないよな～。

何度も引越ししたら民間賃貸は敷金、礼金、仲介手数料が必要だろ。必要ない所もあるけどさあ～。

それにまだ、最高裁判例が出ていないので、更新料の問題あるしね。