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区分所有権? [更新日時] 2010-07-06 14:05:13

マンションの区分所有権って分譲価格ほど価値のあるものでしょうか?
戸建てで育ってきたので、マンションのバーチャルな権利に大金を払うべきか迷っています。
一部マンションのコミュニティ崩壊・スラム化が言われるなか、購入された方は長期居住に伴う老朽化や住人の変化、管理組合の機能存続等 所有権の将来価値をどのように考えたのでしょうか?
周囲には「マンションは賃貸にすべき」という意見も多いのでどうすべきか考えてしまいます。ご意見お願いします。

[スレ作成日時]2008-07-27 08:36:00

最近見た物件
ライオンズ南千住グランプレイス
所在地:東京都荒川区南千住1丁目85番1(地番)
交通:常磐線 「南千住」駅 徒歩13分
価格:未定
間取:2LDK、2LDK+S、3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
専有面積:56.82m2~70.22m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 181戸
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マンションは購入?賃貸?

  1. 3364 匿名さん 2010/06/18 03:57:53

    > 高級賃貸に住めない人が中以下の分譲を買う、中以下の分譲を買えない人が中以下の賃貸に住む。
    > 賃貸でも分譲でも、高級に住む人たちはここには存在しないし、価値観は全然違ったもの。

    価値観は違うと思いますが、一般サラリーマンが購入できるレベルの中ぐらいを基準に討論しているのではないのですか?

    また、同レベルのマンションなら分譲がいいのか賃貸がいいのかの議論だと思います

    4000万~5000万ぐらいの分譲マンションの場合、おそらく賃貸で借りると家賃が25万~35万程度だと思いますが、それなら賃貸OR分譲?

  2. 3365 購入検討中さん 2010/06/18 03:58:36

    高級分譲を購入したり高級賃貸に住むだけの資産またはサラリーのある人でも、
    必ずしもそういうところを購入したり住んだりするわけではないよ。
    むしろ彼らは自分の価値観に照らして気に入れば手を出さないし、
    たとえ傍目に見て高級と言えないものでも気に入れば選択するのさ。
    もとろん、割高、割安といった要素もプライオリティは低いね。

  3. 3366 匿名さん 2010/06/18 07:22:47

    もしかしたら消費税が10%になるかもしれない。

    業者から買う新築や中古の場合はもろに5%の負担増となり、ばかにならないが、
    一般個人から買う中古の場合は、仲介手数料に対する消費税が10%になるだけで、
    たいした負担増ではない。

    新築はさらに高嶺の花になってしまうので、消費税据置の特例があっても良いと思う。
    おそらくあるとしたら、駆け込み需要を誘発するように、税率引き上げをちらつかせ、
    予定通り一旦引き上げてからしばらく様子を見て元に戻すようなことになるのだろう。

    なお、住宅家賃は非課税なので、賃貸派には直接影響はないが、建物に対する消費税
    がコスト増になるので、新築オーナーの利益にはかなり影響があることになる。

  4. 3367 匿名はん 2010/06/18 07:51:51

    賃貸経営には影響ありかな。
    新築だと家賃上げるのかな。
    家賃取れない場所だと新築なしになるか。

  5. 3368 匿名 2010/06/18 08:10:37

    4000~5000万の新築マンションだと新築をそのまま賃貸しても15~17万、管理費などで2万、駐車場3万弱ってところです。
    20万を超えると法人契約とかで部長クラスが転勤で借りるとかじゃないと厳しいですね。
    新築購入時に家賃査定だしてこれだけで貸せますよって営業は言うけど、実際はそれより下回るので実勢価格はそれくらい。

    賃貸さんは借り物だからって目いっぱいイイ物件を借りない人が多いけど、購入ってなると、賃貸を考える物件よりいいところを考える。それで今の支払いとそんなに変わりないってなると同じお金を払うなら賃貸はもったいなくて購入の方が得だと思うのでは?

    私は身軽で費用対効果を考える賃貸派だけどパートナーは持ち家派。支払いが終わった時に払った費用分の価値なんてないし、リスクも高いって話しをして、それでも家が欲しいからと言うのを第一理由として購入したので、家が欲しい人が購入した大きな理由じゃないかと。
    家賃がもったいないとか、購入が得とかは大人としてのそれらしい言い訳。

  6. 3369 匿名さん 2010/06/18 08:34:25

    > 4000~5000万の新築マンションだと新築をそのまま賃貸しても15~17万

    こんな家賃で貸してる場合は、購入に失敗したマンションでしょう
    一般的には、こんな家賃で貸したら赤字です

    > 新築購入時に家賃査定だしてこれだけで貸せますよって営業は言うけど、実際はそれより下回るので実勢価格はそれくらい。

    これはデベによります。デベ内で賃貸支援をしているようなデベの場合、提示した家賃で家賃保障などをしなければいけなくなるので、購入時の家賃査定は、低めの設定にされています。(実勢価格はもっと高く貸せます)

    > 支払いが終わった時に払った費用分の価値なんてないし

    これは物件によりますね

  7. 3370 匿名さん 2010/06/18 08:37:21

    > 賃貸さんは借り物だからって目いっぱいイイ物件を借りない人が多いけど、購入ってなると、賃貸を考える物件よりいいところを考える。それで今の支払いとそんなに変わりないってなると同じお金を払うなら賃貸はもったいなくて購入の方が得だと思うのでは?

    これってつまり、賃貸と同じ値段で分譲のほうがよりより良いところに住めるってことでしょ

    > 費用対効果を考える賃貸派

    これは、何が効果かってことですよね
    ほとんど住居にこだわりがないなら、賃貸のほうがよいでしょう。

  8. 3371 匿名さん 2010/06/18 10:12:54

    >こんな家賃で貸してる場合は、購入に失敗したマンションでしょう
    >一般的には、こんな家賃で貸したら赤字です
    何だかいい加減こと言ってるね。一般的?なんだよそれ?
    赤字?なにもって赤字とするの?
    何も分かってないね、君。

  9. 3372 匿名 2010/06/18 10:24:45

    購入金額、ダメでもローンの毎月の支払いなどを下回らない家賃で貸したいけど…それは希望。実際は周囲の相場と借り手の状況で決まってくる。

    賃貸支援はあるけど、家賃保証が物件価格とトントンとかはありえないのでは?

    支払いが終わった時に支払った分の価値に自分の中の付加価値を入れれば別かもしれないけど、一般的には購入後10年以内でも購入時の金額を大きく下回る。購入時より高くなるものも見受けられるけど、ごく一部。

  10. 3373 匿名さん 2010/06/18 10:27:05

    赤字ってのは、諸経費、減価償却費込みで儲けがでてないってことでしょ。

    実際、高額物件だと賃貸需要が少ないから場所を選ばないと
    借り手が見つからないとは思うけど。

  11. 3374 匿名さん 2010/06/18 10:43:09

    借りるより購入した方が得なら
    次々にマンション買って貸し出すと儲かるって事だよね?
    (空き家リスクが無い場合だけど)

  12. 3375 匿名さん 2010/06/18 14:02:18

    金利の問題がありますよ。
    自己居住なら、金利安いけど賃貸にだすと金利高いですよ。
    現金でマンションを何戸も買える人はいませんよ。

    頭金をある程度だして、月々のローンを少なく出来るから賃貸より分譲の方がいいんだと思います。
    通常はある程度頭金だすから、賃貸と同じ金額で賃貸よりグレードの高い物件に住めるんですよ。
    頭金で払う分をローンに組みこんだら、賃貸より割高かもしれませんね。

    賃貸は30年も住む前に出ていってくれと言われそうですが、、分譲はローン等の滞納がなければ30年でも住めますからね。メリットがどうかは別ですが。

    私は賃貸から分譲になって、ヤレヤレいずれ出ていかなきゃって思わなくなったので気が楽になりました。
    もちろん頭金をある程度払ってるので賃貸より金銭的に得とは言えませんが、賃貸とほぼ同じ金額でグレードはアップしました。

  13. 3376 匿名さん 2010/06/18 14:03:53

    生活に余裕なく賃貸暮らしからも脱皮出来ません・・・

  14. 3377 匿名さん 2010/06/18 14:30:09

    >>3374
    貸そうと思ってる賃料で、賃貸需要が十分あるかどうかじゃないの?
    需給が合わない物件を賃貸で供給してもムダ。

  15. 3378 匿名さん 2010/06/18 16:40:25

    >>3373
    >赤字ってのは、諸経費、減価償却費込みで儲けがでてないってことでしょ。
    だったら、マンション経営でまず赤字になることはありません。

    でも、それならマンション経営やってる意味ないけどね。

  16. 3379 匿名さん 2010/06/18 16:56:22

    >>3378
    どんな計算してるの?
    大丈夫か?

    ”諸”経費って色々あるでしょう。
    税、管理費、修繕費、減価償却費、資金調達費。

  17. 3380 匿名さん 2010/06/18 18:20:47

    投下資金ベースの利益率が問題でしょうね。

    リスクを取って、苦労して何とかトントンではやらないほうがいい。

  18. 3381 匿名さん 2010/06/18 23:55:07

    > 借りるより購入した方が得なら
    > 次々にマンション買って貸し出すと儲かるって事だよね?

    基本的には、空き家がなく、金利が住宅ローンなみで、住宅ローン控除があり、不動産屋に管理料を取られなければ儲かります
    つまり自分が住んでいるなら得します(笑)

    ただし、実際は、15年~20年でローンが完済になり、そこからが利益になるため先の長い話になるので、1,2部屋ぐらいだとほとんど利益が出ません
    一棟買いするくらいではないと賃貸経営はなりたたないですよ(一度やろうとしてシミュレーションしたので)

  19. 3382 匿名さん 2010/06/19 22:24:59

    マンションを購入すると、順番で管理組合の仕事をやらなくてはいけないのでしょうか?
    もし余計な仕事をしなければいけないなら、賃貸のほうがいいと思いますがいかがでしょうか。

  20. 3383 匿名さん 2010/06/19 23:47:17

    >>3382
    順番でやるとは限らない
    管理組合の仕事の手間とその他諸々のメリットデメリットを天秤に掛けて
    自分にとってどの選択がベストか判断してそれを実行すればいい

    ある人にとっては分譲マンションが正解だし、別な人にとっては賃貸が正解。
    また更に別の人にとっては注文住宅が正解。

    これは収入や職業だけでなく、個人個人の価値観に依存するので
    君は年収がこれこれだから賃貸が正解とか決める事もできない。

    あなたの正解は賃貸かもしれないが、それは人類全体の正解ではない。
    しかし、マンコミュ住人には知的障害者が多いためこのことに気付く人は本の少ししかいない

  21. 3384 匿名さん 2010/06/20 00:39:13

    > 3381
    自分が住んだ(自分で買って、自分に貸した)としても
    大家側の自分の利益率は3~5%程度

    住宅購入は、あまり良い投資とは言えないですね

  22. 3385 匿名さん 2010/06/20 01:09:01

    >>3381 空室リスクを無視してもその程度ですか。

    買う意味無いな。相場がまだまだ高いんでしょうね。 

  23. 3386 匿名さん 2010/06/20 01:16:12

    >あなたの正解は賃貸かもしれないが、それは人類全体の正解ではない。
    >しかし、マンコミュ住人には知的障害者が多いためこのことに気付く人は本の少ししかいない

    たかがマンションで人類全体?
    「本の少し」といいご当人のほうが危ないような・・・・・・。

  24. 3387 匿名さん 2010/06/20 01:32:53

    4000万円で購入したマンションが10年後に3000万円で売れたら、
    10年間でトータル1000万円の家賃の賃貸に住んでいたという計算でいいですか。
    諸費用は別として。

  25. 3388 匿名さん 2010/06/20 01:33:43

    詰まらん誤字脱字に突っ込むくらいしか脳のない奴のどこに知性があるのだろうか?
    いや、ない。

  26. 3389 2010/06/20 01:54:17

    人類全体としての正解ですか?

  27. 3390 匿名さん 2010/06/20 03:25:40

    そうですよ
    そんな事も分からないんですか?

  28. 3391 匿名さん 2010/06/20 04:49:14

    > 3387
    諸費用がどこまで含むかによるかだが、
    購入しなかった場合はマンション購入費用の4000万円の運用益が見込まれるから
    「1000万円+4000万円の運用益」が家賃と考えれば良い

    4000万円を年利2~3%で10年複利で運用すると、運用益は約1000万なので
    「1000万円+1000万円」の家賃の賃貸に住んでたという事になる

  29. 3392 匿名さん 2010/06/20 05:47:53

    なるほど 若くして資金があっても、とりあえず賃貸で、リタイア時点でもう一度考えるという手もありだな。

  30. 3393 匿名はん 2010/06/20 06:18:45

    >そうですよ
    >そんな事も分からないんですか?

    宗教だな。

  31. 3394 匿名さん 2010/06/20 10:34:09

    >詰まらん誤字脱字に突っ込むくらいしか脳のない奴のどこに知性があるのだろうか?
    いや、ない。

    何が「詰まらん」のか知らんが、つまらない突っ込みされないように知性をみがきましょう。

  32. 3395 匿名さん 2010/06/20 10:38:16

    >>3383
    >しかし、マンコミュ住人には知的障害者が多いためこのことに気付く人は本の少ししかいない
    こんなこと書く3383は最低の人間だな。
    3383の存在価値はない。

  33. 3396 匿名さん 2010/06/20 11:45:28

    >>3391
    >4千万円の運用益=1千万
    阿呆だね。
    住宅資金でなきゃ4千万なんて借りられないだろが!
    しかも2~3パーの運用って完全に逆鞘じゃん!
    ギャンブラーよりタチ悪いね。

  34. 3397 匿名さん 2010/06/20 12:09:29

    >3396
    金を持ってない君は知らないだろうけど
    年利2%以上は余裕

    銀行定期でも年利2%(最近低くなったけど)
    http://www.shinkobank.co.jp/deposit/personal/internet.html

    社債でも年利5%以上
    http://www.softbank.co.jp/ja/news/press/2009/20090526_01/

  35. 3398 匿名さん 2010/06/20 12:46:34

    >3397
    君の理屈だとその辺の定期やら社債やらに殺到しそううだけどね、そうでもないな。
    何でだろ、ね。
    世の中、ハイリスクハイリターンな訳だ。
    ま、頭はギャンブラーだから、仕方ないか。
    そもそも住宅資金じゃなきゃその金が出てこないんじゃ?
    って質問には答えがないぞ!
    やっぱアホだ。

  36. 3399 匿名さん 2010/06/20 14:34:57

    本当に2~3%で運用できるなら、
    購入するより賃貸の方が金銭的に得な(場合が多い)のに、
    実際には多くの人は購入する

    →結論: 実際には低リスクで3%運用出来る人は居ない

  37. 3400 匿名さん 2010/06/20 14:46:24

    最初から現金で一括購入なら運用利回り3%も成り立つけど、
    実際は多くがローンを組むので4000万円貯まるのにだいたいの人が
    10年、20年くらいかかるだろうし、その間に賃貸に捨てる金が膨らんでいく。
    購入で住居にかかる負担が減ればもっと貯金も増やせるので、
    戸建ての資産目減りや賃貸住居費用カットで増える貯金額など
    いろんな要素を勘案しないと正確な比較はできない。

    家を買うってことは住居に関するコストカット+不動産投資と一緒。
    逆に言えばコストカットも投資としても旨みがない物件は買わないほうがいい。

  38. 3401 匿名さん 2010/06/20 16:18:54

    >→結論: 実際には低リスクで3%運用出来る人は居ない
    正しいよ。

  39. 3402 匿名さん 2010/06/20 16:41:01

    >>3401
    ですね。
    低リスクで3%運用できるなら、銀行が金利1%ちょっとの国債買ったりするわけないね。

  40. 3403 匿名はん 2010/06/20 17:07:15

    低リスクで3%運用できるなら、リスクのある商品のローン金利は5%になっていてもおかしくはない。
    ででもそんな金利のローンは国内には無い?よ。

  41. 3404 匿名さん 2010/06/21 10:31:29

    でも、URL見ると銀行定期で2%付くのは本当みたいだぞ!
    ソフトバンクのやつも本当のHPみたいだし

  42. 3405 匿名さん 2010/06/21 10:42:23

    長期金利の指標となる米国債10年物ですら3.2%

    空室リスクに絶えず晒される不動産投資のリターンは最低でも8%以上は欲しいところ。

    公社債もいいけどこっちも魅力的。
    http://www.comtex.co.jp/www/?module=Default&action=meigara&pag...

  43. 3406 匿名さん 2010/06/21 11:03:20

    >3400
    >最初から現金で一括購入なら運用利回り3%も成り立つけど、
    >実際は多くがローンを組むので4000万円貯まるのにだいたいの人が
    >10年、20年くらいかかるだろうし、その間に賃貸に捨てる金が膨らんでいく。

    つまり4000万円持っている人は
    購入するより賃貸の方が金銭的には得な場合が多いって事にならない?

    4000万円で買ったマンションが10年後に3000万で売れた場合は、
    諸費用抜きで10年で2000万円の家賃を払ったことになるんだよね。
    諸費用入れて考えると月々20万以上の家賃を払ったことになるのでは?

    もし、そうなら購入する方が損な気がする

  44. 3407 2010/06/21 11:39:57

    その間の賃貸暮らしの家賃は計算したのかな?

  45. 3408 2010/06/21 12:03:33

    ん?
    その間(10年間)の家賃を月々20万払ったのと同じぐらいになる

    と書いたのですが。

  46. 3409 2010/06/21 12:55:20

    たいした差はないということだな。

  47. 3410 匿名さん 2010/06/21 13:00:31

    10年で1000万円も下がるマンション買うのは見る目がない。
    便利な立地ならそんなに下がらない。

  48. 3411 匿名さん 2010/06/21 23:47:23

    >3406
    なぜ2000万円?

  49. 3412 匿名さん 2010/06/22 11:23:37

    >3410
    マンションなんて10年で1000万円は普通に下がるよ。

  50. 3413 匿名さん 2010/06/22 11:45:02

    >3412
    それ誤解。最近の人気地域の中古は例外だよ。

  51. 3414 匿名さん 2010/06/22 11:51:27

    普通に1000万円下がるってのは駅から遠いマンションだけ。
    駅近マンションはなかなか下がらない。

  52. 3415 サラリーマンさん 2010/06/22 12:19:19

    >>3414

    マンションデベも企業だから、儲けが必要なわけでして
    販売価格の20%がデベの利益や販売管理費。

    ってことは、買ったら20%程度は資産価値が目減りすることになる。
    1000万円程度は、買った時点で吹っ飛ぶ。

    >普通に1000万円下がるってのは駅から遠いマンションだけ。

  53. 3416 匿名さん 2010/06/22 13:24:30

    >>3400
    マンションは値下がりが確定で、
    運用は年3%が確定なのか?
    その仮定は無理な事に気づけ。

  54. 3417 匿名 2010/06/22 13:38:19

    同じ地区で同じぐらいの面積なら賃貸と分譲でそんなに大差ないとおもう。せいぜい±数百万でしょ。
    転勤が多いとか、子供に転校させたくないとか、ローン組める組めないとかその人の事情で選べばよい。

  55. 3418 匿名さん 2010/06/22 14:35:28

    結局、賃貸でも購入でも金銭的には大した差は出ない場合が多いって事。

    そう考えると「家賃がもったいない」と言う理由で購入するのは間違いで、
    所有したいとか、落ち着いて腰を据えたいとかの理由があるから購入。という感じが正解なんだろうな。

  56. 3419 匿名 2010/06/22 15:38:09

    >>3415
    単純過ぎです。中古マンションの市場を調べたことないんですね。ちょっと調べればそんな単純ではないことはすぐわかります。

  57. 3420 匿名さん 2010/06/22 15:39:30

    >>3415
    需要と供給バランスを忘れてる。実際の中古価格見てみなよ。
    いい立地のマンションはむしろ建った後で値が上がってるよ。
    そうそう新たに出てこないから住み替える人がいないから
    新築時より供給は減るが利便性がいいので需要だけが積みあがっていき、値下がりしようがない。
    住んだらすぐ値が下がるは、不便な場所と戸建ての話。駅近マンションは別。

    金が無い時に家賃捨てるのもったいなくて買った築10年の都下マンションですら
    駅近くだったんで、手数料分上乗せして支払った金額と同じ額が戻ってきた。
    つまり金利負担分だけで住めたことになった。今はもっと便利な場所だから3割ほど含み益出てるかな。

  58. 3421 匿名さん 2010/06/22 15:44:50

    >いい立地のマンションはむしろ建った後で値が上がってるよ
    デタラメ言って、、、なんでそんに必死になるんだね?

  59. 3422 匿名さん 2010/06/22 15:47:57

    >>3418
    確かに数百万円しか得しないような地域が存在するのも確かだがそれは特殊。
    マンションの価値はかなり古くなっても利便性さえよければある程度の値が付く。
    また分譲の場合条件のいい場所に住めるので自分の払える額で賃貸より贅沢できるっていうメリットもある。
    うち場合は賃貸と計算したところマンション寿命のくる居住40年として売れなかったとしても、
    最低でも2000万円、近隣中古相場を厳しく勘案したとすると4000万円前後の違いが出た。
    もちろん固定資産税や将来の管理費等を倍額で計算するなどしてもそれくらいの違いがあったよ。

  60. 3423 匿名さん 2010/06/22 15:48:52

    >>3412
    別に必死になったつもりはない。事実を言ってるまで。
    実際に体感してることだからね。

  61. 3424 匿名はん 2010/06/22 16:03:07

    たしかに都内でちょっといいなと思う物件は販売価格よりも下がってないですね。
    5年借りて住むとして家賃25万としても引越し代が20万円、敷金礼金が150万円、家賃が1500万、火災保険が50万、更新料が50万見当かな。全部あわせて1800万円くらいかな。
    家賃が下がるとは限らないので、長く住むなら買ったほうがめんどくさくないですね。

  62. 3425 匿名さん 2010/06/22 16:12:46

    >>3424
    そうですね。短期で住むとなるとどうしてもローン手数料とか売却時のローン手数料とかで損ですからね。
    ただ資産価値の目減りを考えると長く住めば住むほど得ってわけでもないので、
    そのへんはバランス感覚が大事ですが。

  63. 3426 匿名 2010/06/22 16:45:04

    >>3421
    知らないんだね。賃貸しかムリなら中古市場を知らなくても無理ないか。新築時より高いマンションなんてかなりあるよ。

  64. 3427 匿名さん 2010/06/22 23:49:37

    >>3426
    中古市場では、新築時より値段が下回っているマンションの方が圧倒的に多いですよ。
    そんな事も知らないのですか?

  65. 3428 契約済みさん 2010/06/23 00:10:40

    というか、コネ無しで買える中古マンションなんて資産価値が築年数に反比例して落ちていくマンションだよね。
    基本的に人気の中古マンションはオーナーが売ると決めたら買い手が決まってるもんだよ

  66. 3429 匿名さん 2010/06/23 00:50:44

    >>3427
    そんな当たり前のこと書くなよ。くだらないな。
    ただ、値上がりしたり、購入価格と同じくらいの価格で売れるマンションだってあるんだよ。
    だけど、家賃は必ず出費で、それが将来戻ってきたり、さらに高くなることは0%だよ。

    また、値下がりしたとしても、その値下がり分を月換算すると数万円で80平米に住めたってことにもなるんだよ。
    賃貸だったら25万円くらいする物件にね。

  67. 3430 匿名さん 2010/06/23 00:53:05

    > 中古市場では、新築時より値段が下回っているマンションの方が圧倒的に多いですよ。

    一般的には、マンションの劣化があるため資産性がさがりますので値段は下がります。ただし賃貸の家賃分よりは下がらないマンションのほうが圧倒的に多いです

    3428さんの意見も正しいと思います
    人気物件は、購入希望者が、マンション指定で不動屋に空いたら連絡してくれるように依頼しているケースが多いため、まず情報誌やHPに売り物件として紹介されることはありませんので、3427さんに言っている中古市場として価格が出ることはありません

  68. 3431 匿名さん 2010/06/23 02:50:07

    何年で売ったらということが抜けてるよ。
    築5年で売った場合と、15年、30年では、同じマンションでも月換算した値下がり分は全然違う。
    値下がり分を月換算すると数十万円も掛けて80平米に住んでいたなんてこともあるよね。
    賃貸だったら25万円くらいする物件にね。
    賃貸だったら月25万以上は必要ない。

  69. 3432 匿名さん 2010/06/23 04:40:31

    3423=3424=3425
    何だか同じ奴が新築よりも値上がりしてるマンションがあるって書いてるけど、
    そんなマンションは例外中の例外(実際今現在あるのか不明)。
    買ったマンションが値下がりして相当に悔しいのでしょう。

  70. 3433 匿名さん 2010/06/23 05:02:29

    > 値下がり分を月換算すると数十万円も掛けて80平米に住んでいたなんてこともあるよね。
    > 賃貸だったら25万円くらいする物件にね。

    このほうが例外中の例外
    バブル崩壊の時ぐらいでしょうね

    確かに値上がりするマンションは、少ないと思いますけどね
    家賃よりも損するマンションは、それ以上に少ないですよ

  71. 3434 匿名さん 2010/06/23 05:08:06

    でも、選び方によってはそういう失敗をするのが購入のリスク。
    つまり、選ぶ目を要求される。

    問題物件を選んでしまいそうな人は、賃貸の方が有利だと思う。

  72. 3435 匿名さん 2010/06/23 05:31:33

    問題物件を選んじゃいそうな選ぶ目がない賃貸さんは、そのまま賃貸で正解です。

    >値下がり分を月換算すると数十万円も掛けて80平米に住んでいたなんてこともあるよね。
    ローンが払えなくなり、売却ならあるかもね。

    それを言ったら、清算する資産もない賃貸なら自己破産でホームレスまっしぐらだね。

  73. 3436 匿名さん 2010/06/23 07:01:00

    てかマンションが中古になって値段がおちないなんて、一部の例をとって決めるなよ。
    こうゆうのは普通平均を取って、中古になると下がるって試算するもんじゃないの?

    もちろん中古になっても価値の上がる物件を見極められる人もいるだろうけど少数派だよね。
    少数派の意見でいいなら、運用で毎年10%以上のパフォーマンスあげる人もいるわけだからそもそも議論にならない。

  74. 3437 匿名さん 2010/06/23 07:02:23

    >ローンが払えなくなり、売却ならあるかもね。
    「ローンが払えなくなり」というフレーズは意味無いが、売却したらあり得るってことだよね。
    それともローンが払えなくなった場合と、転居の場合とで売却金額って変わるの?
    売却せずに賃貸に出すなんて、安易に言わないでよね。
    貸すことがそんなに簡単で得なら、ローンが払えない場合も貸せばいいよね。

    >それを言ったら、清算する資産もない賃貸なら自己破産でホームレスまっしぐらだね。
    これは意味がわからない・・・
    賃貸は資産ない?
    悪いけど、うちは賃貸の時の方が今より現金はあったよ。
    その精算できる資産って無料で手に入れたの?
    頭金やら手数料とかで、先払いしていた金を賃貸は持ってるんだよ。

    なんか単純・・・

  75. 3438 匿名さん 2010/06/23 07:04:55

    値下がりしないんなら、誰がそんな割高な中古物件を買うんだよw
    逆に買い手が付かないね。
    これ分譲さんが言ってる、賃貸の大家の損得計算の理屈と一緒。

  76. 3439 匿名さん 2010/06/23 07:07:13

    4000万円のマンションを買い、仮に同じ4000万円で売れたとしても、
    税金や手数料など400万円近くの出費。 同じ価格で売るなんて不可能だから
    かなりの損が出る。その辺も賃貸が有利という訳だね。

  77. 3440 匿名さん 2010/06/23 07:13:02

    賃貸有利っていうのは小金が貯まるから有利なのかな?
    4~5万の1Kの家賃のアパートに住んで節電、節水してたらすごく貯まるだろうな。
    その間に分譲は目減りするから、ますます賃貸有利ってわけだね。

  78. 3441 匿名さん 2010/06/23 07:22:41

    「金額的に得だから」という大前提でマンション買っちゃうのは止めたほうがいいですね。
    前提条件次第ですが、平均で見ると賃貸も購入も大きくは変わりません。

    買ったほうが一見すると明らかに得に見えるとかもしれませんが、
    買うときの値段、売るときの値段の値差が殆ど無かったとしても、
    購入~売却した場合は様々な手数料、固定資産税、金利(今は殆どかかりませんが)
    などバカにならない金額がかかります。

    さらにこれから人口が減るので、日本全体での不動産価格も長期の平均では下がります。
    これから「買った後に値上がりするマンション」というのは例外的で、
    さらに「殆ど下がらない」も滅多にありません。
    (基本的には売り手がアホ/かなり焦っているか、
    あるいは買い手がアホで騙されている場合のみ、お得に「見える」マンションが存在します。
    勿論短期的には違う動きをしますが、結果は神のみぞ知る。
    個人的には住宅でそういうリスク取る気がしません。)


    但し東京都心部以外で質の高い住宅に住もうとすると分譲物件くらいしかないので、
    必然的に購入が第一の選択肢になります。
    「いいとこ住みたきゃ買うしかない」という意見には概ね同意します。私は色々考えて、買いました。
    (都心部ならば賃貸専用でも質の高い住宅がたくさんありますが、都心に住みたくない人もいるわけで)

  79. 3442 匿名さん 2010/06/23 08:20:39

    不動産価格は下がるのでしょうか?

    土地に関しては相当な確率で下がると思いますが
    建物価格は上がるんじゃないでしょうか?
    人件費、資材価格共に下がるとは思えません。

    その結果、住宅価格は変わらないもしくは
    上昇って可能性が高いように思います。

    ただし、需要量は減るので供給量も減るとは思いますが・・・

  80. 3443 匿名さん 2010/06/23 09:01:08

    >>3442
    それじゃあ、ますますマンションを買うのは損ってわけですね。
    建物価格が大部分の新築マンションの価格は下がらずに上昇。
    しかし、人工減少で需要が減って、中古マンションの相場は逆に下落。

  81. 3444 匿名さん 2010/06/23 09:15:51

    >>3443
    良く分からない予想ですね。
    新築マンション供給価格が上がって数が減るならば、
    中古もそれに釣られて上がるんじゃないの?

  82. 3445 匿名さん 2010/06/23 10:14:29

    まだまだ知らない人が多いおかげで得させてもらえてる。有難い話だ…。

  83. 3446 匿名 2010/06/23 10:28:44

    さて。
    賃貸さんが、80歳まで生きちゃった場合
    22歳から賃料10万の家に住んだとすると
    58年間せっせと月に10万、大家に貢ぐことになります
    トータル額は6980万円

    月12万だとすると、トータルは8352万円

    90才まで生きちゃったら更に大変ですね(笑)

  84. 3447 匿名さん 2010/06/23 10:53:36

    割高中古買う人は確かに馬鹿だと思うがなぜかいるんだよな。
    商業地域の駅近物件だけの特権ですが…。

  85. 3448 匿名さん 2010/06/23 11:58:52

    >>3444
    頭は大丈夫ですか????
    しっかりしてくださいよ。

  86. 3449 匿名さん 2010/06/23 12:26:18

    >>3448
    新築価格が上がってる場合に、中古マンションが下がる理由を説明してくださいな。

  87. 3450 匿名 2010/06/23 13:27:36

    家族三人〜4人でアパート暮らしor公営住宅暮らしが経済的には一番おトクです、これは間違いない。
    ただそんな暮らししたくない人も多いってことだよ、賃貸サン。

  88. 3451 匿名さん 2010/06/23 13:42:25

    自分はマンションバブルのとき、いい物件なのに安く買えたから良かった。
    いまでも購入時よりも、売却のときは高値が付いていて、実際に売れている。
    戸建てでは、そういうことはないだろう。

  89. 3452 匿名さん 2010/06/23 14:01:58

    戸建てでも高くなることはあるよ。ただし土地70平米以上でミニ戸建て以外。

  90. 3453 匿名さん 2010/06/23 14:42:32

    3441さんの意見がわかる。
    3450さんの○R賃貸とかも。
    結局ある程度の質のマンションと言うのがまだ分譲にしかない状況。
    だから仕方ない選択となって購入。
    近所に○Rの賃貸があって、結構ゆったり棟間隔をとったりなかなかよい。
    けれど、新しくても設備とセキュリティとはやはり難しいのと、中高層(10F
    程度)なのに布団干しが結構ある。
    そういう方々と一緒というのは無理かもしれないと思った。

  91. 3454 匿名さん 2010/06/23 15:00:30

    なんだか、住宅ローン・保険版はどこもやさぐれたコメントが多いですね。
    自己肯定+他者否定ばっかり。

    マンションを買う vs 借りる、マンション vs 一戸建てどちらも
    答えは明らかです。

    そんなに変わらない。


    売主の視点で考えて、例えばある立地で買い手にとって分譲マンションの方が
    明らかに得(=売主にとっては分譲の方が旨みが少ない)であれば、売主は賃貸にして貸すはずです。
    売主視点で賃貸にするより分譲の方が得と判断された物件しか、分譲マンションにはなりません。

    実際にはデベの信用力・金調達コスト、資金回収までの時間軸の違いなど様々な要素があるので
    それほど単純な話ではありませんが、不動産市場はそれなりには効率的な市場です。
    万人にとって明らかに得な方があるわけではなく、賃貸⇔分譲やマンション⇔一戸建ての
    相場は相互に影響しあっていて、大体バランスの取れるところに落ち着いています。

    「いや明らかにxxの方が得に決まっている!」という人は、
    まずご自身の知識不足を疑ったほうが良いです。
    個別事例を一般論と思い込んでいるとか。

    但し、不動産市場には知識の不足したアホな参加者(このスレに偏った意見を書き込んでいる人の大半)
    がたくさんいますので、市場のひずみはまだまだいっぱいありますが。

  92. 3455 匿名さん 2010/06/23 17:04:22

    >>3454
    >答えは明らかです。 そんなに変わらない。
    まあそれはあなた個人の意見で、。

    事実は全然違います、例えばバブルの時に都内のダサいワンルームが1億円
    していました。その当時買った人はあきらかに損だったわけです。
    数年前も同様にマンションを買った人は賃貸に比べて損したわけです。
    逆にバブル前に買い、高値で売った人は賃貸よりはるかに得だった。

    3454のような知ったかぶりは一番始末に悪い。
    結局3454が一番知識の不足したアホな参加者ということになるでしょう。

  93. 3456 匿名 2010/06/23 17:35:54

    まあ、ここは互いにののしりあってこそのスレですから、このままでいいと思う。

  94. 3457 匿名さん 2010/06/24 00:02:40

    >>3449さん
    >3443さんは>3442さんの言ったことをまとめた(皮肉った?)だけじゃないかな。

    (3422)
    >土地に関しては相当な確率で下がると思いますが
    >建物価格は上がるんじゃないでしょうか?
    >人件費、資材価格共に下がるとは思えません。
    >その結果、住宅価格は変わらないもしくは
    >上昇って可能性が高いように思います。
    (3443)
    だから、価格の内、建物比率の高いマンションは値上がりする。

    (3442)
    >ただし、需要量は減るので供給量も減るとは思いますが・・・
    需要が減ると新築は供給量を調整できるが、中古物件はもろに影響を受け下落。

    と私は解釈しましたけど違うのかな?

  95. 3458 匿名さん 2010/06/24 00:04:43

    >>3455
    客観的にみて、お前が一番始末に悪いアホな参加者だな。

  96. 3459 匿名さん 2010/06/24 00:09:00

    >3454の訂正(言葉足らずでした)

    だから、価格の内、建物比率の高いマンションは値上がりする。
           ↓
    だから、価格の内、人件費、資材価格などの影響をうける建物比率の高いマンションの新築価格は値上がりする。

  97. 3460 匿名 2010/06/24 00:27:20

    まぁ、投資回収を考える25〜30年では賃貸も分譲もトントンでしょうね
    30年越えで住む場合は分譲のほうが得になるケースが増えるでしょうか

    資産価値の低下のことをしきりに気にしている人が居ますが、その低下が同レベルのマンションの賃貸料より下であれば、賃貸よりも損をしているようなことはありません

    まぁ、長く住むつもりなら分譲を検討して良いかと

    本当は、長く住むなら子世代まで資産(土地)を渡せる戸建ての方が良いのですけどね

  98. 3461 匿名さん 2010/06/24 01:18:28

    > まぁ、投資回収を考える25〜30年では賃貸も分譲もトントンでしょうね

    これは本当ですか?
    私は賃貸オーナーをやろうとしていろいろ調べましたが、賃貸オーナーが投資回収に25-30年もかけませんよ

    15~20年で想定します
    このぐらいで投資回収できるような家賃設定にします。それができないなら建築費をケチるしかないということになります。

    賃貸が儲かるなら分譲をする不動産はいないという人がおられますが、それはビジネスの考え方ですよね

    不動産屋にとっては
    1年後の100万もらえるのか(分譲的考え方)
    10年後に300万もらえるのか(賃貸的考え方)
    これのどちらがいいかと同じです


  99. 3462 匿名 2010/06/24 02:27:19

    >>3457
    最近の傾向知っていますか?不景気に合わせて新築供給を絞った結果中古価格が上昇しています。新築を絞れば絞るほど購入検討者の選択肢は狭くなり中古へと目が向くようです。(条件のよい物件が中心でしょうが)

  100. 3463 匿名 2010/06/24 02:51:53

    脳内投資家のスレになりました

  101. 3464 匿名さん 2010/06/24 03:08:09

    米の5月新築住宅販売件数は前月比-30%台の大幅な減少。過去最低の水準になりました。
    特に西海岸の落ち込みが大きかった。不況だからです。その結果戸建の在庫が膨らんでいます。
    原因としては米政府の住宅購入支援策が4月末に打ち切られたためでしょう。
    景気の低迷、減税エコポイントなどが終了したら米と同様、新築も中古も売れなくなるはずです。
    マンションも建売の戸建も新規の建築は抑えていくことになります。販売時点になって市場が落ち込んだら大変ですからね。どこまで着工を絞ることが出来るか、建売業者やデベの腕の見せ所かもしれません。
    分譲か賃貸かなんって問題じゃなくてとにかく売れなくなりますから。
    ただし、若い方は希望が出ましたね。頑張って社長になればゴーン氏みたいに所得が増えるということになりました。出世すれば分譲でも賃貸でもホテルでも好きなとこに住めますよ。

  102. 3465 2010/06/24 03:31:41

    住宅エコポイントは物件の販売数にはあまり影響していません。

  103. 3466 匿名さん 2010/06/24 05:03:04

    賃貸、分譲どちらが最後に得かの議論が盛んですが、
    そろそろ、どちらが暮らしやすいかという、住環境のクオリティの議論に移りませんか?

  104. 3467 匿名さん 2010/06/24 05:08:44

    賃貸は上下左右の音がいつも良く聞こえるので、都会に住んでいても孤独感を感じません。
    住人同士挨拶もしないので、わずらわしい人間関係が不要です。どんな人が住んでるか良くわかりません。
    汚したり壊しても、人のものなので、くよくよ気にかける必要がありません。
    嫌になったら、すぐ引っ越せます。なので賃貸が有利です。

  105. 3468 匿名さん 2010/06/24 05:12:09

    >>3461
    >15~20年で想定します
    >このぐらいで投資回収できるような家賃設定にします。

    賃貸オーナー用物件を見れば分かりますが、利回り5%だと確かに20年で
    投資した全額を回収と計算できますが、実際は不可能です。 所得税、固定資産税、
    空室、家賃下落、修繕などがあるのでかなりのロスが出ますからとても20年なんて無理です。

    じゃあ利回り10%以上もある物件を購入すればいい、そんな物件はたくさんある。
    でも利回りの高い物件ってボロいです、駅から遠いです。だから次にいくらで売れるか分かりませんし、
    入居者も入りずらい(=家賃の下落)、修繕に金がかかります。

  106. 3469 匿名さん 2010/06/24 05:45:01

    3468さん

    > 利回りの高い物件ってボロいです

    これが正解です
    つまり利回り8%~10%でるような物件でないと賃貸オーナーはできません(わざわざ赤字だしてまでする人はいません)
    つまり賃貸物件は、設備などをグレードが低いのが一般的なのです

    > 15~20年で想定します

    あくまで想定です。つまり家賃設定は、満室なら15年で回収できるぐらいで設定して、実際は20年~25年で回収ということになります

    つまり、普通にマンションの1部屋かって賃貸オーナーする場合は、もうかりませんよ
    マンションのグレードが高すぎるので、賃貸オーナーをする場合は、基本的には自分でマンションを建てないと儲かりません

  107. 3470 匿名さん 2010/06/24 06:23:23

    3469さん

    賃貸と分譲の両方の住居に関する生涯出費が同じとするなら
    広さが同じでも、賃貸の方がグレードが低いってことですか?
    具体的にグレードが低くて何か困ることがありますか?

  108. 3471 匿名さん 2010/06/24 06:41:39

    > 広さが同じでも、賃貸の方がグレードが低いってことですか?

    そうです
    MRでも行って、税金などを含めて資金シミュレーションして、同じ築年数で同じ広さで同じくらいの資金ですめる賃貸で比較すればわかると思いますよ

    よく言われるのが、
    分譲で生涯3LDKに住む場合と賃貸で2LDK(DINKS or 子供が小さい)→3LDK(子供が大きい)→1DLK(子供が独立)で同じくらいの生涯出費になると試算されているケースが多いですよ
    つまり同じ3LDKに生涯すむのであれば、部屋のグレードを下げるしかないということです

    > 具体的にグレードが低くて何か困ることがありますか?

    - 壁が薄い
    - 耐震強度が低い(概ね法律のぎりぎり)
    - 床下暖房やディスポーザ、Ecoガラスなど設備がない
    - 共有設備がない(キッズルーム、集会場など)
    などなど
    好みの問題もありますけどね

  109. 3472 匿名さん 2010/06/24 07:49:01

    賃貸はグレードが低いとは言えません、分譲だって賃貸だってグレードはまちまち。

    だからこれは嘘。
    >壁が薄い
    >耐震強度が低い(概ね法律のぎりぎり)
    、、、

    賃貸は安い作りって20~30年位前の話だよ。

  110. 3474 匿名さん 2010/06/24 08:42:37

    賃貸は築20年でも立派な現役。
    新築着工件数が増えるわけでもない。

  111. 3475 匿名さん 2010/06/24 08:45:50

    20~30年前の賃貸に住んでた経験があり、未だに賃貸に住んでいる猛者発見。

  112. 3476 購入検討中さん 2010/06/24 09:18:49

    築10年以上の古い物件に住みたくないなら賃貸で引っ越し繰り返すしかないかな?

  113. 3477 匿名さん 2010/06/24 09:22:24

    分譲賃貸は家賃が高すぎ。あの金額を払うなら買ったほうがいいよ。
    賃貸は分譲より仕様が低くても全然気にならない人向け。

  114. 3478 購入検討中さん 2010/06/24 09:34:43

    分譲賃貸は最新の設備を楽しむもんなので築古はありえない
    築浅なら少々賃料高いのも仕方ないのでは?

  115. 3479 匿名 2010/06/24 09:49:09

    アパートでしょ?

  116. 3480 匿名さん 2010/06/24 11:08:10

    3469さんが書いているように
    分譲賃貸等のグレードの高いマンションは
    賃貸に出しても、利益率は非常に低くなりオーナーはほとんど得をしません。

    逆に言うと、グレードの高いマンションは、
    購入よりも賃貸の方が金銭的には合理的な場合が多い。

  117. 3481 匿名 2010/06/24 11:15:54

    投資用ワンルームでなければ分譲賃貸は主な賃貸形式ではないので、ここで分譲と賃貸の比較に出しても意味がない。

  118. 3482 匿名 2010/06/24 12:21:17

    ここに書き込む適格者は、分譲購入者、検討者と購入も可能だけどあえて賃貸を選んでいる人でしょう。
    買えない賃貸派はあまりふさわしくないでしょう。

  119. 3483 匿名さん 2010/06/24 15:34:55

    ギリギリ無理すれば買えなくはないがそれでも買ったほうがいいかってのはありなの?

  120. 3484 2010/06/24 15:46:51

    ありでしょうね。賃貸か分譲かの選択肢がある方なら問題ないかと。選択肢のない方はだいたいただ分譲を否定するだけですから話になりません。否定のための理由付けをしているだけですから。

  121. 3485 匿名 2010/06/24 23:51:24

    まぁ、家族にチクチク言われながら、老後におびえながら、必死に家賃を払い込むために働いているのでしょうから、この掲示板で憂さを晴らすぐらい多目に見てあげたら?

  122. 3486 匿名さん 2010/06/25 00:06:06

    老後用に平坦な土地の別荘買ってありますよ
    仕事リタイヤしたらしばらく別荘で暮らせばいいのさ

  123. 3487 匿名さん 2010/06/25 00:44:30

    私もそのつもりです。
    但し病院通いが頻繁に必要になれば次の段階も考えてはいますが・・・

  124. 3488 マンコミュファンさん 2010/06/25 00:47:33

    ファミリーマンションは賃貸に出してもあんまり得しないね

  125. 3489 匿名さん 2010/06/25 03:59:53

    >>3488
    その分資産価値も下がりにくいのでそれ考えるとそうでもないよ。
    ワンルームマンションの資産価値の下落率はひどいもんだから。

  126. 3490 匿名さん 2010/06/25 04:22:18

    新卒採用は手控え、派遣もダメなんだからワンルームマンションには手を出さないほうがいいよ。

  127. 3491 匿名さん 2010/06/25 06:21:21

    住んでいた3LDK賃貸に出しています。
    確かにそんなに高く貸せません。
    ワンルーム3部屋持っているほうが良いと思います。

    今売ってローン返済の足しにするか
    貸し出して、将来ローン返済後、家賃を年金代わりとするか考えましたが
    借り手がついたので貸しています。

    本当はどちらが良いのでしょうか?

  128. 3492 匿名さん 2010/06/25 12:05:32

    >>3491
    恐らく売って他の投資に乗り換えた方が良いと思いますが
    利益率は年利でどのぐらいですか?

  129. 3493 匿名さん 2010/06/27 12:53:16

    自分の感覚だとワンルームマンションは売ると損になる物件が多いけど
    ファミリータイプは売った方が得な物件のが多いかな。
    利回り4%くらいなら売った方がいいと思うが、6%以上出せてるなら微妙かな。
    築10年いかないくらいまでは持っててもいいかも。

  130. 3494 匿名 2010/06/27 14:08:38

    10年すぎたら売ってしまったほうがよいのでしょうか?

  131. 3495 匿名さん 2010/06/27 15:18:50

    マンションの多くが3年、5年、10年目、20年目、30年超ってかんじで資産価値が変動する。
    築3年くらいはほとんど価格変わらず、5年目で少し下がり、10年目でやや大きく下がる。
    中古買う購買者層がそういう区切りで見るってのと、
    住む側もだいたいそのタイミングで中古の売りを出してくるんだよね。
    中古の近隣相場見て築10年の似た条件の物件と近隣に同じ時期に建ったマンションが
    どの程度あるか考慮して売れる値段と利回りを研鑽すればいつ売るのがベストかが見えてくるよ。

  132. 3496 匿名さん 2010/06/28 01:14:29

    3491です。
    利回りは多分5%前後です(売値が確定できないので)。
    築11年です。

    でも近隣の築20年くらいの3LDKの賃料もそんなに下がっていないので、
    10年後まで持っていても問題ないかと思っています。

    他の投資と言うよりも、売却したらローン返済にまわすと思います。
    ちなみにローン金利は2%後半です。

  133. 3497 マンコミュファンさん 2010/06/28 06:28:21

    築20年以上のマンションに資産価値なんて・・・
    うまい所で売り抜けないと邪魔以外の何者でもない。

  134. 3498 購入経験者さん 2010/06/28 06:33:59

    大阪市内駅徒歩5分のマンションを28年前1600万で購入
    先月▲100万nego有りましたが1100万で売却でき
    同じく市内のタワマンに無事転居できました。

  135. 3499 契約済みさん 2010/06/28 06:36:04

    そういうものですよね。
    ここにいる脳内投資家の方は、古ければ終わりという考えしかないんですよね。
    だって脳内ですから

  136. 3500 匿名さん 2010/06/28 08:38:44

    近隣の築30年の3LDKがいくらで賃貸に出ているか調べれば10年~20年後の賃貸し価値がわかると思います。

    ここで、価値0とか言ってる人は、そんなことちっとも調べてないですよ。
    調べても買えるわけじゃないからね。

  137. 3501 匿名さん 2010/06/28 10:02:48

    築何十年経ってる物が賃貸用として価値がある。

    新築では採算に乗らなかったものが、築数十年で
    賃貸用として採算に乗るようになり、賃貸に出せる。

  138. 3502 匿名さん 2010/06/28 12:39:11

    築40年のマンションにどれくらい価値があるかは、40年前に建てられた現存のマンションを見にいけば大体わかるんじゃない? (やや乱暴な議論ですが)

    この前見た40年前の超高級物件は今でも十分に不動産としての価値が認められたけど、当時の庶民用の物件は天井も超低そうだし地震も心配だし、1000万単位のお金出して買う気にはとてもならなそうな気がする。(修繕積立金もメチャ高そう)

  139. 3503 匿名さん 2010/06/28 12:56:00

    40年前の庶民向けとなると、高度成長期の
    いわゆるウサギ小屋と揶揄されてた団地だからなぁ。
    建築基準も耐震基準も今の水準に合ってない。
    参考になるかどうか・・・

    今の基準に大きな問題が見つかるようなら
    40年後、大きく価値を失ってるかもしれませんが・・・

  140. 3504 匿名さん 2010/06/28 13:49:10

    3502です。

    3503さんの意見は、その通りだと思います。
    なのでこれは、乱暴な議論です。

    ただ、40年でも30年でもいいのですが、長い時間の間に
    大きい地震があって現行基準の建物にダメージが出れば建築基準は変わってしまうし、
    人々が住居に求める最低基準も変わる。

    これから数十年の変化はそこまで極端でないにしても、
    昔の建物を醒めた目で見れば、自分がこれから買うものの価値も
    おぼろげながら見えてくるんじゃないでしょうか?

    私は築古の庶民用分譲マンションの現物見たこと無いので
    数十年経過後の実際の価値の有り無し・魅力については中立です(懐疑的ですが)

  141. 3505 匿名さん 2010/06/28 13:54:57

    >>3496
    利回りは以下の計算式で算出できます。

    粗利(あらり)=((家賃×12)/購入金額)×100


    また、純利は粗利から維持費等の経費を引いた金額です。

    純利は、粗利から5%程度引いた値で考える場合が多いですが、
    この場合は、さらにローン金利の2.5%も引いた値となります。

    純利が6%以上ないと、リスクに見合った投資とは言えません。
    自分で住むマンションも同様に計算して純利が低い場合は購入失敗の可能性が高いです

  142. 3506 匿名 2010/06/28 14:40:40

    純利6パーセントはかなり厳しいですよね。なかなかそんな物件ないですよね。

  143. 3507 匿名さん 2010/06/29 11:43:25

    6%とかってに決められてもねえ。
    これは築年数とかによってかなり左右しますから。

  144. 3508 匿名 2010/06/29 12:12:26

    新築時で6パーセント、古くなればなるほど高久なるという話なんでしょ?たぶん。

  145. 3509 匿名さん 2010/07/02 09:42:11

    結論として
    マンションは賃貸。
    戸建は購入。

  146. 3510 2010/07/02 09:47:57

    理由がないと

  147. 3511 匿名さん 2010/07/02 10:34:26

    戸建に住みたいなら、戸建を賃貸したら?
    なんで賃貸マンションにで住みたいの?
    賃貸マンションの何に惹かれるんだろうか・・・

  148. 3512 匿名さん 2010/07/02 11:35:40

    マンションを10年毎買い替えが一番だな。

  149. 3513 匿名さん 2010/07/02 12:10:55

    分譲マンションに賃貸で住んでますが良いですよ。

    設備は良い上に、
    面倒な管理組合の集まりとか出なくて良いし、
    隣人に問題があっても引っ越せます。

    多分、金銭的にも購入するより得 or 同じぐらいだと思います、
    上の方でも出てますが、そんなに家主は儲かってないのでは。

  150. 3514 匿名さん 2010/07/02 12:44:20

    気に入った分譲マンションを借りられて良かったですね。
    まあ、そんなに家主は儲かってないでしょうけど
    損もして無いとおもいますよ。

  151. 3515 買い換え検討中 2010/07/02 14:43:39

     民間賃貸住宅市場においては、家賃の不払い・病気・事故等についての貸主の不安感から、高齢者が入居を拒否される場合があります。このため、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢であることを理由に入居を拒否することのない賃貸住宅をその貸主が、都道府県知事又は各都道府県の指定登録機関に、高齢者の方が安心・円滑に入居できる賃貸住宅「高齢者円滑入居賃貸住宅」を登録し、今後少子高齢化が進む我が国の高齢者に住居供給が滞ることなく提供する仕組みとして設けられた制度ですが今後改良点も含め実態を伴う制度にしていくことが急務である。

  152. 3516 匿名さん 2010/07/02 14:51:01

    老後難民が急増するといわれる日本で住居確保は自己責任。
    財政破綻まじかな国に頼っても無理でしょうね。

  153. 3517 匿名 2010/07/02 15:08:46

    いざとなれば公営住宅があるさ、と考えているのかも。それも一つの選択肢ではあります。

  154. 3518 匿名さん 2010/07/02 15:23:04

    そうですが、ランクダウンするのは思っている以上にツライ。

  155. 3519 匿名さん 2010/07/02 15:59:48

    3513です。

    一括購入できる程度の預貯金はありますが、
    30代DINKSなので購入よりも自由度の高い賃貸を選択してます。

    今後、人口が減って空き家が増えていくため、
    老人への貸し渋りはあまり心配してませんが、
    老後は介護付きマンションのような所を購入(or 賃貸?)したいと考えています。

  156. 3520 匿名 2010/07/02 16:14:03

    人口も減る上に中古マンションは供給数は今の2~3倍になるらしいですね
    かと言って中古を買うのはリスクありますし
    安いと大規模修繕があるんではと疑います

  157. 3521 ビギナーさん 2010/07/03 00:52:27

    利便立地は中国(自国では土地所有不可)を含め移民族が買い占めるでしょうね。
    少子高齢化により財政赤字毎年プラス1兆円の中、公営住宅整備はまず無理。
    地球上植物連鎖・弱肉強食の流れは本来自然の流れかもしれません。是非も無し。

  158. 3522 現地法人さん 2010/07/03 01:02:24

    すでに人気エリアでは中国人専用分譲マンションも建ってますね。
    富士山周辺の別荘地も中国人が買い占めています。
    益々元が高騰すれば買いやすくなるし本国は環境・空気汚染が
    酷いので富裕層にとっては日本は通勤圏だし将来家族を日本で住まわせたい
    と言う友人も増えてきましたね。心配しなくても日本人は少子高齢化で
    人口減少でも不動産重要は増えてきますよ。ご心配なくです。

  159. 3523 匿名さん 2010/07/03 03:45:00

    北海道のニセコスキー場周辺はオーストラリア人に買占められた。
    ニセコにはオーストラリア人が多いと聞いていたがあそこまで多いとは思わなかった。

  160. 3524 匿名さん 2010/07/03 04:32:35

    3513です。

    中国株ではかなり儲けさせていただきましたが、
    「人口が減っても、中国人が買い占めるので空き家が増えない」
    という発想は無かったです。

    介護付きマンションの値段が上がっても大丈夫なように
    老後にお金は残しておきたいと思います。

  161. 3525 匿名さん 2010/07/03 08:10:06

    中国株で儲けた?
    いつの話だ?

  162. 3526 匿名さん 2010/07/03 10:27:21

    低調な土地需要、空室率上昇=マンション市場改善も限定的-路線価

    2年連続のマイナスで、下落率も拡大した今年の路線価。低調な土地需要やオフィスビルの空室率の上昇で、都心部の落ち込みは特に大きい。
    マンション市場には改善の兆しも見られ、一部取引は活発化しているが限定的という。
    http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2010070100350


    路線価 標準宅地15年連続下落・・・どんどん地価が下がりますね。

  163. 3527 匿名さん 2010/07/03 12:49:50

    中国はじめアジア新興国の日本買いは今まだスタートライン
    これから本格的に始まるでしょうね。

  164. 3528 匿名 2010/07/03 14:53:06

    日本買いのターゲットは商業地や施設です
    海外から見て日本の住宅は投資価値がありません

  165. 3529 匿名さん 2010/07/03 16:16:49

    ↑いい加減なこと言ってなよ

  166. 3530 匿名さん 2010/07/03 23:29:11

    無知は最大の欠点。

  167. 3531 匿名さん 2010/07/03 23:34:06

    TVで中国での日本の不動産投資の番組やってましたが
    麻〇Pハ〇スも彼らの持っている資料に載ってました。

    ここもまた、中国人に買われるかもしれないんですね
    某カード会社から紹介のダイレクトメールが来てますけど・・・

    無知は最大の悲劇である。

  168. 3532 匿名さん 2010/07/03 23:51:06

    国力低位下、ハイパーインフレ・円の価値下落すれば一万円が千円の価値に・・・
    国債の95%が自国民だから損するのは国民だけで世界は困らない。
    今、所有するのが得策かでしょうか?

  169. 3533 匿名 2010/07/03 23:55:20

    それは今の話ですね

  170. 3534 匿名さん 2010/07/04 03:16:41

    この程度ではすまんでしょ。

  171. 3535 留学生さん 2010/07/04 03:26:40

    意味すら理解できない日本人2名哀れだな。

  172. 3536 匿名さん 2010/07/04 04:34:45

    やはり流れとしては、政府がいくらデフレ政策を継続したとしても、都心部の優良不動産は高利回期待の中国人買いで底堅く推移する一方で、中国人の興味のないエリアは日本人売りの継続で下落がつづくといった感じですね。
    北海道のスキー場や富士山周辺の別荘地のようにいち早く中国人需要に対応することが商売においても投資においても鍵になってきてますね。

  173. 3537 匿名さん 2010/07/04 07:01:03

    リーマンショック以降、全国の主要都市でオフィス空室率が上昇している。

    4月末の東京都心の空室率は、8.82%と【過去最悪】を更新した。
    新築ビルに至っては4割以上が空室という異常事態。
    不景気で大手企業などが事業を縮小、オフィスの集約を進めているためだ。

    起業意欲も最悪の水準
    http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C9381959FE2EBE2E6...

    ・・・人が減り市場は縮小するから、日本の売上は減り続ける。
    日本ではコストカットし、海外で攻勢をかけるのは当然の戦略。
    ここ4ヶ月ほどオフィス空室率は【過去最悪】を更新し続けている。

  174. 3538 留学生さん 2010/07/04 08:27:04

    当然ですよ。
    足元も失業率は増加傾向。企業は日本を捨てグローバル化を余儀なくされる。
    出来ない中小企業はブランド・商品力があれば本間ゴルフのように
    中国企業が買収します。近い将は日本人は働く場を求めて中国に出稼ぎ
    中国富裕層は空気・環境の悪い中国を離れ日本に住居を構える。
    これが今私達の常識になりつつありますね。

  175. 3539 匿名さん 2010/07/04 08:34:41

    中国は所詮反日だし労働力は腐るほどあるし
    水商売ならともかく日本の今の子供達はベトナムかタイに出稼ぎかな・・・

  176. 3540 匿名さん 2010/07/04 10:57:12

    >>3538
    >これが今私達の常識になりつつありますね。

    そのような常識を持っているあなたは
    どこにどのような住居を持っているのですか?
    また、どのように資産を保有・投資しているのですか?

  177. 3541 匿名さん 2010/07/04 12:52:05

    >>3532
    ハイパーインフレが本当に来るなら、現金より物を持っている方が価値がある。
    一万円が千円の価値になるなら家賃もインフレで10倍に。
    シコシコためた預金の価値は10分の1に。
    巨額ローンをかかえるのは論外だが、完済して物件保有してる方がいいだろ。

  178. 3542 匿名さん 2010/07/05 09:07:29

    >>3540
    私は3538じゃないけど、常識と言えるかどうかは別として、
    そういう傾向になって行ってるのは事実ですね。
    不動産バブルに沸く中国ですが、社会主義の中国では、買っても所有権はありません。
    期限付きの使用権でしかありません。
    同じ金を出すなら所有権がある日本の物件を中国の富裕層が買い占めていくのは当然でしょう。

  179. 3543 匿名さん 2010/07/05 09:16:28

    >>3541
    ハイパーインフレが必ず起こると分かっているなら、多額のローン組んででも買った方が得でしょ。
    10倍のインフレになっても物の価値は同じですが、通貨の価値が10分の1になるから、
    預金も含めた現金の価値も10分の1です。
    ローンも実質10分の1になるので、現金で持つより、借金してでも土地や株を持ってる方が得なのは歴然。

  180. 3544 匿名さん 2010/07/05 09:18:31

    インフレ開始→金利上昇→給料upの順番ですから
    ローン組んでる人は漏れなく破綻します

  181. 3545 匿名さん 2010/07/05 09:19:12

    私も同感です。
    中国の富裕層に取っては環境・治安面からも大事な家族を
    住まわせるのに美しい日本は近隣最適国に違いないと思います。

  182. 3546 役人さん 2010/07/05 09:28:15

    預金封鎖し、例えば、現在の100万円を新1万円に切り下げて(これで借金1500兆円を15兆円にしてしまう。)、そして国民に、新円で現在の税金高を支払ってもらうという政策で、税金が100倍になれば、当然物価も給与も100倍近くに、ハイパーインフレになる。これで損をするのは、預金や国債や現金を多く持っている人で、持たない人には影響は少ない。また、債権を持っている人は損。債務を持っている人は得です。でも、これがどの様に波及的影響を与えるか予測できない。しかしこれが一番混乱が少ない方法だと言われています。

  183. 3547 匿名さん 2010/07/05 09:29:13

    >インフレ開始→金利上昇→給料upの順番ですから
    >ローン組んでる人は漏れなく破綻します
    変動でローンを組んでいる人は破綻ですが、固定金利でローンを組んでいる人は
    逆に大儲けとなります。

  184. 3548 3543 2010/07/05 09:33:00

    3543です。
    言葉足らずでした。
    3547さんの言う通り、ローンは固定の場合です。

  185. 3549 匿名さん 2010/07/05 09:33:40

    >>3544
    インフレと連動した金利は長期金利。
    長期金利と連動してるのは固定ローンだから、金利が上がっても実行済みだと関係ない。

    変動ローンには金利は影響するけど、変動金利と連動する政策金利が上がるのは
    給与が上がった後。

    インフレになっても、景気が良くなっても給与が殆ど増えない人(公務員とか)は
    破綻しやすいでしょうけど、そういう人は普通固定にしてるでしょう。

  186. 3550 匿名さん 2010/07/05 11:13:32

    >>3542
    >そういう傾向になって行ってるのは事実ですね。
    >同じ金を出すなら所有権がある日本の物件を中国の富裕層が買い占めていくのは当然でしょう。

    「一部の物件を中国人が買った」という事実と
    「今後、日本の物件を買い占めていくかもしれない」という想像とを
    ごっちゃにして考えている気がします。


    「中国人が日本の物件を買い占めていく傾向が事実」
    という根拠はなんでしょうか?

  187. 3551 匿名さん 2010/07/06 00:02:36

    「一部の物件を中国人が買った」という事実が根拠そのものでしょう。
    全部の物件を買うことは考えられないんだから。
    ただ、あなたと異なるのは、「一部」というのがどの程度かという認識の差。
    中国人の日本での消費が凄いのは知ってると思うけど、別荘地や都心のマンションなどの
    不動産購入の物色もものすごい勢いだよ。
    実際の購入も増えていってる。
    あなたがどれだけご存じだか知りませんが、紛れもない事実です。
    かつての日本がアメリカの不動産を買い漁った頃より勢いがあります。
    ただ、いつまで続くかどうかは不明です。

  188. 3552 匿名 2010/07/06 02:01:21

    根拠 一部の物件を中国人が買った
    結論 中国人はみんな金持ちだ ぐらい
    論理が飛躍している

  189. 3553 匿名さん 2010/07/06 02:09:01

    >>3552
    そんな極端に考えてるのは「あんた」だけです。
    でも事実は事実として知っておきましょう。

  190. 3554 匿名さん 2010/07/06 02:10:11

    少なくともここ数年、観光などで来日している中国人はみんな金持ちだと思う

  191. 3555 匿名さん 2010/07/06 02:22:43

    差別や偏見と言われようが、中国人がこぞって買っているエリアに
    自己の居住用の住居を保有したくない。
    たとえそれで周辺の資産価値が上がろうと損得の問題抜きに生理的に嫌。

  192. 3556 匿名 2010/07/06 02:27:09

    3554
    金持ちにしかビザ発行されていませんでしたからね(笑)

  193. 3557 匿名さん 2010/07/06 02:27:16

    ド田舎に行くしかないなw

  194. 3558 匿名さん 2010/07/06 03:07:44

    >ド田舎に行くしかないなw
    ド田舎=何の観光施設も名所もない田舎 ですよ。
    有名な名所や避暑地は中国人の購入希望対象になってるようです。
    投機対象の便利な都心のマンション購入だけでなく、
    空気が綺麗で景観のすばらしい場所を買いたい層も居るようです。
    双方では購入目的が異なる人達でしょうけど。
    近い将来、中国人富裕層による買い上げで不動産価格が上昇し、
    日本人庶民にとってマイホームが遠のき、中国人オーナーの賃貸に住む日本人が増えるのでしょう。
    なんか悲しいね。

  195. 3559 匿名さん 2010/07/06 04:25:58

    たしかにシーズンオフの観光地へ行くと、日本より中国が多ところがあるな
    向こうはどこでも団体バスでくるから
    生産人口は日本の10倍あるし貧富の差が大きいから、いわゆる富裕層の人口は日本より大きい
    環境汚染とかすごいから、日本の水がたっぷりした場所も人気があるんだろうね
    リゾート不動産業者だな

    ただ、そういう場所だからマンション検討者には関係ない
    セカンドの需要だからね
    仮に戸建なんか持ったら大変
    シーズンになって使おうと思ったら最初に大掃除から始まる
    どっかが壊れてるし

  196. 3560 匿名さん 2010/07/06 04:37:30

    >ただ、そういう場所だからマンション検討者には関係ない
    >セカンドの需要だからね
    それが最近では都心のマンションも買い始めてるらしいよ。
    何でも中国じゃ、土地所有は認められていなくて、今不動産バブルと大騒ぎしてるが
    あれは全て土地所有権ではなく「土地使用権」らしい。
    しかも、民間使用の場合は期間が設けられていて、期間が過ぎれば上物も没収されるらしい。
    最も期間延長もあるらしいが、国のトップや政策変更によって、即時無条件没収なんてことも
    ないことも無い国だからね。
    そんな不確実な物へ投資するより、ちゃんとした「所有権」のある日本の不動産に投資する
    富裕層が増加しているとか。

  197. 3561 匿名 2010/07/06 04:57:49

    中国もバブル崩壊が目の前だから今のうちに買わせておけば良い。
    日本が昔バブルが弾けた時に、それまで買い漁ったアメリカの土地を手放したようになるだろうから。

    そして中国人が買った土地を安く買い叩くと。日本の不動産を中国に持って行く事なんて不可能。好きにさせておけば良い。

    しょせん中国は今も昔も先進国の金の儲け先とし利用されてるだけ。

  198. 3562 匿名さん 2010/07/06 05:05:13

    日本が魅力的に思って貰えてるならどんどん買っていただいていいんじゃね
    結構なことです
    中国脅威論をネットで吹聴してる人もご苦労なこってす

  199. 3563 管理人 2010/07/06 05:19:17

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総戸数 48戸

サンクレイドル西日暮里II・III

東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

6490万円・7940万円

2LDK

50.02m2・52.63m2

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4丁目

1LDK~3LDK

34.63㎡~65.51㎡

未定/総戸数 87戸

サンウッドテラス東京尾久

東京都荒川区西尾久7丁目

4,298万円~6,498万円

1DK~3LDK

34.81m2~59.95m2

総戸数 33戸

イニシア東京尾久

東京都荒川区西尾久7-142-2

5198万円~6168万円

2LDK・3LDK

43.42m2・53.4m2

総戸数 49戸

カーサソサエティ本駒込

東京都文京区本駒込一丁目

2LDK+S・3LDK

74.71㎡~83.36㎡

未定/総戸数 5戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

4900万円台~7100万円台(予定)

3LDK

55.92m2~63.18m2

総戸数 78戸

ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原1-19-2他

6168万円~7198万円

3LDK

66.72m2~72.59m2

総戸数 62戸

リビオシティ文京小石川

東京都文京区小石川4丁目

9290万円~1億5990万円※権利金含む

2LDK~4LDK

57.4m2~82.67m2

総戸数 522戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4390万円~9290万円

1LDK~3LDK

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

バウス板橋大山

東京都板橋区中丸町30-1ほか

3990万円~9230万円

1DK~4LDK

26.25m2~73.69m2

総戸数 70戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

6400万円台~7900万円台(予定)

3LDK

65.96m2~73.68m2

総戸数 56戸

サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

東京都新宿区信濃町11-2

9,440万円~13,480万円

2LDK

49.74m2~63.42m2

総戸数 37戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷4丁目

1億800万円

1LDK

43.9m2

総戸数 280戸

ユニハイム小岩

東京都江戸川区南小岩7丁目

5600万円台・8200万円台(予定)

2LDK・2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

ジェイグラン船堀

東京都江戸川区船堀5丁目

6998万円・7248万円

3LDK

70.34m2・74.58m2

総戸数 58戸

クレヴィア西葛西レジデンス

東京都江戸川区中葛西4-16-1

6990万円~8390万円

1LDK+S(納戸)~3LDK

56.35m2~70.62m2

総戸数 48戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~130.24m2

総戸数 815戸

ザ・ライオンズ西川口

埼玉県川口市西川口3-109-1他

4960万円~6480万円

2LDK・3LDK

51.55m2~70.9m2

総戸数 63戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~104.44m²

総戸数 78戸

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ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7498万円

2LDK+S(納戸)~3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

グランリビオ恵比寿

東京都目黒区三田2丁目

未定

1LDK~3LDK

44.12m2~184.24m2

総戸数 16戸

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

3998万円・5948万円

2LDK・3LDK

58.01m2・72.68m2

総戸数 39戸

サンウッド西荻窪

東京都杉並区西荻北2丁目

1億3790万円

3LDK

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オーベル葛西ガーラレジデンス

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4600万円台~7700万円台(予定)

1LDK+2S(納戸)~4LDK

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総戸数 155戸

バウス氷川台

東京都練馬区桜台3-9-7

7400万円台~9600万円台(予定)

2LDK~3LDK

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総戸数 93戸

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総戸数 36戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

東京都練馬区中村南3-3-1

6858万円~9088万円

3LDK

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総戸数 67戸

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総戸数 21戸