マンションは購入？賃貸？

> 高級賃貸に住めない人が中以下の分譲を買う、中以下の分譲を買えない人が中以下の賃貸に住む。
> 賃貸でも分譲でも、高級に住む人たちはここには存在しないし、価値観は全然違ったもの。

価値観は違うと思いますが、一般サラリーマンが購入できるレベルの中ぐらいを基準に討論しているのではないのですか？

また、同レベルのマンションなら分譲がいいのか賃貸がいいのかの議論だと思います

4000万～5000万ぐらいの分譲マンションの場合、おそらく賃貸で借りると家賃が25万～35万程度だと思いますが、それなら賃貸ＯＲ分譲？

高級分譲を購入したり高級賃貸に住むだけの資産またはサラリーのある人でも、
必ずしもそういうところを購入したり住んだりするわけではないよ。
むしろ彼らは自分の価値観に照らして気に入れば手を出さないし、
たとえ傍目に見て高級と言えないものでも気に入れば選択するのさ。
もとろん、割高、割安といった要素もプライオリティは低いね。

もしかしたら消費税が１０％になるかもしれない。

業者から買う新築や中古の場合はもろに５％の負担増となり、ばかにならないが、
一般個人から買う中古の場合は、仲介手数料に対する消費税が１０％になるだけで、
たいした負担増ではない。

新築はさらに高嶺の花になってしまうので、消費税据置の特例があっても良いと思う。
おそらくあるとしたら、駆け込み需要を誘発するように、税率引き上げをちらつかせ、
予定通り一旦引き上げてからしばらく様子を見て元に戻すようなことになるのだろう。

なお、住宅家賃は非課税なので、賃貸派には直接影響はないが、建物に対する消費税
がコスト増になるので、新築オーナーの利益にはかなり影響があることになる。

賃貸経営には影響ありかな。
新築だと家賃上げるのかな。
家賃取れない場所だと新築なしになるか。

4000～5000万の新築マンションだと新築をそのまま賃貸しても15～17万、管理費などで2万、駐車場3万弱ってところです。
20万を超えると法人契約とかで部長クラスが転勤で借りるとかじゃないと厳しいですね。
新築購入時に家賃査定だしてこれだけで貸せますよって営業は言うけど、実際はそれより下回るので実勢価格はそれくらい。

賃貸さんは借り物だからって目いっぱいイイ物件を借りない人が多いけど、購入ってなると、賃貸を考える物件よりいいところを考える。それで今の支払いとそんなに変わりないってなると同じお金を払うなら賃貸はもったいなくて購入の方が得だと思うのでは？

私は身軽で費用対効果を考える賃貸派だけどパートナーは持ち家派。支払いが終わった時に払った費用分の価値なんてないし、リスクも高いって話しをして、それでも家が欲しいからと言うのを第一理由として購入したので、家が欲しい人が購入した大きな理由じゃないかと。
家賃がもったいないとか、購入が得とかは大人としてのそれらしい言い訳。

> 4000～5000万の新築マンションだと新築をそのまま賃貸しても15～17万

こんな家賃で貸してる場合は、購入に失敗したマンションでしょう
一般的には、こんな家賃で貸したら赤字です

> 新築購入時に家賃査定だしてこれだけで貸せますよって営業は言うけど、実際はそれより下回るので実勢価格はそれくらい。

これはデベによります。デベ内で賃貸支援をしているようなデベの場合、提示した家賃で家賃保障などをしなければいけなくなるので、購入時の家賃査定は、低めの設定にされています。（実勢価格はもっと高く貸せます）

> 支払いが終わった時に払った費用分の価値なんてないし

これは物件によりますね

> 賃貸さんは借り物だからって目いっぱいイイ物件を借りない人が多いけど、購入ってなると、賃貸を考える物件よりいいところを考える。それで今の支払いとそんなに変わりないってなると同じお金を払うなら賃貸はもったいなくて購入の方が得だと思うのでは？

これってつまり、賃貸と同じ値段で分譲のほうがよりより良いところに住めるってことでしょ

> 費用対効果を考える賃貸派

これは、何が効果かってことですよね
ほとんど住居にこだわりがないなら、賃貸のほうがよいでしょう。

>こんな家賃で貸してる場合は、購入に失敗したマンションでしょう
>一般的には、こんな家賃で貸したら赤字です
何だかいい加減こと言ってるね。一般的？なんだよそれ？
赤字？なにもって赤字とするの？
何も分かってないね、君。

購入金額、ダメでもローンの毎月の支払いなどを下回らない家賃で貸したいけど…それは希望。実際は周囲の相場と借り手の状況で決まってくる。

賃貸支援はあるけど、家賃保証が物件価格とトントンとかはありえないのでは？

支払いが終わった時に支払った分の価値に自分の中の付加価値を入れれば別かもしれないけど、一般的には購入後10年以内でも購入時の金額を大きく下回る。購入時より高くなるものも見受けられるけど、ごく一部。

赤字ってのは、諸経費、減価償却費込みで儲けがでてないってことでしょ。

実際、高額物件だと賃貸需要が少ないから場所を選ばないと
借り手が見つからないとは思うけど。

借りるより購入した方が得なら
次々にマンション買って貸し出すと儲かるって事だよね？
（空き家リスクが無い場合だけど）

金利の問題がありますよ。
自己居住なら、金利安いけど賃貸にだすと金利高いですよ。
現金でマンションを何戸も買える人はいませんよ。

頭金をある程度だして、月々のローンを少なく出来るから賃貸より分譲の方がいいんだと思います。
通常はある程度頭金だすから、賃貸と同じ金額で賃貸よりグレードの高い物件に住めるんですよ。
頭金で払う分をローンに組みこんだら、賃貸より割高かもしれませんね。

賃貸は３０年も住む前に出ていってくれと言われそうですが、、分譲はローン等の滞納がなければ３０年でも住めますからね。メリットがどうかは別ですが。

私は賃貸から分譲になって、ヤレヤレいずれ出ていかなきゃって思わなくなったので気が楽になりました。
もちろん頭金をある程度払ってるので賃貸より金銭的に得とは言えませんが、賃貸とほぼ同じ金額でグレードはアップしました。

生活に余裕なく賃貸暮らしからも脱皮出来ません・・・

>>3374
貸そうと思ってる賃料で、賃貸需要が十分あるかどうかじゃないの？
需給が合わない物件を賃貸で供給してもムダ。

>>3373
>赤字ってのは、諸経費、減価償却費込みで儲けがでてないってことでしょ。
だったら、マンション経営でまず赤字になることはありません。

でも、それならマンション経営やってる意味ないけどね。

>>3378
どんな計算してるの？
大丈夫か？

”諸”経費って色々あるでしょう。
税、管理費、修繕費、減価償却費、資金調達費。

投下資金ベースの利益率が問題でしょうね。

リスクを取って、苦労して何とかトントンではやらないほうがいい。

> 借りるより購入した方が得なら
> 次々にマンション買って貸し出すと儲かるって事だよね？

基本的には、空き家がなく、金利が住宅ローンなみで、住宅ローン控除があり、不動産屋に管理料を取られなければ儲かります
つまり自分が住んでいるなら得します（笑）

ただし、実際は、15年～20年でローンが完済になり、そこからが利益になるため先の長い話になるので、１，２部屋ぐらいだとほとんど利益が出ません
一棟買いするくらいではないと賃貸経営はなりたたないですよ（一度やろうとしてシミュレーションしたので）

マンションを購入すると、順番で管理組合の仕事をやらなくてはいけないのでしょうか？
もし余計な仕事をしなければいけないなら、賃貸のほうがいいと思いますがいかがでしょうか。

>>3382
順番でやるとは限らない
管理組合の仕事の手間とその他諸々のメリットデメリットを天秤に掛けて
自分にとってどの選択がベストか判断してそれを実行すればいい

ある人にとっては分譲マンションが正解だし、別な人にとっては賃貸が正解。
また更に別の人にとっては注文住宅が正解。

これは収入や職業だけでなく、個人個人の価値観に依存するので
君は年収がこれこれだから賃貸が正解とか決める事もできない。

あなたの正解は賃貸かもしれないが、それは人類全体の正解ではない。
しかし、マンコミュ住人には知的障害者が多いためこのことに気付く人は本の少ししかいない

> 3381
自分が住んだ（自分で買って、自分に貸した）としても
大家側の自分の利益率は３～５％程度

住宅購入は、あまり良い投資とは言えないですね

>>3381 空室リスクを無視してもその程度ですか。

買う意味無いな。相場がまだまだ高いんでしょうね。　

>あなたの正解は賃貸かもしれないが、それは人類全体の正解ではない。
>しかし、マンコミュ住人には知的障害者が多いためこのことに気付く人は本の少ししかいない

たかがマンションで人類全体？
「本の少し」といいご当人のほうが危ないような･･････。

４０００万円で購入したマンションが１０年後に３０００万円で売れたら、
１０年間でトータル１０００万円の家賃の賃貸に住んでいたという計算でいいですか。
諸費用は別として。

詰まらん誤字脱字に突っ込むくらいしか脳のない奴のどこに知性があるのだろうか？
いや、ない。

人類全体としての正解ですか？

そうですよ
そんな事も分からないんですか？

> 3387
諸費用がどこまで含むかによるかだが、
購入しなかった場合はマンション購入費用の4000万円の運用益が見込まれるから
「1000万円＋4000万円の運用益」が家賃と考えれば良い

4000万円を年利2～3%で10年複利で運用すると、運用益は約1000万なので
「1000万円＋1000万円」の家賃の賃貸に住んでたという事になる

なるほど　若くして資金があっても、とりあえず賃貸で、リタイア時点でもう一度考えるという手もありだな。

>そうですよ
>そんな事も分からないんですか？

宗教だな。

>詰まらん誤字脱字に突っ込むくらいしか脳のない奴のどこに知性があるのだろうか？
いや、ない。

何が「詰まらん」のか知らんが、つまらない突っ込みされないように知性をみがきましょう。

>>3383
>しかし、マンコミュ住人には知的障害者が多いためこのことに気付く人は本の少ししかいない
こんなこと書く３３８３は最低の人間だな。
３３８３の存在価値はない。

>>3391
>４千万円の運用益＝１千万
阿呆だね。
住宅資金でなきゃ４千万なんて借りられないだろが！
しかも２～３パーの運用って完全に逆鞘じゃん！
ギャンブラーよりタチ悪いね。

>3396
金を持ってない君は知らないだろうけど
年利2%以上は余裕

銀行定期でも年利2％(最近低くなったけど)
http://www.shinkobank.co.jp/deposit/personal/internet.html

社債でも年利5%以上
http://www.softbank.co.jp/ja/news/press/2009/20090526_01/

>3397
君の理屈だとその辺の定期やら社債やらに殺到しそううだけどね、そうでもないな。
何でだろ、ね。
世の中、ハイリスクハイリターンな訳だ。
ま、頭はギャンブラーだから、仕方ないか。
そもそも住宅資金じゃなきゃその金が出てこないんじゃ？
って質問には答えがないぞ！
やっぱアホだ。

本当に２～３％で運用できるなら、
購入するより賃貸の方が金銭的に得な（場合が多い）のに、
実際には多くの人は購入する

→結論： 実際には低リスクで３％運用出来る人は居ない

最初から現金で一括購入なら運用利回り3％も成り立つけど、
実際は多くがローンを組むので4000万円貯まるのにだいたいの人が
10年、20年くらいかかるだろうし、その間に賃貸に捨てる金が膨らんでいく。
購入で住居にかかる負担が減ればもっと貯金も増やせるので、
戸建ての資産目減りや賃貸住居費用カットで増える貯金額など
いろんな要素を勘案しないと正確な比較はできない。

家を買うってことは住居に関するコストカット＋不動産投資と一緒。
逆に言えばコストカットも投資としても旨みがない物件は買わないほうがいい。

>→結論： 実際には低リスクで３％運用出来る人は居ない
正しいよ。

>>3401
ですね。
低リスクで３％運用できるなら、銀行が金利１％ちょっとの国債買ったりするわけないね。

低リスクで３％運用できるなら、リスクのある商品のローン金利は５％になっていてもおかしくはない。
ででもそんな金利のローンは国内には無い？よ。

でも、ＵＲＬ見ると銀行定期で２％付くのは本当みたいだぞ！
ソフトバンクのやつも本当のＨＰみたいだし

長期金利の指標となる米国債10年物ですら3.2％

空室リスクに絶えず晒される不動産投資のリターンは最低でも８％以上は欲しいところ。

公社債もいいけどこっちも魅力的。
http://www.comtex.co.jp/www/?module=Default&action=meigara&pag...

>3400
>最初から現金で一括購入なら運用利回り3％も成り立つけど、
>実際は多くがローンを組むので4000万円貯まるのにだいたいの人が
>10年、20年くらいかかるだろうし、その間に賃貸に捨てる金が膨らんでいく。

つまり4000万円持っている人は
購入するより賃貸の方が金銭的には得な場合が多いって事にならない？

4000万円で買ったマンションが10年後に3000万で売れた場合は、
諸費用抜きで10年で2000万円の家賃を払ったことになるんだよね。
諸費用入れて考えると月々20万以上の家賃を払ったことになるのでは？

もし、そうなら購入する方が損な気がする

その間の賃貸暮らしの家賃は計算したのかな？

ん？
その間（10年間）の家賃を月々20万払ったのと同じぐらいになる

と書いたのですが。

たいした差はないということだな。

10年で1000万円も下がるマンション買うのは見る目がない。
便利な立地ならそんなに下がらない。

>3406
なぜ2000万円？

>3410
マンションなんて１０年で１０００万円は普通に下がるよ。

>3412
それ誤解。最近の人気地域の中古は例外だよ。