マンションは購入？賃貸？

>管理費、金利、利益、固定資産税、（修繕積立金も？）これらを家賃に乗っけるということですが、

そのとおりです
マンション経営は事前事業じゃないので、オーナーが利益がでる金額に設定されています
そのため、全く同じ物件の場合は、賃貸のほうが、金銭的には損します
そうじゃなければ、誰も買わないでしょ

>一方で、家賃相場というものがありますね。
そのとおりです
そのため、その家賃相場で利益がでないところには賃貸マンションは基本的にできません

失敗して赤字状態で貸している物件も少しはあると思いますけどね

>マンション経営は事前事業じゃないので、オーナーが利益がでる金額に設定されています
>そのため、全く同じ物件の場合は、賃貸のほうが、金銭的には損します
全く分かってないね、この人。
全ての家賃は常に家賃相場で決まる、管理費や金利、、、、経費なんて全く関係ない。

>失敗して赤字状態で貸している物件も少しはあると思いますけどね
赤字ってなんだよ？
何をもって赤字とするのかね？

>2703

だから、その家賃相場で利益が出なければ、そもそもその場所に
賃貸マンションは出ないって2702さんは言ってるんじゃないの？
じゃあ、なんで賃貸業って成り立ってるの？

で、そうした経費に上乗せできないけど、賃貸をせざるを得ない
状況に陥れば、それが赤字ってことじゃないの？

まあ、賃貸が安上がりって言うならそれでいいけど。
賃貸マンション経営側にとってみれば、カモ、いえ大事なお得意様
だもんねえ…。

>>2703
あなたがマンションオーナーだとしたら理解できるのでは？
相場とかけ離れた家賃で
借り手がつかないのは論外ですが
本気で、マンション経営の「赤字」が想像すらできないのですか？

ヒント：損益分岐点

経済の理解力が小学生のお小遣い帳レベルなんだろ。

2702,2704

物事を現実的で多面的な角度から考えられないような脳みそスカスカ相手に何言っても無駄無駄。

>>2705
>「赤字」が想像すらできないのですか？
マンション経営で赤字って何？

そもそも損益分岐点だとか、経費がいくらとか全く関係ない。
固定資産税や修繕費など経費がいくらであろうが家賃は相場でしか貸せないの。

他の商売だって同じ。５万円で仕入れたから６万円で売るんじゃないだよ。
５万円で仕入れても市場価格が約１万円なら１万円位でしか売れないし、
相場が１００万円で売れるなら１００万円で売るんだよ。

そもそも、賃貸マンションは必要経費のほかにオーナーの利益を上乗せして賃しているから
借り手は同じマンションなら購入する方が他人の利益分払わないので安くすむって話だよ。
赤字でも貸すってのは例外だから、考慮しなくて良い。

5万円で仕入れて1万円で売るのは、たまにあったとしても継続しないの。
そんなことやってる商売はすぐにつぶれるから、市場から淘汰されてすぐに存在しなくなるんだよ。
ほんとに。

>>2708
言ってる意味は正しいですが、でも間違っています。
１万円でしか売れないものは７０００円以下で仕入れ、
相場が１００万円のものは、７０万以下で仕入る。
１万でしか売れないものを５万円で仕入れるバカはいない。
賃貸住宅も、その場所や物件の相場で貸して全室で利益が出ることを前提に造られるます。

でも、空室が増えた場合などは、やむなく値下げをする場合もあるので、
2708さんの言う通り借り手からすればお得な物件もあります。

分譲を賃貸しする場合は、先に物件ありきなので、まさに2708さんの理屈が当てはまりますね。

>5万円で仕入れて1万円で売るのは、たまにあったとしても継続しないの。
>そんなことやってる商売はすぐにつぶれるから、市場から淘汰されてすぐに存在しなくなるんだよ。
>ほんとに。

マンション経営は、投資金額が大きいだけに、赤字でも簡単に撤退できません。
その都度仕入れて売るような商売とは比較できません。
空室があれば、その部屋の収入はゼロですが、値下げしてでも入居してくれればキャッシュが入ります。
そんな赤字の物件って少なくないですよ。
それだけ、賃貸経営は簡単じゃないってことですね。

>>2711
そうだね。
かといって一度値下げをすれば、簡単に値上げは出来ないし。
売却したくても、そんな赤字物件は買い叩かれるし。
確かに難しいね。
でも借り手からすれば、そんなお得物件が結構あるってのが現実なんですよね。

分譲マンションもいざとなれば貸せばいいと思ってる気楽な人も多いけど、
その場合は、>>2708さんのいう通りになるね。
分譲さんの計算は、単純すぎだよ。

マンションを貸す場合、基本的に「赤字」にはならない。
赤字っていうことは経費（固定資産税、修繕費、管理費、金利、、、）より
家賃が少ないっていうことだからそんなことはまずない。
問題は利回りっていうこと。

また、いくらで貸すなんてなんて自分で決めることじゃない。相場が決めること。
不動産屋の言う相場でしか貸せない。
１５万円の家賃が欲しいと言っても相場１０万円ならいくら待っても借り手は現れない。

>2714
減価償却費と資金の調達費用はどうなってんの？

>>2711
まぁ、そのような物件はボロが出始めた古い物件ですね

築浅物件は、収益計算が近い時代に行われてますから、それほど乖離は発生しません

ちなみに、一昨年の土地の下落時も家賃は、土地の下落幅にそれほど連動していませんね
その理由は、、、
まぁ、考えてみてください(笑)

そもそも安い賃貸のとこに高い分譲ってあるんかいな？
マンションは立地と周辺環境によるから、駅から遠いとか、日当たりが悪い、近くに建物が建っていて圧迫感がある
など悪い条件のとこは賃料は安いけど・・・それなら買っても安いと思うけどね。

住まいは一生だから、賃貸は高くつくでしょ。レンタルが安いのは、一時的ですむ場合ですよ。
レンタカーを毎日借り続けるなら、買った方が安いのと一緒ですよ。
多分分譲レベルの賃貸が一番贅沢ですよ。

住まいは一生でしょうか？
生活の変化に対応して住み替えるものだと思います。
サラリーマンだと転勤もあるから、教育の関係で家族は同じ所に住み続けるとしても、
必要な期間はせいぜい10年か15年。
マンションを10年サイクルで住み替えると、ローン購入の場合その都度大きな売却損が出そう。
現金買いができない我が家は賃貸です。（勤め先の補助もでるし）

将来は海の近くに確保してある小さな家にしばらく住んでから、賃貸の高齢者施設に入る計画。

賃貸は高くつくとか自分の資産にならないとか言うけど。
分譲なんかローンを払い終わると築３０年のボロ団地だよ。

その点賃貸は引越し自由で、修繕やりフォームの心配なし。

私は１５年前に、既に３０年経過している団地を５年位借りたことがあるんですが、
さっきその団地の賃貸情報見たら、別の棟（私が前住んでたとこより１分駅に近い）
が同じ賃料で出てました。その団地は１０００万から３０００万弱位で売買もされてます。
団地も捨てたもんじゃないんですよ　笑。

私も賃貸派、買うなら戸建と考えていたので、賃貸派さんの気持ちは良くわかるし、
きちんと計画を立てての賃貸なら、上手くいくんだと思います。
私の場合は、結局駅近マンションを購入しましたけどね。
タイミングは家賃補助が切れたから。やはり、断然貯金しにくくなります。
実家（戸建）も近いので、そんなに戸建にこだわることもないということにも
気づきました。気に入る物件がなかったというのもありますが…。
私の場合はキャッシュだったので、１５年住めば、例え売却が買った金額の半値だったと
しても利益が出ます。ただ、利益を見込んでの購入ではないので。どうするかは時の運です。

結局、マンション購入でも賃貸でも、お金が貯まる人は貯まるんだと思いますよ。
私もローンがない分、着実にまた貯まってます。
マンションを買うなら、最重要視すべきは、やはり立地でしょう。

あ。別に生活切り詰めてませんから。念のため。

> 賃貸は高くつくとか自分の資産にならないとか言うけど。
> 分譲なんかローンを払い終わると築３０年のボロ団地だよ。

分譲マンションの値段も家賃相場を元に概ね設定されます（とういかどっちも地価がベースなっているので）
同レベルのマンションの住む場合、少なくとも20年間家賃を払うなら、管理費など含めてローンは終わります
しかし、分譲マンションの場合、築20年でも価値は0ではない

また、20年以上住む場合は、管理費/修繕積み立て金、固定資産税のみで住める。
おそらく、1ルームの家賃分で、3LDKに住めることになる

リフォーム代は、かかるが、20年後からの家賃を考えれば安いものだと思うんだけどね

> その点賃貸は引越し自由で、修繕やりフォームの心配なし。

礼金や引越し代、仲介手数料なども取られます
ちょっとしたリフォーム代と同等はかかるよ

修繕やリフォーム代の心配はいらないのではなく、それを考慮して家賃は設定されているので、あなたが払っているのです
ただし、出て行った後でリフォームされるので、住んでいる限りリフォームされない。。。

国土交通省の発表で日本のマンションの平均寿命は44年、平均建て替え時期は37年というのがあった。
分譲マンション買って資産を手に入れたから安泰だなんて思ってると
重いローンをやっと完済したところで、大規模修繕や建て替え費用の拠出を迫られ予定が狂う人もいるだろうね。
見通しが甘いだけだから同情できないけど。

>>2721
そんな単純な損得で生活してるのですか？ｗ
長いけれど一度限の人生です。
最終的な金額の損得じゃなくて、その時その時の年齢や家族構成、
通勤通学環境などに合わせて住み替えていけるのが賃貸の良さでは？
購入すると買い替えなんて普通の人はなかなかできませんよね。
子供が増えたら？転勤になったら？子供が巣立ったら？
住環境面でも、風紀が悪くなったり、非常識な隣人が越してきたら？
分譲の住み替えの難しさやストレスは、賃貸の住替えの比じゃないですよ。
比較的容易に住み替えできるか、我慢して住み続けるかの差は大きいですよ。
１度きりの人生、多少金がかかっても、各年代を幸せに暮らしたいですよね。
老後のためだけに生きてるんじゃないんですから。
極論言えば、備えている老後まで生きられる保障なんてないんです。
来るかもしれない未来のために、今を犠牲にするのはどうかと思いますが。
かといって賃貸に住んでいるからと言って老後を無視してる訳でもないよ。
現に、持ち家の無いお年寄りってみんな悲惨な暮らししてる？
ホームレスになってる？
未来への過剰な心配と過剰な期待のみで今を生きてるような気がします。

＞礼金や引越し代、仲介手数料なども取られます
＞ちょっとしたリフォーム代と同等はかかるよ
同等？
全然違うよｗ
甘いんじゃないの？
しかも、戸建てと違って、自分で補修時期や規模を決められないんだよ。

私は補助もなくなり単純に家賃もったいないと思って購入しました！
ちょうどいい物件に出会ったので決意。

賃貸では築１５年の２LDKマンション駐車場混み１１５０００円でした。
今は新築４LDKマンションに全て込みで８７０００円です。

今までの家賃考えると超ラク！！

特に隣人トラブルもないし理事会もしっかり運営されてるので安心。
狭くて引っ越したとしたら家賃いくらになってたことやら。
どう頑張っても今のレベルの家には賃貸では無理でしょうしね。
大満足の買い物でしたよ☆

でも賃貸には身軽というメリットもありますしね。
それは個々の考え方、ライフスタイル次第かな。

うちは「賃貸制度」もあるので転勤などあった場合は貸し出すこともできます。
売るよりはそっちのほうが利益出るので万が一の場合はそうします。

>>2726
いい物件が見つかって良かったですね。
ちなみに賃貸の時と同じ地域なんですか？
同じ地域や似たような環境だとしたら、あまりの値段差にびっくりしました。

長い生活ですから、このまま、隣人が売却したり、賃貸したりして、
面倒な隣人が引越してこなければいいですね。

＞うちは「賃貸制度」もあるので転勤などあった場合は貸し出すこともできます。
＞売るよりはそっちのほうが利益出るので万が一の場合はそうします。
転勤先の住まいはどうするご予定ですか？
賃貸ですか？
それとも分譲を購入しますか？
購入する場合は、賃貸ししている物件を所有していても、低金利のローンが借りられますか？

>2724さん

2721さんは、あくまで金銭面での優位性のみを行っています

もちろん賃貸は住みかえれる優位性はありますが、あくまで、それは金銭面を犠牲にしてるだけなので、どちらを取るかはその人次第ということだと思います

> 日本のマンションの平均寿命は44年、平均建て替え時期は37年

これは、一昔前のマンションですね
今のマンションは、70年以上とかでも大丈夫だといわれていますよ。おそらく今そこそこのマンションを購入した場合、天災などで破損しない限り生きている内に立て替えの話はでないでしょう

>>2728
>もちろん賃貸は住みかえれる優位性はありますが、あくまで、それは金銭面を犠牲にしてるだけなので、どちらを
>取るかはその人次第ということだと思います

ホントはそれが結論なんだけどねえ。
どっち自分の選択が正解だと思ってるだけならいいんだけど、
反対の価値観の考え方を「間違ってる」と思ってるのが問題。
というより、匿名の上でのバトルが好きなだけだろうけど・・・

家賃がもったいないなどの金銭の損得面から購入したと言う方が多いけど、金銭面だけをみるなら賃貸の方が一般的に費用を抑えられるという結果が出ています。
なので、購入する場合は自分の家が欲しい、万が一を考えて、自分の家と言う満足感なども一緒に購入するものだと言っていました。

私は費用対効果を考えると賃貸派ですが、上記のことや家族の意見などを考えて購入しました。
賃貸時と同条件の立地などですが、税金など家にかかるお金すべてを考慮すると出費は増えています。

ただ、賃貸なら家賃に見合うかを考えるけど購入した部屋は眺望など割高になる要素も含み考え購入しました。
買うとなったら、ちょっと奮発するのも（ずっと購住むからと広さなど今後の必要要素なども考慮するので）入者の特徴だそうです。

マンション買うと維持費が高いな。
最近の４～５千万円位のマンションで修繕積立金は毎月６０００円位
に設定してるのが多い。　言い方悪いけどデぺが騙して売る手段として
積立金を安く設定している、知らない人はこれで修繕可能と思っちゃうよ。

新築か築浅を買った人なら建て替えまでは考えなくていいかもしれないけど、
大補修の時に一括請求されてビックリする事例が多くなってるみたいだね。
2731さんの言うように、割安感を出すために修繕費を安く設定してること多いみたい。
大型立体駐車場のあるマンションも駐車場の大補修や建て替えで大金を臨時徴収されること多いみたい。

修繕費ですが、当初10年程度は殆ど掛からない。

結局、10年以上先の大規模修繕や想定外の修理にむけて
どのように積み立てるかという話になる。
そんな簡単な話じゃないですよ。

折角積み立てても、インフレで目減りしたら大問題。
運用前提じゃないんだから・・・

> 金銭面だけをみるなら賃貸の方が一般的に費用を抑えられるという結果が出ています。

これは本当ですか？
私が、知り合いの不動産関係者にシュミレーションしてもらった場合、同等の物件レベルで比較した場合

【賃貸】
2LDK(夫婦)→3LDK(子供生まれた)→1LDK(子供自立)
引越し代や敷金礼金なども込み

【分譲】
3LDK
金利、管理費修繕積み立て金、固定資産税、リフォーム代込み

上記で30年間後で、ほぼ同じぐらいの金額になるといわれました
つまり、賃貸の場合は、狭い部屋の期間があって初めて分譲と同等になると思われます
賃貸のほうが金銭的に安くなるなら、リスクをとってまで誰も買わないと思うよ（満足感程度では、リスクとらないでしょ）

結局経済力の差が考え方の違いになるのでしょうね。
住居は金銭的損得よりも居住の快適性・満足感をいかに得れるか
本当に今の住居が快適かつ満足度が充分なら
賃貸でも分譲でもどちらでもかまわない。

>今のマンションは、70年以上とかでも大丈夫だといわれていますよ。おそらく今そこそこのマンションを購入した場合、天災などで破損しない限り生きている内に立て替えの話はでないでしょう

その前に間違いなく住民の劣化が進みます。
いくら建物が頑丈でも、住民のレベルは確実に低下します。
築年の古い、価格の安い中古マンションを見たらわかります。

マンションの問題は建物の劣化ではなく、価格の低下と賃貸の増加による住民の劣化を
とめられないこと。終の棲家などという幻想はすてて、住み替えを前提で考えたほうがいい。

ようは「一国一城の主」になりたいんだよ。
借り物の家に住むのが嫌なんだよ。

車だって、その時の用途に合わせた車種をレンタルする方が快適だと分かっていても、
自分で所有したいんだよ。（例えローンであっても）
カーシェアリングした方が、金銭的に得だとしても、「自分の車」がいいんだよ。

所有することに何の満足感も優越感もない人は買わないだけ。

家で言えば、引越しを楽しんだり、苦にならない人は、賃貸で住み替えるけど、
引越しが面倒で、環境の変化を好まない人達は永住を望んで買うんじゃないの？
少々のことは無理矢理「家」に合わせてしまうことになっても、「自分の家」だから我慢できる。

そんな違いなんじゃないの？
価値観が違うんだからいつまで経っても平行線だよ。

> 賃貸の増加による住民の劣化

これはつまり賃貸は、住民レベルが低いってことでしょ
分譲の場合は、やはり自分の物という感覚があるため、大切に使用しようとします
賃貸の場合は、最悪引っ越せばいいという考え方ができるため、住民レベルが低い

> 住み替えを前提で考えたほうがいい。
つまり、分譲マンションを買い替えながら、引っ越すのが一番いいってことですか？

賃貸の家が快適じゃなくて、快適な賃貸を借りるとバカ高いから買うだけの話。

安価に快適な賃貸を借りられてる人は買う必要が無いでしょう。

そもそも快適な家って何？

>2740

あなたが思う快適な家とはなんですか？

分譲マンションや戸建が賃貸で出てるから
そういう借りれば良いんじゃないのかな？

最近、同程度の物件を購入するよりは
借りた方が安くなるような物件多いし

>2742
それって、築何年の物件が主流なんですかね？

>少々のことは無理矢理「家」に合わせてしまうことになっても、「自分の家」だから我慢できる。

集合住宅の住民劣化は厳しいよ。いくら「自分の家」でもただの狭い空間。
玄関をでれば、同じ建物内にとんでもないのが住んでる。
住民劣化したコンクリートの箱が、何棟も増えていくのは環境的にどんなものか。
マンション不況で、大幅値下げで投売りされた大規模物件ほどイタミが早い筈。
不動産の安物買いはリスクが大きい。

分譲なら、貸して儲からないなら売るでしょう。
安くしか売れないものなら安く貸すしかないけど、
それはその程度の価値しかないだけの話。

そういう物件に安く住んで快適なら問題ありません。

>2744

でも、そういうところを賃貸派は住むんでしょう？
住民劣化って、賃貸が増えることを言ってるんでしょう？

> 最近、同程度の物件を購入するよりは
> 借りた方が安くなるような物件多いし

こういう物件は、何か問題がある物件ですよ
もしくは築年数がかなりたっていて、オーナーがローン終わっているので、安めに貸しているかのどちらかの可能性が高い

”分譲マンションや戸建が賃貸で出てる”場合、一般的には買ったほうが安いです
数年という短期間しか住まないなら賃貸のほうが安いかもしれませんけど

>でも、そういうところを賃貸派は住むんでしょう？
>住民劣化って、賃貸が増えることを言ってるんでしょう？

違う。マンションの値下がりによる、所得層の入れ替わりが劣化の要因。
単に賃貸が増えるのでなく、時間経過による住民の移動で安値で購入し入居する人が増える。
このあたりで旧住民と軋轢が生じ、管理組合が形骸化。
セキュリティも外部からの侵入だけでなく、住民の監視が重要になる。

マンションは、賃貸でも分譲でも長く住み続けるものではないと思う。

>>2741
私が質問してるんです

人に質問するときは、自分の意見をまず言うべきだ。
子供じゃあるまいし。