マンションは購入？賃貸？

No.343

私はレオパレス21の評判見て書き込みしました。

実際住んだこと無いですから、なんとも言えないけど収益用物件よりマシでしょ。

>343
そうだよ。賃貸マンションよりはね。
だから借りるなら、なるたけ分譲賃貸がいいんだよ。

343
オートロック、カラーモニタ付きインターホン
ディスポーザー、ビルトイン食洗機、
全部屋ペアガラス、24時間ゴミ出し

最近売りに出てる分譲の平均的な仕様。
あと、住んでみると分かるけど
床とか隣との壁の厚さなんかもまるで違う。

友達が芝浦アイランドのエアータワーに住んでるけど少なくともうち（グローヴ）より
豪華です。ただ家賃は高いね。計算したけど１５年弱くらいでグローヴ買える値段です。

＞３４７

だから、そういうことです。
豪華につくるなら、その分高い家賃で収益性をあげるだけ。
六本木ヒルズも高級賃貸ですよね。

賃貸有利にするには税制の改革が必要だね

１．固定資産税の各種優遇措置を停止する
２．家賃を所得からの控除対象とする

この二つをマニフェストにした政党なら投票したい

高層建築物は危険。「長周期地震動」
http://sankei.jp.msn.com/affairs/disaster/090918/dst0909180846001-n2.h...

住環境の危険性という意味でマンションは戸建より分が悪い。
たとえ造りが豪華でも部屋中の家具が転倒して住環境が悪化しては意味がない。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/39/

郊外の意味を間違えてる人が多いけど、
「郊外」って、都市の外縁部に位置する人口の多い地域で、
一般には市街地から少し外れた住宅街を指す言葉。
皆が都市圏！都市圏の住居！と必至に連呼している場所が実は多くの場合郊外の住居。
その郊外がスラム化でもすれば、それこそ都心部の機能もままならなくなるはずだから日本は終わり。
広範囲な災害にでもならない限り現実的にはそんな事はならないでしょう。
超ネガティブな資産云々の話もしかり。
ただし都心部の地震による災害は高い確率であり得る話。

価値観の違いはそれぞれだけど、
本質的に住まいの構造や場所として選ぶべきは、
よっぽどお金持ちですぐ他の住居を求められる人は別として
何かと危険の多いアリの巣のような高層建築物ではないと思う。

だからどうしてもマンションに住みたいのであれば、
購入ではなく賃貸に一票だけど・・・。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/

購入すると言うのは地域の一員になること
賃貸はマナー悪いよ
襟を正して購入しましょう

>>347
もし両者が同じ価格で売られていたら、還元利回りは1/15=約6.7%ってことですね。
それなら家賃が少し割高だから、もし買える物件だったら買ってもいいかも知れません。
ただエアタワーのグレードの方が高いとのことなので、もし仮想分譲価格が2割増し
だったりしたら、利回り約5.6%になって、購入⇔賃貸はトントンでしょうか。
世の中、同じグレードならだいたいトントンのとこに価格は収斂してるんでしょう。

↑
という種類の議論が、このスレタイの答えなのかと思ってた。
戸建がいいとか、分譲と賃貸は質が違うとか、答えのない宗教論争(暇つぶし議論)が
お好きな方が多いようで。

http://blog.gcd.org/archives/51168556.html

賃貸VS戸建のブログ記事です。
参考にどうぞ。

↑
賃貸VS分譲でした。
訂正します。

戸建ては購入。
マンションは、分譲マンションを賃貸。
これが正解なのだ。

都市部では庶民の選択枝はミニ戸建がマンションってのが現実。
庭付き戸建なんて夢のまた夢だな。

ミニ戸建購入者の体験談
それでもあなたはミニ戸建を買いますか?


私は9年前に家を購入(3,500万円)しました。
しかし、最近になってこの家は一戸建てではなく「ミニ戸建」だと知りました。
ミニ戸建とは狭い土地(15坪前後)に3階建て以上の建物、しかも隣家との距離が数十cmと接近している物です。
因みに私が購入したミニ戸建は4LDK(駐車場付)、土地12坪(40平米)、4階建て延床面積90㎡、隣家との間隔が10cmでした。
初めての一戸建て購入だったので、何も判らないままセールスマンの言うがままに購入してしまいました。
当時はインターネットも普及していなくて、現在のような情報もありませんでした。

最初は隣家に人が住んでおらず、1年ぐらい快適な暮らしができました。
しかし、隣家に住人が来ると状況は一変しました。
騒音です。(>_<)
まさか普通の話し声が聞こえてくるとは夢にも思いませんでした。
それからは右隣の住人は2階のLDKを中心に生活をしているので私達は仕方なく食事以外は2階のLDKを使用せず、3階の寝室を中心に生活しました。
反対側の左隣はほとんど音が無かったの気にしていませんでした。
しかし5年程経ち突然3階寝室の左隣の部屋から夜の10時にTVの音が大音量と共に聞こえてきました。
そうです。左隣の男(25才ぐらい)が切れました。
私達は今まで3階は大丈夫だろうと気にせず（と言ってもTVの音量は最小限）TVを見ていましたが、
左隣の男が今まで我慢していた事を、この時知りました。
こちらが五月蝿いなら、壁ぐらい叩いて反応してくれれば良かったのですが、その時まで気付きませんでした。
それからは左隣の男が在宅中はTVの音を出す(と言っても大音量ではなく、普通の音)ようになりました。
それ以来、3階寝室では寝る事もできなくなり、1階の和室へと生活の中心を移すようになりました。
1階は隣家の階段の音や風呂の入る音まで聞こえるのですが、隣家の住人が1階で生活していないので少しは我慢できました。
それから3年は我慢の生活でした。
たまに、隣家の夜中の騒音で切れた事もあり、壁を叩いたり、怒鳴った事も有りました。
おかげで音に対して非常に敏感になり、少しの音も聞き取れるようになりました。

ミニ戸建に住んでみないとわからないこと。
当時は土地が高いので4階建てでも仕方が無いと思っていました。
しかし、実際に住むと生活をするには非常に苦痛です。

生活の中心はリビングなのですが、3階でくつろいでいる時いざ物が必要になり、
それが1階にあれば取りに行くにも一苦労です。

1回ぐらいなら良いのですがそれが毎日そして死ぬまで
このような生活をするのかと思うと精神的に疲れます。

当時は必要な物は各階にそれぞれ用意したり、掃除機も階段を掃除できるような軽量なものを購入したり、
電話も子機を各階に用意しそれにインターフォンも付ける等、
4階建ての為にいろいろと余分な物を購入し、相当な無駄遣いをしました。

現在はマンションに移り住み、これら余分な物はほとんど必要なくなり、
平家生活がどれほど楽な事か思い知りました。
もう二度と4階建てなどに住まないでしょう、あっても2階建てまでです。

ミニ戸建に住んでみないとわからないこと。
狭い土地に4階建てのペンシル型のミニ戸建ては所々に無理が生じてきます。
その１つに階段です。
狭い土地にできる限り部屋を広くしようとすれば
階段の設置スペースはできる限り狭くし、傾斜も最大限度の角度になります。
傾斜が急なので手摺を付けようにも幅も狭いので出来ません。
この様な階段なので毎日の日常に使用する階段としては非常に危険で体力が必要です。


よく階段があれば運動になると言いますが、
それは間違いです。
１つの部屋に腰をおろせば、階段を使用するのが嫌になり動かなくなります。
動かなければ不便なので各階に必要な物を揃えて置き、階段を出来る限り使用しません。
階段が許せるのは2階までですね、これ以上になると毎日の生活が苦痛になります。
しかもミニ戸の階段は狭くて急な傾斜の為、通常の階段より危険で体力を消費します。

分譲マンション (あるいは一戸建) を (ローンで) 購入するのと、賃貸マンションを借りる (賃借) のと、どちらが得か？という比較の話をよく聞く。大抵は、ケース・バイ・ケースで片付けてしまうか、「購入派 VS 賃貸派」などと個人の価値観に帰着させてしまうことが多いようである。例えば、「ローンも家賃も月々の支払いは似たようなものであるが、購入の場合はローンを完済すれば資産になるのに対し、借りる場合は家賃を永遠に払い続けなければならない。一方、購入の場合は地価が下がったり住環境の変化などのリスク要因もあるから、購入が得とも限らない」等々...

本当に、ケース・バイ・ケースあるいは価値観の問題なのだろうか？

まず注意しておきたいのは、「購入」と「賃借」は、対立概念ではないということ。当たり前の話だが、「購入」の反対は「売却」であり、「賃借」の反対は「賃貸」である。マンションを購入しても、必ずしもそこに住まなければならないわけではない (税制などを考えれば住む方が得であるケースも多いが)。購入するにしても借りるにしても、どこかに「住む」はずであるから、共通部分である「住む」は除外して比較を行なうべきであろう。

どうやって「住む」を除外したらよいか？

マンションを購入して (他者に賃貸するのではなく) 自らそこに住む場合、自分自身に対して「賃貸」したと考えればよい。つまり「賃借人」である自分が、「大家」である自分に家賃を払ってそこに住む、と考えるわけである。このように考えれば、「自宅としてマンションを買う」という行為は、「マンションを買って (自分自身に) 賃貸」という行為 (つまり不動産投資) と、「マンションを賃借して住む」という行為に分解できる。
買う 　⇒　 不動産投資 + (自分から)賃借して住む
借りる 　⇒　 (他人から)賃借して住む

このように考えれば、「賃借して住む」の部分は両者に共通であるから除外して比較することができる。

つまり「買うか？ 借りるか？」という比較は、
「不動産投資を行なうか？ 行なわないか？」という比較になる。

4000万円の新築マンションを購入するとして、頭金を800万円（購入価格の2割）、残り3200万円を金利3％、 35年返済で借りるとした場合、月々の返済額は12万3000円となる。頭金800万円を加えた総返済額は約5970万円。これに固定資産税、維持管理費等の支払いが約1700万円。結局7670万円の支払いをして、マンションが自分の資産となるわけである。
購入ＶＳ賃貸　どっちが得か？

ここで、 (自分自身に) 月額 12万3000円の家賃で賃貸すると考える。もちろん家賃の額は任意に設定して構わないのであるが、ここでは簡単化のため、家賃をローンの月々の返済額と同額の 12万3000円に設定してみる。

4/19追記: 任意に設定して構わないといっても、賃借人としての自分が「払ってもよい」と思える額であることが大前提である。どーせ自分自身に払うのだからいくら高くても懐は痛まない、などと考えてはいけない。月々のローン返済額と同程度の家賃を払うくらいなら購入したほうがお得 (つまり 12万3000円以上だと払いたくない)、と考える人が多数派であるようなので、設定する家賃は月額 12万3000円を上限とすべきだろう。

すると、賃借人 (つまり自分) から払ってもらった家賃を、そのままローンの支払いにあてることができて、固定資産税と維持管理費等の支払いだけでマンションが自分の資産になるわけである。つまり「大家」としての自分は、頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円だけで、 (35年後には) 4000万円のマンションを手にいれることができる。

おいしい話のように聞こえるだろうか？

もしこの話がおいしい話に聞こえるなら、マンションは購入すべきという結論になるわけだが、よく考えてみて欲しい。まず、 35年後に 4000万円の価値をもっているかどうかは、そのときのマンション相場次第である。

ここで考慮しなければならないのは、「果たして地価が今後どのように変動していくか」である。地価が毎年上昇し続ければマンションの資産価値も上がり続けるので問題ないが、今の景気を考えると地価の上昇はしばらく期待できず「地価はもう上がらない」という意見が多い。正直そのあたりが誰にも明言できないところに「買うか？借りるか？」の議論がいつの時代もされ、結局「どっちなの？」に終始してしまうのである。
ここで地価が変動しないと仮定すると、35年後の資産価値は2510万円となる。
同ページから引用

地価が変動しないと仮定すると、この話は「頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円で、 (35年後には) 2510万円の資産価値を持つマンションが手にはいる」という話に変質してしまう。

おいしいと思えた話に影が差してこないだろうか？

とはいえ、 2510万円の資産価値を持つマンションが (35年後とはいえ) 手に入るのだし、もしかしたら地価が上昇してマンション相場が大幅に値上がりするかも知れない。先行きが見えない株に投資するよりは、大化けするかもしれない「不動産」に投資したい、と判断する人もいるかもしれない。

賃貸の場合は頭金800万円と税金等の1700万円も不要なので、購入しなければ2500万円の現金資産が残り、結局は地価が変動しなければどちらも同じなのである。
同ページから引用

「結局は地価が変動しなければどちらも同じ」だから、ケース・バイ・ケースあるいは価値観の問題ということなのだろうか？

実はそうはならない。

なぜなら、「頭金800万円と固定資産税と維持管理費等の1700万円の合計 2500万円で、 (35年後には) 2510万円の資産価値を持つマンションが手にはいる」という理解は間違っているからだ。

支払額が合計 2500万円と思った人は、 800万円を (例えば) 銀行に預けておけば、 (低金利の昨今とはいえ) 35年もたてばそれなりの利息がつくということを忘れている。毎年払い続ける固定資産税と維持管理費等だって、総額 1700万円も払うわけだから、同じ金額を 35年間もかけて積み立てていけば利息が加算されて 1700万円を大きく上回る額になる。

不動産投資を行なうか、行なわないか、という比較をするのであれば、不動産投資を行なわない場合に同じ元手 (総額 2500万円) を他の投資先へ振り向けた時の収益を含めて考慮しなければ、フェアな比較とは言えないだろう。他への投資でどのくらいの利回りが期待できるかは投資先に依存するが、ここでは簡単化のため、 (ローン金利と同率の) 3% の利回りが期待できると仮定してみる。

最初に 800万円を投資し、 1700万円を毎年均等に (つまり毎年 49万円ずつ) 追加投資して、 3% の利回りがあると仮定すると、 35年で 5214万円にもなる。

つまり、

新築価格が 4000万円のマンションを 35年ローンで買ってもいいのは、
ローン完済時に 5214万円以上で売却することが期待できる場合に限られる。

あるいは、(2/3 追記)
値上がりが期待できないのであれば、自分自身に支払う家賃は月額 12万3000円ではなく、月額 14万円ということになる。なぜなら、家賃を 1万7000円増額することにより年間 20万円を積み立てることができて、値上がり期待分 1200万円を補填できるからである。
つまり、
「月々のローン返済額と同程度の家賃を払うくらいなら購入したほうがお得」という考え方は、ローン完済時に値上がりが期待できない (築35年のマンションを新築価格以上の値段で売却できるだろうか？) 状況下では正しくない。
一般的には、値上がりどころか老朽化などの理由により 2510万円程度に値下がりしてしまうので、「補填」すべき額は 2700万円にもなり、「みなし」家賃は 15万8000円となる。

「土地神話」が崩れた今、マンションを買うという行為は、「投資」以外のなにものでもない。そして、「個人の投資は必ず余裕資金ですべき」という鉄則はなにも「株投資」の場合だけに当てはまるものではなく、どんな投資についても当てはまる金言である。

結構な高金利で借金して得たお金で投資する人がいたらどう思うだろうか？「借金して得たお金」というのは「余裕資金」から最もかけ離れた資金と言えるだろう。そんな投資はやめておけ、と誰しも思うのではなかろうか？

しかしながら多くの人が行なっている「ローン組んでマンションを買う」という行為は、「借金して得たお金で投資する」という行為となんら変わらないのである。

ミニ戸建は年取ってからがきついな。
あんな急な階段上れないだろ、じいさんになったら。