住宅ローン破たんで競売　秋から年末に「急増」か

>>62 サンキュって主婦雑誌にのっていた凄い人は31才手取り年収370万 手取り月収24万 借り入れ額2550万 頭金300万 10年固定2% 33年 月々返済88000円 子ども5才3才1才の3人！普通車あり 二人分の幼稚園代56000円払ってました。

うちも子ども三人なので参考にしたいけど食費が20000円なんてありえない。その記事はバイブルにしてます。

>>80
任意売却で多分2週間前の日曜日のサキヨミ
このスレでも話題になったと思う。

うちも任意売却を買ったよ　築５年
抵当権５社ついてたり色々問題あったけど銀行と不動産屋が頑張ってくれた。
同じマンション内、㎡同じ階数上を１，３００万程安く買えた。

残高が少い物件が焦げ付けばラッキーだよ

それって、住み替えたって話？それとも二つ持ってるってこと？

無理、無謀なローン組んで、3～5年住んで競売。
ローンの大半が残って、生活破綻。
これって、ローン組む前に、普通きずきませんかね？
他の無理無謀ローン自慢、相談スレ読むと、あ～また、築浅物件供給予備軍が増えるな～。
値段が下がるな～。と考えてしまう。
普通の一般マンション購入予定者には、一時的には、喜ばしいことではあるが。

>>86
記事を読んでるとおかしなことが多い。

当初優遇で返していたら、優遇期間がすぎて支払いが増え、しかも不況で給料が上がらずに返せなく
なったってパターンが多く、特にボーナス返済を大目にしてて返せなくなったってのが多いよね。

でも、優遇期間が増えて金利が高くなるにしても、それはわかっていることなんだから借り替えれば
いいわけだよね。>>82さんの上げてる凄い主婦にしても、当初２％とあるけど、今なら変動に借り替
えれば１％。

ボーナスが減って払えないって話にしても、借り替えてボーナス併用をやめればいいだけ。

それに、借り替えなくても、あらかじめ相談に行けば、銀行も返済方法については相談に乗って
くれる。

何も考えずに借りて、破綻してる人もいるとは思うけど、雑誌などの記事の場合は、どう考えても
面白くするために記事を脚色してる気がする。

無謀ローンスレッドみると中にはまじめに書いていると思われる人もいるけど、どー見ても普通の銀行なら貸してくれんやろって人も中にはいるもんな。あれは釣りじゃないかとは思うが。。。もし本気だったら。。。少なくとも子供が遭遇するかもしれないリスクに対応できるだけの余裕は残しておいてくれって思うな。

>>87
借り換えっていっても、たとえば10年間住んでいたら、それだけ物件の価値が下がっているから
新築当初は3500万貸してくれた銀行さんも、10年後の中古物件には1500万の担保価値しかないと思ったら貸してくれません。
その時の世帯主の年収が10年前より不況で下がっている可能性もあり。
借り換えだって、借りる人の年収と担保が不足していたら、残債そのまま別な銀行が良い条件でお金を貸してくれると思ったら大間違いですよ。
担保の差額の500万入れてくれたら貸すとかいう条件付きになると思うけれど。

当初借りていた銀行に、相談に行くというのは良いと思うけれど、相談してもどうにもならないような世帯主側の年収等の事情で手放す人もいるんじゃないでしょうか？

今、住宅ローンが始まったばかりでゆとり返済じゃない人も、何かで借り換えようと思っても、担保になる物件の価値と、年収次第ではやはり貸してくれないパターンは普通に考えられます。

組替ならできますよ。
固定から変動など。
だから、１０年目の今変動へ変えればいいかも。
固定が安くなればまた組み替える。

繰り上げ頑張るしかないね。

>>90
10年前公庫で借りて今から４％になる人とか、固定から変動はできないと思いますけれどできますか？
今問題になっているのは、10年前に公庫で借りてゆとりローンやステップローンの人。
10年前では公庫が主流で、今のように銀行が固定でも公庫より低い金利で貸してくれなかったので、
困っている人は公庫で借りている人が多いと思います。

>優遇期間が増えて金利が高くなるにしても、それはわかっていることなんだから借り替えれば
>いいわけだよね

借り替えたくても、評価よりも残債が多く
収入減だと借換できないのではないかな？

以前の競売物件
古かったり、管理悪るかったりと
任売だと時間掛かりそうな訳あり物件多かったけど
最近は、任売でも十分売れるだろうと思う
築10年程度や築浅の物件が競売に掛かっている。
任売で売れないのは、債権額が大きいからなのだろうか？
そして、ローン金利が上がる割には所得が下がる現象に
対処できない人が手放すのかな？

売れる条件のほとんどは上ものではなくて立地だよ。土地の値段が高い立地の良い物件はすぐ売れるが土地の値段が安い立地条件の悪い物件はそうかんたんには行かないと思うよ。

築浅で任意売却に出来ないものは、権利関係が複雑なものも多いよね。
でも『債務者が立ち退き出来るほど資金に余裕がないから居座る』
というのも考えられるね。

競売物件の資料見てたら大概のものは『債務者が占拠中』となってるからねぇ。
任意売却の場合、『債務者に現金をつかませにくい』からね。
２重価格にしてやるなり考えないと、出て行く費用の工面が…。
落札して100万ぐらい握らせて出て行ってもらうのがベターか？

>落札して100万ぐらい握らせて出て行ってもらうのがベターか？

占有屋だと100万じゃ出てってくれないでしょ？

＞９１
公庫のゆとりローンは、
１）当初5年間の支払額を75年払いと同等の額におさえる
２）当初5年間の支払額を50年払いと同等の額に抑える
ってことでしたっけ。

たとえば50年払い型だと3000万円を4％で借り入れたとすると、当初支払額は11万5千円で5年後の元金残高は28,958,279円となる。そこから30年で4％を返すわけだから月々138,259円。
でもこれくらいのステップアップは当初固定5年＋変動金利だと十分ありえそうなシュミレーションなんだけど・・・・・まぁ50年型を選んだ人はそんなに破綻してないしいいのかな。

例えば当初固定5年で4000万円を当初1%で、5年後に変動して2.5%になったとすると、当初5年間は112,914円で5年後からは138,710円となり、支払い金額がかなりにかよったシュミレーションになるよ。まぁ変動金利は先が読めないから良くわからないのが実情だけど。

75年型はプログラムするのがめんどくさいので誰かやってくれ。

ローン破綻した人、知人に２人います。
自分はあまり親しくない人なので、直接聞いたわけではありませんが…
彼らに近い人に聞いたところ以下のような経緯だったようです。

ローン破綻①　リストラです。しばらくは奥さんがパートに出たり、失業保険で頑張っていたようですが、
　　　　　　　ついにローンが払えなくなり、泣く泣く手放したようです。子供も私立から公立中学へ転校。

ローン破綻②　最初から無謀なローンだったようです。生活もわりと派手。奥さん専業主婦。
　　　　　　　どうやら年収の６倍強くらいのローンを組んだ模様。
　　　　　　　給料が上がることを計算に入れて家を購入したらしいのですが…
　　　　　　　金の切れ目が縁の切れ目とばかりに、ローン破綻するかしないかの時期に離婚。

②のパターンは、同情の余地なしだよね。最初にローン組む段階で甘すぎ。

無謀スレにはこの予備軍がいっぱいおるね。

ローン破綻は年末のボーナス時期にさらに増えそうです。
借りている銀行等に早めに相談すればまだキズは軽く済むのですが・・・

>>97

１９９８年のゆとりローンだと、当初１０年は２％、１１年目以降は４％の金利なので、９７の設定（当初４％の計算）は正しくない。

それに加え、最初の５年は２％の金利で、かつ５０年（１９９５年以前のゆとりローンは７５年）の借入れとして計算した支払金額しか払わず、
次の５年（６年～１０年）も、２％の金利で、かつ３５年として計算

なので、当初５年は支払額が抑えられ、元金はほとんど減らず。
次の５年で金利は同じでも、年数が３５年で計算した支払額なので、支払額がアップ。
そして１１年目以降は金利が４％で、元金があまり減ってない状態なので、支払額がますますアップ。

当時このローンを利用した人が、年収が少なくても５年後１０年後には上がる事を前提。
更に、借り換えや住み替えも、土地が上がっているからそれが出来ると思っていた。

ところが現状が今のような、不景気、年収はあまり上がらず、土地の値段も上がらず、物件はあまっている…
という事で、借り換えしようにも、残債と年収、物件評価が釣り合わなくてできない人がいる。

ゆとりローンの人でも、途中で繰り上げをして元金を減らしたり、年収が充分あれば、いつの時点でも借り換えはできる。
公庫は固定から変動に変更というのはできないので、他の銀行で借り換えさえできれば今の低金利の恩恵を受けて支払額も減るが、その借り換えが出来ない人が多いという事で、今問題になっている。

ゆとりロ－ンは、問題先送り型ロ－ンっていうことだね。
利息が今後どれだけ上がるか分からないが、スリム化して運営上の間接経費を減らさなければ、他行より貸し出し利息を下げることができないと思うよ。

銀行に追随して、公務員比１３０％超の高給では、難しいと思うな。

＞１００
ふーんそうなんだ、じゃぁ3000万円借り入れで計算してみよう。
その条件では当初10年はだいたい月7万9千円の支払いだ。そして5年目の元金は28132755円になっていて、その後2％35年払い5年で月10万4千円で10年目の元金は24532985円になって、以後4％で25年支払いで12万9千円になる。

ステップアップの金額は多くなるな。最初は2万5千円、次に2万5千円ってとこか。当初金利が低い分実は元金は大きく減っているんだね。そんなもんで10年目以降の支払い金額は当初の計算より低くはなるんだね。こりゃ最初の低金利に目がくらんでその後の支払い金額をまったくみてなかったんだなぁ。

つまり変動金利で最初の5年間を１％、次の5年間を２％、11年目以降に4％の金利になったのとだいたい同じなわけだ・・・・やっぱりありそうなパターンなんだけど・・・・・
彼らは金額がある程度予想できたけど変動金利の人は予想不可能な分、目先の低金利に目がくらむ前にちょっと考えたほうがよさそうだね。

ちなみに75年払いパターンは93年と94年限りで以後は廃止されてます。

>>98
知人なのに親しくない
これは何故？(笑)

友人じゃないけど、顔は知っている人ってじゃね？

>知人なのに親しくない

親しくないから知人なのでは？
親しかったら友人

>>102
＞その後2％35年払い5年
最初の５年は２％５０年期間、次の５年は２％で３５年ではなく結果的に３０年になるのではないか？

金利が２％の史上最低金利（当時）なので元金はそこそこは減っているけれど、当初１０年２％と比較すると、最初の５年の支払額が少なかった分、減りが遅い（当然だけど）。
７５年で計算していたそれ以前のゆとりで借りた人はもっとひどかったはず。

いずれにしても支払額がステップ的に増えていく。それは返済表にかいてあるから納得の上だろうけれど、予測がたたなかったのは自分の年収と地価と生活費の増加だろう。

ゆとり返済の人も、今の変動の人も、借りた金額・金利は同じでも、繰り上げ資金をプール出来るほどの余裕があるなら金利や支払額が変わっても充分対応できるし、借り換えも実行できる。
だから結局は年収の問題だと思う。
そういう意味では、年収が少なくてもローンを組めたという、最初の瞬間が間違っていたのは共通しているかな。

私とあなたは友達じゃないけど
私の友達とあなたは友達
だいたいそんな感じ

＞１０６
司馬遼太郎の小説にも何度もでてくるが、当事者になると人間は自分にとって都合の悪いシナリオは無意識のうちに「あるワケない！」と思って考えないようになってしまう。人間は希望的観測する動物だからしゃーないけどな。それが目先の低金利に踊る理由だろうな。
でも歴史のなかではそういうシナリオって結構起こるんだよね。しかも最悪のパターンで。ゆとりローンの場合はいつからいくらになるってのがだいたいわかっているはずなんだけど、あまりに先のことで無視しちゃったんだろうな。

ちなみに１０２ではちゃんとしたゆとり返済計算ソフトウエアを使って計算したから支払額は間違ってないよ。書き込んだときに35年と30年を書き間違えただけ。まぁそこまでしゃにむになって揚げ足取りするなよ。

しかし変動金利で借りている人の中でゆとりをもって借りている人がどのくらいいるのかな？こちらのとあるスレを見ると、みんなほんとにギリギリで借りているからびっくりするんだけど・・・・変動金利は先が読めないだけに慎重にならないとな。最悪のパターンは考えたくなくてもちゃんと考えておかないと。

銀行からやっとＯＫが出るようなギリギリのローンを組んでまで家って買いたいものなんですかね。
旅行にもろくに行けないような余裕のない人生なんてイヤだなあ。

あんまりキツイ暮らしは嫌だけど、一度きりの人生、マイホーム欲しい人は多いんじゃないかな。

世界中の人が>>109と共通の意見を持ってるわけじゃないからね
余裕より家というものを欲しがる人もいるんだよ

それは30代までの発想ではないでしょうか。
今の20代以下は車さえ持とうとはしませんから、ましてやお金に余裕もないのに家を買って、そのローンを払うために毎日会社と家の往復だけの人生なんて考えられないと思いますよ。
分不相応なものを持って、他人に自慢して満足するなんて感覚は若者にはありません。
みんな人生を楽しむほうを優先しますね。不動産屋さんには困る現象でしょうが。

いや、何十代だろうと関係ないでしょ
それとも20代はみんな>>109と同じ意見なわけ？

>>112
最近の若者はしっかりしているので、大家さんにお金を貢ぎ続けるための家と会社の往復を嫌っています

うちは２０代前半夫婦で新築しようとしてますが…頑張って貯金も８００万貯まりました。

最近の２０代は浪費せず堅実・貯金派というニュースが多いな。>>115さんもそのパターンかも。
この年代が家を建てる時は、頭金タップリ、年収に見合った堅実な人生設計が増えるかも。

20代で家をほしいという人は珍しいと思う。
結婚して家庭がなければ、家にお金をかけるという発想にならないんじゃないかな。
最近の20代は、ある意味堅実だと思うよ。
年金も終身雇用も年功序列も信じてないだろうから。

私は>>109さんに激しく同意します。
一度きりの人生を借金に捧げてでも家が欲しいなんて人が多いとは思えません。
年収の5倍も6倍も借金をするような人は、売り手や貸し手に騙されて先が見えなくなっているだけでは？
もしくは売り手側（不動産業界）の人か、貸し手側（金融業界）の人か、
自分の背負った莫大な借金を正当化しようとしている人なのではないでしょうか。

40代だが、私も１０９さんに同意。
家のためにつまらない人生にはしたくない。
旅行など趣味も楽しみ、かつ余裕のある生活がいい。
ちなみに私は家を購入したが、決してギリギリのローンは組んでいない。
まあ、価値観は人それぞれだから。生活そのものや楽しみよりも、外側の家に金をかけたい人もいるのだろうよ。
外にばかり出ていて家にあまりいない、私のような人間には、よくわからない。

一生借家暮らしっていう人生も情けない。
かと言ってマンションに資産価値などないから借りた方がよい。

仮に４０歳の人が３５年ローンだと完済が７５歳、、あり得ない。

買うなら早く、戸建、しかも金利が安い今。
買わないのなら、金残せ。
って言うこと。

>>120
あまりにも世間知らずで驚く

私は一生賃貸でいいや。情けないって思われても別にいい。

これからの時代は賃貸で正解の気もする
余りまくってるマンションどうする気なんだろ
中国人に売るの？

家建てはじめててなんですけど、いろいろ考えると賃貸の方がよかったかなと・・・
政治や経済がどうのはよくわかりませんが、これから我が家の収入は確実に減りそうです。

自分は数ヶ月前に中古マンションを購入しました。あまり難しいことは考えませんでしたが、
諸経費込みで月々の払いが一緒、ボーナス払い無し、結果支払いができないということは
賃貸の家賃も払えないということで一緒だと思いました。
立地も賃貸で住んでいたところとほとんど変わらず、部屋が綺麗で広くなり、
敷地内も綺麗で清潔にしているところが気に入り決断しました。

賃貸は都内の公団でしたが、所詮、賃貸は賃貸で共有部分をはじめ大変汚く、環境は良くありませんでした。

うちは亡くなった親にもらった土地を所有してるので、賃貸は経験できません。
数年以内に新築します。
賃貸さんうらやましい。

土地を所有してても賃貸経験できるよ
所有してても住まなきゃいいだけだからね

そんなうらやましいならどっか借りて住めばいいじゃん

年取ったら、賃貸は契約してくれないよ。
子供がいて保証人になってくれればいいけどね。
現実は、子供に頼めない、同居もできない独居老人は
公営住宅に入れればいいけど、ダメならホームレスか施設だね。
かわいそうに・・・・・。
だから、老後に貯めたお金で安いマンション買うんだよ。
でも、老人が居るマンションは建て替えや補修の時に問題になるんだよ。
もうじき死ぬから修理はいらない、お金出せない。

マンションなんてありえないね。
マンション買うくらいなら、賃貸で良いよ。
遊びまくり貯金もしない。老後は生活保護で、施設巡り、医療費無料で最高だ。
国民年金最低額で医療費払ってたら生活できない。生活保護の方が幸せだ。

＞現実は、子供に頼めない
なんで？保証人くらい頼めばいいでしょ。
そんなことも頼めないような関係しか築けない育て方しかできなかったのなら自己責任だがね。
俺は子供のほうだが、自分の親でも妻の親でも部屋借りるから保証人になってくれと言われたら快く引き受けるけどね。
つまらない学歴なんかつけるより、人間性を重視した育て方をしないからそうなるんだよ。
塾や習い事なんかいくらさせたって意味ない。

今でさえ、これだけ住宅があまってる状態
更には少子化・・・
ファミリー世帯減少

将来的に賃貸物件は超借り側優先市場になります
保証人なんて必要なくなります