変動金利は怖くない！！その１０

>>233

価値観の違いといってしまったら話が終わってしまいますが、

>個人的な難局に金利上昇局面が重なるという場面

もともと毎月3%相当の返済額（差額繰り上げ返済）をしておりますので、変動が優遇後3%（優遇前4.5%）
政策金利が3.5%くらいまで上昇しないと月々の返済額は変わりません。よって日銀が今後14回利上げを
行い続けなければ月々の返済額が増える事は無いのです。（実際は5年125%ルールがありますのでたぶん
可能性としては限りなくゼロに近いと思います。（毎月繰り上げ返済は過去スレを見てください）

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/9-9

↑この辺を読むと繰り上げ返済をうまく活用すれば変動は怖くないという結論になるのではと思っています。
住宅ローンにとって最大のリスクは残債が多く残っている事だと私はとらえています。特に今のような
デフレの長期化、賃金が上がりにくい世の中では金利が上昇する怖さより負債がいつまでも減らない怖さの
ほうが私は強いです。

何度も出ていますが、3000万の借り入れの場合、当初返済額の内訳は
変動1%で
元本60000円利息25000円
固定3%で
元本40000円利息75000円
になります。変動は差額繰り上げだけで固定よりも月間80000円多く元本が減ります。
1年間金利が変わらなければ固定と同じ返済額にしているだけで960000円も元本が固定より減っています。
（計算はアバウトです）

そして返済額軽減で繰り上げしていけば、さらなる金利上昇局面でも耐えられますし、月々の返済額が
減っても月々の繰り上げ額を増やしますので毎月の返済額は最初と変わりませんので固定と同じ感覚で
変動金利が大きく上昇するまではどんどん元本が減って行くのです。

私は35年で借りるのは悪く無いと思います。リスクという面で見ればむしろなるべく長く借りるべきだと
思っています。（長く借りても繰り上げして短くなれば結果返済額はほぼ一緒なので）
ただ、35年で借りて本当に35年掛けて返すのは怖いと思っています。
今から35年前と今を比べて見てください。世の中は劇的に変化しています。35年固定にしてしまった事が
逆にデメリットになる可能性は十分にあると思います。その点、変動にして早めに元本を減らしておけば
かなり身軽になっているはずです。それに、私たちの世代は今後社会保障がどんどん薄くなって行く事が
想像出来ます。35年掛けて完済したけど手元には何も残っていなかったなんて事も大きな不安です。
35年固定で借り入れて60まで完済の目処がなく、残りは退職金でなんて考えている人はかなり
危険な部類の人だと思います。
もちろん固定だって繰り上げはするでしょう。しかし、元々高い金利を払っているわけですから変動に
比べて効果は薄いです。ですから、35年固定で借りる方はその後の返済計画をしっかり持っていないと
危険だと思います。何年でどの程度繰り上げして何歳までに完済し、定年までにどの程度貯蓄するなど。
変動と違って返済額を固定する安心感を得るわけですからそこまで考えなければ危険となると思います。
おっしゃる通り、その辺は変動はすべて金利次第ですのでこういった当初こういった計画が立てられません。
しかし、10年経過すればある程度目処がついていると思います。変動は返済のすすみ具合で常に舵を
取っていなければならないのである意味大変なのかもしれませんが、苦労するメリットは十分あると思います。

繰り返しになりますが、私の考えでは
1.借入額の如何に限らず35年で借り入れる
2.変動で借り入れて月々の返済額は3%以上を想定した額にする
3.数年に1度はまとまった額を繰り上げ返済する
4.繰り上げ返済は返済額軽減で行い、返済額が減った分は月々の繰り上げ額を増やす。
5.金利上昇局面で月々の返済額が増えた場合は、月々の繰り上げ額を減らして対応する。
です。