理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！その2

自主管理ならともかく管理会社に丸投げの委託管理のマンションは役員報酬など必要ない。
役員は報酬もらうだけの仕事してるか？報酬制度があるなら罰金規定も必要。

>53

そこそこのご評価とメンタル面にも及ぶご助言、誠にありがとうごさいます。

ところで「スレ主クラス」とは、どの程度のクラスなのでしょうか？
スレ主さんの凄さが凡人の私には未だ理解できない状況です。

そこそこの私にも理解できるスレ主さんの凄い過去レスをご紹介頂けると幸いでございます。
宜しくお願い申し上げます。

>>63
流れを無視して過去レスに粘着するのは掲示板では
ついついありがちなケースですが、
対人折衝能力の一つの「環境の要請に適合した力」の不足が懸念されます。

一言で言えば空気を読む力ということになりますが、
これは全体の利益を調整する理事長には不可欠な要素なので
是非獲得しておくべきかと思います。

スレ主クラス：マンション管理士資格保有、理事実務経験10年以上、理事長、監事経験者

確かに管理侍さんは、空気を読む力と若干の実務力はスレ主と比較すれば
劣っているかもしれませんね。
しかし、それでもかなりのマンション管理に対する力はお持ちですよ。
何も自分を卑下することはありません。
自信を持って生きることです。
努力していれば、いつかは立派な理事長になれますよ。

>>66
私もそう思います。
知識はそこそこあるので後は言われるような空気を読む力とメンタル強化に
取り組めば道は開けると思います。
そして自身のなさは住民にも伝わってしまいます。
管理侍さんに幸あれ。

理事会が、自治会に乗っとられると、役員報酬に弁当代も上乗せされ管理費は天井知らずになるよ

自治会に理事会が乗っとられると、自治会役員居室の専有部分の電球交換も共用部分として計上される

>64
>流れを無視して過去レスに粘着するのは掲示板ではついついありがちなケースですが、

どうも一貫性、整合性に欠けるご見解ですね。

>53で以下のレスがありました。
>管理侍さんは過去スレでの印象では、
>そこそこの対人折衝能力(普通のマンションの無難な理事長クラス)はありそうですが、

>53が出した過去レスの話に対して私は>63でコメントしたのです。
つまり過去レスにこだわっているのは>53です。

まさか優秀なスレ主様がこんなコメントをなされる筈はありませんよね？
スレ主様のように、流れを正確に読む力を是非獲得しておくべきかと思います。

>65

そこまでの個人情報をご存知ということは、貴方がスレ主様でしたか。
ご自身のスレですから、今後は「匿名さん」ではなく
堂々「スレ主」のＨＮで我々をご指導頂ければと存じます。

>66
>67

私ごときのご心配を賜り恐縮です。

恐れ入りますが、実務力の劣っている私の成長のためにも、
実務力の優れているスレ主様の素晴らしい過去レスをご提示頂けないでしょうか。
貴方ご自身が、「スレ主は実務力が優れている」と感じられたレスで結構でございます。

「こんなレスができるなんでさすがスレ主様！凄い実務力だ」というレスを是非ともお願い致します。

スレ主ですが、
私は30代で理事長経験は僅か3年なのであった。
どうでもいいことですが。

しかも監事もしたことないのであった。
これもどうでもいいことですが。

それより新聞紙上では少し大袈裟にインタゲと金融緩和で
インフレ傾向の見通しなんて最近出てますが、
インフレになると事実上の通過価値が下落するので
修繕積立金的にはマイナスですよね。

インフレが日常的だった昔のマンションはどうやって乗り切ったんでしょうね。

裁判するぞ！って、脅したらいうことききますよ。
折衝、交渉は脅しです。

さすがスレ主
経済状況を分析しながらマンションの管理を行っていくとは
すごい洞察力です。
一般の理事長では、とてもそこまでは頭が回りません。
やはり、理事長には対人折衝能力もさることながら、総合力が必要なんですね。
そういう理事長のいるマンションは安心ですね。頼もしい限りです。
僅か３年の理事長経験で、マンション管理が慧眼できるとはさすがです。
おみそれしました。
侍さんも、見習う点大なるものがあると思いますよ。

>73
あらら、では>65はスレ主様ではなく、単なる嘘つき様でしたか。

>75
いやー、仰る通り。
スレ主様には今後もあらゆる視点からのアドバイスを賜りたいものです。

スレ主様の凄い過去レス紹介も引き続きお待ちしております。

うちは今まで毎月定例で開催していた理事会は廃止して、必要都度の任意開催にした。
代わりに管理会社の月次報告を定例役員会にして、これをメインに運用するようにした。

＞管理侍さん

今日は代休ですか？
つまらないスレの匿名さん相手の議論に拘るのは貴兄らしくもないと感じるのはコテハン仲間では
私だけでしょうか（レスが結構早いテンポで進むので見てはいますが…）

>>77
それ正解ですね。
味噌も糞も理事会にかけるのは愚の骨頂です。
理事会は開催要件、成立要件、決議要件が厳格に決まってますから、必要最小限に絞るべきですね。

理事長には代休なんてないね。24時間365日だと思う。
真夜中に火報が誤発報したりエレベーターが停止して閉じ込められたりしたらたたき起こされるよ。

＞レスが結構早いテンポで進むので
スレは立ち上がった途端、１０００に向けて埋めモードに入ってるから、
常にチェックしてないと見逃すだろう。

>>80
実際あった。暴風雨のときに自走式駐車場の天井の火報が誤作動し、非常ベルが鳴りまくってた。
警備員は右往左往して中々ベルを止められなかったので、住民に玄関ドア蹴られて「理事長なにやってんだ！さっさと止めろ！」と怒鳴られて叩き起こされたよ。

理事長は対人折衝なんて鷹揚に構えてられないね。住民の下僕だろう。

>>79
理事会の形式をとると、理事会が成立しない限り修繕工事の発注決裁は取れないことになる。
だいたい修繕工事の決裁なんて理事会決議事項ではない。

>>82
理事長にもなると火報の止め方を知らないとダメなんですね。

理事長は設備の運転操作方法知らないと務まらないよ。
能書きたれる机上の知識だけではダメ。技能がなければ。

>85
理事長は万能選手じゃないと務まらないんですね。
確かに、管理員がいない夜中とかは、誰かが業者とかに連絡するとかの
対応を取らないといけないですね。
ただ、徒に警報器を止めてもいけないですし、その原因を調査しなければならないし。
防火管理者もいますけど、名前だけの防火管理者にそこまで要求するのも
可哀そうですしね。
こういう場合は、スレ主さんだったら、臨機応変に対応できるんでしょうが。
一般の理事長では、そこまではできませんしね。
スレ主さんみたいな、すばらしい理事長のいるマンションがうらやましい限りです。

24時間管理を管理委託してないマンションは、管理会社の日中の管理時間外は全て理事長が対応することになるでしょう。夜もおちおち寝てられないよ。

私は夜中に「便所のタンクの水が止まらない！」と言って呼び出された。
行ってみると、タンクの水があふれて部屋の廊下が水浸しだった。
タンクを開けてフロートの調節をして直ったが。
これが便器が詰まって溢れたのではなかっただけよかった。

>88
理事長は大変なんですね。
ところで、あなたが理事長になっても夜もおちおち寝れない
ぐらいの活躍をされるんでしょうね。
ところで、理事長の報酬ってあるんですか？

＞理事長の報酬ってあるんですか？

あるわけない。区分所有者のために滅私奉公できる人しか理事長になれない。

だから理事長は住民との接触を絶って逃げるのだよ。やってられんもん。

3.11大地震のときの罹災県のマンション理事長や自治会長・町内会長は何日も徹夜してたよ。それが宿命だと思う。

その通りだと思う。開催条件が1週間前までに通知する悠長な理事会なんて開催できない。
時々刻々と事態が変わる、原子炉も爆発する、放射能も降り注ぐ。
出れる人だけが出る緊急役員会、あるいは即決即断が必要なら理事長の専決処分。
これしかなかった。

>>89
それ理事長は関係ない。管理員も関係ない。

理事長って偉いんですね。
社会貢献活動というのは、犠牲と奉仕が重なりあっているんですよね。
無報酬の上、住民からは文句をいわれたり、批判されたりする。
それを意に介せず、簡単に遂行しているスレ主の実力は見上げたものです。
尊敬に値しますよ。
ところで、仕事はされてるんですか？

>>95
真夜中に住民が頼れるのは「遠くの親戚より近くの理事長」だろう。便器の詰まり直す練習も必要だ。

罹災権のマンションは理事長が自腹でガイガーカウンター買って敷地内のホットスポット測って掲示板に張り紙してたよ。

罹災権→罹災県

理事長って大変な仕事なんですね。
無報酬で住民のために献身する。
しかし、そういった理事長を批判したり、罵倒している者がいるけど、
人間じゃないですね。
スレ主さんは人間の鏡です。
私も、そういった人間になりたいですね。
スレ主さんを目標に、人格形成に励みます。

>82

君が理事長になってみんなのために日夜活躍すればいいんじゃないか。

大体問題は、火報が誤作動した時の対応ができない管理会社の体制の問題だよね。

ここぞとばかりに、夜中に理事長を叩き起こす理解の足らない住民が居ると理事長も大変だよね。

＞スレ主さんを目標に、人格形成に励みます。

理系の素養がないと無理だと思うよ。
理事長として原因究明できるだけの力が必要。

>78
前期高齢管理士さん

ご無沙汰です。
お察しの通り本日は代休です。

最近の私は暇つぶしでしかレスしてないですよ。
私の場合、普段は朝か夜しかレスできないので、本日は気が向いて少しまとめてレスしてみました。
案の定、皆様？（1人かも）黙ってしまいましたけど。

ホントにつまらないスレなのですが、私の場合、一つのスレに参加すると他はほとんど読まないんです。
なぜなら私は他人のレスの内容にほとんど興味がありません。

そして私がレスするのは、嘘、偽り、間違ったコメントへの指摘をする時か、
一つのテーマに関する意見交換、議論をしたいと思った時です。
だから嫌われるんですけどね。

しかし、最近はまともな意見交換のできそうな方はほとんどいません。
よって、暇つぶしにのレスに終始している感じですね。

まぁ、意見交換、議論といっても、私もそんな暇はないんですけどね。
毎日暇で即レスできる方が羨ましいです。

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。なお管理業務主任者試験合格者には、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等の出題分の５問免除の規定があるため、管理業務主任者試験の合格者による受験が多くなっている(平成22年度マンション管理士試験受験者の32.4%が管理業務主任者試験の合格者)。しかし、受験者の総数は、試験開始当初（平成13年）から年々減少傾向にある。また一般に、宅地建物取引主任者および管理業務主任者を受験するために必要な勉強時間が300時間程度といわれているのに対して、マンション管理士は600時間程度といわれている。現在の合格者総数は全国で約2万人で、実際の登録者数（マンション管理士の名称を用いる事が出来る者）は約1万5千人。

管理業務主任者（かんりぎょうむしゅにんしゃ）は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律制定にともないマンションの委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行うために設けられた国家資格のひとつである。宅地建物取引主任者が不動産仲介業を営む際に必要なのに対し、管理業務主任者はマンション管理業（以下管理業務主任者の設置義務に記載の場合のみ）を営む際に設置が義務付けられる。従って管理業務主任者はマンション管理業務上、その諸問題に精通していなければならない。

マンション維持修繕技術者とは、マンションの維持・修繕に関して一定水準の知識と技術を有していることを審査・認定することにより、マンション建物・設備の維持保全に関する知識・技術及び対応力の向上を図り、もって円滑な共同居住に関する社会的な要請に応えることを目的とした社団法人高層住宅管理業協会の認定資格です。

資格の所持と理事長の適性は関係ないよ。

知識や資格を持っていても人げ的にダメな人は、理事長に向かないもの。

資格を持ってると名詞に書けるよ。
初対面で業者と名詞交換したときの相手の対応が格段に違うよ。
やはり業者は有資格者理事長に対してはうかつなこと言えなくなる。
これが国家資格の威力である。お上が資格を授与しているのだから。
ただ、マンション管理士は業者から見ると怖くない。
能書きしかたれることが出来ない実務経験に裏打ちされてない資格だから。

宅地建物取引主任者の受験資格の推移は、当初は高校卒業以上かつ実務経験が２年以上でしたが、平成８年よりこの受験資格が撤廃され、小学生の受験者もいます。
２００８年までの受験者で受験者の最年少は平成１９年度に受験した６歳、合格した最年少は平成１８年度の１２歳です。
逆に最高齢の受験者は平成１４年度の９３歳、最高齢合格者は平成１７年度の９０歳です。

＞103
管理侍さん

昼間に要らぬ事を書き、わざわざレスをさせてしまい申し訳ない。
それにしても参加意欲の湧くスレやレスがメッキリ減りましたね。
（暇な私も今の処、これと云ったネタもありません）
いずれ、価値ある意見交換や熱いバトルをしたいものです。

ここには「折衝」の意味を理解していない（又は混同・誤用している）方々ばかり…

スレ主ですが、
そういやマンションで一番多いクレームが上下階の音の問題ですよね。
今のマンションでは幸いにも一度もクレームは上がってきてませんが、
あれ、一番失敗するパターンは下階の主張を鵜呑みにして対処してしまう
ことなんですよね。

それはさておき最近はボイドスラブが主流で小梁がないのがメリットですが、
遮音的にはあった方が良いような気がしますがどうでしょうかね。

それと重量衝撃音(子供のドタバタ)は構造次第では二重床より
直床の方が遮音性良かったりすることも少なくないですね。

>>103>>110も自分だけは特別だと思ってんの？
高尚な君らが納得いかないのなら君らのブログでもサイトでも好きにやればよろしい。
でも君らは結局ここしかホームグランドがないのだろう？
哀れなもんだな。

ガテン系１級国家資格保有者のみ取得することが出来る建設業法最高位資格の監理技術者。
大規模修繕工事の管理組合側監理監督者を住民から立候補募集したら現役の有資格者が出てきた。
役員だけでは人材不足なら、広く住民から人材を募るものだ。

役員は全知全能ではありませんね。
住民の持つポテンシャルを引き出して有効活用することが管理組合執行部の使命ですね。
そのためには密室審議を脱して情報公開に努めることです。
大規模修繕工事なんかになると、知識で頭でっかちのマンション管理士理事長なんて役に立ちませんから。
施工監理の現場実務経験が物をいう世界です。

>>112
その通りだと思います。
ここは2chと同じ遊びの世界です。
高尚な議論したいなら会員制の掲示板でやったらいいですね。

マンション管理士ってコンサルタントと同じで理想論ばかり。
現実や実務を知らない人が多い。ウンザリするよ。

>>116
もともとがコンサル目的で作った資格だからしょうがないよ。
なくても社会的には困らないと思う。
そのお膝元の国交省は今「第三者管理」を推し進めようとしている。
管理能力がないマンションは第三者管理に移行させようと。

>>117
その第三者にマンション管理士を当てようとしているのでは？
食えないマンション管理士に職を与えようと。

それはありえると思う。
一種の雇用創出かもしれない。

第三者管理せざるを得ないって、
要は受け手が住民にいないってことでし。

イメージだけど高齢化が進んだ郊外立地の
団地みたいな崩れそうな古いマンション？

想像しただけで受けるの嫌だな。
でもそんなマンション在住な方もこのスレの参加者に
多そうな気がする。

管理組合にとってはマンション管理士の資格は役員のステイタスシンボルでいいと思うよ。
試験合格するために一応は勉強したのだから、勉強してない人よりもアドバンテージはあるから。

夜中にたたき起こされるなら、理事なんて誰もやりたくないと思う。
もしたたき起こされた理事が文句言ったら「管理組合業務の執行を総会決議でお前に委任したのだよ。忘れたかっ!!嫌なら辞めろ。」と言い返したらいい。

理事を受任した人は全て覚悟の上。泣き言を言うなら受任しなければいい。

対人折衝能力に限らないかもしれないけど
コミュニケーション能力高い人はやっぱり奥さんが綺麗だよな。

マンション管理に無知で無関係な自治会に管理組合を乗っとられる事態を避けるには第三者管理がいいだろう。

>112

私も前期高齢管理士さんも、自分のことを特別とも高尚とも思っていませんよ。
普通のこと、常識を語っているだけです。

そんな普通のこと、常識が通じない方々に辟易としているだけですよ。

勿論、こんなところは私も前期高齢管理士さんもホームグラウンドではありません。
我々のホームグラウンドはあくまで実践。
現実の世界です。
ここを生き甲斐にされている方にはわからないでしょうけどね。

>>126
スレ主ですが、
スレの立ち上げ当初、
今でもお馴染みの常駐メンバーが徹底的に荒らす流れの中、
始めてフォローしていただいたのが管理侍さんでしたね。
まるで昨日のことのようです。

このスレもそれなりの成果はあったのかなとは思いますが、
参加者も少なくなってますし、参加者のクオリティも大幅に低下、
もはや一定の役割を終えてる感もあります。(私も飽きてきた)

要するに暇なんですね。＞コテハンの方々

結構、重要なネタ投下してるのにコテハン連中はスルーしてるね。
そんなレベルなんだよ、このスレは。

>>126
だったらなんで頻繁に書き込みしてるの？
さっさと自分のホームグランドに帰れば？（そんなものがあるならね）

あんたのように馬鹿にしたり批判する癖に結局ここに来てしまう輩って何なの？
言ってる事とやってる事がバラバラだ。
マンカン士ってそういう人なの？

現実の管理組合で何の価値もない理事会成立の員数としての価値しかない役員らが覆面をいいことに書きまくってるだけだろう。
そんなに書きたければ、住民スレに書き込んだらいい。と言っても住民スレのあるマンションのかどうかだけど。

住民スレがなかったらスレ立てしたらいい。簡単だよ。
スレ主、管理侍、前期高齢者のマンション名教えてくれたら立ててあげるよ。
さぞかしすごいマンションに住んでるんだろうね。マンション概要情報も調べて書いてあげるから。

管理侍は財閥系のエリートである。
マンカン試験は４１点前後で合格したものと思われる。
４４点の私には劣るが、かなりの知見があるので、管理侍の話は傾聴するように。
ちなみに前期高齢は３７点。

マンカン士ってコンサルタントだから建前ばかり言うよ。

おれ45点だけど何か？

能書きしかたれないマンカン士よりも実務こなしてる宅建主任の方がはるかに実力はあるよ。
売買・賃貸とも物件のマンション知り尽くさないと仲介できないよ。

>>133
お得意の１人２役、いや１人３役か。

マンション管理士はガテン系１旧施工管理技士の前では震えてるね。
鉛筆しか握ったことないんだから、つるはし振り下ろしてる人にはかなわないよ。

施工管理技士は現場監督で、ガテン系（＝肉体労働）ではない。

施工管理技士は、最近は理系の大卒が多いよ。

>>140
二次試験で現場代理人としての施工管理に重点をおいた施工体験を書かされるので、実際に現場代理人経験した人じゃないと試験に合格しない。

資格試験取った人が内輪話を延々としてるだけで
最近は一気につまんなくなったね。

お前、面白いネタ投下しろよ。

しかも今の常駐参加者の大半が同じ郊外の大型マンション住民だし
いよいよローカルな雰囲気だし。

ハイクラスマンション住民とかがワイワイ大人っぽい会話を楽しむような
スレになれば良かったと思うが、
残念ながら高齢化団地マンション住民と理事会とのショボい確執とか、
ヒマを持て余した老人の資格取得者自慢とか病院の待合室での会話風。

具体的事例をネタとして投下しないとだめだろう。

具体的事例だが、総会決議で承認された高額の修繕工事を、翌期のガテン系理事長が「内容を精査したら先期理事会の仕様決定は修繕積立金を不用意に毀損する過剰な仕様である。スペックダウンを検討する。場合によっては再度総会に諮る。予防のための修繕工事だから今期無理に実施しなくても翌期実施でも全く問題いない。」と理事会で発言し、物議をかもしてしまった。
当然、工事を予定していた管理会社は収益計画が狂うので窮地に陥り、今まで飼いならしていた留任理事を抱きこんで反理事長派勢力を組織して、以降の理事会を欠席ボイコットし始め、理事会が開けず管理組合執行部は機能不全に陥ってしまった。

さて、この問題解決方法は？

>>146
ネタ提供ご苦労様ですが、
従前からスレの流れを無視して
小出しに小出しに延々と一行レスで出してきてネタをひとまとめにしたら
その文になるって感じですね。

最初からそう聞けば良かったと思うけど正直そのネタは皆さん飽きてますけどね。

荒んだマンションの荒んだ管理組合のショボい内戦の話ばかり。
単独スレでも立てて勝手にやってくれ。

ここは一定の水準以上のグレードのマンションの
ハイレベル理事長を中心としたスタイリッシュなサロンです。

既存不適格エレベータ（平成２１年９月２８日以前設置）の戸開走行保護装置と地震管制運転装置の取り付けに関して、皆さんの管理組合はどのように対応していますか？
昨年は3.11大地震で閉じ込め事故、今年は戸開走行事故が秋に３件発生しています。

>127
スレ主さん

「理事長は知識より対人折衝能力が大事」という点については私も同意見です。
また、問題を出題して採点するという試みは面白かったですね。

その辺りがこのスレのピークだったかも。

>>149
それすごい問題になってる。
「既存不適格だから法律違反ではない」では済まされない。
万一戸開走行事故になった場合、組合員から不法行為で管理組合は訴えられること間違いなし。
理由は「既存不適格であることを知りながら何ら改善措置を講じてこなかった」だから。

国交省も既存不適格エレベーターに対して、１基４００万円以下の改造なら１／３補助金出すと躍起になってるけど、なかなか４００万円きらないね。需要家の希望１基１００万円以下と大きな開きがある。

皆さん随分と古いマンションに住んでるんだな。
既存不適格とか・・・

うちの理事長は、
「マンションは既存不適格で９基あるが、４００万円だと改造だけで３６００万円もかかる。たとえ国から１／３の補助金がもらえても２４００万円の負担になる。昇降機設備の大規模修繕はカゴのリプレースがある築30年目まで計画がない。あと２０年以上あるがその間に事故がおきたら、そのときの理事長は大変なことになる。何とか早急に改造することを検討するが、長期修繕計画を大幅に見直さないと２０００万以上は捻出できない。」
と理事会で言ってました。

平成21年9月28日の建築基準法改正以前に竣工してたマンションは全て既存不適格昇降機になる。
築3~4年のマンションまで既存不適格になっている。まだ新しいマンションまでもだ。

うちの理事長は更に理事会でプロジェクター使ってこれ全理事に見せて説明したよ。

戸開走行保護装置動作アニメーション（日立ビルシステム）
http://www.hbs.co.jp/renewal/elevator/lineup/control/popup/pop_ucmp.ht...

地震管制運転装置動作アニメーション（日立ビルシステム）
http://www.hbs.co.jp/lineup/elevator/earthquake/eq_ctrl_ani.html

業者が又出てきたか

>>157
考えすぎ。うちの理事長はガテン系１級施工監理技士だから設備にも強いだけ。

>152

あの補助金は、申し込めば出ると言う類のものではない。モデル性がないとだめ。

だから、３９件申し込んで１８件しか通っていない。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000363.html

大体、なぜブレーキがもうひとつ必要なのかよく考えてみればわかるよ。いくら、ブレーキを増やしても保守をケチったら２つとも機能不全で意味なしだ。151みたいなのが騒いで使う必要も無い修繕積み立てを浪費するわけだ。

>153

2009/9以前に着工したマンションは殆ど付いてないよ。そもそも、装置自体が無いもの。

>156

どうせなら、自分のところのエレベーターに付く大臣認定取得済みの製品があるか若しくは開発予定があるかも調べてから説明してやれよ。どうせ注文すりゃすぐ付くとでも思ってんだろ。

だから日立ビルシステムに公募するようけしかけてるのよ、うちの理事長は。
でも日立は腰が思い・・・・・・