理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！その2

>>149
それすごい問題になってる。
「既存不適格だから法律違反ではない」では済まされない。
万一戸開走行事故になった場合、組合員から不法行為で管理組合は訴えられること間違いなし。
理由は「既存不適格であることを知りながら何ら改善措置を講じてこなかった」だから。

国交省も既存不適格エレベーターに対して、１基４００万円以下の改造なら１／３補助金出すと躍起になってるけど、なかなか４００万円きらないね。需要家の希望１基１００万円以下と大きな開きがある。

皆さん随分と古いマンションに住んでるんだな。
既存不適格とか・・・

うちの理事長は、
「マンションは既存不適格で９基あるが、４００万円だと改造だけで３６００万円もかかる。たとえ国から１／３の補助金がもらえても２４００万円の負担になる。昇降機設備の大規模修繕はカゴのリプレースがある築30年目まで計画がない。あと２０年以上あるがその間に事故がおきたら、そのときの理事長は大変なことになる。何とか早急に改造することを検討するが、長期修繕計画を大幅に見直さないと２０００万以上は捻出できない。」
と理事会で言ってました。

平成21年9月28日の建築基準法改正以前に竣工してたマンションは全て既存不適格昇降機になる。
築3~4年のマンションまで既存不適格になっている。まだ新しいマンションまでもだ。

うちの理事長は更に理事会でプロジェクター使ってこれ全理事に見せて説明したよ。

戸開走行保護装置動作アニメーション（日立ビルシステム）
http://www.hbs.co.jp/renewal/elevator/lineup/control/popup/pop_ucmp.ht...

地震管制運転装置動作アニメーション（日立ビルシステム）
http://www.hbs.co.jp/lineup/elevator/earthquake/eq_ctrl_ani.html

業者が又出てきたか

>>157
考えすぎ。うちの理事長はガテン系１級施工監理技士だから設備にも強いだけ。

>152

あの補助金は、申し込めば出ると言う類のものではない。モデル性がないとだめ。

だから、３９件申し込んで１８件しか通っていない。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000363.html

大体、なぜブレーキがもうひとつ必要なのかよく考えてみればわかるよ。いくら、ブレーキを増やしても保守をケチったら２つとも機能不全で意味なしだ。151みたいなのが騒いで使う必要も無い修繕積み立てを浪費するわけだ。

>153

2009/9以前に着工したマンションは殆ど付いてないよ。そもそも、装置自体が無いもの。

>156

どうせなら、自分のところのエレベーターに付く大臣認定取得済みの製品があるか若しくは開発予定があるかも調べてから説明してやれよ。どうせ注文すりゃすぐ付くとでも思ってんだろ。

だから日立ビルシステムに公募するようけしかけてるのよ、うちの理事長は。
でも日立は腰が思い・・・・・・

>161

当たり前だ。

遡及しないという事は、需要が無いって事だ。君のマンションの為だけにしかならんかもしれない物を簡単に開発するわけねえだろ。

開発は既に終わってる。カスタマイズだ。

＞遡及しないという事は、需要が無いって事だ

152に書いてあるでしょう。メーカーの提供価格と需要家の出せる金額の乖離が大きすぎるから。
だから国交省は1基400万円以下とガイドラインを出したのよ。

>163

終わってねぇよ。日立に確認してみろ。
簡単にカスタマイズとか知りもしないやつがいい加減なことを言うな。ちょいちょいと大臣認定が取れるなら誰もこまりゃしねえっての。

>164

おめでたすぎ。見積もりとってみ。

４００万円て規模にもよるが倍出せはカゴや巻き上げ機までリニューアルできるって考えたこと無い。そんなブレーキ買うぐらいなら最新型に入れ替えた方がいいよ。

確かにそりゃそうだな。

>>165
その金、どっから出るの？あんた出してくれる？うちは10台あるからリニューアルだと3億越えるるけど。

提案者に負担させたらいい。偉そうなこと言うなら当然実践してみせなければ住民は納得しない。
管理組合は長期修繕計画に基づいて資金運営しているのだから、突発的な提案は提案者負担とするのが常識だ。
さもなければ積立金の値上げをしない限りその費用は捻出できない。
管理組合は寄付はウェルカムである。１０００万でも１億でもいい。

車で言うならエンジンの交換で150万かけるなら、
いっそ300万で新車買った方が良いのでは？
ってことでしょうか。

施工系の資格持ちスペシャリスト理事長は技術的知識があってもコストとか
収支とかは無頓着な可能性がありますもんね。

やっぱり対人折衝能力の高い文系ゼネラリスト理事長の方が
根回しや調整も含め適任なのかも。

>167

規模によるって字が読めない？

それとも三千万のエレベーターって標準型じゃないだろ。そう言うエレベーターは台数も少ないからさらに高くなるってことだよ。

エレベーターは東芝であれば、１４階９人乗りで、
１基１，２００万円です。（値引きなしの全交換で）

理系はちょっと勉強すれば文系の知識も兼ね備えられる。
ところが文系はよほど勉強しなければれ理系の知識は獲得できない。
いや、もともと算数が苦手の人には理系の知識獲得は無理だろう。

でも日本の社長は何気に文系ばかりなのであった。

定年後に時間余ってるなら対人折衝能力が高い文系なら理事長で全体の意見調整や
新企画立案携わる道へ。

頑固で職人肌の理系なら管理員で掃除を極めるとか、後は一寸の狂いもなく
電球を交換するスペシャリストとか。

理系の知識がないと管理会社の報告に騙されるよ。
だって理系の知識がないから見抜けないもん。
管理会社は不要不急過剰な修繕工事を仕掛けてくる。

私のところでは、理事会で建築・設備関連のトラブル対応の審議が始まると、必ずと言っていいほどマンカン士理事は「チョット糞してくる、部屋に資料忘れたのでとってくる、携帯で電話してくる」と言って中座してしまう。
そして中々帰ってこないが、審議が終わったころになってやっと戻ってくる。
なぜだろう？

単純に理系文系で分けられるわけ無いだろ。

理系の知識っても多岐に渡るでしょ。
土木やってただけでは建築わからないし、
住設詳しくても構造は知らん人ばかりだし。

大人しく対人折衝能力高い文系理事長の下で
平理事としてアドバイザーに徹したほうが無難では？

改造はこんなところだろう。

いや逆だろう。理系理事長の元で文系マンカン士が小姓として常に待機する体制がベストだと思う。
この小姓は管理規約で別に定めがある。役員ではない。

だからその理系の知識を生かしてマンション内を
常時点検してくれたらいい。

それで上がってきた報告を大局的に文系理事長が判断し決断する。
それ後発生した工事に関しては常時施工がキチンとなされてるか
理系知識を生かしてチェックしておいてほしい。

別に下請け業者というつもりで扱ってるつまりはない。

理系の理事だからといって、全てに詳しい訳じゃないだろう。
建築士であっても、足場の組み方はできないし、ペンキの塗り方も分からない。
シーリングにしても、実際はやったことがない。
エレベーターの点検もやったことがない。
中途半端な知識は却って邪魔だよ。
餅屋は餅屋、技術的なことは、それぞれの専門家に任せればいい。
大規模修繕工事であれば、設計・監理会社に任せればいいだけのこと。
そのために、高額な報酬を支払っているんだから。
住民の中に一級建築士がいて、ちょっかい出される方が
迷惑そのものだよ。

おっしゃる通りです。

理系の理事長に指示されてマンション内の点検をするのが文系マンカン士だろう。
能書きばかりたれないで足で調べる実践を身に付ける練習になる。

高い委託費払ってんだから管理会社に丸投げして理事は楽した方がいいよ。

理系だ文系だなんて馬鹿じゃねーの。

スレ主ですが、
>>182の意見はそうだよなあと思った人も多いのでは？

そもそもマンション内にいる設計士がレベルが低いかもしれないし、
存在感を出そうとしなくてもいいような注文付けてくることも
あったりするかもしれませんね。しかも住民だから文句は言いにくいし。

皆さん色んな思惑が渦巻いてますから、
その設計士が「ワシが知っとるところへ聞いてあげようか？」とか
言い出した途端に話は一気にややこしくなることも少なくないでしょう。

どこに頼んでも皆ひも付きだよ。だって商売だもん。
いかに管理組合の資金を食うか？それが目的だもん。
管理組合は利益感覚がない団体だから、いいカモだよ。
年度会計が欠損でも理事長がペナルティーかされるわけでないからね。

「理事長は経営感覚が大事」

何年か前にどこかでそうレスしたことを思い出した。

＞「理事長は経営感覚が大事」 何年か前にどこかでそうレスしたことを思い出した。

とんでもない、貴方のような姑息な管理会社を監視、監督する感覚が大事じゃよ。

管理侍は年収８００万。

管理人一人に月５０万払わないとなりたたないが、
グレードというものがあって、やすければいいというのなら
Ｎハウくらいにすべきだろう。

理事会は内閣で理事長は総理。
管理会社は官僚で上手く使いこなせるかは総理の手腕。

対人折衝能力低い理事長は常に官僚を敵対視して
何も進まず、全ては官僚が悪いと自身の無能を責任転嫁。

マンカン理事長は年収６２０万。

>>理事会は内閣で理事長は総理。
>>管理会社は官僚で上手く使いこなせるかは総理の手腕。

この認識はちがいますね。
管理会社＝宗主国（イエズス会）
フロント＝宣教師
管理組合＝植民地
理事会＝現住民傀儡政権
区分所有者＝黒人
出入り業者＝東インド会社
管理費を使った専有部サービス＝あへん

>>195
ごめん、一生懸命作ってくれたのに悪いが
全く面白くないし、的を射てもいない。

>182

それはどこかのマンションの人と付き合えないような資格馬 鹿を前提にしていないか？

実際は、コンサルにしてもマンカンにしてもエレベーターの点検なんか何やっているか見るわけじゃないし、足場だって組まない。

そう言う具体的な現場のことは、現場に任せれば言い訳で管理する側は相場観みたいなものが分かればいいんだよ。

何が何時ごろどの様に必要なのか。どういう物を使うか。そう言う住人が居るとコンサルの対応も違うよ。建築知識を持っている者、設備の知識を持っている者が集まって知恵を出す事をしないとね。管理会社もその内。理事長は、そう言う人を上手くまとめる為に対外折衝能力が必要なんだよね。知識だってあった方がいいのは当たり前だけど摂政能力のほうが優先だろう。

よく出没する何とか平の輩みたいに管理会社が敵だと思っているような馬 鹿な技術屋クズレと一緒にしたらいかんよ。

>190

いつも私のコメントに即レスして頂きありがとうございます。
ご期待に添えるよう、引き続き頑張ります。

で、貴方のご意見では「理事長に経営感覚は不要である」ということですね。

相変わらず「匿名さん」としてしか私に対して物申せないのかい？
そんなに怖がらなくても大丈夫ですよ。

>191
マンカン理事長さん

最近、私のことで想像での発言が目立ちますね。

私はそのうち王国を築くよ＞管理侍

>>200いい加減１人２役はやめようよ。
あんたら２人セットじゃないと登場しないよね。

マンカン理事長さん

独裁はダメでしょう。


>201
ちょっとは頭使えよ。
二人がコテハンだからそう見えるんでしょうが。
あんたの理屈なら「匿名さん」は全部セットだね。

標準管理組合の理事年収基準の指針

理事長　　年収１０００万円以上
副理事長　年収１０００万円以上
監事　　　年収８００万円以上
理事　　　年収５００万円以上
理事心得　年収３００万円以上

>>203
それだと都内マンションならほぼ全員が基準クリアなんじゃないか？
そもそも最低でもそれぐらいないとそのマンション買えないと思うが。

横領防止のためにローン残債基準も必要だろう。

それは公団賃貸入居基準のように世帯合算最低年収でいいのですか？
私は夫婦共稼ぎですから、合算すれば１８５０万円になります。
ローンの残債は３７８万円です。

資産基準も必要だ。不動産、預貯金、有価証券、・・・・
横領した場合の弁済のための換価算定基準になる。

年金しか実収入がない年収２５０万円の爺さんが、不動産と預貯金で１億円以上持ってれば理事長になれますか？

まあ、ちょっと付き合ってあげたけど
この理事長年収がどうのこうのの話も
全く面白くないわけだが。

目糞鼻糞を笑うコテハン連中。

おもしろいネタ投下してください。お願いします。

理事長なら毎度のことながら理事会で自演やってるから、ネタ投下はお手の物だろう。

理事会として社会通念上なんら責め立てられる事由もない理事長が、
総会時にいわゆる総会荒らしに「あなたたちの運営は納得出来ない」
と意味不明の因縁を付けられた。

そこで他の組合員が見ている中で、理事長のあなたはリターンエースを
狙うべく何を放つか

理事長「 」

管理会社に卍固め！

マンカン理事長はアクセス禁止した方がいいかもな。

>理事長のあなたはリターンエースを
>狙うべく何を放つか

リターンエースを狙う必要ないと思うが。。。

前期高齢者もスレ主も管理士系はアク禁にした方がいい。

マンカン士は結局宣伝に夢中になるから目障りだ。
コテハンで活躍したいならＡとかＢにでもすりゃいいのに。

理事長「意見は伺いました」
理事長「他に意見のある方？」

>>219
あっさりしてるがほぼ100点の答えと言えそうだ。

１００点の回答は「ご意見は拝聴いたしました。今後鋭意検討いたします」だ。
何も検討しないと言ってるのと同じ。だって総会終わったら退任だもんね。

>>221
スタンダードで悪くないが、
>>219が面白いのはすぐに「他に〜」で荒らしをスカしてるところが
微妙に嫌味っぽくてリターンが決まってるところだ。

「〜」はかつて住民スレ荒らしてたよね。

理事長「223の他に意見はありませんか？」
理事長「ない様なので採決に移ります。」
理事長「では、反対の方挙手をお願いします。」
理事長「お一人ですね。」
理事長「では、他の方は賛成とみなします。」
223「異議あり！！」
理事長「では特に異議がない様ですので賛成多数で可決されました」
223「ハイハイ」
理事長「では、次の議題に移ります。」

総会で異議があってもガス抜きでしかない。大勢は総会開始前に決まってる。

ただの知識を問う問題だと皆さん標準管理規約や条文を引き合いに出して
めちゃくちゃレスが多いのに、センスを問う問題だと回答が激減。

それだけ対人折衝能力というか、創造力がある理事長って
何気に少ないってことなんだろうな。

理事長は対人接触能力が長けてる方がいい。スキンシップ力だ。

ハゲが激しくハグするとさ。

脱毛だと理事長失格だよ。

マッチョ理事長誕生か？

理事長になったら、対人折衝能力を磨けってってか？

それとも、対人折衝能力のある理事長を選べってことか？

なにがいいたいんだ？

磨けって事だろ。

あればあるに越した事はないってことだよ。

対人折衝能力って、理事長になってから身につけるもんじゃないだろ。

２２６さん　知識がないと妄想になり　最後は精神科へ行く事になるよ。だんだん目つきが悪くなります。

>>235
なるほど、あんたは確かに妄想を語っているわな。

面白くない

対人折衝能力があろうと無かろうと
輪番で理事を出して、くじで理事長決めるんだから関係ない。

管理会社と抽選理事に任せて平和ならそれでいいんじゃないの。

管理会社は敵だと思っている奴は、他所に不要なお節介をしないで自分の所だけで騒げばいいんだよ。

>>239
確かに管理会社を敵視するやつ多すぎ

管理会社は敵対するものじゃ無くて、上手く使うものなんだよね。

管理会社は知識の宝庫。知識のない理事長が対人関係ばかりを気にすると精神病になるよ。知識がないと自信を失う。

管理会社は売主の建築瑕疵を隠すよ。
うちでは住民が瑕疵を発見して理事会に突き付けた結果、
管理会社が長年隠ぺいしていた事実が暴露された。

うちは243と逆だな。管理会社から売主にアフター請求したほうがいいと勧めてくるよ。同じ系列だけど。

243の瑕疵ってどう言う内容？

住民広場になってる屋上のコンクリ表面破裂。面積は500㎡くらいある。
管理会社が定期巡視点検していながら長年に渡って理事会にまったく報告していなかった。
たまたま途中入居のある住民が広場に初めて行ったときに異常を発見し、理事会に正式文書で原因と対策を申し入れて発覚した。
まだ築浅で売主の10年瑕疵担保責任期間内でしかも屋上防水の部分にあたるので、漏水の遠因になると判断して売主は瑕疵を認め施工業者に補修させた。
しかし不思議なのは、これだけの表面破裂が起こっているのに、今までの理事会は誰も気づいていなかったことである。ありえないと思うが。

>245

それで、どう言う補修をしたの？

押さえコンの表面のクラックみたいだけど。

【ポップアウト現象】

コンクリートの表面部分が、コンクリート内部の膨張圧により、部分的に飛び出すように剥がれてくる現象をポップアウトという。
ポップアウトは、凍結融解作用、反応性骨材、鉄筋の錆などが原因となって発生する。

ポップアウトの補修前と補修後

写真はこれ↓

それで、補修している最中の画像は無いの？
折角補修するなら補修中の作業内容も確認すればよかったのに。

ところで、押さえコンがそうなると何が問題なの？