繰り上げ返済は愚か者？

繰り上げ返済しないで、旅行でもいった方が得です。
歩けなくなったら遠出できないし。

あとは、車は現金で買いましょう。
オートローンとか２％とかだから金利が高い。

とにかく安い金利の住宅ローンで可能な限り長く借りて、他は全て現金払い。

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宝くじが1000万円当たったので
一月に繰上返済します。
期間を短くするか、返済額を減らすかどうしようかな。

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損得で考えるのではなく、借主の考え方次第で答えは変わると思います。

私の場合は
・フラットで6年目と21年目で金利が上がる
・住宅ローン減税が10年間ある
・子供は2人を予定（大学まで国公立希望）
・10年後には車を買い替える(2台)予定
・15年後にリフォーム予定
・2年で100万程度の余裕資金あり

以上より、以下のような考えに至りました。
・余剰資金は投信と銀行積立
・10年間は繰上しない
・車はキャッシュで購入
・リフォームはその時の金利動向を見てローンを組むか判断
・20年後に一部繰上し、定年までに返済が終わるよう短縮

のような考えです。

きっと投資を続けた方が金銭面では有利でしょうが、
きっと21年目からは繰上げちゃうと思います。
借金は気分的に嫌なので。

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投資？

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今の時代に個人投資家で長期保有している方なんて稀でしょう。

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>5

個人投資家はほとんど長期保有だよ。売り時が無いから。

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金利と手持ち資金と軽減される利息額などによって違うでしょ。
よって個別で異なるので絶対的な正解なんて無し。
ただし、利息ばかりに気と取られて手持ち資金が残らないまで繰り上げしたり、
長く借りた方が得といって、結果的に資金を寝かしていただけだったり、
浪費に使ってしまうようでは、間違いとは言わないが賢くはないな。

>>6

そのとおり。だけど裏を返せば同じ金額でも安くたくさん購入できるということ。
5さんのいうのは投資家ではなく投機家のことを言っているのでは。

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住宅ローンはバンバン繰り上げ返済して早く返した方がいいに決まっている。安全な運用は当然超低利、たかが知れている。住宅ローン分で運用するなんて苦労多くして儲かるのは少額。せこい考えはやめて精神的に楽になって本業の所得を多くすることに努力したほうがいい。セコイセコイ

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>9
運用にそんな苦労しますか？
私は低金利のうちは繰り上げしません。
いつ死ぬかもわからないし。

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＞＞１０、賛成です。
団体信用保険が付いているので＊＊ばチャラですから。

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たかが数千万円のローンをちまちま運用しても金額などたかが知れている。大体いくら位得するというのだ？

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損得でしか考えないのはリスク対策が不十分です。

貯金でも株式でもプラチナでもいいが、いつでも現金化できる資産を持っていることで
不測の事態が起こった場合でもある程度耐えることが出来る。

いくら借金が少なくても現金が無いのは×


たかが数千万といえる12さんが羨ましいです。

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歳をとってからのローンリスクの方が深刻ではないかい。

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ローンリスクって何？

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低金利だとか言って、ローンの金を他に回したその瞬間、その金は別途消費されていくものだ。人間なんて弱い者、株や為替投資で損をしたり、債券などにしても換金して新車を買ったり、海外旅行で散財したりなどなど、返せる時にで来るだけ早く返さねければ金は消えていく。家を購入できるレベルの普通の家庭なら現金などなくてもその場になればなんとかなるもの絶対に。

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昨年2000万ほど必要額以上にフラットSを借り、変動金利10年物個人向け国債で運用中。
ローン減税考えたら団信料入れてもゼロ金利なので、10年の減税期間中は絶対に繰上げしません。
その後は、その時の国債金利次第で、運用継続か一括繰上げか判断します。

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＞17
論理的にはおりこうさんだけど、悪いけどその金は別途消えていくよ。借金で運用は破たんの第一歩、歴史が証明している。まー自分だけは違う、大丈夫と破たん者全員が思っていたと思うけど(笑)

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運用者の意思力の問題ですね。
自分に自信がなければ繰り上げ返済しかないでしょうね。

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意志力ではなくて、心理学の問題、統計学的に借金による運用は失敗の確率が一ケタ多くなる。自分だけは注意することだね。まー１０年後、２０年後、意味が分かるよ。

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団信があるから、**ばチャラとは考えない方がいいよ。
ほとんどの人は一発では死なないです。癌でも糖尿病でもそうですが、ジワジワ蝕んできます。交通事故でもなかなか死なないです。
かなり重症で、生活に支障が出るレベルでも返済しなければならない状態に四苦八苦する。
三大疾病付ならまだいいかもしれませんが、保険内容の詳細はしっかり把握しておくこと。
しかし、三大疾病外の病気もたくさんあるから安心は全くできない。

自分は、繰り上げ返済はするべきだと思いますね。そして、普段から健康に留意して、医療費がかからないようにすることが一番だと思います。酒、たばこから病気になり、医療費がかかり、仕事はできるが生活が大変なんて最悪。
酒やたばこ、医療費に金をかけるなら繰り上げしなさい。それが家族を守る者の宿命です。

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１０年位で繰り上げ返済した場合と返済しないでその分で国債などに投資する場合では金額的にはいくら位得するのですか？

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ローン減税終了時の国債金利次第。
仮にローン金利を2％とすると、分離課税率20％の場合、
国債金利が2.5％以上であれば差益が発生する。
ローン残高3000万円で国債金利4％と仮定すれば、
3000×（0.04-0.025）=45で、年間45万円の得。

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＞23
さすごい差ですね。これって３０００万円を十年で繰り上げ返済（年３００万円）した場合の軽減する金利も計算してこの金額差ですか？

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繰り上げ返済時の軽減金利分は考慮してません。
繰上げするとローン減税額が減るので、
その分軽減金利と相殺されるとして無視しています。

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＞25
減税分とは相殺できないと思いますよ。我が家は3000万円を35年ローン契約を8年で返済しましたが、繰り上げ返済１回あたり３００～４００万円くらいの金利が少なくなりましたよ。

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8年間で徐々に繰り上げ返済する位なら、ローン減税メリットをフルに享受して、
10年目のお正月に一括繰上げ返済したほうが、確実にお得ですよ。

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＞27
具体的に金額でどのくらい得なのですか？

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確実って借入金利によると思うけど。

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3000万円、35年を8年で返すと、1000万円～1500万円位金利が安くなるけど、35年国債で運用して借りっぱなしだとそれ以上得するという事ですか？具体的にいくら得しますか？

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＞23
これって最初から3000万円もってる前提？でもローン組んでるの？

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素人は借り入れ金利以上で運用することは不可能です。仮にそのような方法があったとしても、リスクの大きい方法たとえば株式の長期保有投資などに限られます。確実な投資先は国債以外はありません。国債の金利は今は0.1％足らず、どんなに安い住宅ローンと比べても激安です。初期の繰り上げ返済がもっとも経済的な方法だと思われます。

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フラットSってよく知らないけどローン金利って借入期間不明だけど１～２％くらいじゃないの？
変動１０なんて今0.5％くらいでしょ？いくら税金戻ってきても絶対損だと思いますが。

金融理論上、借入金利が国債金利より良くなるわけないし。そんなことできたらみんなやってるって（笑）

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借金があるのに投信買ったりするのはマネーリテラシーがないかアホの証拠。
ノーリスクで支払いの減る繰り上げ返済に敵う投資など世の中に存在しない。

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＞33
ではなぜ運用を主張する人がいるのでしょうか？

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No17みたいな書き込みに食いついちゃう人が詐欺に引っかかるんだろうな。

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＞＞３５
アホだからです。

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＞＞２３
国債金利４％ってどこの国よ。
日本国債は１０年固定でも１％切ってるよ。
まじで分からないなら適当なことを書き込まないでほしい。

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はい、解散解散。
借金して国債買って儲けようとすすめるなんて、ちょっと悪質とすら思いますがね。

本気なら理論で証明してみせてよ。
完全論破してやるから。ほら。

国債の金利も知らない程度の知識の人は投資なんかしちゃダメだぞ～。カモられるよ。

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旧フラットsは、当初10年金利が１％未満ですよ。
ローン減税1%＋国債運用益で逆ざや確実です。

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>26
>30
どんだけ高い金利で借りてたんですか？
そりゃ繰り上げした方がいいですね。
今そんな金利で借りてる人いないでしょ。

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＞40
繰り上げ返済による金利の軽減１５００万円を考えてないでしょ(笑)

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＞＞40
今見てきたけど変動１０の税引き後利率は0.382488％でしたね。
んで、旧フラットやらは何％？ローン組むのに保険やら手数料でいくら払ったの？

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>40
やっぱり計算できないかわいそうな人でしたか。

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もういい大人がこんなアホな理論を信じるのが驚きです。
たまに金融詐欺のニュースあるけど、信じらんね～アホだなーと思ってますが、
こういう人たちがいるとわかったので妙に納得です。

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ノーリスクでリターンを得る投資はないと覚えておけば、間違い無いんですけどね。
リターンはリスクに対する報酬と心得ましょう。

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でもこれだけ住宅ローンを据え置いて投資に回す人がいるのだから何らかの理由があるのでは？
どなたか３０００万円を３５年ローンで借りた時の８年での完済と投資運用で一括返金の実際を史上最低金利で計算してくれませんか？

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以前質問した時には、減税枠が１％あるので変動１％切っているなら繰り上げ自体無駄だと言われたのですが、
その際に本来かかる分の利息分が大幅に軽減することは考えないとおっしゃられてました。
利息が大幅に軽減するから繰り上げ返済するのに、それを無視してただ１％に着目
して繰り上げが無駄だとされる理由がわかりません。誰か教えてください。

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特にフラットsの場合、繰上げしてローン減税メリット放棄する人の
気が知れないな。国債金利も今は史上最低レベルだけど、
１０年間平均ではかなり上がる見通し。
せっかく１％未満の固定金利で資金調達に成功したなら、
中途半端な繰上げは避けたい。

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＞49
なんで繰り上げ返済すると損か、具体的な数値で教えてくれませんか？

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減税メリットって年間数十万円とか帰ってくるの？ってそんない税金払っているかな？

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そんなのエクセルで計算しなさい。繰り上げ返済した場合としない場合ＮＰＶ関数を使うと一瞬でわかる。

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うちは今年22円還付してもらうけど？

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>>50

話を単純にするために利息が０．５パーセント、借り入れ額が１０００万とする。支払い利息は５万円、減税は10万円。なのでプラス5万円。そして手元に１００万円。

１００万円繰り上げ返済すると残債９００万円なので支払い利息は４．５万円。減税は9万なのでプラス４．５万円。で五千円の損。さらに銀行に預ければ利息がついたり好きに使える流動資産の１００万円も手元になし。

ゆえに利率が1パーセント切っていたら繰り上げ返済するのは非合理的。

まあ団信とかあるからこんなに単純ではないけどね。

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あと繰り上げ返済した直後に事故で死んでしまったら残債９００はチャラになるが繰り上げ返済した100万円は戻ってこない。繰り上げしなければ手元に１００万円残しつつ１０００万円はチャラ。

繰り上げ返済が有効かどうかは利率によるわけだ。

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もちろん減税期間が終わったり、課税金額が減税額より小さい場合はその限りでないけどね。

だから繰り上げ返済したいならローン減税が終わるか金利が1パーセント超えるまではしない方が合理的。

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団信は生命保険代わりだから、この際別途扱いでいいでしょう。
私の場合、ローン減税額は年間50万×10年間＝500万円、
この10年間の金利支払総額もほぼ同額の約500万円です（固定金利0.8%台）。
繰上げ可能な余剰資金は、変動10年物国債で運用したほうが、手元流動性が厚いという意味でも、
絶対に特だと考えています。
（確かに今は雀の涙の金利ですが、半年ごとに金利が変動するので、将来は楽しみ。）
ローン減税期間が終了したら、そのとき国債金利が3％以上になっていなければ、
一括繰上げ返済する予定です。

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＞＞４７
世でよく売れている投資信託商品は専門家から見たら絶対不利なものばかりですよ。
大勢いるから良いとは限りません。
世の中にはマネーリテラシーのない人があふれているので、金融のプロたちからいいカモにされています。
長期金利（国債10年の金利）を上回るリターンを得ようと投資しているなら、必ず株式であれ投資信託であれ元本割れのリスクがある。
ところが同じ金額を繰り上げ返済に「投資」すればノーリスクで将来のマイナスが減るというリターンがある。
どちらをとるかという話です。

投資派の理論は繰り上げ返済がノーリスクであることが考慮されていない。
No４９の書き込みが象徴的だが将来長期金利があがることを確定的に書いてあるがその保証はまったくない。
将来上がる方に博打をかけているだけです。

現在個人がノーリスクで変動１０の0.4％以上のリターンを得ることはできないのだから、
それを下回る利率で借金できない限り不可能。
簡単な話なんだけどな。

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>57
>ローン減税額は年間50万

って、税務署から50万円振り込んでくるってことですか？

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57です。確定申告後1月ほどで振り込まれますよ。

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＞＞５４
手元の１００万円の差はないでしょ。１１００万円と１０００万円になってるじゃない。

ローン減税ってよく知らないんですがローン残高の１％が返ってくるんですか？何年間？３０年とかじゃないですよね。
１年目だけで計算してますけど、３０年でどうなんですか？
減税以上の利払いが減っていると思いますよ。

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58さんは、ローン減税のメリットは無視されるのですか？

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＞60
理解が悪くて申し訳ありません。
３千万円のローンですから月１２万円のローン返済額として、
年５０万という事は月４万円戻ってくるという事ですから
月々のローン支払額は実質８万円という事ですか？

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年50万の減税メリットを受けるには、年末に5000万以上のローン残高が必要です。
63さんの場合は、おそらく10年間で200万円前後の減税ではないでしょうか？

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＞＞５７
ローン減税よく知りませんでしたが１０年で５００万しか帰ってこないんですね？

ローン５０００万
変動１０で１０００万投資（変動１０：年利0.4％）
ローン減税-５００万

ローン４０００万
繰り上げ返済２０００万
投資なし
ローン減税-４００万


単純化しましたがどちらも６０００万の運用です。これ比較してどちらが得かわかりますか？
答えは出ましたね。（最初っから出てるけど）

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＞＞６２
１００万円繰り上げ返済して得られるリターンは確実にローン減税の１万円より多いです。
新生銀行のHPとかで計算してみては。繰り上げ返済の威力を実感できます。

だいたい借金抱えていたほうが得だなんてあるわけないでしょ。

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65さん、繰上げ返済するとローン減税額が大きく減ることを忘れてませんか？

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＞64
１０年間で２００万円程度＋毎月１２万円の投資の運用益であれば、１０年で繰り上げ完済すれば１０００万円以上の金利
+ローン減税分、繰り上げ返済の方が得だと思いますがいかがでしょうか？間違いですか？

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66さん、借りてる金利次第ですね。
金利が0.8%ならどうなりますか？
100万円を繰上げしない場合の10年物国債での運用益は考慮しましたか？

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＞69
横スレですが金利が0.8%なんて一流会社社員だけでは？

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>>61

税制は毎年変わりますので借りた年によりますが、基本的に年末のローン残高の1パーセントが10年ない15年の期間帰ってきますのでその間は繰り上げ返済せ するのは得策ではありません。投信など買わずにノーリスクの定期預金とかにしといても構いません。減税期間が終わった時点で繰り上げ返済すれば良いのです。

また還付の方法ですが毎年確定申告してもいいですがサラリーマンの場合は書類を提出することで年末調整で帰ってきます。給与明細の当月の税金の欄が引かれずに逆にプラスになっているはずです。

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何だか毎年この時期になるとこういう話が出てきますねぇ。

繰り上げない方が得になる前提として、繰上予定の資金を毎年貯めておき（運用とも言う）、減税が切れる10年後にまとめて繰上返済。

繰り上げた方が得だといっている人の多くは、10年後の繰上返済を考慮していない。
いま繰り上げるのと、10年減税の恩恵を受けて繰り上げるのとではどちらが得か、という比較をしないと。

もし借入金利が１％以下かつ、減税が満額受けられるなら、
運用なんて考えなくて、定期預金だっていい。

「10年の間に使っちゃうかも」という心理的要因は、また別次元の話。

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どなたか0.8％の比較をシュミレーションしていただけませんか？

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68さん、私は繰り上げ返済自体は否定してませんよ。
71さんのいうとおり、ローン減税期間の終了後にすべきと考えているのです。
但し、その頃国債金利が3％を超えていれば、ローン減税がなくても繰上げ返済は損だと思いますが・・

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＞減税が満額受けられる
子供もいるし、そんな人、いません。

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＞その頃国債金利が3％を超えていれば

この場合、ローン金利ももっと高額になっていますが・・・

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74ですが、72さんの意見に全面的に賛成です。

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あと厳密に計算するなら今年返す１００万円と10年後に返す１００万円は等価値ではありません。ファイナンス的には10年後に返す１００万の方が価値が低い（返すなら10年後の方が特）と考えます。

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76さん、固定金利前提の話でした。すみません。

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>>75
普通にいっぱいいますが・・・
住民税も控除がありますよ。

2000万円の借り入れで、年間の税額が20万。ご自身の明細を見てみては？

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>>75

ローン金額が低ければ全額受けられます。
私は残債８００万くらいですので8万円還付受けましたよ。

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＞79
固定金利ですか、固定金利は0.8というわけにはいきませんね。

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>73
あなたの税額次第ですが、ローン残債×１％以上の税金を年間に収めているなら、繰り上げしない。

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82さん、ここ1～2年の旧フラット20S前提の話でした。すみません。

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ちなみに３５年３０００万円を８年で完済した時と定期預金や国債で運用した場合。ローン金利が今のように１％でずっと推移するとすると、運用するといくら得をしますか？

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69さん、
ローン減税と国債リターンよりも、繰り上げ返済のほうがリターン多いですよ。
繰り上げ返済でもローン減税は減るだけで続くことを無視してませんか。

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>63
住宅ローン減税には様々な条件が付いています。減税ですから、払った所得税＋住民税以上の金額は返ってきません。
年末時点の残高の1%ですから、基本的に減税額は年々下がっていきます。
その他、減税の上限額だったり、所得制限だったり、個々の事情により変わってきます。

普通のサラリーマンの場合、1年目は確定申告した後に銀行振り込みされます。
2年目以降は年末調整での還付です。

私の想像ですが、年末調整で還付される減税を、月々の支払額から月割で引くという考えをするのは、
何となく危険な香りがしますが、大丈夫でしょうか？

＞月１２万円のローン返済額として、
＞月々のローン支払額は実質８万円

月12万円の支払いはきついが、月8万円なら払える、という香りがする文章です。
だとすれば、危険だと思います。

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＞87
絵に描いた餅だとは思いますが、運用派さんが言っているのはそういう事でしょう。

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運用派さんは「苦労人」ではないね。払える時に払わなければ、お金は絶対別途の用途に流れます。
５０才になって気づいたら、住宅ローン元金は９０％残、年利８％、プールしていた金も運用リスクで半分以下、ってのがこの世の宿命です。無菌状態世代の弊害でしょうか？

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マネーリテラシーのある人間なら計算などしなくてもわかる。
借金したほうが得な金融の世界などない。
以上

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リスク運用しなければいいんですよ。給与天引きで積み立てるとかね。

手元にあると使っちゃうとかそんな個別要件は本質ではないです。

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>手元にあると使っちゃうとかそんな個別要件は本質ではないです。

これ本質です。

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>>90

リテラシーのないのはお前だ。
低金利で借りて高金利でサヤをとる。これが金融の基本中の基本。減税効果があるうちは繰り上げ返済の意味はない。

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少なくともクレジットカードにリボルディング機能がある人は、運用はやめた方が良い。

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＞93
そりゃ無理

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誤解している人も多いが借金というのは基本的に返済期限と利息を決めるわけだが、双方が合意すれば別に毎月返済せず、35年後の返済期日に元本と利息をまとめて返したって良いわけだ。

極端な話金利がゼロなら毎月返すのは具の骨頂。
なぜかはわかるよね。

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>93
それを素人がやってできるなら、誰も苦労しないでしょう。
ノーリスク、自由に出し入れ可能（1年定期以下）で、1%程度のリターンが確実な運用先がある
の3拍子が揃えられるなら、考えますけどねぇ。

1年定期が、0.0x％という時代だから…

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＞96
金利はゼロではないし、たとえ金利がゼロでも「ひも付き」とは早く縁を切った方が良い

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わたしなら金利がゼロでも（親子、兄弟、友人、奨学金からの借金）出来るだけ早く返します。精神衛生上悪いので。

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ローン金利が1%以下なら繰上げずに定期にでもいれておけ。
減税が終わったらまとめて繰上げ。
これがリスクゼロの運用。
減税の仕組みとか分かってない人がいるけど、そういう人はこれだけで充分。
こまめに繰上げると戻ってくる保証料も少ないよ。
繰上げ手数料はかからなくても保証会社の手数料はとられるからね。
保証料ゼロとか内枠の場合はこの点は考慮しなくていいです。

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