東急コミュニティーの評判は？その2

https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html
修繕周期を12年おきにすると積立金が不足なので18年周期にしようとする短絡的な修繕計画でしょう。
この計画が実施されると組合員の利益につながればいいのだが、その証拠が示されていない。

全国放送でマンション管理についての特集（NHKラジオ、２０分弱）があったようです。下記に移動し、「マンションに成績付けます」の項を選べば聞けます（５月２６日まで）。

https://www.nhk.or.jp/radio/ondemand/detail.html?p=4774_04

この管理会社の大型マンションの管理物件ですが、
過去の会計報告を精査していたら不正の疑いの一つを投稿します。
一般会計の支出項目の雑費に不正を感じたので月別収支報告書の中に定期的に共用部分の管球代金が含まれていました。

管理委託費との照会をしましたら、委託費の中には管理員による管球交換業務費のほかに管球代金も含まれていました。

年間合計100万円近い組合費の不正出金に該当するかと思われます。

その他おいおい不正を告発いたします。該当物件は組合費の健全性を維持されるようご提案申し上げます。

これ等を防ぐことができれば大規模修繕周期を引き延ばしての積立金の不足を予防することができます。ことができます。

管理物件は会計報告を精査されることもご提案申し上げます。

>>1779 カモシン 2日前
管理会社の無能さよりも組合員の無関心さが気になる。
カモシンさんの意見に耳を傾ける組合員は皆無でしょう。
ただ、回収不能で処理しないだけましです。
この滞納者は担保の設定がなされていないということは現金で購入したか、ローンの返済が完了しているかでしょう。
登記事項説明書（登記簿謄本）の写しを理事会で確認してみてください。

>>1779 カモシン
滞納者は国民年金で生活を賄っているようですので自営
業者でしょう。
滞納額が80万円くらいからするといずれは破綻する可能
性が高いです。
その前に専有部分を仮差押えを検討されることをお勧め
します。
なお、規約に承継人への請求が出来るようでしたらその
準備も怠りなくしてしておいたほうがいいでしょう。
自営業者であれば根抵当権が設定されているかもしれま
せん。
管理会社や弁護士や組合理事が隠しているかもしれません。
登記事項証明書を理事会で取り寄せてみてください。

1785 評判気になるさん

４月２６日（月）に４回目の最終裁判が終了するとの弁護士からの
　報告が有りましたので本日　東急鴨池出張所に確認をしに行ってきます。

いつもの事ながらお世話になります。

>>1773 某管理員
大型物件においては、少々委託費が安くても委託費の他に様々な収益事業を受注できる。
よって管理会社は友好的な組合員とはコンタクトを欠かしません。
管理会社派の組合員の役員選任を絶えず監視している。
その情報を集めるのが管理人の裏の仕事です。
管理員業務を管理会社から外すことも一つの方法でしょう。ただし、清掃業務を兼務しているマンションは別途考えてください。

>>1787 評判気になるさん

管理員業務を管理会社から外すというのは、管理人を
管理組合が雇うということでしょうか？

そうだとすれば、管理人が仕事中に階段から落ちて怪我をした等の場合、管理会社の雇用だと労災が使えますが管理組合という組織では出来ないのではないでしょうかか？
また、管理人が管理組合から貰う報酬について年金等と合算して確定申告する際に管理組合からの何か確定申告用の書類が出るのでしょうか？

このあたりが管理組合が直接管理人を雇用しずらい難しいところではないでしょか？

>>1773 某管理員
例え話は1788 名無し サンのように話題を複雑化して本題から外れる傾向にありますので避けさせてください。
組合雇用のみに捕らわれず各管理業務を分散する方法も有効かと思います。

善意の組合員の沈黙はマンションをダメにします。
少ない善意の組合員の意見に耳を傾けてください。
マンションは組合員一人一人の貴重な財産です。
悪徳管理会社を放置することは組合員の責任です。

「評判気になるさん」の数々のコメントは見事です。もし当マンションで管理組合の理事長になってくれたら、と想像しましたが、数百人いる組合員の多数で辞任・解任へと追いやってしまうことでしょう。

>>1791 匿名さん
よってこの管理会社の管理マンションの理事長は信用ならないことになります。理事長の素性を調べないといけない。

>>556 匿名さん
内のマンションでも理事会で管理会社の不正を叫ぶ人間を頭おかしいから関わらない様にと全理事に伝え理事長にべったり。管理会社の工事提案を擁護する理事もいたり操られてる感が凄く気持ち悪い

分譲の「マンション」について世間が持っている常識的なイメージというのがなかなか強固で崩れませんね。このイメージは、管理組合員として当事者の側面を有しているはずの内部の居住者、区分所有者にまで浸透し、しっかり共有されているというのが実情でしょう。何らかの痛い目にあった者だけがまずその常識的イメージの誤りに気付いて考え直す道を歩むのでしょうが、それを他の住人たちが理解して協力してくれるようになるのかはまったく別の問題だと思います。全然報道されませんが、ほとんどのマンションではほぼ誰もついてきてくれないんじゃないかと。

困っている人を助ける日本人は多いと期待を込めて想像しますが、会社などの強者に逆らって困っている人については助けてあげる対象にしないところがあるのではないかと。何の活路もなく、組合に完封されながらもなお住み続けている個人の感想でした。

ケースバイケースでしょうから共通する点と共通しない面があって当然です。私のマンションでは、清廉潔白、公明正大な理事長だと任期１年の途中で退任勧告された一方で、管理会社や大規模修繕業者の言うがままの人物ならどんなに凡庸であっても任期満了しています。大規模工事に関係する時期に理事会等をグイグイ統率する積極派の人が理事長になり、そうでない平常期なら「理事長って何すればいいの」という人でも全然オーケー。以上はすべて、いわゆる輪番制でのことです。

良くも悪くも、理事長が誰なのかが管理組合の質を表すという面がマンションにはあると思っています。最良なら降ろしてしまい、最悪でも許容し支えるわが管理組合員たち。１００人は無関心で現状維持、もう１００人は善悪が分かったうえで上記の判断をし行動もします。他方、全組合員対象のアンケートや時には臨時総会も行われますが、理事長は（不都合な）組合員の意見や要望よりは会社の意向だけを受け入れる感じで組合運営をやっています。内外とも基本的な反応は、ひどい運営であっても大規模修繕等の消費経済活動が続けられているマンションなら合格扱いというものでした。

極論かもしれませんが、この類のマンションだと「法や制度は後からついてくる」ものだと考えられます。組合員たちの意向次第で管理規約も含めた規則・法律はどのようにでも運用でき、会計面で不都合なら当該の条文を眠らせたまま別の法律を稼働させて個人を沈黙させたり、理事長人事も同様で、規約上「解任」の規定などなかったのですが理事会や総会、広報を駆使した運営で乗り切ってしまいした。もし参謀が業者だったとしても、その知恵を採用する住人が組合内部にうじゃうじゃいるという構図です。

１７７９・１７８６の続編です。ご存知の方は教えてください。

今年度総会にて東急の専属弁護士が債務者向けの財産差し押さえ並びに
不動産（現・マンション所有物件）競売等の強制執行判決を受けて
強制執行予算として、100万円を計上する旨の記載有。

100万の内訳　　弁護士費用　　　33万（成功報酬・回収額の15％）
　　　　　　　　予納金　　　　　60万
　　　　　　強制執行に係る費用　７万　　　です。
滞納管理費等の額推移・昨年度の総会時は708,299円で承認,今総会時
　860,079円で１５１,７８０円の増加これは東急の責務では。
今総会でも、債務者への延滞利息・水道給水停止に関する規約上の
　　督促状の提示を東急へ求めたが、今回も無し。

それで教えていただきたい内容は、競売による返済期限に関する
　説明がないことで、競売物件である専有部分を早急に処分する
　方法、業者等をご存知の方はおしえてください。
でなければ、月日とともに債務者の債権が増えるのみで、組合は損金が
　増加する為である。

委託契約上では債務者が６ヶ月を過ぎても支払わないときは
　東急は業務を終了する旨の取決め内容ある。
しかし、督促状の開示を再々求めも応じないし、委託契約上で
　管理組合に損害を及ぼしたときは、使用者としての責任を取る
　との内容も存在する。
それに４年前も139,000円の管理費からの未収金損金処理した。
　この件以外に、６ヶ月以上の未集金者が３件有り。

東急のホームページでは、未収金に介しての対応は他の管理会社
　同様に、現実離れした、立派な内容が記載している。

宜しくお願い致します。
　
　
　，


　　　　　

1796　に関連
今年度の総会での東急の管理会社としての再三に及ぶとんでもない
見解が総会議事録に記載あり、なるほど、未納者向けの督促状を
再三催促しても提出されない理由が納得。

組合規約で延滞利息負担・水道水の３ヵ月目で供給停止の内容あり、
月次延滞金額が役員会資料に記載されているが、以前から延滞金は
加算されていないのでは思っていました。それに今回は水道供給規定
についての東急としての対応策が

（水道供給事業者で無き為、建物管理者及び管理会社は、　
　　供給停止を行うことは、おこなっておりません）と記載あり
総会当日での発言はなく、役員会時の発言では裁判で訴訟されたら
　大変なことになるのではの内容で有った。に関らず
会長・副会長２名の計３名の議事録署名印が存在していた。

今回の総会で鴨池出張所の所長さんが半年程度で退職されて後任者が
　2ヶ月経過して決まらず、鹿児島支店のハイム担当者の志村さんが
　午後からの出社、今回の総会議事録の取得を１週間前に申し出て
　先日催促したら、事務所内の（閲覧簿）に記載するようにと言われたが
　委託契約書・規約書にも閲覧しての内容は存在しないので、と説明
　し持ち帰る。これまでも議事録はコピーされた物を取得していた。
　　　

>>1778 評判気になるさん
管理費を他社比較すると20%も割り高でした。管理費値上げをすんなり受け入れて来たので完全に舐められてました。気になって調べるてみると過去の大規模修繕工事も相場よりも3割近く割り高でした。何も言わない管理組合はとことんカモにされます。他の管理会社から安い管理費で提案があったと伝えると3万円値上げを申し入れてきていたのに
一転して3万円値下げするので継続して欲しいと頼み込んできました。それでもまだ差額が大きいので理事会に検討してもらうといことにしていたのですが、理事長をなんらかの方法で丸め込んでしまい東急継続で決まってしまいました。

>>1798 検討板ユーザーさん

仕様や工法が、18年周期？

2021年3月4日 朝日新聞デジタル
マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

不動産管理会社の東急コミュニティーはこのほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービスを発表した。

上から目線
困ったことを電話しても、自分のところでは関与してません。
何のための高い年会費払ってるのかわかりません。
違う、管理会社にかえてほしいです。
なぁーんにもしない会社です。